Tóm tắt:
Trước tình hình khủng hoảng tài chính thế giới đang diễn ra ngày càng sâu rộng, nền kinh tế Việt Nam ít nhiều cũng bị ảnh hưởng. Thị trường bất động sản (BĐS) là một kênh xuất phát gây nên tình trạng khủng hoảng tài chính thế giới. Vì vậy, dưới tác động của khủng hoảng tài chính thế giới, thị trường tài chính cũng như thị trường BĐS Việt Nam cần biết được xu hướng phát triển của thế giới, từ đó đưa ra được các định hướng phát triển thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.
Từ khóa: Thị trường bất động sản, nền kinh tế, đóng băng, khủng hoảng tài chính, Sở Xây dựng…
I. ĐẶT VẤN ĐỀ
Cùng với quá trình toàn cầu hóa, nền kinh tế Việt Nam ngày càng phát triển vững mạnh. Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thì thị trường BĐS là một thị trường đầu vào của quá trình sản xuất, gắn liền với cuộc sống của mọi thành viên trong xã hội.
Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam ra đời còn non trẻ, hoạt động còn nhiều yếu tố chưa theo quy luật tự nhiên của thị trường, chưa bắt nhịp theo kịp sự phát triển của các nước trên thế giới. Vì vậy, trong những năm gần đây, chính sách về đất đai của Nhà nước đã có nhiều cải cách góp phần xây dựng thị trường BĐS ngày càng phát triển hơn, đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế.
II. PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Theo một công bố mới đây của Sở Xây dựng Hà Nội, giá chung cư tại nhiều quận ở Hà Nội tăng nhẹ 1 - 3% so với quý cuối cùng của năm 2014. Trong khi đó, theo khảo sát mới đây của Savills Việt Nam (Công ty BĐS lớn nhất tại Việt Nam), trong quý III/2015, chỉ số giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh cũng tăng 0,4 điểm so với quý trước. Nhận định một cách khách quan, BĐS đã bắt đầu tan băng, tuy nhiên vẫn còn phải đối mặt với vô vàn khó khăn phía trước.
- Thị trường thoát “đáy”
So với những năm trong khủng hoảng, thị trường BĐS đã có những tín hiệu tích cực rõ nét. Thị trường văn phòng ổn định trở lại với số lượng diện tích thuê thực tăng do các công ty mở rộng kinh doanh, tình hình thị trường bán lẻ, khách sạn có nhiều khởi sắc, đặc biệt là giao dịch ở mảng BĐS nhà ở tăng cao.
Thống kê sơ bộ từ Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2015, lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần so với năm ngoái. Cụ thể, tại Hà Nội ước đạt trên 13.000 căn, tại TP. Hồ Chí Minh khoảng 9.000 căn (đây là con số do chủ đầu tư công bố, chưa kể giao dịch ở thị trường thứ cấp trong dân). Vì thế, tồn kho BĐS đang trên đà giảm mạnh, khoảng 17,6% so với năm ngoái nhưng tổng giá trị vẫn ở mức cao khoảng 77,8 nghìn tỷ đồng. Số lượng căn hộ còn tồn tại TP. Hồ Chí Minh khoảng trên 6.000 căn và tại Hà Nội còn khoảng 2.000 căn.
Bảng 1: Báo cáo về tồn kho BĐS của Bộ Xây dựng tại tháng 11/2015
Chỉ tiêu
Chung cư (căn)
Giá trị
(tỷ đồng)
Nhà thấp tầng (căn)
Giá trị
(tỷ đồng)
Tồn kho BĐS giảm so với tháng 12/2013
Cả nước
15.774
24.114
13.058
21.344
17,62%
Hà Nội
1.911
2.136
2.582
7.550
25,32%
TP.HCM
6.618
11.267
716
2.004
14,64%
- Trông chờ vào nguồn vốn FDI
Một yếu tố cũng được mong chờ sẽ có tác động trực tiếp lên thị trường BĐS là dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI). Trong quý I, FDI đã tăng 3,3 tỷ USD vốn mới, trong đó có 2,8 tỷ USD giải ngân, tăng 6% so với cùng kỳ. Đây là yếu tố hỗ trợ tốt cho thị trường BĐS do dòng vốn FDI luôn dành phần lớn đầu tư vào thị trường này. Tuy là một nguồn lợi lớn nhưng FDI luôn ẩn chứa nhiều vấn đề và cần phải thận trọng trong đầu tư thu hút nguồn vốn này, FDI có thể cứu cánh cho BĐS nhưng cũng có thể làm tình trạng đâu cơ tăng lên, hình thành bong bóng BĐS như các năm trước đây. Lợi ích của FDI vẫn còn phải chờ vào bước đi khôn ngoan tiếp theo của thị trường.
