Tóm tắt:
Luật Đất đai năm 2024, chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, đánh dấu bước chuyển đáng kể trong hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai ở Việt Nam theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và yêu cầu hội nhập quốc tế, Luật mới đã bổ sung, cụ thể hóa nhiều nội dung liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất như mở rộng phạm vi bắt buộc đấu giá, siết chặt điều kiện tham gia, minh bạch hóa thủ tục, khuyến khích đấu giá điện tử và tăng cường trách nhiệm hậu kiểm. Tuy nhiên, cả về quy định và thực tiễn triển khai vẫn còn tồn tại những rủi ro và lỗ hổng có thể bị lợi dụng để trục lợi như: xác định giá khởi điểm chưa sát thị trường, năng lực và tính độc lập của tổ chức định giá hạn chế, chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, thông đồng còn nhẹ, hạ tầng đấu giá trực tuyến chưa đồng bộ và cơ chế hậu kiểm chưa hiệu quả. Bài viết phân tích cơ sở lý luận và thực trạng pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi. Các giải pháp bao gồm: minh bạch hóa quy định, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật, thúc đẩy sử dụng công nghệ và nâng cao nhận thức pháp luật.
Từ khóa: quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024, pháp luật Việt Nam.
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh quốc phòng và ổn định xã hội. Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, Nhà nước đóng vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, đồng thời thống nhất quản lý và quyết định việc phân bổ, khai thác, sử dụng nguồn lực này. Tuy nhiên, với tính chất khan hiếm, giá trị kinh tế lớn và nhu cầu sử dụng ngày càng gia tăng, đất đai cũng là lĩnh vực nhạy cảm, tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng, lợi ích nhóm và thất thoát ngân sách nếu thiếu cơ chế quản lý minh bạch, công bằng và hiệu quả.
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những phương thức quản lý và phân bổ đất đai công khai, dân chủ, được nhiều quốc gia áp dụng nhằm phát hiện giá trị thực của đất thông qua cạnh tranh thị trường. Ở Việt Nam, từ khi được quy định chính thức trong Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2013, cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất đã chứng minh vai trò to lớn trong việc tăng thu ngân sách nhà nước, bảo đảm công khai, minh bạch trong phân bổ đất đai và tạo môi trường cạnh tranh bình đẳng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Nhiều địa phương đã thu về hàng nghìn tỷ đồng mỗi năm từ hoạt động này, trở thành nguồn lực quan trọng để đầu tư phát triển hạ tầng và phúc lợi xã hội.
Tuy nhiên, thực tiễn nhiều năm qua cũng cho thấy cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất chưa vận hành như kỳ vọng. Không ít phiên đấu giá đã xảy ra hiện tượng “quân xanh - quân đỏ”, thông đồng dìm giá hoặc đẩy giá để trục lợi; nhiều trường hợp nhà đầu tư bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, gây lãng phí thời gian, nguồn lực và làm rối loạn thị trường bất động sản; tình trạng định giá khởi điểm không sát thị trường dẫn đến thất thu ngân sách; hoặc việc chậm triển khai dự án sau khi trúng đấu giá làm mất cơ hội phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Những hạn chế này phản ánh cả lỗ hổng pháp lý trong quy định, bất cập trong tổ chức thực hiện và sự yếu kém trong giám sát, xử lý vi phạm.
