Một số vấn đề về bản chất pháp lý của Condotel - Kinh nghiệm của thế giới và định hướng xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho bất động sản Condotel phát triển tại Việt Nam

TÓM TẮT: Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: Chung cư Mi-ni, căn hộ văn phòng, Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự trong Resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại. Trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” và dưới sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0, việc tạo dựng quy định pháp lý cho Condotel ở Việt Nam cần được nghiên cứu một cách nghiêm túc, từ đó tạo điều kiện cho Condotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam.  Từ khóa: Officetel, Condotel, kinh tế chia sẻ, kinh doanh sở hữu kỳ nghỉ, thị trường bất động sản.

1. Lịch sử hình thành và phát triển Condotel

Mặc dù Condotel đã xuất hiện hàng thế kỉ trước, tuy nhiên chưa có một nguồn nào khẳng định nguồn gốc của Condotel đầu tiên trên thế giới. Condotel khi được quan tâm đầu tiên được xuất hiện tại bãi biển Miami, Florida1, tuy nhiên điều này chỉ chính xác trong phạm vi nước Mỹ. Bởi, nhiều tài liệu thì Condotel đã xuất hiện ở châu Âu nhiều năm về trước dưới tên gọi “apartahotel”2. Loại hình bất động sản này thậm chí còn rất phổ biến tại Tây Ban Nha và các nước châu Âu. Dẫu vậy, có thể khẳng định rằng Mỹ đã giúp Condotel trở nên phổ biến. Cuối thập kỷ 70, dưới tác động của sự thay đổi chính sách về thuế tại Mỹ, dưới vỏ bọc là những căn hộ nghỉ dưỡng, người dân tại Mỹ bắt đầu đầu tư vào loại hình căn hộ khách sạn này với mục đích để trốn thuế. Vào năm 1986, những chính sách về thuế trước kia bị chính phủ xóa sổ. Condo hotel dần mất đi vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Tới cuối thập kỉ 90, khi nền kinh tế có những chuyển biến tích cực và thị trường bất động sản hoạt động sôi nổi, loại hình nhà ở khách sạn này, một lần nữa, trở nên phổ biến ở Mỹ3. Xu hướng này bắt đầu phát triển và lan rộng sang các khu vực khác như Caribbean, Canada, thậm chí cả Dubai ở khu vực Trung Đông. Ở Europe và Nam Mỹ, mô hình condo hotel được phát triển dưới tên gọi "Condotels" hoặc "aparthotels".

Condotel mới bắt đầu xuất hiện tại Việt Nam những năm gần đây lần đầu được thử nghiệm ở Sereton tại thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 - 20074. Tiếp đó, Nha Trang Plaza là dự án Condotel đầu tiên được xây dựng tại Việt Nam với quy mô lớn. Đây là tòa Building cao 40 tầng, gồm 240 căn hộ cao cấp đạt tiêu chuẩn 5 sao và là dự án đầu tiên mang đến cơ hội sinh lời hấp dẫn cho khách hàng. Sau Nha Trang, Plaza là một loạt các dự án Condotel khác lần lượt ra đời tại những địa điểm khác nhau như Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, Sapa, Phú Quốc, Nha Trang...

2. Khái niệm và đặc điểm Condotel

Condotel là một loại hình bất động sản còn mới tại Việt Nam và cũng chưa có một văn bản pháp luật nào ở nước ta điều chỉnh vấn đề này. Chính vì thế, tất cả những quan điểm được đề cập tại bài viết này đều được kế thừa các nguồn tham khảo nước ngoài nhưng được phân tích chuyên sâu từ hoàn cảnh và thực trạng pháp lý của Việt Nam.

Condotel là sự kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Không giống như khách sạn, mỗi căn hộ trong Condotel được bán riêng lẻ như những căn hộ chung cư. Tuy nhiên, các căn hộ Condotel được hưởng những cơ sở vật chất và dịch vụ như một phòng khách sạn. Khi chủ nhân mua căn hộ Condotel, căn hộ sẽ được ban quản lý của khách sạn cho thuê như các phòng khách sạn bình thường. Căn hộ Condotel có thể được đặt trong chương trình cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn của công ty quản lý. Tiền cho thuê căn hộ sẽ được chia theo thỏa thuận giữa công ty quản lý và chủ căn hộ.

