TÓM TẮT:     Nghiên cứu này nhằm chỉ ra bức tranh tổng quan các nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 dưới nhiều góc nhìn. Bên cạnh đó, bài viết giúp các nhà đầu tư bất động sản hiểu được tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đến khả năng thu hút vốn FDI vào bất động sản Việt Nam. Trên cơ sở đó, tác giả đã đưa ra một số khuyến nghị đến các cơ quan ban ngành liên quan và doanh nghiệp để đón đầu xu hướng thị trường và cơ hội đầu tư. Từ khóa: Khủng hoảng tài chính toàn cầu (GFC), vốn FDI, bất động sản Việt Nam.

1. Giới thiệu

Chu Văn Cấp (2014) ghi nhận: Sau 11 năm kiên trì đàm phán và tích cực chuẩn bị các điều kiện cần thiết, ngày 11/01/2007, Việt Nam đã trở thành thành viên thứ 150 của WTO. Đây là thời điểm đánh dấu sự khởi đầu của một quá trình đổi mới - Việt Nam tham gia vào nền kinh tế toàn cầu bình đẳng với tất cả các thành viên khác của tổ chức thương mại lớn nhất hành tinh. Do vậy, sự kiện này được xem là mang ý nghĩa rất lớn trong việc góp phần thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài chảy vào Việt Nam nói chung và chảy vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nói riêng.

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đã xảy ra gây ảnh hưởng không tốt cho nền kinh tế nói chung và cho ngành Bất động sản nói riêng của Việt Nam. Cụ thể, Toong Khuan Chan & ctg (2016) cho rằng: Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là cuộc khủng hoảng kinh tế tồi tệ nhất kể từ Cuộc Đại suy thoái. Vào tháng 9/2008, cuộc khủng hoảng với tâm chấn tại Mỹ đã lan rộng nhanh chóng trên khắp thế giới khiến giá cổ phiếu tại nhiều quốc gia giảm mạnh.

Mặt khác, Ball (2009) cho rằng: Mặc dù cuộc khủng hoảng tài chính bắt nguồn từ thị trường bất động sản, nhưng đầu tiên nó lại được quan sát thấy trong các thị trường tài chính khi những vấn đề về thanh khoản tăng lên và những vấn đề về tín dụng lan rộng vào mùa hè năm 2007. Trước những sự kiện này, giá nhà đất giảm đáng kể, đặc biệt ở một số khu vực của Mỹ. Sự giảm giá trị của các khoản vay đã ảnh hưởng đến cả hệ thống ngân hàng thương mại và hệ thống ngân hàng hậu thuẫn (bao gồm: Các ngân hàng đầu tư, các quỹ dự phòng và các tổ chức khác không nhận ký gửi tiền) và cuối cùng lan sang các thị trường tài chính toàn cầu.

Vì thế, cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 có lẽ cũng sẽ trực tiếp hoặc gián tiếp ảnh hưởng đến việc thu hút vốn FDI vào bất động sản của Việt Nam. Do vậy, ý nghĩa của nghiên cứu “Tác động của khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 đến khả năng thu hút vốn FDI vào bất động sản Việt Nam” là rất lớn. Ngoài ra, điểm mới của nghiên cứu này chính là những dự báo có cơ sở khoa học để đề xuất các khuyến nghị đến các cơ quan ban ngành liên quan và doanh nghiệp để thấy được xu hướng thị trường và cơ hội đầu tư.

2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

2.1. Tổng kết các nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008

Theo Karyn L. Neuhauser (2015): Trước khi xảy ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, việc cải cách tài chính của Mỹ đã dẫn đến việc mở rộng tín dụng chưa từng có, làm gia tăng nhanh chóng giá trị nhà đất với giá bán nhà ở Mỹ, tăng gấp ba lần giữa giai đoạn những năm 1995 - 2006 trước khi giảm khoảng 30% giữa giai đoạn những năm 2006 - 2009.

