BT kéo dài nhiều năm gây khó khăn nhà đầu tư
Cuối năm 2017, Quốc hội đã ban hành Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2017, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2018, thay thế Luật Quản lý, sử dụng tài sản Nhà nước 2008. Tuy nhiên, đến nay, vẫn còn thiếu quy phạm pháp luật quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho Dự án theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).
Mới đây, Bộ Tài chính đã có văn bản gửi các Bộ, Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương yêu cầu tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 01/01/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT có hiệu lực thi hành.
Liên quan tới quyết định này, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Chính phủ xem xét, hoàn thiện để sớm ban hành "Nghị định Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao.
Theo HoREA, việc chậm ban hành nghị định có thể mang lại một số rủi ro cho nhà đầu tư dự án BT. Nhà đầu tư dự án BT sẽ chậm được bàn giao mặt bằng công trình dự án BT. "Nếu chậm 1 năm thì nhà đầu tư đã khó khăn, nếu kéo dài nhiều năm thì không nhà đầu tư nào chịu đựng nổi", HoREA nhận định.HoREA cũng cho rằng, nhà đầu tư dự án BT có thể còn bị chịu rủi ro chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT, hoặc chậm được bàn giao mặt bằng quỹ đất thanh toán dự án BT theo giai đoạn. Nhất là trong trường hợp quỹ đất thanh toán chưa giải phóng mặt bằng mà nhà đầu tư đã ứng tiền cho cơ quan Nhà nước để thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng.
"Hơn nữa không có tổ chức tài chính nào dám cho vay nếu dự án BT kéo dài nhiều năm rồi mới được giao đất vì sẽ dẫn đến chi phí tài chính thì quá lớn, kể cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ không thể kiểm soát nếu bị kéo dài và cũng rất khó dự đoán thị trường sau 5-7 năm", HoREA chia sẻ.
Do đó, HoREA đề xuất bổ sung chính sách, cơ chế bảo vệ lợi ích chính đáng của nhà đầu tư dự án BT vào Dự thảo Nghị định theo hướng đề nghị cơ quan có thẩm quyền bàn giao mặt bằng công trình theo đúng tiến độ đã thỏa thuận trong hợp đồng Dự án BT để nhà đầu tư triển khai thực hiện dự án.
Cách tính giá trị quỹ đất có thể gây thất thoát
HoREA cho rằng cách tính giá trị quỹ đất dùng để thanh toán cho nhà đầu tư dự án BT của Bộ Tài chính có thể gây thất thoát ngân sách nhà nước. Bộ Tài chính đã có dự thảo "Nghị định Quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao" (hợp đồng BT).
HoREA cho rằng cách tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT có điểm chưa phù hợp.
Cụ thể, Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo quy định: "Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng (=) Diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân (x) với Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành".
Theo HoREA, căn cứ Luật Đất đai 2013, phương pháp tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án BT theo điều khoản trên chỉ đúng trong trường hợp thửa đất thanh toán có giá trị nhỏ (chiếm số ít), trong khi đó đa phần các thửa đất, khu đất thanh toán cho dự án BT có giá trị rất cao.
HoREA đánh giá, trên thực tế "Bảng giá đất" của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường. Do vậy, nội dung Khoản (3.b) Điều 5 Dự thảo nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước.
Do đó, HoREA cho rằng cần sửa Khoản (3.b) Điều 5 dự thảo nghị định theo hướng: “Giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị Dự án BT hoặc giá trị Dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương phù hợp với quy định tại Khoản (2.a) Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP thì được tính bằng (=) Diện tích quỹ đất dự kiến giao nhân (x) với Giá đất theo mục đích sử dụng mới tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành nhân (x) với Hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất do UBND cấp tỉnh ban hành".
HoREA đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành "Khung giá đất" mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành "Bảng giá đất". "Bảng giá đất" được điều chỉnh hàng năm bằng "Hệ số điều chỉnh giá đất" (hệ số k) để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, thì có thể áp dụng nội dung tính giá quỹ đất thanh toán cho dự án BT như Khoản (3.b) Điều 5 dự thảo.
