TÓM TẮT:
Luật Đất đai 2024 đã có những sửa đổi và bổ sung quan trọng nhằm cải thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất. Những quy định mới này hướng đến sự minh bạch, công khai và kết quả đảm bảo hiệu quả trong công việc quản lý, sử dụng tài nguyên đất đai. Bài viết phân tích chi tiết các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024, cơ sở pháp lý, điều kiện, quy trình thực hiện.
Từ khóa: Luật Đất đai 2024, đấu giá, quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất.
1. Đặt vấn đề
Đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những công cụ pháp lý hiệu quả giúp nhà nước quản lý và phân tích tài nguyên đất đai một minh bạch, đồng thời tạo nguồn thu quan trọng cho ngân sách. Thông qua cơ chế đấu giá, việc giao đất, cho thuê đất không chỉ trở nên minh bạch mà còn đảm bảo tối ưu hóa giá trị kinh tế của đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách.
Tuy nhiên, trước khi Luật Đất đai 2024 đưa ra những sửa đổi, bổ sung, cơ chế đấu giá này vẫn tồn tại nhiều lỗi. Việc thiếu quy định rõ ràng, chồng chéo trong chính sách và những điều không mong muốn trong quá trình thực thi đã làm giảm hiệu quả của công cụ này. Luật Đất đai 2024, với những điều chỉnh quan trọng, đã tạo ra pháp lý mới, giúp giải quyết những hạn chế tồn tại trước đây.
2. Những sửa đổi, bổ sung theo Luật Đất đai 2023 trong đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất
Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực sớm kể từ ngày 01/8/2024. Theo đó, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất có nhiều thay đổi so với Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
Thứ nhất về phạm vi và nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai năm 2013, đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118, với phạm vi áp dụng bao gồm việc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất đối với các trường hợp như đất chưa giao, chưa cho thuê hoặc đất được thu hồi để sử dụng vào mục đích kinh doanh, thương mại. Tuy nhiên, phạm vi này còn hẹp và chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế trong quản lý đất đai.
Luật Đất đai năm 2024 đã mở rộng và làm rõ phạm vi đấu giá tại Điều 120. Cụ thể, các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất này bao gồm cả đất phục vụ các dự án đầu tư công có yếu tố thương mại, các khu đất tái định cư hoặc đất có mục đích phát triển kinh tế. Điều này nhằm đảm bảo sự công khai và tạo điều kiện thu hút nguồn lực từ xã hội. Nguyên tắc đấu giá được nhấn mạnh với yêu cầu công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và chống tiêu cực như thông đồng hoặc lạm dụng chức quyền, qua đó tăng hiệu quả sử dụng tài nguyên đất đai.
Thứ hai về điều kiện tham gia đấu giá.
Luật Đất đai năm 2013 quy định các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải đáp ứng một số điều kiện về năng lực tài chính, không vi phạm pháp luật đất đai (Điều 118). Tuy nhiên, quy định này chưa cụ thể, dẫn đến khó khăn trong áp dụng thực tế. Một số tổ chức, cá nhân không đủ năng lực nhưng vẫn tham gia đấu giá, gây ra tình trạng chậm triển khai hoặc sử dụng đất không hiệu quả.
Luật Đất đai năm 2024 tại Điều 122 đã bổ sung chi tiết hơn về điều kiện tham gia đấu giá. Cụ thể:
- Người tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính rõ ràng, được chứng minh qua báo cáo tài chính, xác nhận từ tổ chức tín dụng.
- Hồ sơ tham gia đấu giá phải đầy đủ, bao gồm cam kết về mục đích sử dụng đất, tiến độ triển khai dự án và khả năng đáp ứng các điều kiện pháp lý.
- Đối tượng tham gia không được có tiền sử vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng trong vòng 3 năm, nhằm loại bỏ các cá nhân, tổ chức lợi dụng đấu giá để trục lợi hoặc thực hiện các hành vi trái pháp luật.
Những quy định này giúp sàng lọc các nhà đầu tư không đủ điều kiện, nâng cao chất lượng và hiệu quả các dự án đất đai sau đấu giá.
Thứ ba về trình tự, thủ tục đấu giá.
Trình tự, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 được quy định tại Điều 119 nhưng còn chung chung, dẫn đến sự không đồng bộ và thiếu minh bạch trong thực hiện tại các địa phương. Một số quy trình không được giám sát chặt chẽ, gây ra tình trạng gian lận hoặc tranh chấp.