Chi tiết hơn, dựa trên nghiên cứu của Acharya & ctg (2009), Karyn L. Neuhauser (2015) đã chỉ ra được 03 yếu tố kết hợp để tạo ra sự bùng nổ tín dụng thời kỳ tiền khủng hoảng và bong bóng nhà đất và kết luận rằng: Cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn ở Mỹ là một sự kiện khởi nguồn cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Cụ thể, thứ nhất, vốn đầu tư chảy từ các nước đang phát triển như Trung Quốc, Ấn Độ và các nước Đông Âu sang các nước phát triển như Mỹ, Tây Âu và Úc, đã đẩy sự lan rộng của tín dụng thấp không bền vững và giá cả tăng cao đối với các tài sản rủi ro. Thứ hai, do lo sợ giảm phát, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã giữ lãi suất quá thấp trong một thời gian dài sau vụ bể vỡ bong bóng internet vào đầu những năm 2000, dẫn đến không thể kiểm soát được các tiêu chuẩn bảo hiểm thanh toán trong thị trường thế chấp và đã khuyến khích các sáng kiến như: Thế chấp dựa trên lãi suất và các khoản vay trả góp bị âm; cuối cùng, các sáng kiến này đã tạo ra những điều kiện thuận lợi cho sự bùng nổ tín dụng và bong bóng nhà đất. Thứ ba, mô hình ngân hàng truyền thống, trong đó, người vay ban đầu đã được thay thế bởi một mô hình cho vay OTD (the Originate-To-Distribute), trong đó các khoản nợ vay đã được thực hiện và được bán ngay sau đó trên thị trường tài sản chứng khoán.

Đồng quan điểm trên, Keys & ctg (2010) đã dẫn chứng rằng: Tỷ lệ thế chấp dưới chuẩn so với tổng số tiền thế chấp đã tăng mạnh từ khoảng 8% trong năm 2001 lên 20% vào năm 2006. Cụ thể, các khoản nợ cho vay được chứng khoán hóa dường như có nhiều khả năng vỡ nợ hơn so với các khoản nợ vay từ phía ngân hàng. Nguyên nhân là do các tổ chức thẩm định ban đầu đưa ra các tiêu chuẩn sàng lọc cho vay thấp hơn và điều này cho thấy việc chứng khoán hóa các khoản nợ cho vay dưới chuẩn đã khiến các tiêu chuẩn cho vay thấp hơn.

Karyn L. Neuhauser (2015) thì cho rằng: Một sự thay đổi trong chính sách tiền tệ của Mỹ bắt đầu từ năm 2003 đã giữ lãi suất thấp một cách bất thường, làm gia tăng sự bùng nổ nhà ở, khuyến khích đầu cơ mạo hiểm và cuối cùng dẫn đến đến sự sụp đổ của thị trường nhà ở, dẫn đến sự vỡ nợ và sự gia tăng những tài sản xấu trong bảng cân đối kế toán của nhiều tổ chức tài chính.

Mặt khác, Goetzmann & ctg (2012) cho rằng: Do những dự báo quá lạc quan về sự gia tăng giá trị nhà ở trong tương lai đã tạo ra bong bóng giá nhà đất, dẫn đến tăng thêm nguồn cung và nhu cầu thế chấp. Cụ thể, xu hướng gia tăng về giá nhà đã khiến cho các hộ gia đình đánh giá quá cao giá trị đầu tư của nhà ở trong khi những người cho vay lại càng đánh giá quá cao khả năng của các hộ gia đình, đặc biệt là các hộ gia đình dưới chuẩn, để tiến hành cho vay nợ thế chấp. Khi giá nhà đất cuối cùng sụt giảm, hậu quả thật kinh hoàng khi các khoản nợ xấu và chứng khoán thế chấp (MBS: mortgage-backed securities) bị mất giá trị. Lúc này, thị trường chứng khoán thế chấp trở nên kém thanh khoản và sự kém thanh khoản đó lây lan sang các thị trường khác.