Từ khái niệm của Condotel, ta có thể đưa ra một số đặc điểm của loại hình  bất động sản này như sau:

Một là: Condotel là một căn hộ được tích hợp những dịch vụ, tiện ích của khách sạn.

Hai là: Condotel không phải là nơi cư trú thường xuyên.

Ba là: Condotel có thể được ban quản lý khách sạn cho thuê trong thời gian người mua không sử dụng.

Bốn là: Tiền thuê sẽ được chia theo thỏa thuận giữa khách sạn và người mua căn hộ.

Năm là: Khách sạn sẽ thay người mua Condotel quản lý, bảo trì và vận hành căn hộ. Thay vào đó, người mua sẽ phải trả các chi phí cho việc quản lý và bảo trì căn hộ.

3. Đánh giá ưu điểm, nhược điểm Condotel

Tất cả những điểm trên cho thấy: Vậy liệu Condotel có phải là một khoản đầu tư khôn ngoan? Câu trả lời này hiện vẫn đang được bỏ ngỏ cho nhiều nhà nghiên cứu kinh tế và pháp luật phân tích và bình luận.

Tại Mỹ, Condotel không được phép nhắc đến như một khoản đầu tư. Để giải thích cho quy định đó ta cần đi sâu hơn vào hệ thống án lệ và những quy định trong Luật Chứng khoán của Mỹ. Theo đó, việc mua bán căn hộ Condotel được coi là việc thành lập một hợp đồng đầu tư và hợp đồng đầu tư theo Luật Chứng khoán được coi là một loại chứng khoán. Căn cứ vào quyết định xét xử của tòa án trong vụ kiện tụng giữa Ủy ban Chứng khoán (Securities and Exchange Commission viết tắt là SEC) và W.J. Howey, hợp đồng đầu tư là "Hợp đồng, giao dịch hoặc kế hoạch mà một người đầu tư tiền của mình vào một thỏa thuận chung với mục đích được hưởng lợi từ sự nỗ lực của người khởi xướng hoặc bên thứ ba …"5. Áp dụng quyết định đó vào các giao dịch mua bán Condotel ta có thể thấy rằng, giao dịch mua bán Condotel mang ba trong số bốn đặc điểm của hợp đồng đầu tư đó là: Thứ nhất, người mua đầu tư một khoản tiền nhất định để mua căn hộ Condotel; Thứ hai, có một thỏa thuận chung được xây dựng trên mối quan hệ của người mua và người bán; Thứ ba, lợi nhuận đến từ sự quản lý của của bên thứ ba (ở đây là ban quản lý của khách sạn) (phí quản lý được chi trả bằng số tiền trích ra từ hoạt động cho thuê lại phòng và hoạt động marketing cho mỗi căn hộ).

Vì thế, theo quan điểm của SEC, người mua căn hộ Condotel với mục đích đầu tư để thu lại lợi nhuận (đến từ hoạt động quản lý của một bên thứ ba). Chính vì vậy giao dịch mua bán Condotel được coi là một chứng khoán và theo Luật Chứng khoán của Mỹ, trừ khi một chứng khoán được đăng kí, bất kì ai cũng không được phép trực tiếp hoặc gián tiếp dùng các phương thức hoặc công cụ để quảng hoặc gửi thư để chào bán chứng khoán6.

Chính vì sự không rõ ràng này, đến thời điểm này, tại Mỹ việc coi Condotel như một khoản đầu tư là trái pháp luật. Vì vậy, khi  chào  bán căn hộ Condotel, người bán chỉ được phép đưa ra những quảng cáo liên quan tới khía cạnh bất động sản (như vị trí, dịch vụ, tiện ích) mà không được phép đề cập tới khía cạnh lợi ích về tài chính (chính sách thuế, lợi nhuận, thu nhập…) mà Condotel mang lại.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, hợp đồng đầu tư chưa được coi là chứng khoán. Chính vì vậy, việc đưa ra những quảng cáo có liên quan tới những khía cạnh tài chính của căn hộ Condotel tại Việt Nam là không trái pháp luật.

