TÓM TẮT:
Bài viết nghiên cứu “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8 - Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm phân tích rõ hơn về nhu cầu, thị hiếu của khách hàng có nhu cầu thực. Kết quả nghiên cứu cho thấy các nhân tố tác động đến giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8, TP. Hồ Chí Minh phụ thuộc vào: Tính kết nối của căn hộ, Sự thuận tiện-tiện ích, Giá dịch vụ, An toàn, Ô nhiễm môi trường.
Từ khóa: Căn hộ chung cư, chung cư thương mại, TP. Hồ Chí Minh.
1. Đặt vấn đề
Những năm gần đây, nhu cầu nhà ở đi liền với bảo đảm chất lượng sống ngày càng tăng, hầu hết người mua nhà có yêu cầu cao hơn với dự án, sản phẩm bất động sản, tạo nên xu thế các dự án nhà ở phải tích hợp tiện ích đồng bộ, như: Y tế, giáo dục, thể thao, mua sắm,... trong khu vực dự án. Yếu tố tích hợp này càng quan trọng hơn khi các dự án nằm ở xa trung tâm.
Thực tế cho thấy, nếu các dự án bất động sản đáp ứng nhu cầu thực của thị trường thì không chỉ bảo đảm giá trị bền vững cho sản phẩm bất động sản mà còn giúp chủ đầu tư nâng cao được sức cạnh tranh của dự án. Đồng thời, cũng thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, vừa nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Vì vậy, đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8, TP. Hồ Chí Minh” có vai trò cần thiết nhất định trong việc hiểu rõ tâm lý và hành vi khách hàng mua chung cư trên địa bàn Quận 8, giúp cho chủ đầu tư căn hộ chung cư tìm hiểu rõ hơn về nhu cầu, thị hiếu của khách hàng có nhu cầu thực, từ đó có phương án chủ động phát triển sản phẩm căn hộ cho phù hợp với từng đối tượng khách hàng.
2. Phương pháp nghiên cứu
Báo cáo sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Dựa trên số liệu thu thập được từ bảng câu hỏi khảo sát, sau đó phân tích dữ liệu với SPSS. Ngoài ra, bài viết còn sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp và so sánh để có kết luận chính xác hơn về vấn đề nghiên cứu.
Chọn lựa mẫu: Kích thước mẫu được xác định dựa trên cơ sở tiêu chuẩn 5:1 của Bollen (1998) và Hair & Ctg (1998), nghĩa là để phân tích dữ liệu tốt cần ít nhất 5 quan sát cho một biến đo lường và số quan sát không nên dưới 100. Vậy, với 36 biến quan sát, nghiên cứu này cần đảm bảo kích thước mẫu là 36*5 = 180.
3. Kết quả nghiên cứu và thảo luận
3.1. Phân tích EFA
Hệ số KMO = 0.698 và p-value = 0.00< 5%, chỉ số p-value của kiểm định Barlett có trị giá bằng 0.000 nhỏ hơn mức ý nghĩa 0.05 nên giả thuyết H0 cho rằng các biến không có mối tương quan với nhau trong tổng thể sẽ bị loại bỏ nên phép phân tích nhân tố khám phá này phù hợp với dữ liệu đã thu thập được.
Bảng 1. Kiểm định KMO and Bartlett's lần cuối
Nguồn: Phân tích SPSS
Sau 5 lần EFA và lần lượt loại ra các biến TT01, CTXD03, TT07, TT05 vì các biến này có hệ số tải nhân tố nhỏ hơn 0.5 hoặc đồng thời có hệ số tải lớn 0.5 ở cả 2 nhân tố.
Bảng 2. Tổng phương sai trích kết quả EFA lần cuối
Extraction Method: Principal Component Analysis
Nguồn: Phân tích SPSS
Eigenvalue = 1.196 > 1 đại diện cho phần biến thiên được giải thích bởi mỗi nhân tố rút ra có ý nghĩa tóm tắt thông tin tốt nhất.
