Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Nguyễn Bá Thuận (Tòa án Nhân dân huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên)

Tóm tắt:

Phát triển nhà ở xã hội là một định hướng lâu dài, quan trọng của Đảng và Nhà nước ta. Do vậy, việc thể chế hóa vấn đề nhà ở xã hội trong văn bản luật là điều cần thiết hàng đầu. Luật Nhà ở năm 2014 có quy định về nhà ở xã hội, nhưng chất lượng còn thấp, đặc biệt là chưa quy định về hình thức bán nhà ở xã hội. Những đề xuất kiến nghị sửa đổi bổ sung pháp luật về mua bán nhà ở xã hội phải đảm bảo hiệu lực của quản lý nhà nước. Các giải pháp cần phải đặt trong mối quan hệ tổng thể với pháp luật khác như quyền con người, quyền công dân, pháp luật cư trú, hộ tịch. Các giải pháp này giúp cho các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền nhìn lại hệ thống pháp luật về mua bán nhà ở xã hội đảm bảo hiệu lực của quản lý nhà nước.

Từ khóa: Nhà ở xã hội, quản lý nhà nước, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội.

1. Đặt vấn đề

Để thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội, Nhà nước ta đã có nhiều chính sách khác nhau, trong đó nhà ở xã hội là một trong chính sách lớn. Tuy vậy, trong quá trình thực thi chính sách đã phát hiện những bất cập của hệ thống pháp luật. Để thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở xã hội phát triển làm mạnh, hạn chế tình trạng bất cập của pháp luật đặt ra, nhu cầu cần thiết có một khung pháp lý đối với hoạt động mua bán nhà ở xã hội. Vì vậy, cần thực hiện một số giải pháp cơ bản như sau:

2. Hoàn thiện quy định về nhà ở xã hội trong văn bản luật

2.1. Về phát triển nhà ở xã hội nói chung

- Mặc dù đã có quy định về phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường nhưng Luật hiện hành chưa quy định rõ các cơ chế, chính sách và chưa xác định trách nhiệm của Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, trong thời gian qua, các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến phát triển nhà ở thương mại. Cùng đó, tại nhiều địa phương, chính quyền lại chưa quan tâm đúng mức đến việc phát triển nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, người thu nhập thấp không tiếp cận được loại nhà ở này.

- Luật Nhà ở hiện hành chưa có cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở để đáp ứng các điều kiện và khả năng chi trả của người dân. Bởi vậy, hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đến việc đầu tư xây dựng nhà ở để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, trong khi thực tế lại rất cần quỹ nhà ở để cho các đối tượng thuê vì không đủ khả năng về tài chính.

- Luật cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển nhà ở, đặc biệt là hỗ trợ cho người thu nhập thấp, hộ nghèo vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cho các doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội như quỹ phát triển nhà ở xã hội, quỹ tín thác bất động sản... nên việc huy động vốn cho việc phát triển nhà ở còn gặp nhiều khó khăn và chủ yếu vẫn phụ thuộc vào các tổ chức tín dụng thương mại. Khi các tổ chức tín dụng thắt chặt việc cho vay thì các doanh nghiệp phát triển nhà ở đã gặp rất nhiều khó khăn do thiếu nguồn vốn đầu tư.

2.2. Về mua bán nhà ở xã hội

Đánh giá về vị trí của các quy định pháp luật về “mua bán nhà ở xã hội” trong hệ thống pháp luật Việt Nam, có thể thấy rằng, nhiều quy định về nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2005 cần được điều chỉnh, bổ sung. Chẳng hạn như Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số quy định của Luật Nhà ở đã mở rộng quy định, cho phép hình thức mua bán nhà ở xã hội, đến Nghị định số 188/2013/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã thể hiện sự hoàn thiện của công tác lập quy hoạch về nhà ở xã hội. Do vậy, Luật Nhà ở năm 2005 cần được sửa đổi để bổ sung hình thức phân phối là mua bán nhà ở xã hội, tạo cơ sở vững chắc cho thực tiễn.

3. Hoàn thiện quy định về đối tượng, điều kiện và thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội

- UBND các tỉnh cần ban hành văn bản quy phạm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội theo hướng tiếp cận về nhà ở xã hội của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP.