Mặc dù những căn hộ Condotel nằm tại những vị trí đắc địa có thể mang lại thu nhập hấp dẫn cho người mua, nhưng theo ông Joel Greene - Chủ tịch trung tâm Condo hotel tại phía Bắc Miami, Florida có đưa ra lời khuyên những người có dự định mua Condotel không nên mong đợi vào việc nhận được lãi từ việc cho thuê căn hộ. Cũng theo ông Joel Greene: “Condotel được tạo ra để thu hồi lại vốn và để chi trả cho chi phí bảo trì, chứ chúng không thể tạo ra dòng tiền”. Đương nhiên dưới một số điều kiện nhất định (vị trí căn hộ, thị trường bất động sản, nền kinh tế phát triển), Condotel cũng có thể tạo ra dòng tiền. Tuy nhiên, khả năng tạo ra lợi nhuận của Condotel sẽ đi kèm với những yếu tố rủi ro. Những rủi ro đó tới từ những yếu tố ngoại cảnh như thiên tai, khủng bố… Chúng cũng có thể đến từ việc thay đổi ban quản lý khách sạn7.

Trước khi đi vào phân tích những ưu nhược điểm của Condotel, ta cần biết rõ hơn về bản chất của nó. Condotel được coi là “second home”. Second home là một dạng bất động sản được người mua sử dụng ngắn (chứ không phải để cư trú thường xuyên). Tuy nhiên khác với nhiều loại second home khác, chủ nhân của Condotel không phải chịu trách nhiệm hoàn toàn với căn hộ của mình. Trách nhiệm được đề cập đến ở đây liên quan tới việc quản lý, trang trí hay bảo trì “second home”. Những trách nhiệm ấy, thay vào đó, sẽ được khách sạn hoàn thành hoàn thiện theo thẩm mỹ và khă năng tài chính. Đây cũng là ưu điểm lớn nhất của Condotel.

Một điểm mạnh khác của Condotel mà ta cần đề cập đến đó là những dịch vụ khách sạn nó đem lại cho chủ nhân. Một căn hộ chung cư được tích hợp những dịch vụ của khách sạn sang trọng. Hơn thế nữa, chủ nhân của Condotel còn được phép sử dụng tất cả các công trình chung (bể bơi, khu vui chơi, bar,…) được khách sạn xây dựng để phục vụ khách hàng.

Có thể nói, Condotel là một dự án “win-win” đối với khách sạn và cả những người mua căn hộ. Một mặt, người mua có thể thu được lợi nhuận thông qua chương trình cho thuê được sắp xếp bởi khách sạn. Như đã đề cập ở trên, Condotel là “second home”, có nghĩa là, chủ nhân của Condotel sẽ không sử dụng nó thường xuyên. Còn gì hấp dẫn bằng việc kiếm thêm thu nhập từ chính khoảng thời gian căn hộ của mình không được sử dụng. Mặt khác, ngoài những thu nhập thu được từ việc cho thuê phòng khách sạn thông thường, bên khách sạn còn nhận được khoản tiền từ việc bán các căn hộ Condotel; Song song với những ưu điểm không thể chối cãi, Condotel vẫn còn một một số nhược điểm khiến các nhà đầu tư còn e ngại khi đầu tư vào loại hình này.

Nhược điểm đầu tiên xuất phát từ chính một trong số những ưu điểm của Condotel. Việc bảo trì và vận hành của Condotel được bên khách sạn chịu trách nhiệm khiến cho việc quản lý căn hộ của các nhà đầu tư dễ dàng hơn nhiều. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc, bên phía chủ đầu tư phải bỏ ra một khoản phí bảo dưỡng không nhỏ cho căn hộ của mình.

