Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015

ThS. NGUYỄN ĐĂNG KHOA (Khoa Kinh tế và Luật, Trường Đại học Thái Bình Dương)

TÓM TẮT:

Bài viết này phân tích và bình luận về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Thông qua tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan trong khoảng 20 năm gần đây, tác giả chỉ ra rằng, các nhà khoa học tập trung nghiên cứu về quyền hạn chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn thi hành, nhưng chưa nghiên cứu chuyên sâu về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề. Dựa trên các phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp bình luận và phương pháp quy nạp tổng hợp, bài viết này là kết quả tổng quát về thực trạng quy định về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo trong Bộ luật Dân sự 2015, so sánh với quy định trong các Bộ luật Dân sự trước đó. Từ đó, nhận định những bất cập và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật liên quan đến quyền trổ cửa sổ sang bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự hiện hành.

Từ khóa: quyền trổ cửa sổ, bất động sản liền kề, Bộ luật Dân sự 2015.

1. Đặt vấn đề

Quyền trổ của sổ nhìn sang bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên của bất động sản và hậu quả của việc phân chia, dịch chuyển quyền đối với bất động sản. Do đặc tính của đất đai với tính chất tự nhiên không di dời được, cho nên việc sử dụng bất động sản là một nhu cầu cấp thiết, một đòi hỏi phải có sự điều chỉnh của pháp luật.

Quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề được quy định trong pháp luật dân sự của nước ta với đặc thù là quyền sở hữu của tư nhân. Bên cạnh đó, theo quy định của Hiến pháp, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, việc thực hiện các quyền này còn phải tuân theo các quy định của pháp luật về đất đai. Ngoài ra, vấn đề này cũng có liên quan đến pháp luật về xây dựng.

2. Tổng quan nghiên cứu

Liên quan đến đề tài này đã có một số bài viết, tài liệu liên quan của các tác giả, nhà nghiên cứu. Ví dụ như công trình của Trương Thu Giang (2009) hướng đến mục đích hoàn thiện các quy định của pháp luật về Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tác giả tập trung vào làm rõ bản chất của loại quyền này, so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới và làm rõ các quy định của luật thực định ở nước ta hiện nay, nhằm thấy được rằng hiện hành lang pháp lý về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ở Việt Nam chưa thực sự đầy đủ để giải quyết các vấn đề liên quan. Từ đó, đề xuất một số định hướng chung và giải pháp cụ thể liên quan đến một số vấn đề pháp lý thuộc quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Tác giả Đặng Thị Thúy Thành (2014) viết về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay. Đây là đề tài nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nói chung, tức là nghiên cứu một tập hợp quyền cấu thành bên trong quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề như: quyền lối đi, thoát nước mưa,… không phải đề tài chuyên nghiên cứu về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề.

Tác giả Phạm Công Lạc (2002, 2006) đã công bố các công trình nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, cung cấp những thông tin sâu về các khái niệm: bất động sản, bất động sản liền kề, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,… Đồng thời, tác giả còn đưa ra những kiến nghị, giải pháp mang tính thực tiễn cao, giúp cho các sinh vên, các nhà nghiên cứu luật học có thêm nguồn tài liệu phong phú, đa dạng trong học tập, nghiên cứu của mình.

Nhìn chung, qua các công trình nghiên cứu, các nhà khoa học tập trung nghiên cứu về quyền hạn chế bất động sản liền kề từ lý luận đến thực tiễn thi hành, nhưng chưa nghiên cứu chuyên sâu về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề. Tuy vậy, đây cũng là nguồn nhận thức quan trọng để tác giả triển khai đề tài, rút ra được những vấn đề tiếp tục nghiên cứu, định hướng cho việc nghiên cứu đề tài của mình.

Trong công trình này, tác giả có nhiệm vụ phải làm sáng tỏ các vấn đề trên vì trong bối cảnh hiện nay, khi mà chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đổi căn bản. Nhiều văn bản luật mới ra đời đòi hỏi phải có sự thống nhất các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề. Ở góc độ thực tiễn, đề tài có so sánh với pháp luật hiện hành để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế thi hành pháp luật dân sự.