2.2. Phương pháp nghiên cứu

2.2.1. Phương pháp phân tích

Để thấy được xu hướng thu hút vốn FDI vào bất động sản Việt Nam, tác giả sử dụng dữ liệu từ năm 2005 đến 20/12/2017 (vì tại thời điểm nghiên cứu, dữ liệu về FDI vào bất động sản giai đoạn trước năm 2005 và giai đoạn từ sau 20/12/2017 chưa được Tổng cục Thống kê cập nhật). Tác giả sẽ sử dụng phương pháp tính tỷ trọng % về số dự án, tỷ trọng % về vốn đầu tư, vốn đầu tư trung bình trên một dự án.

Mặt khác, để làm nổi bật tác động của GFC đến thu hút dòng vốn FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam, tác giả sẽ so sánh tỷ trọng % về số dự án, tỷ trọng % về vốn đầu tư, vốn đầu tư trung bình trên một dự án của giai đoạn 2005 - 2008 và giai đoạn 2009 - 2017 (vì GFC diễn ra vào cuối quý 3/2008, nên tác động được quan sát thấy tốt nhất sẽ từ năm 2009 về sau).

Ngoài ra, để dự báo lượng FDI được đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam giai đoạn 2018 - 2020, tác giả sẽ sử dụng phương pháp thống kê parabol dựa trên số liệu trong quá khứ giai đoạn từ năm 2009 đến 20/12/2017, bởi vì đây là giai đoạn sau GFC. Hơn thế, theo Phước Minh Hiệp (n.d): Các phương pháp dự báo có thể chia thành 02 nhóm là: Phương pháp số học và phương pháp thống kê. Trong đó nhóm phương pháp thống kê cho kết quả dự báo đáng tin cậy hơn nhóm phương pháp số học. Và dựa trên thực tế tính toán dự báo trong nhóm phương pháp thống kê, thì phương pháp thống kê parabol luôn có độ lệch chuẩn nhỏ nhất, nên phản ánh kết quả dự báo sẽ gần đúng nhất. Vì vậy, tác giả chỉ tính toán dự báo cho nghiên cứu này dựa trên phương pháp thống kê parabol.

2.2.2. Phương pháp parabol

Phương trình hồi quy tuyến tính: Yd = aX² + bX + c

Yd: dự báo vốn FDI đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam giai đoạn 2018 - 2020;

a,b,c, tham số được tính theo công thức:

Y: Nhu cầu thực tế quá khứ;

n: Số năm trong quá khứ;

X: Trị số công thức của mô hình (trong đó, cách cho giá trị X: sắp xếp tăng dần đều giá trị của X; điều kiện:∑X = 0, ΔX = hằng số)

2.2.3. Phương pháp thu thập số liệu

Để đánh giá thực trạng thu hút vốn FDI vào bất động sản Việt Nam, số liệu thứ cấp sẽ được thu thập từ báo cáo tình hình kinh tế xã hội và niên giám thống kê của Tổng cục Thống kê Việt Nam giai đoạn từ năm 2005 đến 20/12/2017.

3. Kết quả nghiên cứu

4. Thảo luận kết quả nghiên cứu

Giai đoạn 2005 - 2008: Quy mô dự án và tỷ trọng vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản có xu hướng tăng lên. Cụ thể, vốn đăng ký trung bình trên một dự án bất động sản là 2,6 triệu USD/dự án trong năm 2005 và quy mô này theo xu hướng tăng lên hàng năm, đạt mức 53,03 triệu USD/dự án bất động sản trong năm 2008. Ngoài ra, khi xem xét tỷ trọng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam so với tổng vốn FDI đăng ký cả nước thấy được rằng xu hướng vốn FDI đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam từ mức 6,74% trong năm 2005 tăng lên mức 33,05% trong năm 2008. Điều này có thể được lý giải do Việt Nam gia nhập WTO năm 2007 là bước ngoặt thu hút vốn FDI mạnh vào thị trường bất động sản nói riêng và vào tất cả các lĩnh vực đầu tư khác của Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, năm 2007 cũng là năm thị trường bất động sản Mỹ - nền kinh tế lớn nhất thế giới - lâm vào tình trạng rơi tự do, dẫn đến tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới vào gần cuối năm 2008; nhưng dữ liệu cho thấy, giới đầu tư vẫn còn lạc quan với thị trường bất động sản Việt Nam, nên tỷ trọng về số dự án bất động sản so với các lĩnh vực đầu tư khác vẫn đạt mức cao đỉnh điểm 38,17% trong năm 2008. Kết quả thống kê (Bảng 1) cũng chỉ ra rằng: Năm 2008 có thể được xem là thời kỳ đỉnh cao của Việt Nam trong thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2005 cho đến nay.