Hơn thế nữa, mặc dù mang danh là chủ nhân của căn hộ Condotel, người mua căn hộ Condotel còn không được hưởng 100% tiền cho thuê chính căn hộ của mình. Trong khi còn vô số các bất động sản khác với giá thành rẻ hơn Condotel cho phép chủ sở hữu hưởng hoàn toàn tiền cho thuê, Condotel rõ ràng đang bộc lộ yếu điểm của mình. Dưới góc độ tài chính, Condotel là một khoản đầu tư khá mạo hiểm. Có thể thấy rằng, giá thành của Condotel phụ thuộc rất nhiều vào những tiện ích, cơ sở vật chất của khách sạn - những yếu tố mà chủ nhân của căn hộ Condotel không thể kiểm soát.

Chỉ một sự thay đổi nhỏ trong những yếu tố đó cũng có thể đấy giá của căn hộ Condotel lên hoặc kéo xuống. Lấy ví dụ, khách sạn A chào bán căn hộ Condotel với giá 2,5 tỷ/căn. Vào thời điểm rao bán, khách sạn A đang sở hữu sân trượt băng đầu tiên tại Việt Nam. Tuy nhiên, sau 2 năm đưa vào vận hành, nhận thấy chi phí phải bỏ ra để vận hành và bảo trì sân băng này là quá lớn, khách sạn quyết định đóng cửa sân băng. Chủ nhân của những căn hộ Condotel trong khách sạn này chắc chắn sẽ phải chịu tổn thất không nhỏ từ quyết định này của khách sạn. Chưa kể đến tình huống chủ căn hộ thường nhận được hứa hẹn quá mức của chủ đầu tư mà không thể lường trước sự khó dự đoán các rủi ro xảy trong thị trường du lịch như sự biến động về lượng khách, sự thay đổi nhu cầu của khách hoặc sự bùng nổ quá nhiều dự án ảnh hưởng đến lợi nhuận.

4. Condotel trong thị trường bất động sản Việt Nam

Hiện nay, khi đưa Condotel tới Việt Nam, các tập đoàn thường đưa ra lời quảng cáo rằng: “Sở hữu căn hộ Condotel và tham gia chương trình Timeshare sẽ mang đến cho bạn những giá trị ngoài sức tưởng tượng. Timeshare sẽ nhắc nhở bạn về một thời gian nghỉ dưỡng cố định để bạn trút bỏ hết căng thẳng mệt mỏi của công việc, dành thời gian cho những người mà bạn yêu quý nhất. Giá trị lớn hơn là bạn có thể sinh lời đều đặn hàng tháng từ căn hộ Condotel của mình.”

Tuy nhiên, vốn dĩ, Condotel và Timeshare là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau và không thể trộn lẫn.

Giá trị của Time-share nằm ở cách sử dụng chúng. Thực chất việc mua một Time-share chính là việc người mua đang trả trước cho kì nghỉ của mình. Thông thường, so với việc trả tiền của một phòng khách sạn trong vòng mười năm, việc mua Time-share mang nhiều lợi thế hơn. Rõ ràng rằng, nếu như giá trị của một phòng khách sạn sẽ có nhiều biến đổi trong vòng 10 năm, người mua Time-share sẽ chỉ cần trả một khoản tiền nhất định tại thời điểm mua cho kì nghỉ trong tương lai của mình.

Thông thường, mỗi Time-share sẽ được xây dựng như một ngôi nhà để ở. Chính vì thế những công trình đặc trưng của nhà ở như bếp nấu, phòng giặt đồ sẽ được tích hợp trong Time-share. Khi đó, người sử dụng Time-share, trong kì nghỉ của mình sẽ tiết kiệm được những chi phí như phí ăn uống, phí giặt là…

Yếu tố cuối cùng nên được người mua cân nhắc khi mua một Time-share đó là việc nhượng lại Time-share trong trường hợp người mua không còn nhu cầu sử dụng bất động sản nữa. Howard Nusbaum, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của Mỹ (ARDA) thừa nhận rằng hầu hết các time-share đều bị mất giá sau một thời gian sử dụng. Đối với một time-share có trị giá 20.000$, sau khi trừ đi khấu hao sau thời gian 10 năm. Chủ nhân của Time-share vẫn có thể nhượng lại nó với giá là 5.000$, có nghĩa là sau 10 năm giá của một time-shre giảm đi 15.000$ - Một con số không đáng kể đối với số tiền 42.000$ mà người mua có thể sẽ phải trả để ở một khách sạn trong vòng 10 năm9.