3. Phương pháp nghiên cứu

Về phương pháp luận nói chung, bài viết này là kết quả nghiên cứu dựa trên các nguyên lý của phép duy vật biện chứng và phép duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác Lê-Nin. Về phương pháp cụ thể, phương pháp phân tích và phương pháp so sánh để làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật về quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề; phương pháp bình luận và phương pháp phân tích luật viết để làm rõ thực trạng pháp luật liên quan; và phương pháp quy nạp tổng hợp để rút ra được những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.

4. Kết quả và thảo luận

4.1. Thực trạng quy định về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo trong Bộ luật Dân sự 2015

Từ trước tới nay, khái niệm “quyền” mang nghĩa khá rộng, biểu thị khả năng của con người có thể thực hiện hoặc không thực hiện điều mình mong muốn nhằm thỏa mãn nhu cầu bản thân. Như Jean-Jacques Rousseau từng nói: “con người sinh ra vốn dĩ đã tự do nhưng đâu đâu cũng bị xiềng xích”[1], nghĩa là không có khái niệm quyền tự do quá trớn, vì thỏa mãn nhu cầu bản thân nhưng việc thực hiện quyền không được trái với lợi ích hợp pháp của người khác, của nhà nước và xã hội. Quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề có thể được hiểu ở nhiều khía cạnh khác nhau, xét trong tổ hợp các quyền đối với bất động sản liền kề, quyền trổ cửa là một trong những quyền hạn chế của chủ sở hữu quyền sử dụng bất động sản đối với bất động sản kế bên. Hiện nay, khoa học pháp lý vẫn chưa đưa ra được khái niệm quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề. Theo tác giả, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề là quyền được xây dựng, mở cửa sang các bất động sản có giáp ranh với chủ sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015, chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đồng thời, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên. Đối với các công trình xây dựng thì việc trổ cửa ra vào, trổ cửa sổ là yêu cầu cần thiết để sử dụng các công trình này. Tuy nhiên, qua quy định trên của BLDS 2015, chủ sở hữu không được tự ý xây dựng, mà phải tuân theo các nguyên tắc sau: (1) Việc trổ cửa sang nhà bên cạnh, nhà đối diện phải đảm bảo tính lịch sự, không làm ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng của chủ sở hữu bất động sản liền kề; (2) Việc trổ cửa quay ra đường đi chung phải đảm bảo an toàn cho việc đi lại của mọi người; và (3) Mái che trên cửa ra vào hoặc cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên, để đảm bảo an toàn cho việc đi lại, di chuyển dưới mái che của người cũng như tài sản.[2]

4.2. So sánh quy định về quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề theo trong giữa 2 Bộ luật Dân sự 2015 với các Bộ luật Dân sự trước đó

Cả hai Bộ luật Dân sự 2005 và 2015 có nét giống nhau cơ bản về quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề. Tuy nhiên, có 3 sự khác biệt cơ bản như sau:

Một là, về vị trí của quyền trổ cửa, BLDS 2005 đặt tại chương XVI - Những quy định khác về quyền sở hữu. Trong khi BLDS 2015 quy định quyền trổ cửa tại Mục 3 - Giới hạn quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản. Theo quan điểm của tác giả, quy định của BLDS 2015 hợp lý hơn vì xác định rõ đây là một loại quyền hạn chế của chủ sở hữu bất động sản đối với bất động sản liền kề, tránh cách quy định chung chung như BLDS 2005.

Hai là, về tên gọi, BLDS 2005 và BLDS 2015 sử dụng cách gọi khác nhau đối với quyền trổ cửa. Chẳng hạn, BLDS 2005 gọi quyền này là “Hạn chế quyền trổ cửa”, nghĩa là vẫn cho phép chủ sở hữu bất động sản có quyền trổ cửa nhưng quyền này là một loại quyền có giới hạn, nói khác đi, có thể sử dụng thuật ngữ “quyền hạn” đối với chủ thể hưởng quyền này. Ngay cách định danh quyền của BLDS 2005 cũng thể hiện sự “tinh tế” trong cách dùng từ. Tuy nhiên, BLDS 2015 lại dùng “Trổ cửa sang bất động sản liền kề”, tác giả cho rằng việc định danh như vậy chưa nhấn mạnh tính chất của quyền.