Luật Đất đai năm 2024 đã cải tiến đáng kể khi bổ sung một chương riêng về đấu giá quyền sử dụng đất (Chương VII). Điều 125 quy định chi tiết trình tự, thủ tục đấu giá như sau:
- Thông báo đấu giá: Các khu đất đưa ra đấu giá phải được thông báo công khai trên cổng thông tin điện tử của cơ quan nhà nước và phương tiện truyền thông đại chúng ít nhất 30 ngày trước khi tổ chức đấu giá.
- Xác định giá khởi điểm: Giá khởi điểm phải được xác định dựa trên kết quả thẩm định giá độc lập từ tổ chức chuyên nghiệp, qua đó đảm bảo sát với giá trị thị trường.
- Tổ chức đấu giá: Việc đấu giá được thực hiện công khai, minh bạch, với sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước, nhằm ngăn chặn các hành vi gian lận hoặc thông đồng.
- Xử lý kết quả đấu giá: Kết quả đấu giá được phê duyệt sau khi kiểm tra tính hợp pháp và công khai cho các bên liên quan.
Những cải tiến này giúp tăng cường hiệu quả quản lý, đảm bảo sự đồng bộ trong thực hiện và tránh các trường hợp vi phạm.
Thứ tư về quy định về giá khởi điểm và thẩm định giá đất.
Theo Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (Điều 114). Tuy nhiên, cách làm này thiếu linh hoạt, không phản ánh đúng giá trị thị trường, dẫn đến thất thoát nguồn lực.
Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi quy định tại Điều 126, yêu cầu giá khởi điểm phải được xác định qua thẩm định giá độc lập. Cụ thể:
- Tổ chức thẩm định giá phải có chứng chỉ hành nghề và năng lực chuyên môn.
- Kết quả thẩm định giá phải được công khai và chịu sự kiểm tra của cơ quan quản lý nhà nước.
- Trong trường hợp có khiếu nại về giá khởi điểm, Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh sẽ tiến hành rà soát và đưa ra quyết định cuối cùng.
Những thay đổi này giúp đảm bảo giá khởi điểm phản ánh đúng giá trị thực tế, hạn chế thất thoát và tạo cơ sở cạnh tranh lành mạnh trong đấu giá.
Thứ năm về xử lý vi phạm và hủy kết quả đấu giá.
Luật Đất đai năm 2013 chưa có quy định cụ thể về việc xử lý vi phạm và hủy kết quả đấu giá, dẫn đến khó khăn trong xử lý các trường hợp gian lận hoặc thông đồng. Điều này gây mất niềm tin của các nhà đầu tư và ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường kinh doanh.
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung chi tiết tại Điều 128, bao gồm:
- Xử lý vi phạm: Các hành vi gian lận, thông đồng hoặc sử dụng thông tin nội bộ để chi phối kết quả đấu giá sẽ bị xử phạt nghiêm khắc, có thể bao gồm hình phạt tài chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
- Hủy kết quả đấu giá: Kết quả đấu giá sẽ bị hủy nếu phát hiện có vi phạm nghiêm trọng trong quá trình tổ chức, hoặc bên trúng đấu giá không thực hiện đúng cam kết sử dụng đất.
Quy định này tăng cường tính nghiêm minh của pháp luật và đảm bảo sự công bằng trong hoạt động đấu giá.
Thứ sáu về các quy định chuyển tiếp và áp dụng pháp luật.
Luật Đất đai năm 2013 không có các quy định chuyển tiếp cụ thể, điều này đã gây ra một số vướng mắc khi áp dụng luật vào các trường hợp đang thực hiện dở dang, đặc biệt là các dự án lớn có thời gian triển khai kéo dài. Việc thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng dẫn đến việc áp dụng luật không thống nhất, gây khó khăn cho các cơ quan quản lý cũng như nhà đầu tư.
Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các quy định chuyển tiếp tại Điều 150, nhằm xử lý các vấn đề tồn đọng và đảm bảo tính liên tục trong áp dụng pháp luật. Cụ thể:
- Đối với các dự án đã được phê duyệt trước khi luật có hiệu lực: Các dự án này được phép tiếp tục triển khai theo các quy định cũ nhưng phải điều chỉnh phù hợp nếu có mâu thuẫn với quy định mới.