- M&A (mua lại và sáp nhập) BĐS sôi động
Năm 2015 được đánh giá là năm hoạt động M&A BĐS sôi động nhất từ trước đến nay. Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án, mua bán sáp nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công. Trong đó, nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án như Novaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam,… Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nước ngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed Group của Nhật, Berli Jucker của Thái Lan.
Bảng 2: Một số thương vụ điển hình trong năm 2014 - 2015
- Bộ Xây dựng hủy cách tính diện tích chung cư theo tim tường
Cách tính diện tích căn hộ trong những năm qua có nhiều tranh luận, tranh cãi, khiếu nại. Vì thế, ngày 20/2/2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2014/TT-BXD quy định thống nhất một cách tính diện tích căn hộ là theo thông thủy. Diện tích này được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Quy định có hiệu lực từ ngày 8/4/2014.
- Mở rộng đối tượng gói 30.000 tỷ đồng.
Năm 2015, đã có nhiều sửa đổi, bổ sung liên quan đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, điều này được quy định chi tiết ở Nghị định 61, Thông tư 32 của Ngân hàng Nhà nước, Thông tư 17 của Bộ Xây dựng. Trong đó, điểm đáng chú ý là lãi suất cho vay được hạ xuống từ 6% còn 5%, thời hạn vay nâng từ 10 năm lên 15 năm. Ngoài ra, đối tượng vay cũng được mở rộng đến các hộ gia đình vay để sửa chữa, xây mới nhà cửa. Bên cạnh đó, quy định mới cũng không bắt buộc người mua nhà phải mua nhà có diện tích dưới 70m2 và giá dưới 15 triệu đồng/m2, mà chỉ cần là đối tượng được vay và có hợp đồng mua bán trị giá dưới 1,05 tỷ đồng. Việc mở rộng đối tượng gói 30.000 tỷ đồng sẽ thúc đẩy nguồn cầu vào phân khúc BĐS giá rẻ.
- Tiếp tục được chia nhỏ diện tích căn hộ đến hết 2015
Các dự án BĐS sẽ tiếp tục được chuyển đổi công năng từ nhà thương mại sang nhà xã hội hoặc dự án công cộng. Doanh nghiệp tiếp tục được điều chỉnh lại diện tích các căn hộ trong dự án để phù hợp với nhu cầu thị trường. Đây là giải pháp ảnh hưởng tới cơ cấu nguồn cung cho thị trường nhằm đáp ứng đúng nhu cầu, kích thích thị trường, tăng thanh khoản.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS vẫn còn mặt hạn chế, tồn tại:
- Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là chưa có tính minh bạch cao:
Thị trường BĐS Việt Nam bị xếp hạng rất kém minh bạch trong năm 2014 và đến năm 2015 vẫn còn bị đánh giá nằm trong vùng kém minh bạch so với các nền kinh tế trên thế giới. Do vậy, cần phải có những thay đổi tích cực hơn nữa mới có thể hi vọng thị trường đạt được tính minh bạch cần thiết. Những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng kém minh bạch trong thị trường BĐS Việt Nam phải kể đến đầu tiên là do thị trường được chính thức công nhận chậm hơn so với các thị trường khác, để đạt được tính minh bạch cao cần phải trải qua thời gian dài hình thành và phát triển. Tiếp đến là do một lượng tài sản quá lớn được điều tiết bởi thị trường BĐS, kèm theo đó là những tiêu cực nảy sinh do lợi ích đem lại quá cao, lợi ích siêu ngạch càng lớn thị trường càng kém minh bạch. Một nguyên nhân nữa là do công tác dự báo còn nhiều hạn chế, tính minh bạch của các thông tin trên thị trường chưa cao. Các nguồn thông tin không rõ ràng, gây ra một hạn chế lớn trong việc cập nhật thông tin của các nhà đầu tư, rất nhiều dự án đã được phê duyệt, nhiều công trình đã được xây dựng và hoàn thành nhưng thông tin về những vấn đề liên quan còn thiếu chính xác. Các nhà đầu tư và nhà quản lý thiếu cập nhật về thông tin thị trường, các thông tin thiếu đầy đủ và chính xác, thiếu khả năng phân tích và đánh giá thị trường dẫn đến thị trường hoạt động tự phát và thiếu chuyên nghiệp, các rủi ro trong giao dịch tư nhân là không thể kiểm soát.