Một bất cập khác phát sinh trong thị trường Việt Nam đó là hiện nay các Condotel hoạt động tại Việt Nam chưa có khung quy định chung về việc sử dụng, trả phí tại Condotel. Các khách sạn, Resort có thể lợi dụng điểm này để đội giá sử dụng các dịch vụ, tiện ích trong khu nghỉ dưỡng. Đây là vấn đề pháp lý cấp bách và có tính thời sự để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nhà đầu tư và bảo vệ quyền lợi của khách hàng trên thị trường bất động sản ở Việt Nam.

5. Kinh nghiệm quản lý bất động sản của một số quốc gia trên thế giới

“Năm 2016, lần đầu tiên trong gần một thập kỷ, lượng giao dịch bất động sản thương mại của Đức dẫn đầu châu Âu, đẩy Anh xuống vị trí thứ 2, theo Wall Street Journal. Trong bối cảnh có nhiều bất ổn tại châu Âu sau khi Anh rời EU và nguy cơ rã đám của đồng Euro, Đức được xem là “thiên đường” an toàn mới tại khu vực này. “Nếu đồng Euro được giữ lại, Đức sẽ vẫn giữ nguyên vị thế lớn hiện tại”, Lars Huber, lãnh đạo công ty bất động sản Hines, nhận định; “Còn nếu khu vực đồng Euro tan rã, vị thế của nước này thậm chí còn lớn hơn nữa”. Năm ngoái, lần đầu tiên kể từ năm 2007, Đức dẫn đầu châu Âu về lượng giao dịch bất động sản thương mại, đẩy Anh xuống vị trí thứ 2, theo dữ liệu của hãng nghiên cứu Real Capital Analytics (RCA). Trên nhiều thị trường của Đức, giá trị các tòa nhà văn phòng, trung tâm mua sắm, nhà kho không ngừng tăng. Trước đây, khi lấn sân vào châu Âu, giới đầu tư nước ngoài thường để mắt tới London, Paris trước rồi mới tới Đức, bởi đây là những thị trường bất động sản tăng trưởng mạnh mẽ nhất khu vực.Tuy nhiên, tình thế giờ đã thay đổi. Đức trở nên hấp dẫn hơn với giới đầu tư sau khi Anh bỏ phiếu rời EU, còn Pháp cũng đang bất ổn trước cuộc bầu cử tổng thống. Sự ổn định của Đức là yếu tố thu hút giới đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại nhiều nơi trên thế giới đang gặp nhiều thách thức. Giá trị đầu tư vào bất động sản thương mại tại châu Âu và Mỹ đều giảm chủ yếu do giá cả tại các thành phố lớn đang hoặc gần ở mức cao kỷ lục. Dù lượng giao dịch tại Đức có giảm nhưng tốc độ giảm vẫn thấp hơn nhiều so với các quốc gia châu Âu khác. Trong nửa cuối năm 2016, giá trị giao dịch bất động sản tại Đức đạt gần 38,3 tỷ Euro, giảm 4,8% so với cùng kỳ năm ngoái, theo RCA. Trong khi đó, tổng giá trị giao dịch cùng kỳ của toàn châu Âu giảm tới 13,1%. Giá bất động sản tại Đức có xu hướng tăng khi giới đầu tư chấp nhận mức tỷ suất vốn hóa thấp hơn khi giao dịch mua. Tỷ suất vốn hóa phản ánh lợi nhuận đầu tư có thể chấp nhận được dựa trên thị trường. Trong 3 năm qua, tỷ suất vốn hóa của bất động sản thương mại trên phố loại một của Đức giảm trung bình 70 điểm, theo Savills. Thị trường văn phòng tại Berlin đang trở nên đặc biệt sôi động nhờ dân số tăng trưởng nhanh, nguồn cung ít. Tỷ suất vốn hóa tại thị trường này ở mức thấp kỷ lục 3,25% - theo số liệu của Tập đoàn Tư vấn và quản lý bất động sản CBRE. “Berlin hiện là điểm thuê văn phòng vô cùng hấp dẫn”, Stuart Reid, một đối tác của hãng quản lý và đầu tư bất động sản có trụ sở tại Anh Rockspring, cho biết. Nhu cầu lớn từ nước ngoài khiến giới nhà đầu tư Đức phải cạnh tranh gay gắt hơn, đặc biệt là đối với những bất động sản đắt giá. “Tôi mong các nhà đầu tư sẽ không chấp nhận mức tỷ suất vốn hóa thấp hơn mức hiện tại” - Jochen Schenk, thành viên hội đồng quản trị của hãng bất động sản Đức Real I.S. AG, chia sẻ10.”Bất động sản nghỉ dưỡng Condotel được quan tâm và đầu tư thận trọng trong bối cảnh nền “kinh tế chia sẻ” mọi giao dịch được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự Đức và sự giám sát chặt chẽ bởi Hiệp hội bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng11.