Tổng phương sai trích: Rotation Sums of Squared Loadings (Cumulative %) = 75.366% > 50% điều này chứng tỏ 75.366% biến thiên của dữ liệu được giải thích bởi 8 nhân tố từ 36 biến quan.
3.2. Kiểm định Cronbach’s Alpha
Kiểm định Cronbach’s Alpha để kiểm tra sự chặt chẽ và tương quan giữa các biến quan sát. Phương pháp này cho phép loại bỏ những biến không phù hợp và hạn chế trong mô hình nghiên cứu, chỉ giữ lại các biến có tương quan với nhau trong nhân tố, tức là các biến có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 và hệ số Cronbach’s Alpha > 0.7 sẽ được giữ lại.
Bảng 3. Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha các nhân tố ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng sử dụng thẻ tín dụng
Nguồn: Phân tích SPSS
Từ bảng kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha trên (Bảng 3) ta thấy:
Đầu tiên, nhân tố ô nhiễm môi trường gồm các câu hỏi với nội dung là mức độ tiếng ồn cao, mức độ ô nhiễm không khí, chất lượng không khí, hệ thống thoát nước. Các câu hỏi trong nhân tố này không có sự nhầm lẫn cũng như sự trùng lắp thông tin và cùng xoay quanh nhân tố ô nhiễm môi trường. Điều này được thể hiện qua phép đo kiểm định Corrected Item-Total Correlation (hệ số tương quan biến tổng) lớn hơn 0.3 và hệ số Cronbach’s Alpha = 0.944 > 0.7.
Tiếp theo, nhân tố Tính kết nối của căn hộ gồm có các biến: Khu vực các trường học gần căn hộ có tác động tích cực đến giá trị căn hộ, Khoảng cách gần trụ sở công an có tác động tích cực đến giá trị căn hộ, Khoảng cách gần sông (hồ nước) có tác động tích cực đến giá trị căn hộ, Mức độ an toàn về phòng cháy chữa cháy cao có ảnh hưởng tích đến giá trị căn hộ, Vị trí tầng của căn hộ có tác động tích cực đến giá trị căn hộ, Khoảng rộng ban công có tác động tích cực đến giá trị căn hộ. Các biến này đều có Corrected Item-Total Correlation (hệ số tương quan biến tổng) lớn hơn 0.3 và hệ số Cronbach’s Alpha = 0.850 > 0.7 nên không có biến nào bị loại. Nghiên cứu đã chứng tỏ rằng, các câu hỏi trong nhân tố này có mối tương quan chặt chẽ với nhau, thể hiện nhiều khía cạnh khác nhau của cùng một vấn đề.
Nhân tố Cấu trúc xây dựng có tác động tích cực đến giá trị căn hộ, điều này được thể hiện qua phép đo kiểm định Corrected Item-Total Correlation (hệ số tương quan biến tổng) lớn hơn 0.3 và hệ số Cronbach’s Alpha = 0.855 > 0.7.
Nhân tố giá dịch vụ có hệ số tương quan biến tổng của các câu hỏi đều lớn hơn 0.3 và hệ số Cronbach’s Alpha = 0.890 > 0.7 và không có biến nào bị loại.
Nhỏ nhất là nhân tố an toàn có hệ số Cronbach’s Alpha = 0.701, các biến của nhân tố này đều có hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0.3 nên đạt yêu cầu.
Bên cạnh đó, nhân tố Vị trí như: Khoảng cách gần ga tàu hỏa, bến xe, sân bay có tác động tích cực, Căn hộ gần trung tâm thành phố có tác động tích cực, Khoảng cách gần trung tâm mua sắm thương mại đều có Corrected Item-Total Correlation (hệ số tương quan biến tổng) lớn hơn 0.3. Từ đó, ta có thể khẳng định rằng các biến này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau, cùng xoay quanh 1 vấn đề nhưng không bị trùng lắp ý với nhau.
Trong khi đó, nhân tố Thang máy chỉ có 1 biến quan sát duy nhất CTXD05 (Thang máy thông thoáng và an toàn). Tính chất của biến quan sát CTXD05 cũng chính là tính chất của nhân tố Thang máy nên ta không thể tiến hành kiểm định Cronbach’s alpha để đo lường mức độ tương quan giữa các biến trong nhân tố.