Giai đoạn 2009 - 2013: Thị trường bất động sản Việt Nam thực sự chịu tác động tiêu cực mạnh mẽ từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Cụ thể, thị trường bất động sản Việt Nam bắt đầu có biểu hiện suy thoái từ đầu năm 2009. Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) ghi nhận: Thị trường bất động sản Việt Nam dần rơi vào tình trạng đóng băng, giá cả hầu hết các sản phẩm bất động sản đều sụt giảm mạnh. Vì thế, tổng số vốn đăng ký cũng như tổng số dự án đăng ký vào thị trường bất động sản Việt Nam theo xu hướng giảm mạnh liên tiếp trong 03 năm từ đỉnh điểm 447 dự án với tổng vốn đăng ký là 23.702,8 triệu USD trong năm 2008, rơi xuống còn 254 dự án với tổng vốn đăng ký là 7.808,40 triệu USD trong năm 2009, tiếp tục rơi xuống còn 25 dự án với tổng vốn đăng ký là 869,90 triệu USD trong năm 2011. Tiếp theo, trong năm 2012: thông tin Ngân hàng Nhà nước nâng lãi suất cơ bản từ 7%/năm lên 8%/năm, rồi lên 9%/năm; và thông tin Chính phủ không tiếp tục hỗ trợ lãi suất đã khiến thị trường bất động sản chững lại (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012). Do vậy, các nhà đầu tư ngoại không còn mặn mà với thị trường bất động sản Việt Nam như trước. Kết quả, tổng số vốn đăng ký cũng như tổng số dự án đăng ký vào thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục theo đà giảm mạnh ở mức 25 dự án với tổng vốn đăng ký là 869,90 triệu USD trong năm 2011 (chiếm tỷ trọng 5,58% tổng vốn đăng ký cả nước), xuống còn 13 dự án với tổng vốn đăng ký là 1.979,90 triệu USD trong năm 2012 (chiếm tỷ trọng 12,11% tổng vốn đăng ký cả nước), và xuống mức 23 dự án với tổng vốn đăng ký là 951,90 triệu USD trong năm 2013 (chiếm tỷ trọng 4,26% tổng vốn đăng ký cả nước).

Giai đoạn 2014 - 2017: Giai đoạn phục hồi cho thị trường bất động sản Việt Nam. Cụ thể, Việt Nam đã ban hành và sửa đổi kịp thời các biện pháp thương mại và đã triển khai tốt việc rà soát chính sách thương mại. Đây là những nội dung trong cam kết minh bạch hóa của Việt Nam. Cụ thể, Việt Nam đã triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong năm 2013 và thực tế trong năm 2014 đã cho thấy hiệu quả tích cực của các giải pháp (Thời Báo Kinh tế Việt Nam, 2014). Cụ thể, năm 2014 đã có 44 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn đầu tư là 2.832,80 triệu USD (vốn đầu tư trung bình là 64,38 triệu USD/dự án và chiếm tỷ trọng 12,92% tổng vốn đăng ký cả nước). Đây là tín hiệu phục hồi khi các nhà đầu tư ngoại quay trở lại đầu tư với quy mô lớn hơn trong các dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản sau một thời gian dài trầm lắng. Ngoài ra, Nguyễn Minh Phong (2013) cho rằng: Những năm tới sẽ chứng kiến sự gia tăng khá mạnh mẽ các hoạt động dịch chuyển các dòng vốn quốc tế cả trực tiếp và gián tiếp, các hoạt động M&A quốc tế. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tích cực điều chỉnh định hướng đầu tư của mình theo hướng gia tăng nguồn vốn đổ vào các thị trường Đông - Nam Á. Đây cũng là xu hướng tháo gỡ khó khăn tài chính cho các doanh nghiệp bất động sản nội. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được Quốc hội khóa XIII thông qua tại Kỳ họp thứ 8 ngày 25/11/2014 và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2015. Với nhiều chính sách mang tính đột phá, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được kỳ vọngsẽ có tác động mạnh mẽ, tiếp tục tháo gỡ những nút thắt của thị trường bất động sản. Kết quả, số lượng dự án và tổng vốn FDI đăng ký đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2015-2017 liên tục tăng lên. Cụ thể, năm 2015 đã có 34 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn FDI đăng ký đầu tư là 2.394,70 triệu USD (vốn đầu tư trung bình là 70,43 triệu USD/ dự án), tăng lên 62 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn FDI đăng ký đầu tư là 2.355 triệu USD (vốn đầu tư trung bình là 37,98 triệu USD/ dự án), và tiếp tục tăng lên mức 76 dự án FDI thuộc lĩnh vực bất động sản được cấp phép với tổng vốn FDI đăng ký đầu tư là 3.050 triệu USD (vốn đầu tư trung bình là 40,13 triệu USD/dự án).