Kinh nghiệm của Mỹ: Thị trường bất động sản Mỹ có một số lượng lớn các doanh nghiệp môi giới bất động sản, chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu vực dân cư. Tại các thành phố lớn ở Mỹ đều có hội nghề nghiệp để giúp cho những người môi giới bất động sản hành nghề có hiệu quả hơn, đó là MLS (Multiple Listing Service). MLS cung cấp đầy đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua, bán BĐS trong khu vực. Khi những thông tin này được sử dụng thành công, những người môi giới phải chia một phần thù lao cho tổ chức đã cung cấp thông tin gốc. Hầu hết tất cả các giao dịch bắt đầu bằng việc người bán đăng ký niêm yết bất động sản với một đại lý theo một mức giá và thời gian cụ thể. Việc niêm yết được đại lý kiểm duyệt, sau đó thông tin về bất động sản đăng ký niêm yết sẽ được gửi tới MLS địa phương qua mạng điện tử. Các đại lý đại diện cho người mua liên tục tìm kiếm trên MLS về các bất động sản phù hợp với những gì người mua của họ muốn và có nhu cầu.

Kinh nghiệm Đức: Khoảng 25% các giao dịch bất động sản là do văn phòng môi giới bất động sản thu xếp. Các văn phòng này thường thu 3,5% giá bán. Thường thì người mua trả thù lao cho văn phòng môi giới, người bán cũng có trách nhiệm trả thù lao theo hợp đồng với văn phòng. Tuy nhiên, đa số các trường hợp thì người mua trả tiền thù lao cho văn phòng thay cho người bán;

Kinh nghiệm của Singapore: Một điểm đặc biệt trong pháp luật về đăng ký bất động sản của Singapore là chỉ có luật sư có chứng chỉ hành nghề mới được phép làm dịch vụ tư vấn chuyển nhượng bất động sản. Luật sư là người có đủ năng lực pháp lý và là nhân viên của tòa. Chủ sở hữu tài sản phải tham khảo và nhờ luật sư tư vấn cho bất cứ vấn đề pháp lý nào liên quan tới giao dịch và hợp đồng mua bán. Các giấy tờ chuyển nhượng chỉ được văn phòng chứng nhận sở hữu chấp nhận đăng ký nếu có xác nhận của luật sư. Do đó, trong giao dịch liên quan đến bất động sản, luật sư cũng là người thực hiện việc tìm hiểu giấy tờ sở hữu, tìm hiểu các thông tin liên quan đến bất động sản, tìm hiểu các yêu cầu pháp lý liên quan đến một số cơ quan Chính phủ, hoàn tất việc chuyển nhượng và các giao dịch bất động sản khác”12.