- Thị trường BĐS Việt Nam chưa có chỉ báo về độ đo chính thức:
Các dự báo về thị trường BĐS Việt Nam cho đến nay vẫn chưa có những căn cứ đáng tin cậy, đa số là những nhận định mang tính định tính trên cơ sở quan sát một bộ phận thị trường hoặc một phân mảng thị trường. Đến cuối năm 2015, cơ quan chịu trách nhiệm về quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS nước ta là Bộ Xây dựng, mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng vẫn chưa có được những bộ số liệu chính thống, đủ tin cậy về thị trường BĐS. Trong khi các thị trường trên thế giới đã có nhiều các chỉ số khác nhau phục vụ cho việc đo lường và phân tích thị trường BĐS như chỉ số giá BĐS ( RPI), chỉ số thị trường bất động sản (REMI), chỉ số giá nhà (HPI) nhưng ở Việt Nam các khái niệm này hầu như còn rất xa lạ, chưa có một chỉ số tối thiểu để đo lường thị trường BĐS nói chung và thị trường nhà ở, khu đô thị nói riêng. Nguyên nhân chính của tình trạng này là do chưa phân công, phân cấp quản lý nhà nước một cách đồng bộ và hệ thống trong thị trường BĐS nước ta mới được chính thức công nhận, thời gian hình thành và phát triển chưa lâu dẫn đến chưa có nhiều nghiên cứu bài bản và sức ép từ yêu cầu cung cấp thông tin của bản thân nhiều cơ quan quản lý nhà nước.
- Các phân khúc thị trường, các chủ thể đầu tư và địa bàn trong thị trường BĐS Việt Nam chưa có sự phát triển đồng đều:
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS của Việt Nam chưa có được sự thành công đồng đều trên tất cả các địa bàn hoạt động, các doanh nghiệp kinh doanh thành công ở miền Nam lại không đạt được hiệu quả như mong muốn ở các vùng khác và ngược lại. Chẳng hạn, một doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh nhà đô thị nổi tiếng là Tổng công ty Xây dựng và kinh doanh nhà đô thị HUD hoạt động rất thành công và đạt được nhiều hiệu quả trên địa bàn các tỉnh miền Bắc nhưng khi lấn sân đến các thị trường mới để đầu tư như dự án Khu đô thị mới phường Đông Thăng Long tại quận 9, thành phố Hồ Chí Minh thì tiến độ triển khai rất chậm và vấp phải nhiều khó khăn. Tương tự như Tổng công ty HUD, một doanh nghiệp nổi tiếng tại khu vực phía Nam là Công ty Đất Lành cũng chỉ đạt được thành công khi đầu tư dự án Nhà chung cư tại địa bàn quận 12, TP. Hồ Chí Minh. Ngoài ra, còn một thực trạng nữa là các doanh nghiệp có tỉ lệ phân bố không đồng đều. Trong khi tại khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Hồng có số doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm 70% cả nước thì 30% còn lại nằm rải rác tại nhiều vùng khác nhau, tạo ra sự phát triển không đồng đều cả về trình độ lẫn quy mô.
