TÓM TẮT:
Việc đưa ra các điều kiện hoạt động và giới hạn phạm vi kinh doanh của ngành nghề kinh doanh bất động sản (BĐS) đối với nhà đầu tư nước ngoài sẽ đảm bảo mọi hoạt động kinh doanh nằm trong phạm vi kiểm soát và quản lý của Nhà nước Việt Nam. Đối với chủ thể kinh doanh BĐS, bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp lý và năng lực hành vi của chủ thể kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS phải đáp ứng các điều kiện chuyên ngành. Do đó, cần có những đánh giá yếu tố tác động đến việc quy định và thực hiện về điều kiện hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam.
Từ khóa: pháp luật, điều kiện, kinh doanh, bất động sản, đầu tư.
1. Đặc điểm điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài
Thứ nhất, "phạm vi hoạt động của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có chức năng kinh doanh BĐS hạn chế hơn nhà đầu tư trong nước khi tham gia lựa chọn lĩnh vực đầu tư BĐS, theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 gồm: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Những quy định trên, trong những cam kết về điều kiện đầu tư giữa Việt Nam với WTO, FTAs: không quy định tại Biểu cam kết. Như vậy, người nước ngoài bao gồm cá nhân, tổ chức nước ngoài muốn kinh doanh BĐS tại Việt Nam đều có quyền thành lập công ty và được phép kinh doanh theo các hình thức trên.
Thứ hai, nhà đầu tư nước ngoài muốn tiến hành kinh doanh BĐS tại Việt Nam phải thực hiện quy định về sự hiện diện chính thức chi nhánh, văn phòng đại diện đang hoạt động tại Việt Nam. Khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy định đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật có liên quan; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài); cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức sau: Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất thuê của Nhà nước; xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê trên đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua trên đất được Nhà nước giao; xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh các loại hình tương tự, trừ đầu tư đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và đất được Nhà nước giao. Còn điều kiện hoạt động môi giới BĐS được quy định riêng cho cá nhân và tổ chức, không phân biệt quốc tịch Việt Nam hay nước ngoài: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và nộp thuế theo quy định của pháp luật; tổ chức/doanh nghiệp phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; các đối tượng này không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS. Để kinh doanh sàn giao dịch BĐS, quản lý BĐS, cá nhân, tổ chức phải thành lập công ty và có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.
Thứ ba, trong quá trình kinh doanh BĐS của nhà đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam họ phải tuân thủ pháp luật và được áp dụng nguyên tắc đối xử công bằng.
Phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài về phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn nước ngoài nắm giữ không quá 50% vốn điều lệ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, không có quy định về phạm vi kinh doanh BĐS theo số vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài vào doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Đối với trường hợp là doanh nghiệp trong nước thì được kinh doanh BĐS theo phạm vi quy định tại khoản 1 Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được kinh doanh BĐS theo phạm vi quy định tại khoản 3 Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, việc xác định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã quy định phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh BĐS dưới các hình thức: các hình thức quy định tại các điểm b, d, h Khoản 1 và điểm b Khoản 2 Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định về việc xác định doanh nghiệp hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Điều kiện nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS tại Việt Nam, theo điều ước quốc tế, điều ước quốc tế hiện không cam kết cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì không hạn chế nhà đầu tư nước ngoài đầu tư. Phạm vi kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm:
+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
+ Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua. Ngoài ra, tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Để thực hiện đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam, nhà đầu tư nước ngoài có 2 sự lựa chọn là thành lập công ty kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS có vốn nước ngoài và góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp vào tổ chức kinh tế có kinh doanh dịch vụ kinh doanh BĐS.
2. Ý nghĩa của điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài hiện nay
Hiến pháp 2013 đã thừa nhận quyền tự do kinh doanh là quyền con người và là một trong những quyền cơ bản của công dân. Song đối với việc kinh doanh trong một số ngành, nghề nhất định, mặc dù tinh thần “được tự do kinh doanh” nhưng các chủ thể kinh doanh cần đáp ứng được các điều kiện nhất định đối với ngành, nghề đó.
Thứ nhất, yêu cầu các tổ chức, cá nhân nước ngoài phải có hoặc phải thực hiện khi kinh doanh BĐS được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật và các điều ước quốc tế mà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam là thành viên, thể hiện bằng các hình thức theo quy định của pháp luật. Bởi lẽ, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài, BĐS có thời gian sử dụng lâu dài, mỗi một công trình BĐS sẽ có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Do đó, quy định về điều kiện hoạt động đối với nhà đầu tư nước ngoài yêu cầu có vốn đầu tư lớn, trong thời gian đầu tư dài hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao. Nhất là trong bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay BĐS.
