Nhà chung cư tăng nhanh khó quản lý
Về vấn đề tỉ lệ nhà chung cư tăng trưởng nhanh thời gian gần đây, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Trước đây nhà chung cư chiếm tỷ lệ khoảng 3,4% trong cơ cấu phát triển nhà xây dựng mới, tuy nhiên trong 5 năm trở lại đây nhà ở chung cư chiếm 25%, tức là ¼ trong cơ cấu phát triển nhà xây dựng mới, điều này phù hợp với mức phát triển đô thi của thành phố.
Chắc chắn trong thời gian tới, con số này và tỉ lệ này sẽ tăng, nhà chung cư trong thời gian qua có góp phần cho quan trong cho việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, góp phần cho quá trình chỉnh trang, phát triển đô thị”.
Tuy nhiên, ông Tuấn cũng chia sẽ những thuận lợi và khó khăn trong việc quản lý nhà chung cư trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, khi kiểm tra thực tế chúng tôi thấy có nhiều nhà đầu tư rất chuyên nghiệp, chăm sóc khách hàng rất tốt. Bên cạnh đó, cũng bộc lộ những hạn chế, những tồn tại trong việc quản lý nhà ở chung cư, xuất hiện nhiều tranh chấp nhiều mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và khách hàng, giữa ban quản trị với cư dân.
Có trường hợp mâu thuẫn, tranh chấp này xảy ra khi mà công trình còn chưa được khởi công; có trường hợp trong quá trình thi công chưa hoàn thành; có những chủ đầu tư chiếm dung 2% quỹ bão trì bất hợp pháp; cũng có trường hợp vi phạm hợp đồng ký kết dẫn tới vi phạm pháp luật; có những trường hợp không thực hiện tốt việc chăm sóc khách hàng... Mỗi trường hợp như vậy có những nguyên nhân, những lý do khác nhau.
Về vấn đề quản lý chung cư ông Tuấn cho biết thêm, có những ban quản trị hoạt động rất nhiệt tình, rất có trách nhiệm, đặt lợi ít cư dân lên trên hết và góp phần rất quan trọng cho công tác quản lý và sử dụng nhà ở chung cư hiệu quả. Nhiều trường hợp chủ đầu tư, ban quản trị và chính quyền địa phương phải tiếp xúc, phải vận động, phải năn nỉ thì họ mới chịu làm. Có những trường hợp rất khó khăn trong việc đi tìm ban quản trị mà không ai chịu làm, có những trường hợp chọn không được vì có nhiều người đăng ký, tranh chấp với nhau để được vào ban quản trị.
Nhiều người tham gia ban quản trị mà động cơ không trong sáng, tham gia ban quản trị mà nhận thức không đúng về nhiệm vụ, vị trí, quyền hạn của mình theo quy định pháp luật dẫn đến vi phạm pháp luật, đây là cơ chế tự quản mà trong điều kiện pháp luật chưa chặt chẽ.
Phí bảo trì gây nhiều bức xúc
Với tốc độ phát triển nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận như hiện nay, để tránh xảy ra tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và ban quản trị, Bộ Xây dựng nên nghiên cứu lại có cần thiết phải thu phí bảo trì nữa hay không? Ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành đề xuất, từ kinh nghiệm thực tiễn ở chung cư Thái An không thu phí bảo trì, người dân chỉ đóng phí quản lý, Công ty Đất Lành không chủ trương thu phí bảo trì, cách đây hơn 10 năm chúng tôi bán những căn hộ chung cư với giá 6tr/m2 và chúng tôi không thu phí bảo trì. Trong 5 năm đầu tiên, doanh nghiệp của chúng tôi bỏ tiền ra để bảo trì theo quy định của pháp luật. Với phí bảo trì hàng tháng hiện nay là 4.200đ/m2 đủ để vừa quản lý vận hành, vừa bảo trì luôn. “Cho nên tôi nghĩ, không thu phí bảo trì sẽ tránh được xung đột giữa ban quản trị, chủ đầu tư, cư dân” ông Đực cho hay.
Theo Ông Đực, nếu phí bảo trì 2% tính theo giá bán là quá lớn. Vì giá bán chung cư có thể lên đến 100 - 200 triệu đồng/m2, nên đáng lý ra phí bảo trì tính trên chi phí xây dựng thôi. Không thể bắt khách hàng chịu phí “đất vàng”, phí vay ngân hàng, phí quản lý… như vậy quá vô lý.
Tại sao phải thu liền 2% ngay khách ký hợp đồng, trong khi 5 năm đầu tiên chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm bảo trì. Điều đó có nghĩa là 5 năm đầu tiên số tiền này bị đóng băng như vậy lãng phí tài sản rất lớn và đưa đến sự trục lợi. Có nhiều chủ đầu tư và ban quản trị ôm tiền trốn. Vậy khi xảy ra mất mát này thì Bộ Xây dựng hay Sở Xây dựng chịu trách nhiệm? Tôi nghĩ Sở Xây dựng nên kiến nghị lên Bộ Xây dựng thay đổi những điều bất hợp lý trên.
Đồng quan điểm về quản lý nguồn phí bảo trì chung cư, ông Nguyễn Văn Đồi, Giám đốc Công ty CP Địa ốc & Xây dựng SSG, chủ đầu tư dự án Thảo Điền Pearl cho biết, khi đầu tư vào một dự án, chúng tôi muốn đầu tư nhanh và gọn để đi đến dự án khác. Đối với dự án Thảo Điền Pearl, khi ban quản trị thành lập xong không chịu nhận bàn giao, chúng tôi đã họp rất nhiều lần để bàn giao nhưng ban quản trị vẫn không chịu nhận với lý do chưa có đủ thời gian để tiếp quản.
Chúng tôi vẫn đang thắc mắc tính pháp nhân của ban quản trị. Với một dự án thì quỹ bảo trì con số rất lớn tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, vậy nếu nhưng chúng tôi muốn bàn giao cho ban quản trị số tiền này, chẳng may ban quản trị làm thất thoát thì đến lúc ra tòa thì chủ đầu tư cũng liên lụy, vì ban quản trị chưa đủ tư các pháp nhân mà đã bàn giao.
Ông Đồi cũng cho rằng, cần có cơ quan nhà nước quản lý ban quản trị các tòa nhà chung cư, vì lo ngại trong tương lai rất nhiều ban quản trị chung cư trên toàn quốc sẽ giữ một số tiền rất lớn, nếu khi xảy ra một sự việc thất thoát tiền của cư dân thì đưa nhau ra tòa, thì chủ đầu tư và ban quản trị đều bị dính líu. “Tôi kiến nghị nên thành lập một cơ quan hay một tổng công ty để quản lý vốn, quỹ bảo trì các chung cư trên toàn quốc” ông Đồi nói.
Với nhiều vấn đề nảy sinh trong thời gian gần đây gây vướng mắc trong quản lý nhà chung cư, ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, Sở Xây dựng sẽ tổng hợp các ý kiến, kiến nghị lên Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành liên quan để xây dựng khung pháp lý phù hợp với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh.