3.3. Mô hình hồi quy
Bài viết thực hiện hồi quy tuyến tính nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8, TP. Hồ Chí Minh. Trong đó, biến phụ thuộc là giá trị cảm nhận của khách hàng có nhu cầu và đã sở hữu căn hộ chung cư; biến độc lập gồm Ô nhiễm môi trường, Tính kết nối của căn hộ, Cấu trúc xây dựng, Giá dịch vụ, Sự thuận tiện, An toàn vụ và Vị trí.
Bảng 4. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính
Nguồn: Kết quả xử lý số liệu SPSS
Bảng 4 cho thấy các chỉ số đều cho thấy mô hình có ý nghĩa nghiên cứu khi R2 hiệu chỉnh đạt 0.55. Các biến độc lập đều có ý nghĩa thống kê. Giá trị Durbin-Watson cho thấy không xảy ra hiện tượng tự tương quan bậc 1, chỉ số VIF cho thấy không xảy ra đa cộng tuyến.
Phương trình hồi quy chuẩn hóa như sau:
GTCHi = 0.385KNi + 0.318TTi - 0.150GDVi + 0.147ATi - 0.119MTi
Theo kết quả phương trình hồi quy, giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8, TP. Hồ Chí Minh phụ thuộc vào Tính kết nối của căn hộ, Sự thuận tiện - tiện ích, Giá dịch vụ, An toàn, Ô nhiễm môi trường. Cụ thể:
Nhân tố Tính Kết nối: ảnh hưởng mạnh mẽ nhất lên giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mai trên địa bàn quận 8 với hệ số beta chuẩn hóa 0.385. Bao gồm những yếu tố ảnh hưởng như: khu vực gần trường học, gần trụ sở công an, tổng chiều cao của toàn nhà, tầng tọa lạc của căn hộ, khoảng rộng ban công, gần sông hồ và mức độ an toàn về phòng cháy chữa cháy.
Nhân tố Thuận tiện: có mức tác động mạnh thứ hai lên giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mai trên địa bàn quận 8 với hệ số beta chuẩn hóa 0.318, bao gồm các yếu tố: gần siêu thị, gần bênh viện, cửa hàng tiện lợi và khu thể dục thể thao nằm trong khu vực căn hộ.
Nhân tố An toàn: có mức độ tác động tăng giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mai trên địa bàn quận 8, TP. Hồ Chí Minh thấp nhất có hệ số beta chuẩn hóa là 0.147 bao gồm các yếu tố: Mức độ an ninh của tòa nhà, hạn chế người ngoài chung cư đến thăm, hệ thống camera an ninh.
Nhân tố Giá dịch vụ như: tiền quản lý, phí giữ xe, điện, nước, internet, sinh hoạt phí,… cao, khiến cho giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mại trên địa bàn quận 8 giảm với hệ số beta chuẩn hóa (-0.150).
Nhân tố Ô nhiễm môi trường: Hệ thống thoát nước không đảm bảo, Chất lượng không khí, Mức độ ô nhiễm không khí, Mức độ tiếng ồn cao làm cho giá trị cảm nhận của căn hộ chung cư thương mai trên địa bàn quận 8 giảm với hệ số beta chuẩn hóa -0.119.
3.4. Một số giải pháp
Thứ nhất, về thiết kế căn hộ chung cư. Doanh nghiệp cần chọn vị trí của dự án gần sát với tiện ích ngoại khu, thiết kế sao cho căn hộ phải có đầy đủ ánh sáng tự nhiên, hướng cảnh quan xung quanh, cách âm, ban công, bếp, màu sắc chủ đạo,… Tiện ích nội khu trong chung cư như: Hồ bơi, khu mua sắm, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí, hệ thống an ninh, hệ thống báo cháy thông minh và chính xác; bãi gửi xe hiện đại, thang máy với hệ thống cảm ứng và phân tầng thông minh, nhanh chóng. Các căn hộ thiết kế bằng khóa vân tay hoặc nhận dạng khuôn mặt… mang đến sự an toàn cao cho căn hộ.