Trong bối cảnh đó, Luật Đất đai năm 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ ngày 01/08/2024 đã đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong quá trình hoàn thiện pháp Luật Đất đai. Với nhiều quy định mới, Luật năm 2024 được kỳ vọng khắc phục các tồn tại của Luật năm 2013, tạo lập hành lang pháp lý minh bạch, hiện đại, phù hợp với yêu cầu hội nhập quốc tế và phát triển kinh tế thị trường. Đặc biệt, các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2024 tập trung vào việc: (i) mở rộng các trường hợp phải thực hiện đấu giá; (ii) nâng cao điều kiện năng lực tài chính và cam kết của người tham gia; (iii) áp dụng rộng rãi hình thức đấu giá trực tuyến; (iv) đổi mới cơ chế xác định giá khởi điểm; và (v) tăng cường trách nhiệm hậu kiểm đối với việc đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ, mục đích.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận việc ban hành Luật mới chỉ là bước đầu. Tính khả thi và hiệu quả của pháp luật phụ thuộc rất lớn vào công tác triển khai trong thực tiễn, bao gồm năng lực tổ chức của các cơ quan nhà nước, sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, tính minh bạch của thông tin và mức độ tuân thủ pháp luật của các chủ thể tham gia. Trên thực tế, trong những tháng đầu sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực, nhiều địa phương đã bắt đầu triển khai đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế mới, song đồng thời cũng xuất hiện những khó khăn, vướng mắc cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
Chính vì vậy, việc phân tích cơ sở lý luận, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực là hết sức cần thiết. Trên cơ sở đó, bài viết không chỉ làm rõ những điểm tiến bộ và hạn chế còn tồn tại, mà quan trọng hơn là đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao hiệu quả thực thi và bảo đảm đấu giá quyền sử dụng đất thực sự trở thành công cụ phân bổ đất công khai, minh bạch, hiệu quả, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh và kinh tế bền vững.
2. Cơ sở lý luận và pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất
2.1. Khái niệm và đặc điểm của đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá quyền sử dụng là quá trình Nhà nước - với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai - tổ chức bán quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng thông qua cơ chế cạnh tranh công khai. Về bản chất, đây là phương thức phân bổ nguồn lực đất đai theo nguyên tắc thị trường, trong đó giá trị đất được xác định thông qua sự cạnh tranh giữa những người tham gia.
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất có một số đặc điểm cơ bản:
Chủ thể đặc thù: Bên bán trong đấu giá là Nhà nước (cơ quan có thẩm quyền), còn bên mua là các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu sử dụng đất.
Đối tượng đấu giá: Là quyền sử dụng đất đối với một thửa đất cụ thể, gắn liền với quyền và nghĩa vụ sử dụng đất được pháp luật quy định.
Mục đích kép: Vừa nhằm xác lập quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu, vừa nhằm tối đa hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Nguyên tắc công khai - minh bạch: Đấu giá quyền sử dụng đất phải bảo đảm quyền tiếp cận thông tin bình đẳng, tránh tình trạng “xin - cho” hay phân bổ đất theo cơ chế hành chính mệnh lệnh.
So với các hình thức giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu giá quyền sử dụng đất có ưu thế vượt trội về khả năng phản ánh giá trị thực của đất, giảm nguy cơ thất thoát ngân sách và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai.
2.2. Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất
Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay chịu sự điều chỉnh đồng thời của hai hệ thống pháp luật: Luật Đấu giá tài sản năm 2016 và Luật Đất đai năm 2024.
Luật Đấu giá tài sản năm 2016: quy định chung về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, cũng như các hình thức đấu giá (trực tiếp, bỏ phiếu gián tiếp, đấu giá trực tuyến). Đây là cơ sở pháp lý nền tảng cho toàn bộ hoạt động đấu giá tài sản nói chung.
Luật Đất đai năm 2024: quy định chuyên biệt về đấu giá quyền sử dụng đất. Các nội dung trọng tâm bao gồm: phạm vi đất phải đấu giá (Điều 118), điều kiện của người tham gia đấu giá (Điều 125), trách nhiệm công khai thông tin, xác định giá khởi điểm, cơ chế ký quỹ và chế tài xử lý vi phạm. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật năm 2024 đã có nhiều điểm đổi mới, khắc phục các lỗ hổng trước đây, đặc biệt là việc áp dụng rộng rãi đấu giá trực tuyến và cơ chế hậu kiểm đối với việc sử dụng đất sau đấu giá.