Dựa vào dữ liệu số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2009 - 2017, tác giả dự báo tổng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2018-2020 sẽ là 5637,55 triệu USD vào năm 2018, sau đó tăng lên mức 8034,03 triệu USD vào năm 2019, và tiếp tục tăng lên mức 10952,75 triệu USD vào năm 2020 (Bảng 3).

5. Kết luận và khuyến nghị

5.1. Khuyến nghị đối với Nhà nước

Kết quả dự báo cho thấy tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong những năm 2018, năm 2019 và năm 2020 tương ứng sẽ đạt gấp 1,8 lần; 2,6 lần và 3,6 lần so với tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam trong năm 2017. Để thu hút được vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản như những con số dự báo này, Nhà nước nên có chính sách ưu đãi đầu tư hơn vào lĩnh vực bất động sản, bởi vì tỷ trọng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản trong 07 năm trở lại đây (2011 - 2017) vào giao động khoảng 4,26% đến 14,34% của tổng vốn FDI đầu tư trên tất cả các lĩnh vực tại Việt Nam; tỷ lệ này luôn đạt ở mức khá ấn tượng từ 28,64% đến 34,33% trong giai đoạn 2007 - 2010.

Hơn thế, Nhà nước cần tiếp tục xóa bỏ các rào cản về đầu tư bất động sản, thường xuyên rà soát các chính sách thương mại và sửa đổi kịp thời các biện pháp thương mại nhằm tạo được tính hấp dẫn, thông thoáng và minh bạch của môi trường đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, bởi vì đây là những biện pháp hữu hiệu thu hút được vốn FDI vào bất động sản Việt Nam.

Lãi suất cho vay trên thị trường Việt Nam có nhiều biến động trong giai đoạn 2010 - 2011. Tuy nhiên, nhờ Việt Nam thực hiện nghiêm chỉnh cam kết minh bạch hóa thông tin, nên các nhà đầu tư ngoại vẫn an tâm đầu tư mạnh hơn vào các dự án bất động sản. Đây là bài học kinh nghiệm để Việt Nam tiếp tục công khai và minh bạch hóa thông tin trong các hoạt động của thị trường bất động sản, chẳng hạn như công khai các thông tin về qui hoạch và sử dụng đất, bởi đây chính là hành động thiết thực thể hiện cam kết “minh bạch hóa” của Việt Nam đối với thế giới.

5.2. Khuyến nghị đối với các doanh nghiệp bất động sản

Khi phát triển sản phẩm bất động sản, các doanh nghiệp cần chú ý đến nhu cầu thị trường, tập trung vào những phân khúc thị trường phù hợp với những khả năng chi trả của đông đảo người dân, nhất là đối tượng người có thu nhập trung bình và thấp. Cụ thể, các doanh nghiệp cần nhanh chóng điều chỉnh, chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại, nhà ở cao cấp sang nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp. Vì phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp đang thiếu hụt nhiều.