Ba là, so với Điều 271 BLDS 2005, Điều 178 BLDS 2015 chỉ có 1 sửa đổi rất nhỏ tại Khoản 2, quy định chiều cao tối thiểu của mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi là 2,5 mét tính từ mặt đất đến mặt dưới của mái che.[3] Cách quy định này là hợp lý, dự liệu được những tình huống tranh chấp trên thực tế. Trong xây dựng, khoảng cách, độ dày của mái che, vật liệu,… luôn được tính toán chính xác để bảo đảm tốt nhất về kết cấu, công năng sử dụng của công trình. Nhà làm luật quy định chi tiết quy chuẩn tính toán chiều cao của mái che hoàn toàn phù hợp.

Trước đây, vấn đề về bất động sản nói chung mới được nhắc đến một cách chính thức trong BLDS 1995 tại Điều 181: “Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Tiến bộ hơn so với các văn bản pháp luật trước đó[4], BLDS 1995 lần đầu tiên đề cập đến quyền trổ cửa tại Điều 276, theo đó, “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và lối đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.” và “Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5m trở lên”.

Sau đó mười năm, BLDS 2005 ra đời nhưng vẫn không có sự thay đổi về nội dung quyền trổ cửa. Cụ thể Điều 271 quy định về hạn chế quyền trổ cửa gồm: (1) Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng; (2) Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Mười năm tiếp theo, BLDS 2015 ra đời với nhiều sửa đổi, trong đó, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề có những đổi thay như đã phân tích. Từ đó, có thể thấy, trong vòng 20 năm kể từ thời điểm BLDS 1995 ra đời, quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề về cơ bản vẫn mang tính dẫn chiếu đến pháp luật về xây dựng. Việc ghi nhận quyền này trong các BLDS chỉ mang tính chung chung, chưa cụ thể.

4.3. Những bất cập liên quan đến quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề trong Bộ luật Dân sự 2015

Một là, bên cạnh mặt tích cực như tạo điều kiện để ghi nhận thêm các quyền mới,… thì thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề” theo quy định của BLDS 2015 có một hạn chế là tính không rõ ràng. “Quyền” ở đây là quyền gì? Nếu không có sự giải thích mang tính giới hạn về mặt ý nghĩa cũng như phải liệt kê những quyền cụ thể thì phạm vi hiểu của thuật ngữ này sẽ rộng, khó xác định. Từ BLDS năm 2005 sang BLDS năm 2015, đây vẫn là những quyền có chung một đặc điểm nhưng ở BLDS 2005 đó là “quyền sử dụng hạn chế” còn tại BLDS 2015 đó lại là một loại quyền “không có tên” (theo Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ, 2017).

Hai là, xét cụ thể về phạm vi, quyền trổ cửa theo quy định của BLDS 2015 quá chung chung, chủ yếu mang tính dẫn chiếu pháp luật về xây dựng. Tác giả cho rằng, việc dẫn chiếu trong pháp luật Việt Nam là hiện tượng khá phổ biến, đặc biệt là đối với một bộ luật đồ sộ như BLDS 2015, nơi mà tất cả các vấn đề liên quan đến giao dịch dân sự đều có thể được ghi nhận. Ý nghĩa của việc ghi nhận đó, theo tác giả, là nhằm mục đích liệt kê cho đầy đủ các quyền hạn chế đối với bất động sản liền kề chứ không mang tính áp dụng cao. Chẳng hạn, ở quy định của Khoản 2 Điều 178 BLDS 2015 có nhắc đến: “Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”. Từ quy định này, có thể hiểu rằng BLDS 2015 chỉ giới hạn chiều cao của mái che cách mặt đất với khoảng cách là 2,5 mét trở lên tính từ mặt đất đến mặt dưới mái che. Nhưng mặt đất ở đây được xác định dựa vào tiêu chí nào, mặt đường nhựa hay đường hẻm, nền nhà hay nền đường,… thì vẫn chưa có cách hiểu thống nhất. Bên cạnh đó, BLDS 2015 cũng không quy định về khoảng cách giữa mái che đối với bất động sản liền kề, cũng không quy định về chiều dài, chiều rộng của mái che mà chỉ quy định chiều cao. Từ đó, ta thấy khi xây dựng, trổ cửa, chỉ áp dụng BLDS 2015 thôi thì chưa đủ và rất dễ xảy ra tranh chấp giữa các bên.