Thứ hai, việc quy định điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài nhằm hạn chế rủi ro khi tiến hành kinh doanh BĐS tại Việt Nam, bởi lẽ, hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. Nhà nước quản lý toàn bộ BĐS, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản… Quan hệ cung cầu BĐS khá nhạy cảm, nhìn chung, cung nhỏ hơn cầu, do đó, Nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.
Thứ ba, việc quy định điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của họ đáp ứng được yêu cầu của hoạt động kinh doanh đa ngành, kinh doanh đặc thù - thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứng chậm hơn cầu. Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói quen.
3. Những yếu tố tác động đến quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài
Thứ nhất, yếu tố kinh tế vĩ mô: Trình độ phát triển kinh tế là một nhân tố vĩ mô quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao với mục đích và kỹ năng sử dụng đất đai đa dạng, chủng loại hàng hóa BĐS sẽ rất phong phú, kéo theo nhu cầu quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn.
Ví dụ, vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực kinh doanh BĐS: Trong 5 tháng đầu năm 2019, lĩnh vực BĐS thu hút vốn FDI đứng thứ hai trong tổng số 19 lĩnh vực thu hút vốn FDI của cả nước, đạt 742,3 triệu USD với 51 dự án cấp mới, chiếm 11,5%, tăng 119 triệu USD so với cùng kỳ năm 2018. Đối với hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài, vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt 627,9 triệu USD, chiếm 8,2%1.
Như vậy, các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Hơn nữa, sau khi ký kết các hiệp định tự do hóa thương mại và mới đây nhất là Hiệp định CPTPP với cam kết cắt giảm thuế quan đối với hàng hóa, mở cửa thị trường,… nền kinh tế Việt Nam được dự báo sẽ là điểm đến của nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Điều này mở ra kỳ vọng thị trường tăng trưởng mạnh về nguồn cung các sản phẩm BĐS, đặc biệt trên phân khúc BĐS công nghiệp. Bên cạnh đó, ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung Quốc có thể tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam, giúp cho thị trường BĐS công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo nhu cầu xây dựng các khu nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.
Sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng dẫn đến nhu cầu chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Vì vậy, sự phát triển của thị trường tín dụng cũng tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài tồn tại và phát triển. Tuy nhiên, tốc độ kinh tế phát triển cũng đặt ra nhiều thách thức, đòi hỏi cơ quan quản lý nhà nước có những chính sách hợp lý quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ hai, yếu tố chính trị: Chế độ chính trị là một trong các nhân tố ảnh hưởng đến việc BĐS nói chung có trở thành hàng hóa hay không. Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, có những giới hạn nhất định về đất đai tham gia vào thị trường BĐS. Ví dụ như chính sách khống chế mục đích sử dụng đất làm cho việc chuyển dịch giữa các loại chủng loại hàng hóa không dễ dàng… quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài còn bị các nhân tố chính trị có những ảnh hưởng đến thị trường BĐS dưới khía cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS.
Có những nước quy định thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tạp, chi phí lớn, làm cho khả năng phát triển của thị trường BĐS có sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài giảm đi. Trong khi đó, có những nước có chi phí về thủ tục thấp sẽ khuyến khích đưa BĐS vào giao dịch. Có thể thấy, Nhà nước cần có những động thái tạo ra các tiền đề thuận lợi cho quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó, đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết tâm, mà còn phải có tri thức, lực lượng cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả2.
Thứ ba, yếu tố xã hội: Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Cụ thể, việc mật độ dân số tăng cao tại một khu vực sẽ khiến cho giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ, do đó cần quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài.
Ngoài ra, các yếu tố khác trong khu vực như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có những tác động lên nhu cầu thu hút đầu tư trong việc quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Hệ thống hạ tầng đô thị mới kết nối ngày càng đồng bộ hơn sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp “ăn theo” để đầu tư, phát triển thị trường BĐS, cả trong trung hạn và dài hạn.