Ngoài ra, một số văn bản dưới luật cũng giữ vai trò quan trọng:
Nghị định số 102/2024/NĐ-CP: quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó có quy trình lập phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, trình tự tổ chức và công khai kết quả.
Thông tư số 19/2024/TT-BTP: hướng dẫn thi hành Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), cụ thể hóa các quy định về đấu giá trực tuyến và chế độ báo cáo, giám sát.
Sự kết hợp giữa 2 hệ thống pháp luật này tạo nên khung pháp lý tương đối đầy đủ cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, tuy nhiên cũng đặt ra yêu cầu về tính thống nhất, tránh chồng chéo và đảm bảo khả năng áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước.
3. Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện tại Việt Nam
3.1. Thực trạng pháp luật hiện hành
Luật Đất đai năm 2024 đã có bước cải cách toàn diện, thể hiện ở một số điểm mới nổi bật:
Thứ nhất, mở rộng phạm vi bắt buộc đấu giá. Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ hơn các loại đất phải đưa ra đấu giá khi giao đất, cho thuê đất, hạn chế tình trạng áp dụng cơ chế chỉ định. Quy định này nhằm đảm bảo sự bình đẳng giữa các chủ thể có nhu cầu, đồng thời loại bỏ dư địa xin - cho.
Thứ hai, siết chặt điều kiện tham gia. Người tham gia đấu giá phải đáp ứng yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính, nộp tiền đặt trước, ký quỹ, đồng thời cam kết sử dụng đất đúng mục đích và tiến độ. Đây là bước tiến quan trọng nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, bỏ cọc, cũng như hiện tượng “tay không bắt giặc”.
Thứ ba, minh bạch hóa thủ tục và thông tin. Luật Đất đai năm 2024 quy định toàn bộ thông tin đấu giá, từ kế hoạch, quỹ đất, giá khởi điểm đến kết quả, phải được công khai trên cổng dữ liệu đất đai quốc gia. Bên cạnh đó, việc tổ chức đấu giá trực tuyến được khuyến khích áp dụng rộng rãi, bảo đảm tính minh bạch, tạo cơ hội tiếp cận công bằng cho mọi chủ thể.
Thứ tư, đổi mới cơ chế xác định giá khởi điểm. Khác với giai đoạn trước, giá khởi điểm trong Luật Đất đai năm 2024 phải được xác định sát giá thị trường và do tổ chức định giá đất độc lập thực hiện. Điều này khắc phục tình trạng định giá quá thấp, gây thất thoát ngân sách, hoặc quá cao, dẫn tới khó thành công trong đấu giá.
Thứ năm, bổ sung chế tài xử lý vi phạm. Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ hậu quả pháp lý của việc không nộp tiền trúng đấu giá, thông đồng, gian lận. Tuy nhiên, một số chuyên gia cho rằng mức chế tài hành chính vẫn chưa đủ sức răn đe trong các thương vụ giá trị lớn, do đó cần được luật hóa thêm ở mức dân sự, thậm chí hình sự đối với hành vi nghiêm trọng.
Những hạn chế còn tồn tại:
Mặc dù Luật Đất đai năm 2024 đã tiến bộ hơn nhiều so với Luật năm 2013, song một số hạn chế vẫn hiện hữu: (i) chưa có cơ chế giám sát hậu đấu giá thật sự hiệu quả; (ii) năng lực của tổ chức định giá đất và tổ chức đấu giá chưa đồng đều; (iii) cơ sở pháp lý cho đấu giá trực tuyến còn đang trong giai đoạn hoàn thiện, chưa đáp ứng yêu cầu đồng bộ trên toàn quốc.
3.2. Thực tiễn thực hiện sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực
Kể từ khi có hiệu lực, Luật Đất đai năm 2024 đã tạo nên những chuyển biến bước đầu trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất.