Ba là, xét về tính khả thi, quyền trổ cửa vẫn rất khó áp dụng vì có rất nhiều quy định của pháp luật đan xen, chồng chéo so với BLDS2015. Để thực hiện quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề, dân chúng phải rất vất vả khi nghiên cứu cả một “rừng” quy định. Chỉ tính riêng quyền trổ cửa, theo thống kê của tác giả, hiện tại có đến 05 văn bản sau đây điều chỉnh: (i) Bộ luật Dân sự 2015; (ii) Luật Xây dựng 2014; (iii) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (Tập 1 - 1997), được ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD: Quyết định ban hành quy chuẩn xây dựng Việt Nam; (iv) Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 01:2008 ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ- BXD về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”; và (v) Quyết định số 3621/QĐ-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ ngày 28 tháng 12 năm 2012 “Quyết định về việc công bố tiêu chuẩn quốc gia”. Việc hiểu các văn bản trên đã khó, việc áp dụng nó trên thực tế lại càng khó hơn, đến cả cơ quan nhà nước khi áp dụng vẫn còn lúng túng.

5. Khuyến nghị

Trên cơ sở những phân tích đối với thực trạng pháp luật về quyền trổ cửa sang bất động sản liền kề và những nhận định về các bất cập nêu trên, tác giả kiến nghị cần sửa đổi các quy định sau của BLDS 2015:

Thứ nhất, sửa đổi lại thuật ngữ “Quyền đối với bất động sản liền kề” thành “Quyền hạn chế đối với bất động sản liền kề” tại Điều 245 BLDS 2015. Theo quan điểm của tác giả, sửa đổi như vậy là phù hợp với bản chất của quyền chủ sở hữu bất động sản đối với các bất động sản liền kề, khắc phục cách hiểu sai lầm rằng quyền đối với bất động sản liền kề là loại quyền tuyệt đối.

Thứ hai, sửa đổi Điều 178 BLDS 2015 theo hướng: (i) Thêm cụm từ “hạn chế” vào tên của Điều 178 BLDS 2015 thành: “Hạn chế quyền trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề” cho phù hợp với bản chất của loại quyền này và phù hợp với ngữ nghĩa tiếng Việt, khắc phục việc quy định quá ngắn gọn dẫn đến khó hiểu.

 TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Theo Jean-Jacques Rousseau (1712 - 1778) trong Khế ước xã hội.

[2] Nguyễn Minh Tuấn, Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nxb Tư pháp, tr. 355, 356.

[3] Đỗ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức, tr. 249.

[4] Trương Thu Giang (2009), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP.HCM, tr. 6.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

  1. Bộ luật Dân sự nước Việt Nam năm 1995; 2005; 2015.
  2. Đỗ Văn Đại (2017), Bình luận khoa học những điểm mới của Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Hồng Đức.
  3. Nguyễn Văn Cừ và Trần Thị Huệ (2017), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015, Nxb Công an nhân dân.
  4. Phạm Công Lạc (2001), Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 11/2001.
  5. Phạm Công Lạc (2002), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án tiến sĩ, Hà Nội.Phạm Công Lạc (2006), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Nxb Tư pháp, Hà Nội.
  1. Trương Thu Giang (200), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

The right to open doors looking at adjacent properties under the 2015 Civil Code

 Master. NGUYEN DANG KHOA

Faculty of Economics and Law, University of the Pacific

ABSTRACT:

This paper analyzes and gives comments about the right to open doors looking at adjacent properties in the 2015 Civil Code of Vietnam. By reviewing related researches over the last 20 years, this paper finds out that researchers have focused on theoretical and practical analyzing limited rights to adjacent properties instead of the right to open doors to adjacent properties. Based on analytical methods, comparative methods, commenting methods, and general inductive research methods, this paper analyzes the right to open doors looking at adjacent properties under the 2015 Civil Code’s provisions and compares these provisions with previous Civil Code’s provisions. Based on the paper’s findings, some solutions are proposed to improve the effectiveness of the 2015 Civil Code’s provisions for the right to open doors looking at adjacent properties under the 2015 Civil Code.

Keywords: right to open doors, adjacent properties, the 2015 Civil Code of Vietnam.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 26, tháng 11 năm 2021]