Hơn thế, trong giai đoạn 2013 đến nay, Nhà nước đã kiện toàn và minh bạch Luật mua bán, sáp nhập doanh nghiệp. Điều này giúp giảm bớt gánh nặng tài chính, các chủ đầu tư bất động sản đang còn gánh chịu “nợ xấu” nên nhanh chóng đẩy mạnh hoạt động M&A để tận dụng sự phục hồi của thị trường. Cụ thể, các doanh nghiệp nên chủ động mời gọi hợp tác đối với các chủ đầu tư nước ngoài thông qua các hội nghị và hội thảo đầu tư bởi vì một số nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ khu vực châu Á, cũng đang khá quan tâm đến các hoạt động mua bán và sáp nhập nhắm đến những dự án phát triển các khu dân cư ■

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Ball, R. (2009). The global financial crisis and the efficient market hypothesis: what have we learned?. Journal of Applied Corporate Finance, Vol. 21 No. 4, pp. 8-16.

2. Goetzmann, W.N., Peng, L. and Yen, J. (2012). The subprime crisis and house price appreciation. Journal of Real Estate Finance and Economics, Vol. 44 Nos 1/2, pp. 36-66.

3. Karyn L. Neuhauser. (2015). The Global Financial Crisis: what have we learned so far?. International Journal of Managerial Finance, Vol. 11 Iss 2 pp. 134-161.

4. Keys, B.J., Mukherjee, T., Seru, A. and Vig, V. (2010). Did securitization lead to lax screening? Evidence from subprime loans. Quarterly Journal of Economics, Vol. 125 No. 1. pp. 307-362.

5. Toong Khuan Chan, Abdul Rashid, & Abdul Aziz. (2016). Financial performance and operating strategies of Malaysian property development companies during the global financial crisis. Journal of Financial Management of Property and Construction.

6. Chu Văn Cấp. (2014). 28 năm hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam: Tiến trình, Thành tựu và Giải pháp thúc đẩy. Truy cập ngày 30/7/2017, từ: http://www.uef.edu.vn/wp-content/uploads/2014/03/28-nam-hoi-nhap-kinh-te.pdf.

7. Nguyễn Minh Phong. (2013). Những xu hướng kinh tế thế giới năm 2013 nhìn từ năm 2012. Truy cập ngày 24/11/2017 từ: http://www.nhandan.com.vn/kinhte/hoi-nhap/item/347902-Những-xu-hướng-kinh-tế-thế-giới-năm-2013-nhìn-từ-năm-2012.html.

8. Nguyễn Thị Mỹ Linh. (2012). Chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Truy cập ngày 24/11/2017, từ: http://ebayvn.net/UpLoad/files/Chinh%20sach%20thue%20doi%20voi%20phatt%20rien %20thi%20truong%20bat%20dong%20san%20Viet%20Nam.pdf

9. Thời Báo Kinh tế Việt Nam. (2014). Tình hình bất động sản. Truy cập ngày 24/11/2017, từ: http://tinhhinhbatdongsan.blogspot.com/2014/01/thi-truong-bat-ong-san-ang-am-dan.html

10. Phước Minh Hiệp. Tài liệu hướng dẫn học tập Thiết lập và thẩm định dự án. Truy cập ngày 10/6/2014, từ: thuvien.due.udn.vn:8080/dspace/bitstream/TVDHKT/16457/1/TL223.pdf

THE IMPACT OF THE 2008 GLOBAL FINANCIAL CRISIS ON ATTRACTING FDI CAPITAL INTO THE REAL ESTATE SECTOR IN VIETNAM: PREDICTIONS AND RECOMMENDATIONS ● MA. LE THANH TUNG Bac Lieu University ABSTRACT: This study aims to show an overview of the causes leading to the 2008 global financial crisis in various perspectives. In addition, the author aims to help real estate investors understand the negative impact of the 2008 global financial crisis on the ability to attract FDI into real estate in Vietnam. On this basis, the author has made a number of recommendations to the relevant government agencies and enterprises as to proactively wait for market trends and investment opportunities. Keywords: GFC, FDI capital, real estate in Vietnam.