Tại Hà Nội, Sở Tài nguyên và Môi trường đã công bố hơn 40 khu đất đưa ra đấu giá từ tháng 8 đến cuối năm 2024. Điểm mới là hồ sơ đấu giá được công khai hoàn toàn trên cổng dữ liệu đất đai, thay vì chỉ dán thông báo tại trụ sở UBND hoặc đăng báo như trước. Tháng 9/2024, Đông Anh đã tổ chức phiên đấu giá trực tuyến thí điểm, thu hút đông đảo nhà đầu tư, với mức giá trúng cao hơn 18% so với giá khởi điểm. Dù vậy, một số doanh nghiệp phản ánh thủ tục chứng minh năng lực tài chính còn phức tạp, cần được hướng dẫn chi tiết hơn.
Tại TP. Hồ Chí Minh, việc áp dụng đấu giá trực tuyến được triển khai với một số khu đất tại Thủ Thiêm và Bình Chánh. Các doanh nghiệp đánh giá cao tính minh bạch và khả năng giảm can thiệp bên ngoài. Tuy nhiên, một trường hợp tại Bình Chánh đã ghi nhận nhà đầu tư bỏ cọc, cho thấy chế tài hiện hành chưa đủ sức ngăn chặn triệt để tình trạng này.
Ở Đà Nẵng, các phiên đấu giá trong tháng 10/2024 ghi nhận kết quả tích cực: nhiều lô đất trúng đấu giá cao hơn 15 - 20% giá khởi điểm, phản ánh cơ chế định giá mới sát thị trường hơn. Dù vậy, hạ tầng đấu giá trực tuyến vẫn còn trục trặc do hệ thống phần mềm chưa ổn định, dẫn đến tình trạng nghẽn mạng trong một số phiên có đông người tham gia.
Tại Quảng Ninh, đấu giá trực tuyến được triển khai đồng bộ hơn nhờ sớm đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin. Kết quả cho thấy, số lượng người tham gia tăng gấp đôi so với hình thức truyền thống, tạo hiệu ứng tích cực trong thu hút đầu tư. Tuy nhiên, cơ quan chức năng vẫn lo ngại tình trạng đầu cơ, khi nhiều nhà đầu tư trúng đấu giá nhưng chậm triển khai dự án.
Một số vấn đề nổi bật trong thực tiễn:
Hạ tầng kỹ thuật còn hạn chế, đặc biệt là đấu giá trực tuyến ở các địa phương ngoài đô thị lớn.
Tình trạng bỏ cọc vẫn xảy ra, mặc dù đã có quy định ký quỹ và đặt trước.
Công tác hậu kiểm yếu, chưa có cơ chế theo dõi chặt chẽ việc sử dụng đất sau đấu giá.
Chồng chéo pháp luật: Sự phối hợp giữa Luật Đấu giá tài sản và Luật Đất đai năm 2024 vẫn cần được hướng dẫn chi tiết để tránh mâu thuẫn.
Nhìn chung, thực tiễn giai đoạn đầu áp dụng Luật Đất đai năm 2024 cho thấy xu hướng minh bạch, hiện đại và hiệu quả hơn trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Song để cơ chế này thực sự phát huy tác dụng, cần tiếp tục hoàn thiện cả pháp luật lẫn tổ chức thực hiện.
4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
Dựa trên phân tích thực trạng, nghiên cứu đề xuất các giải pháp sau:
Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý.
- Bổ sung quy định về trách nhiệm hậu kiểm: Hiện nay, Luật Đất đai năm 2024 mới quy định trách nhiệm chung của người trúng đấu giá trong việc đưa đất vào sử dụng đúng tiến độ, mục đích. Cần có cơ chế chi tiết hơn về thời hạn báo cáo, trách nhiệm giám sát của cơ quan quản lý và biện pháp xử lý khi vi phạm.
- Tăng cường chế tài xử lý bỏ cọc và thông đồng: Ngoài việc tịch thu tiền đặt trước, cần nghiên cứu áp dụng trách nhiệm dân sự hoặc hình sự đối với hành vi cố tình thao túng kết quả đấu giá, gây thiệt hại lớn cho Nhà nước.