Thứ hai, về chất lượng quản lý chung cư. Ban quản lý các khu chung cư cần đưa ra các dịch vụ về an ninh, hỗ trợ cư dân mang tính chuyên nghiệp và an toàn cao. Cơ chế quản lý và vận hành tòa nhà đơn giản, thông minh với chi phí phù hợp sẽ được nhiều người đánh giá cao; xây dựng cư dân có tri thức, học vấn, có trách nhiệm với cộng đồng.
4. Kết luận
Thông qua Nghị quyết của Đảng bộ Thành phố cùng với chỉ đạo của Bí thư Thành ủy tại Thông báo số 181/TB-VPTU ngày 01/6/2016 về công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị, di dời và tái định cư, cải thiện điều kiện sống cho các hộ dân ở trên và ven kênh rạch trên địa bàn quận 8. Quận 8 cũng đã và đang xây dựng các chương trình, kế hoạch đảm bảo triển khai hiệu quả công tác di dời nhà trên và ven kênh rạch trên địa bàn quận theo Chương trình hành động với mục tiêu: Quyết tâm xóa nhà “ổ chuột” ven kênh đảm bảo việc tổ chức lại tốt hơn cuộc sống của người dân đang sinh sống trên và ven kênh rạch trên địa bàn quận 8.
Mua nhà chung cư là giải pháp cân đối tài chính tuyệt vời bởi khách hàng không cần phải có một khoản tiền lớn ngay tại một thời điểm để thanh toán một lần như khi mua nhà đất. Vấn đề này sẽ được chủ đầu tư liên kết cùng ngân hàng hỗ trợ cho vay và trả góp theo thời gian và năng lực tài chính. Chất lượng cuộc sống tại khu vực này sẽ còn tăng cao trong tương lai gần, bởi khi các công trình giao thông như cầu Bình Tiên, cầu Phú Lợi hoàn thành, quận 8 sẽ được kết nối thông suốt tới các quận trung tâm, tiếp cận dễ dàng với tiện ích đa dạng ở bất cứ điểm nào trong nội thành TP. Hồ Chí Minh.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Hiller, N. (2015). The relative importance of structural and locational effects on apartment price variations in a medium-sized German city. Review of Regional Research, 35(1), 73-102.
- Kryvobokov, M., & Wilhelmsson, M. (2007). Analysing location attributes with a hedonic model for apartment prices in Donetsk, Ukraine. International journal of strategic property management, 11(3), 157-178.
- Morancho, A. B. (2003). A hedonic valuation of urban green areas. Landscape and urban planning, 66(1), 35-41.
- Oh, K., & Lee, W. (2002). Estimating the value of landscape visibility in apartment housing prices. Journal of Architectural and Planning Research, 1-11.
- Yasmin, F. (2017). The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation). Master's thesis, Texas A & M University. Available electronically from http : //hdl .handle .net /1969 .1 /165802.
- Hoàng Trọng & Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008), Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS. Nhà xuất bản Hồng Đức. Tập 1 & 2.
- https://www.sggp.org.vn/nhap-cuoc-chinh-trang-do-thi-683911.html
- http://tphcm.chinhphu.vn/cai-tao-song-kenh-rach-o-tphcm-kho-khan-nhat-la-gi
FACTORS AFFECTING PERCEIVED VALUE
OF COMMERCIAL APARTMENT BUILDING LOCATED
IN DISTRICT 8, HO CHI MINH CITY
• MBA. TRINH XUAN HOANG
Nguyen Tat Thanh University
ABSTRACT:
This study is to analyze the factors affecting the perceived value of commercial apartment buildings located in District 8, Ho Chi Minh City to get insights about the demand and the needs of customers with real demand. This study’s findings show that the perceived value of commercial apartment buildings located in District 8, Ho Chi Minh City are affected by following factors: the building’s connectivity, the building’s convenience and utility, the building service price, the safety and the environmental pollution.
Keywords: Apartment, commercial apartment building, Ho Chi Minh City.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 23, tháng 9 năm 2020]