Bản thân các doanh nghiệp cũng chưa có sự phát triển toàn diện, các doanh nghiệp vấp phải thực trạng nếu mạnh về mảng này thì lại yếu về mảng khác. Từ đó các chủ đầu tư vấp phải tâm lý chỉ đầu tư cho những mảng thế mạnh và mang lại lợi nhuận cao mà không quan tâm đến những mảng khác tạo ra sự đa dạng sản phẩm cho doanh nghiệp mình. Cả nước chỉ có Tập đoàn Đầu tư phát triển Sài Gòn là có sự phát triển đồng đều ở cả ba mảng thuộc các sản phẩm nhà khu đô thị mới và chung cư, sản phẩm hạ tầng đô thị và sản phẩm khu du lịch nghỉ dưỡng.
Một vấn đề nữa, do thị trường BĐS còn phụ thuộc vào cơ chế xin cho, nên sự tiếp cận với thị trường BĐS trên địa bàn cả nước của các chủ thể chưa được tối ưu hóa. Điều này dẫn đến có sự phân hóa giữa các doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn nước ngoài. Trong khi doanh nghiệp trong nước có thể được giao đất dài hạn và việc thế chấp BĐS chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam thì các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án. Người dân khi mua nhà thuộc dự án của các chủ đầu tư trong nước thì mới được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, còn nếu mua nhà của doanh nghiệp nước ngoài thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chỉ được mua căn hộ trong thời gian dự án.
III. NHỮNG ĐỊNH HƯỚNG ĐỂ THỊ TRƯỜNG BĐS VIỆT NAM PHÁT TRIỂN ỔN ĐỊNH, BỀN VỮNG VÀ LÀNH MẠNH
Một là, hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh.
Hai là, đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển đô thị, BĐS một cách tự phát.
Ba là, tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển bền vững. Trong giải pháp này, sẽ đẩy mạnh hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường và tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Bốn là, tái cơ cấu thị trường BĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu hàng hóa trên thị trường BĐS, chủ động bình ổn thị trường, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội.
Năm là, hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn cho thị trường BĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS.
Sáu là, hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến khích sử dụng có hiệu quả BĐS, giao dịch chính thức trên thị trường, hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu cho Nhà nước.
Bảy là, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường BĐS để bảo đảm thị trường này hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp. Trong đó, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp như khách sạn hạng cao cấp, các khu nghỉ dưỡng cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như các khu đô thị lớn mang tính đặc thù.
Tám là, xây dựng hệ thống thông tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, tin cậy từ Trung ương đến địa phương làm cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý thị trường BĐS; thực hiện cung cấp thông tin, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động một cách công khai, minh bạch.
Chín là, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước trong việc công khai các thủ tục dịch vụ công liên quan đến việc đăng ký, xác lập quyền sở hữu, chuyển dịch sở hữu, mua bán BĐS, sao lục hồ sơ BĐS, giao đất, cho thuê đất…
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Số liệu Công ty CRBE Việt Nam.
2. Báo Vietnam net.
3. Báo Thanh niên.
4. Các văn bản pháp luật có liên quan.
5. Các tạp chí kinh tế khác…
Ngày nhận bài: 02/01/2016
Ngày chấp nhận đăng bài: 22/01/2016
Thông tin tác giả:
ThS. Lê Nguyễn Diệu Anh
Khoa Tài chính Ngân hàng - Trường Đại học Kinh tế Kỹ thuật công nghiệp
Leading Vietnams real estate market into developing sustainably in the context of international economic integration
Master. Le Nguyen Dieu Anh
Faculty of Finance and Banking, University of Economics and Technology Industry
Abstract:
The financial market of Vietnam is controlled strictly to prevent negative impacts of global financial crisis. The real estate market is a channel causing this global financial crisis. Hence, the financial market in general and the real estate in particular need to know the trend of global market to make sustainable and stable development orientation.
Keywords: Real estate market, the economy, freezing, the financial crisis, Department of Construction.