Thứ tư, yếu tố tính minh bạch của thị trường: Việt Nam đã, đang hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế quốc tế và khu vực, kỳ vọng sẽ gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, trong đó có lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, các nhà đầu tư nước ngoài cũng rất coi trọng việc so sánh lợi ích giữa đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực, như: Indonesia, Singapore…3
Ở thị trường BĐS Việt Nam, tính minh bạch thông tin chưa cao đã gây cản trở quá trình đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường. Không phủ nhận chỉ số minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam đã có thay đổi đáng kể trên thị trường quốc tế. Cụ thể, năm 2014, Việt Nam nằm trong danh sách có chỉ số minh bạch thấp, nhưng đến năm 2018 đã có sự cải thiện đáng kể khi vươn lên đứng thứ 61 trong bảng minh bạch do Công ty TNHH Jones Lang LaSalle công bố nhưng sự cải thiện này là chưa đủ, cần đẩy mạnh hơn nữa việc minh bạch thông tin.
Thứ năm, yêu cầu của Cách mạng công nghệ 4.0: Với sự phát triển của công nghệ 4.0 và trí tuệ nhân tạo, các doanh nghiệp kỳ vọng việc marketing sản phẩm và tìm kiếm khách hàng tiềm năng sẽ được cải thiện hơn. Theo đó, điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài sẽ chất xúc tác làm thay đổi hành vi của người mua và người bán; mức phí hợp lý; công nghệ không thể thay thế hoàn toàn con người; niềm tin và uy tín;…
4. Kết luận
Vai trò của điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài có ý nghĩa hết sức quan trọng trong phát triển kinh tế, đời sống, xã hội. Từ việc phân tích, đánh giá về tính chất, đặc điểm của điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài, các yếu tố ảnh hưởng tới quy định và thực hiện điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài..., qua đó, nhìn nhận việc quy định về điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài là sự cần thiết và tất yếu khách quan.
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế đang trên đà hội nhập quốc tế, kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài, đòi hỏi các quy định pháp luật về điều kiện hoạt động BĐS của nhà đầu tư nước ngoài cũng từng bước phát triển với xu hướng mở rộng hành lang pháp lý để các chủ thể kinh doanh khác nhau có thể gia nhập thị trường. Với sự ra đời của Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư năm 2020, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã có nhiều điểm mới, quy định chi tiết và phù hợp với xu thế phát triển. Sự thay đổi các quy định của pháp luật không chỉ là sự kế thừa những quy định cũ mà còn phát triển theo hướng thông thoáng hơn, tạo điều kiện cho môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các cá nhân, tổ chức, mang lại hiệu quả kinh tế cao cho đất nước.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
1Ngô Bảo Anh (2018), Quản lý hành chính nhà nước về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài, Luận văn Thạc sĩ, năm 2018 tại Học viện Hành chính Quốc gia, tr.34.
2Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất, Tạp chí Luật học, số 8/2009, tr. 37-45.
3Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội (2019). Báo cáo thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, Hà Nội, tr.10.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2015). Rà soát pháp luật kinh doanh, Hà Nội.
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2017). Rà soát pháp luật kinh doanh, Hà Nội.
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (2019). Rà soát pháp luật kinh doanh, Hà Nội.
- Quốc hội (2013). Luật số 45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Quốc hội (2014). Luật số 66/2014/QH13: Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014.
- Quốc hội (2014). Luật số 65/2014/QH13: Luật Nhà ở, ban hành ngày 25 tháng 11 năm 2014.
- Quốc hội (2015). Luật số 91/2015/QH13: Bộ luật Dân sự, ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Quốc hội (2020). Luật số 61/2020/QH14: Luật Đầu tư, ban hành ngày 17 tháng 6 năm 2020.
FACTORS AFFECTING REGULATIONS
AND IMPLEMENTATION OF REAL ESTATE BUSINESS
CONDITIONS FOR FOREIGN INVESTORS IN VIETNAM
• Master. Lawyer. LE THI DUNG
Singlaw Legal Company Limited
ABSTRACT:
The introduction of operating conditions and limits on the scope of real estate business for foreign investors is to ensure that all business activities conducted by foreigners are within the control and management scope of the Government of Vietnam. For real estate business entities, besides conditions on legal capacity and behavioral capacity of entities which are prescribed in the Civil Code, real estate business entities must meet specialized requirements. As a result, it is necessary to evaluate the factors affecting regulations and implementation of real estate business conditions for foreign investors in Vietnam.
Keywords: law, condition, business, real estate, investment.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 24, tháng 10 năm 2021]