6. Một số đề xuất bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển tại Việt Nam

Sự xuất hiện những loại hình bất động sản như: Chung cư Mi-ni, căn hộ văn phòng, Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự trong Resort... cần có các quy định pháp lý để việc vận hành thuận lợi trong đời sống, sản xuất và kinh doanh thương mại. Tác giả xin đưa ra một số đề xuất bước đầu xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Condotel phát triển tại Việt Nam như sau:

Thứ nhất, xây dựng điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản Coldotel cho phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Cụ thể là các điều kiện giao dịch khi Chủ đầu tư dự án Coldotel thực hiện đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất không giới hạn diện tích tối đa mà chỉ quy định diện tích tối thiểu 30m2  để có thể  cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất13;

Thứ hai, cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới về quy hoạch sử dụng đất, vì quy định kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm tại Khoản 1 điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Thêm vào đó, kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh  là 5 năm theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013. Đây chính là bất cập lớn nhất hiện nay đã gây ra cho Condotel của quy định pháp luật cần sửa đổi vì các chủ đầu tư muốn được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu  nhà ở tài sản gắn liền với đất cho Con dotel thì phải 5 năm trước diện tích đất đầu tư của chủ dự án phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp Tỉnh và phải có quyết định cho phép đầu tư. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất kinh doanh dưới 50 năm. Nhưng thời hạn cho thuê đất quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 quy định thời hạn 50-70 năm.

Nguyên nhân chính là với thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quyết định giao đất cho thuê đất thuộc cấp Tỉnh và Quyết định của Thủ tướng phê duyệt sử dụng đất cấp Tỉnh nên hành lang pháp lý cho Condotel gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn. Do đó, Luật Đất đai năm 2013 trong thời gian tới sửa đổi cần bổ sung Điều 153 về đa dạng hóa loại bất động sản vào quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại” làm tiền đề cho Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố, biệt thự trong Resort... phát triển.

Thứ ba, các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản cho bất động sản Condotel để không vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dưới mô hình bất động sản hình thành trong tương lai, vì hiện nay Condotel chưa hoàn thiện điều kiện giao dịch nên độ an toàn cho các khách hàng đầu tư  rất dễ gây ra những rủi ro pháp lý mà hệ quả là Hợp đồng giao dịch có thể bị vô hiệu từng phần hoặc vô hiệu toàn phần. Những vấn đề được phân tích từ ba khía cạnh trên đây cần được khắc phục ngay. Bởi lẽ khi giao kết quả chuyển nhượng, các chủ thể giao kết đã vi phạm những điều cấm của pháp luật do sự phức tạp của phân khúc thị trường bất động sản đang phát triển quá nóng15, hiện tượng chiếm dụng vốn từ việc huy động vốn đầu tư của khách hàng, bên mua Codotel, bên đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai có nguy cơ gây mất an toàn cho thị trường bất động sản của Việt Nam.

Thứ tư, nên chăng Nhà nước cho phép khách hàng mua Codotel trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 3 điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Thứ năm, từng bước tạo dựng quy định pháp lý cho Condotel ở Việt Nam, vấn đề này cần nghiên cứu một cách nghiêm túc để điều chỉnh quan hệ giao dịch, kinh doanh của ALMA16 và của nhiều nhà đầu tư bất động sản, xây dựng hành lang pháp lý an toàn cho Codotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam trong thời gian tới là việc làm cấp thiết có ý nghĩa đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh “nền kinh tế chia sẻ” trước sự tác động mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 để nâng cao chất lượng sống cho đời sống nhân dân Việt Nam trong tương lai.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

¹ The History of Condo Hotels - http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.html

² Condo Hotel / Condotel: Introduction; Its comercial and legal beginnings - The Vacation industry blog - https://mixed-use-resorts.com/2013/11/20/introduction-its-comercial-and-legal-beginnings-i/

³ Richard Evans.  Chapter 1 - The Definitive Study of Condo Hotels - Amazon Books.

⁴ TS. Doãn Hồng Nhung, (2007) Tập bài giảng bồi dưỡng nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản ở Việt Nam - Chuyên đề: Quy trình và kỹ năng  môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng, H 2007.

⁵ Securities and Exchange Commission v. W.J. Howey Co.

⁶ Securities Act 1933 sec 5Sec. 5. Prohibitions Relating to Interstate Commerce and the Mails.