Trước hết, cần hiểu đúng về khái niệm “mua - bán nhà ở xã hội”. Đây là loại nhà được bán - chuyển quyền sở hữu theo phương thức trả một lần hoặc trả góp. Đó là loại nhà một phần là thương mại, một phần là xã hội bởi vì có sự ưu đãi của Nhà nước. Như vậy, trước hết hệ thống pháp luật hiện nay phải làm rõ khái niệm nhà ở xã hội, bản chất kinh tế của thuật ngữ này, từ đó mới có thể hình thành những quy định pháp luật đồng bộ điều chỉnh đối với quá trình triển khai chính sách nhà ở xã hội. Kinh nghiệm từ các nước cho thấy, không có sự phân biệt giữa các loại nhà ở xã hội theo đối tượng thụ hưởng mà chỉ có sự phân biệt về nhu cầu sử dụng (nhà cá nhân, nhà hộ gia đình) và quy chế pháp lý (nhà cho thuê, nhà để bán). Do đó, việc phân biệt loại nhà ở xã hội theo đối tượng sẽ tạo sự trùng chéo, nhầm lẫn cũng như khó tiếp cận, khó hiểu cho cả quan quản lý cũng như người dân.

Ở Hà Nội, dù Nghị định số 188/2013/NĐ-CP, Thông tư số 08/2014/TT-BXD đã có hiệu lực, nhưng UBND Thành phố vẫn chưa ban hành văn bản hướng dẫn theo tinh thần của Nghị định, Thông tư; vẫn sử dụng hai văn bản điều chỉnh về vấn đề nhà ở xã hội, đó là Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và Quyết định số 45/2010/QĐ-UBND ban hành quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Việc UBND Thành phố ban hành văn bản hướng dẫn chỉ là vấn đề thời gian. Nhưng thực tiễn thời gian quan cho thấy một bài học cần rút kinh nghiệm là, việc ban hành hai văn bản pháp luật khác nhau để điều chỉnh những lĩnh vực này cho thấy đã có sự phân biệt giữa nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị và nhà ở xã hội. Tuy nhiên, khi đi sâu vào nghiên cứu các văn bản này lại thấy rằng có sự chồng chéo, trùng lặp về đối tượng được mua cũng như các tiêu chí để chấm điểm khi mua nhà ở cho người có thu nhập thấp và nhà ở xã hội. Chính điều này đã gây khó khăn không nhỏ trong thực tiễn áp dụng. Vì thực chất, nhà ở cho người có thu nhập thấp chỉ là một trọng những loại nhà ở xã hội. Chính vì vậy, cần sớm thống nhất và hoàn thiện pháp luật về vấn đề này để khắc phục những hạn chế còn tồn tại.

- Sửa đổi phương thức xét duyệt các đối tượng được quyền mua, thuê hoặc thuê mua nhà thu nhập thấp: Việc xét duyệt các đối tượng được quyền mua (hoặc thuê hoặc thuê mua) nhà ở xã hội nên giao cho một cơ quan nhà nước làm đầu mối quản lý, có thể là Sở Xây dựng, cơ quan này chịu trách nhiệm chủ trì và phối hợp với các cơ quan quản lý nhà đất, quản lý kê khai thu nhập, quản lý hộ tịch, quản lý cư trú để xác định các điều kiện mà người có thu nhập thấp thỏa mãn. Hợp tác xã có trách nhiệm hướng dẫn các thành viên chuẩn bị hồ sơ và phối họp với cơ quan chức năng xác minh các điều kiện được hưởng thụ chính sách nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp.

4. Hoàn thiện quy định về xây dựng và kiểm soát giá bán nhà ở xã hội nhằm đảm bảo công bằng cho đối tượng thụ hưởng

Về giá bán nhà ở xã hội, cần xác định rằng các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội là các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa công ích. Các mặt hàng này cần thiết có sự trợ giá của Nhà nước, do đó, yếu tố lợi nhuận khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp không phát sinh trực tiếp từ dự án nhà ở xã hội mà phát sinh gián tiếp bằng các lợi ích khác mà Nhà nước ưu đãi. Nhà nước phải có trách nhiệm trợ giá nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp và đền bù cho doanh nghiệp việc bỏ vốn xây nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp bằng những lợi ích khác sẵn có của Nhà nước.