- Đồng bộ hóa Luật Đất đai năm 2024 với Luật Đấu giá tài sản năm 2016: Một số quy định hiện vẫn còn chồng chéo, đặc biệt liên quan đến trình tự thủ tục và phương thức đấu giá trực tuyến. Cần có văn bản hướng dẫn liên tịch để bảo đảm thống nhất khi áp dụng.
- Xây dựng cơ chế xử lý tranh chấp nhanh chóng: Thực tiễn cho thấy nhiều phiên đấu giá phát sinh khiếu nại, tố cáo kéo dài, gây đình trệ dự án. Do đó, cần có cơ chế giải quyết tranh chấp rút gọn, ưu tiên thông qua trọng tài hoặc tòa án kinh tế với thời hạn xét xử ngắn.
Thứ hai, minh bạch hóa thông tin và dữ liệu về đấu giá quyền sử dụng đất.
- Phát triển cổng dữ liệu đất đai quốc gia thành một hệ thống tập trung, trong đó toàn bộ thông tin về quỹ đất, giá khởi điểm, điều kiện tham gia, quy chế đấu giá và kết quả trúng đấu giá đều được công bố công khai.
- Chuẩn hóa quy trình công bố thông tin: cần ban hành mẫu biểu thống nhất để các địa phương thực hiện, tránh tình trạng công bố hình thức hoặc thiếu dữ liệu quan trọng.
- Khuyến khích sự tham gia giám sát của xã hội và báo chí: Việc minh bạch thông tin không chỉ phục vụ người tham gia đấu giá mà còn tạo điều kiện để dư luận xã hội giám sát, từ đó giảm nguy cơ tiêu cực.
Thứ ba, phát triển và áp dụng rộng rãi đấu giá trực tuyến.
- Hoàn thiện hành lang pháp lý cho đấu giá điện tử: Cần ban hành quy định chi tiết về quy trình, thẩm quyền phê duyệt, chế độ lưu trữ và chứng thực dữ liệu trong đấu giá trực tuyến.
- Đầu tư hạ tầng kỹ thuật và bảo mật thông tin: Nhà nước cần phối hợp với các doanh nghiệp công nghệ để xây dựng hệ thống phần mềm ổn định, an toàn, có khả năng chống lại các hành vi gian lận mạng.
- Đào tạo, hướng dẫn cho các bên tham gia: Người dân, doanh nghiệp và cán bộ tổ chức đấu giá cần được tập huấn để thành thạo quy trình trực tuyến, hạn chế sự lúng túng khi triển khai.
- Xây dựng cơ chế giám sát tự động: hệ thống đấu giá trực tuyến cần có chức năng ghi nhận toàn bộ quá trình tham gia, từ đó dễ dàng truy xuất, kiểm tra và xử lý khi có khiếu nại.
Thứ tư, nâng cao năng lực và tính độc lập của tổ chức định giá, đấu giá.
- Tăng cường đào tạo chuyên môn cho đội ngũ cán bộ định giá và đấu giá viên; đồng thời cập nhật thường xuyên kiến thức về thị trường bất động sản, pháp luật và công nghệ.
- Bảo đảm tính độc lập và khách quan: tránh tình trạng tổ chức định giá chịu tác động của các nhóm lợi ích. Nhà nước có thể xem xét cơ chế chọn ngẫu nhiên tổ chức định giá trong phạm vi quốc gia thay vì địa phương chỉ định.
- Thiết lập cơ chế đánh giá và xếp hạng: cần có hệ thống chấm điểm uy tín, năng lực của các tổ chức đấu giá và định giá để loại bỏ dần những đơn vị yếu kém, không đủ điều kiện.
Cuối cùng, nâng cao nhận thức và trách nhiệm pháp lý của các chủ thể tham gia.
- Đẩy mạnh phổ biến, giáo dục pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất thông qua các hội thảo, tập huấn, tài liệu hướng dẫn.