⁷ The Nuts and Bolts of Time-Shares V. Condo-Hotels đăng trên New England Condominiumtháng 4/2017.

https://newenglandcondo.com/article/thinking-about-buying-a-vacation-condo, truy cập ngày 08/3/2018.

⁸ Công ty Cổ phần ESBI LAND. Địa chỉ: Tầng 1 tòa B - Licogi13. Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân,  Hà Nội, http://vietnamCondotel.net/timeshare-hinh-thuc-sinh-loi-dai-lau-cho-Condotel/ (Truy cập ngày 08/3/2018).

⁹ The Nuts and Bolts of Time-Shares V. Condo-Hotels đăng trên New England Condominium tháng 4 /2017, https://newenglandcondo.com/article/thinking-about-buying-a-vacation-condo (2007 April), truy cập ngày 08/3/2018.

¹⁰ Bất động sản Đức “thiên đường” an toàn mới của Châu Âu http://vneconomy.vn/the-gioi/bat-dong-san-duc-thien-duong-an-toan-moi-cua-chau-au-20170405092051301.htm

¹¹ Louis Rolfes. Humboldt University of Berlin. International Conference Emerging issues of Modern business and civil law in Vietnam and Germany in comparative perspective, Hanoi 15-16th March,2018;

¹² Tổng hợp Kinh nghiệm quản lý bất động sản của một số quốc gia trên thế giới, Tài liệu tổng hợp của Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, 2015.

¹³ Tú Anh “ Đề xuất “giải cứu” Condotel của Bộ Tài nguyên và Môi trường bất cập, không hợp lý” Địa ốc,  Tiền phong ngày 26/12/201715:25. www.tienphong.vn. Truy cập ngày 22/3/2018; 09:05.

¹⁴ Xem: khoản 1, khoản 3, khoản 6  Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

¹⁵ Thời  đại “Đà Nẵng, Nha Trang,   Phú Quốc đang “ Khủng hoảng thừa Condotel”  17/3/2018; 09:15  Đà Nẵng và khu Bắc Bán đỏ CamRanh (tỉnh Khánh Hòa đang bị cảnh báo đỏ về tình trạng khủng hoảng thừa Condotel)” Tiền Phong . www.tienphong.vn, truy cập  ngày 20/3/2018; 06:10

¹⁶ Https://congtyalma-sohuukynghi.vn/2017/04/11/trien-khai-trao-doi-ky-nghi-quoc-te-cho-cac-chu-so-huu-alma-qua-rci/

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Luật Đất đai năm 2013.
2. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3. Luật Nhà ở năm 2014.
4. Https://congtyalma-sohuukynghi.vn/2017/04/11/trien-khai-trao-doi-ky-nghi-quoc-te-cho-cac-chu-so-huu-alma-qua-rci/
5. The Nuts and Bolts of Time-Shares V. Condo-Hotels đăng trên New England Condominium (April 2007).
6. https://newenglandcondo.com/article/thinking-about-buying-a-vacation-condo (April 2007).
7. England Condominiumtháng 4/2017.
8. Thinking About Buying a Vacation Condo? https://newenglandcondo.com/article/thinking-about-buying-a-vacation-condo (Tháng 4/2007).

SOME ISSUES RELATED TO THE LEGAL NATURE OF CONDOTEL – WORLD’S EXPREIENCE AND GUIDELINES FOR VIETNAM TO ESTABLISH A LEGAL FRAMEWORK FOR THE DEVELOPMENT OF CONDOTEL Assoc.Prof, PhD DOAN HONG NHUNG Senior Lecturer,  Faculty of Law, Vietnam National University - Hanoi VU THI LIEN Researcher Nottigham Law School - Nottingham Trent University ABSTRACT: It is necessary to have a legal framework to manage new types of real estate such as mini apartment, officetel, condotel, hometel, shophouse, service apartment, townhouse and villas in the resort to help the use of these real estate products easily and effectively. In the context of sharing economy and under the strong influence of the Industrial Revolution 4.0, it is important to pay great attention to establish a legal framework for condotel to help the development of this type of real estate in Vietnam sustainably. Keywords: Officetel, condotel, sharing economy, timeshare business, real estate market.