Nhà nước khống chế mức lãi tối đa cho các dự án bán nhà ở xã hội là 10% trong khi các nhà phát triển dự án lâu nay luôn hướng tới mục tiêu lợi nhuận là 30 - 35% (trong điều kiện bình thường) hoặc chí ít cũng là 15% (trong điều kiện khó khăn). Bởi với thời gian để triển khai hàng loạt vấn đề như bồi thường giải phóng mặt bằng, thủ tục đầu tư xây dựng hay là những biến động rủi ro trong thi công nếu chỉ lãi 10% thì “không an toàn”. Không những thế, việc xác định 10% lợi nhuận trên toàn bộ chi phí sẽ phát sinh một hệ quả trái chiều, bất cập, đó là, giả sử nếu doanh nghiệp áp dụng công nghệ hiện đại, tiết kiệm chi phí thì giá bán sản phẩm nhà ở xã hội có thể chỉ khoảng 5 triệu đồng/m2 và lợi nhuận của họ chỉ có 500,000 đồng/m2 (10%). Trong khi đó, nếu một doanh nghiệp khác không cần phải áp dụng công nghệ mới, và tiết kiệm các chi phí thì giá thành có thể lên tới khoảng 7 triệu đồng/m2, nhưng họ lại nhận lại lợi nhuận là 700.000 đồng/m2. Như vậy, doanh nghiệp nào cũng muốn chọn phương án thứ hai bởi những doanh nghiệp nào làm tốt để hạ giá thành nhà ở xã hội thì lợi nhuận lại ít.

Từ phân tích trên, chúng ta cần tính đến, việc điều chỉnh quy định lợi nhuận cố định (fixed profit) sang lợi nhuận linh hoạt (floating profit). Chẳng hạn, doanh nghiệp càng bán giá thấp thì lợi nhuận cho phép cao hơn doanh nghiệp bán giá cao, có như vậy mới công bằng cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

5. Hoàn thiện quy định về thị trường tài chính hỗ trợ người mua nhà

Trước hết, cần bổ sung nguồn vốn hỗ trợ cho các Quỹ phát triển nhà ở. Quỹ tiết kiệm nhà ở của địa phương có thể tạo điều kiện cho vay vốn với lãi suất ưu đãi cho nhiều đối tượng có khó khăn về nhà ở tại địa phương. Đồng thời, cần có nhiều hơn nữa các chính sách tài chính từ phía Ngân hàng Nhà nước để hỗ trợ, tạo thuận lợi cho những người có thu nhập thấp có thể vay tiền hay trả góp để mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, cần thay đổi những quy định về giới hạn, điều kiện chưa hợp lý về đối tượng được mua nhà ở xã hội. Ví dụ như để mua nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố Hà Nội, người đó phải có mức thu nhập từ 1,5 đến 2,1 triệu đồng/tháng. Quy định này sẽ hạn chế nhiều những đối tượng khác cũng có thu nhập thấp, nhưng trên mức 2,1 triệu đồng/tháng, vì với sự suy thoái kinh tế và lạm phát như hiện nay những người có thu nhập từ 2,1 đến 2,5 triệu đồng ở thành phố Hà Nội vẫn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, cần mở rộng mức quy định này để có nhiều hơn nữa các đối tượng được mua nhà ở xã hội theo tinh thần của Nghị định số 188/3013/NĐ-CP.

Ngoài ra, cần huy động mọi nguồn vốn có thể để trực tiếp hỗ trợ cho người thu nhập thấp có khả năng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trước hết đó là nguồn vốn từ tiền tiết kiệm của người lao động. Người lao động nào cũng có nhu cầu thật về nhà ở nếu được ưu đãi thêm và đủ tin cậy thì mọi người lao động đều muốn đóng góp nguồn vốn này. Tiếp đến có thể huy động từ sự đóng góp từ các doanh nghiệp sử dụng lao động. Sau đó là nguồn vốn huy động từ ngân sách nhà nước, quỹ phát triển nhà ở, nguồn trợ giúp từ nhà nước. Sau đó, Nhà nước cũng có thể đưa ra những chính sách ưu đãi về vay vốn tín dụng với lãi suất thấp hoặc ưu đãi về đất đai, ưu đãi về thuế. Một số doanh nghiệp cho rằng có thể điều tiết nghĩa vụ của doanh nghiệp đối với nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp thông qua chính sách thuế. Trích quỹ đất của dự án; tìm quỹ đất khác tương đương giá trị hoặc đổi ra tiền để Nhà nước đầu tư lại mà không phải lấy từ ngân sách.

6. Tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật về mua bán nhà ở xã hội cho người dân, nhất là các đối tượng thụ hưởng

Để những người thực sự có nhu cầu có thể mua được nhà ở xã hội, Nhà nước và các cơ quan chức năng, cũng như các phương tiện thông tin đại chúng cần phổ biến rộng rãi hơn nữa kiến thức pháp luật cơ bản về mua bán nhà ở xã hội để các đổi tượng có thể dễ dàng thực hiện được các quyền ưu đãi của mình. Thực hiện việc tuyên truyền rộng rãi các quy định pháp luật về mua bán nhà ở xã hội sẽ tránh được tình trạng nhà đã có để bán mà người dân lại không thể đăng ký mua chỉ vì không nộp đúng và đủ hồ sơ, như hiện trạng đã xảy ra tại phòng nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội của Công ty Vinaconex Xuân Mai, (người dân đến xếp hàng dài mệt mỏi vì chờ đợi rồi lại thất thểu ra về chỉ vì còn thiếu con dấu xác nhận, hay xác nhận không rõ ràng, hoặc nộp hồ sơ mà không biết rõ và tính đúng cách tính điểm theo quy định của pháp luật).

7. Tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc công khai hóa, minh bạch hóa trong quá trình thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội

Tình trạng các dự án thực hiện chậm tiến độ, vi phạm các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở xã hội đặt ra đòi hỏi phải có các cơ chế quản lý mạnh mẽ hơn nữa của các cơ quan chức năng có thẩm quyền. Theo đó, các cơ quan này cần có sự phối hợp đồng bộ trong giám sát quá trình triển khai, thực hiện mua bán nhà ở xã hội và có cơ chế hậu kiểm cụ thể hơn như: tiến hành thanh tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất tại các khu nhà ở xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà ở xã hội thông qua lấy ý kiến của người dân đang ở tại các khu nhà ở như lập phiếu điều tra xã hội học, hòm thư góp ý… Song song với việc kiểm tra và giám sát chặt chẽ, cần có những biện pháp xử lý nghiêm minh và kịp thời đối với những hành vi vi phạm pháp luật về mua bán nhà ở xã hội của các chủ đầu tư cũng như các đối tượng mua nhà gian đối, lợi dụng để được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh công khai hóa, minh bạch hóa trong quá trình thực thi pháp luật về mua bán nhà ở xã hội. Phải công khai các dự án nhà ở xã hội về phạm vi, tiến độ dự án, quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết, đối tượng được thụ hưởng, điều kiện được thụ hưởng ngay từ khi bắt đầu triển khai dự án để đối tượng có nhu cầu tìm hiểu, công khai các thủ tục giấy tờ cần thiết để tham gia giao dịch mua nhà. Tăng cường các kênh thông tin để người dân biết, tìm hiểu các dự án nhà ở xã hội.

Tính công khai, minh bạch cần được chú trọng, nhất là ở các khâu xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội, quản lý và sử dụng quỹ tiết kiệm, quỹ phát triển nhà ở tại địa phương. Có như vậy mới ngăn ngừa được tình trạng quan liêu, tham ô, tham nhũng.

8. Kết luận

Phát triển nhà ở xã hội là một định hướng lâu dài, quan trọng của Đảng và Nhà nước ta nhằm thực hiện chính sách xã hội cho một số đối tượng đặc thù. Để thực hiện tốt chính sách xã hội này, đòi hỏi phải thực hiện thường xuyên, liên tục, đồng bộ nhiều giải pháp từ việc hoàn thiện hệ thống pháp luật đến việc phổ biến, tuyên truyền và cơ chế chính sách, nhất là việc công khai hóa, minh bạch hóa các tiêu chuẩn chế độ đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Tài liệu tham khảo:

1. Dương Việt Dũng, (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội.

2. Trần Lan Hương, (2015), Pháp luật về nhà ở xã hội, Khóa luận tốt nghiệp.

3. Nguyễn Thị Minh Phượng, (2016), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học xã hội.

4. Đinh Gia Cảnh, (2014), Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế, Học viện Khoa học xã hội.

5. Đỗ Thị Hồng Ánh, (2015), Chính sách nhà ở xã hội và mua bán nhà ở xã hội, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội.

Some solutions to improve the law on buying houses for sale in society

NGUYEN BA THUAN

People's Court of My Hao District, Hung Yen Province

ABSTRACT:

Social housing development is a long-term orientation of the Party and the State. Thus, the institutionalization of social housing in the law documents is a top priority. The Housing Act 2014 contains social housing regulations, however, the quality is insufficient and especially the form of social housing is not regulated. Proposals for amendments and supplements to the law on the purchase and sale of social houses must ensure the effectiveness of state management. Solutions are needed to be put in the overall relationship with other laws such as human rights, citizenship, residence law, civil status. These solutions help competent agencies and individuals to review the legal system on social house sale and purchase, thus ensuring the effectiveness of state management.

Keywords: Social housing, state management, social housing.


Xem tất cả ấn phẩm Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ số 11 tháng 10/2017 tại đây