- Tăng cường trách nhiệm của chính quyền địa phương: cần coi kết quả đấu giá và việc sử dụng đất sau đấu giá là một chỉ tiêu quan trọng trong đánh giá năng lực quản lý đất đai của địa phương.
5. Kết luận
Luật Đất đai năm 2024 đã tạo lập khung pháp lý tiến bộ và hiện đại hơn cho hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, với nhiều điểm mới nổi bật: mở rộng phạm vi bắt buộc đấu giá, siết chặt điều kiện tham gia, minh bạch hóa thủ tục, đẩy mạnh đấu giá trực tuyến và tăng cường trách nhiệm hậu kiểm. Những đổi mới này đã và đang mang lại chuyển biến tích cực trong thực tiễn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Quảng Ninh.
Tuy nhiên, những vướng mắc về hạ tầng kỹ thuật, chế tài xử lý bỏ cọc, năng lực tổ chức định giá và giám sát hậu đấu giá cho thấy còn nhiều việc phải tiếp tục hoàn thiện. Bài viết đã đề xuất các nhóm giải pháp: hoàn thiện pháp luật, tăng cường chế tài, minh bạch hóa thông tin, phát triển đấu giá trực tuyến, nâng cao năng lực tổ chức định giá - đấu giá và nâng cao nhận thức pháp luật.
Có thể khẳng định, để đấu giá quyền sử dụng đất thực sự trở thành công cụ hữu hiệu trong quản lý đất đai, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và toàn xã hội. Đây không chỉ là yêu cầu trước mắt mà còn là định hướng chiến lược lâu dài nhằm xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, ổn định, đóng góp cho mục tiêu phát triển bền vững đất nước.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013). Luật số 45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013
Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2024). Luật số 31/2024/QH15: Luật Đất đai, ban hành ngày 18 tháng 01 năm 2024
Tạ Đình Tuyên, Nguyễn Văn Huy (2024). Bình luận khoa học Luật Đất đai năm 2024, Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội.
Quang Hải (2024). So sánh Luật Đất đai năm 2013 - năm 2024. Nhà xuất bản Lao động, Hà Nội.
Đoàn Thị Phương Diệp, Thái Thị Tuyết Dung, Trương Trọng Hiểu (2022). Hoàn thiện các vấn đề pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất. Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp”.
Vũ Lê Minh (2024). Sửa Luật Đấu giá tài sản: Cần nghiên cứu tháo gỡ những vướng mắc nổi cộm, đặc biệt trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Tạp chí Pháp lý, kỳ phát hành tháng 5, tr. 18-23.
Lê Quang Kiệm (2024). Phòng, chống tham nhũng và tiêu cực trong đấu giá quyền sử dụng đất công. Tạp chí Thanh tra, số 1, tr. 52-57.
Law on land use rights auction in Vietnam: Current situation and solutions
Nguyen Khanh Phuong
Hanoi Law University
Abstract:
The 2024 Land Law, effective from August 1, 2024, represents a significant milestone in refining Vietnam’s land legislation toward a socialist-oriented market economy and the demands of international integration. The new law introduces several progressive provisions governing land use rights auctions, including the expansion of compulsory auction cases, stricter participation requirements, enhanced procedural transparency, encouragement of electronic auctions, and strengthened post-audit accountability. However, both the legal framework and implementation practice still exhibit notable shortcomings and risks, such as inaccurate determination of starting prices, limited capacity and independence of valuation organizations, insufficient sanctions for deposit abandonment and collusion, asynchronous digital infrastructure, and ineffective post-audit mechanisms. This study examines the theoretical foundations and current legal status of land use rights auctions in Vietnam, identifying key institutional and procedural gaps. Based on this analysis, it proposes solutions to enhance transparency, strengthen law enforcement, promote technological application, and raise legal awareness, thereby improving the overall effectiveness and integrity of the land auction system.
Keywords: land use rights, Land Law 2024, Vietnamese law.