- Đối với các trường hợp đang trong quá trình đấu giá: Nếu chưa hoàn thành, các trường hợp này sẽ phải tuân thủ các quy định mới của Luật Đất đai năm 2024, đảm bảo sự đồng bộ trong quản lý.
- Chuyển đổi và điều chỉnh: Các dự án hoặc giao dịch không phù hợp với quy định mới sẽ được cơ quan chức năng hướng dẫn điều chỉnh hoặc thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo tuân thủ pháp luật.
So với Luật Đất đai năm 2013, quy định chuyển tiếp trong Luật Đất đai năm 2024 giúp giải quyết các vấn đề thực tiễn, tránh tình trạng gián đoạn hoặc mâu thuẫn pháp luật, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý.
3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024
Một là, để nâng cao hiệu quả thực hiện quy định về đấu tranh quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2024, cần tăng cường tuyên truyền và phổ biến luật bằng cách tổ chức các chương trình huấn luyện viên, hội thảo cho cán bộ quản lý và các bên liên quan nhằm tìm hiểu quy định mới. Đồng thời tuyên truyền trên các phương tiện truyền thông đại chúng và trực tuyến để doanh nghiệp và người dân dễ dàng tiếp cận thông tin bên ngoài.
Hai là, cần nâng cao năng lực quản lý xử lý và giám sát cách xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống đất đai hiện đại, kết nối liên thông để kiểm tra và giám sát minh bạch hơn, đồng thời thành lập các tổ công ty chuyên trách chiến đấu hiện đại, xử lý kịp thời vi phạm trong quá trình đấu giá.
Ba là, hoàn thiện cơ chế định giá đất và giá khởi điểm bằng cách áp dụng các phương pháp định giá đất hiện đại, minh bạch, sát với thực tế thị trường và tăng cường năng lực của các tổ chức thẩm định giá, đảm bảo độc lập và không chịu ảnh hưởng từ các bên tham gia đấu giá.
Bốn là, để hạn chế tình trạng bất cân xứng thông tin từ các bên tham gia giá cần áp dụng công nghệ thông tin vào giá đất bằng cách xây dựng hệ thống thống kê giá trực tuyến, công khai thông tin các lô đất, giá khởi điểm và kết quả đấu giá qua các cổng thông tin điện tử, từ đó giảm thiểu tình trạng thiếu hụt thông tin.
Năm là, tăng cường chế tài xử lý vi phạm. Việc chế tài còn nhẹ khiến vi phạm gia tăng và tồn tại lâu dài trong việc đấu giá đất. Do đó, cần có quy định rõ ràng hơn về các hình thức xử phạt đối với các hành vi gian lận, thông đồng hoặc vi phạm trong đấu giá. Đồng thời nâng cao mức phạt để đảm bảo tính răn đe, kết hợp với các biện pháp khắc phục hậu quả nhằm đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.
Sáu là, đẩy mạnh hợp tác giữa các cơ quan liên quan trên cơ sở tăng cường phối hợp giữa các cơ quan quản lý đất đai, tài chính, tư pháp và công an để đảm bảo tính đồng bộ trong thực hiện đấu giá. Nhà nước hỗ trợ các địa phương trong việc thực hiện các quy trình đấu giá đúng quy định, đặc biệt là tại các vùng có năng lực quản lý còn hạn chế.
Với các giải pháp trên, Luật Đất đai năm 2024 không chỉ nâng cao hiệu quả quản lý đất đai mà còn góp phần tạo ra môi trường đầu tư minh bạch, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
4. Kết luận
So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 đã có những cải cách quan trọng về đấu giá quyền sử dụng đất. Các sửa đổi tập trung vào việc mở rộng phạm vi áp dụng, chi tiết hóa điều kiện tham gia, cải thiện trình tự, thủ tục và nâng cao tính minh bạch trong xác định giá khởi điểm. Những thay đổi này không chỉ giúp tăng cường hiệu quả quản lý đất đai, mà còn góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quyền lợi của Nhà nước và người dân. Tuy nhiên, việc thực thi Luật Đất đai năm 2024 cần được triển khai đồng bộ, nghiêm minh để đạt được mục tiêu đề ra.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Chính phủ nước CHXHCN Việt Nam (2024), Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Hà Nội.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2016), Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Hà Nội.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2020), Luật Đầu tư năm 2020, Hà Nội.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2024), Luật Đất đai năm 2024, Hà Nội.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2024), Luật Đấu giá tài sản được sửa đổi, bổ sung năm 2024, Hà Nội.
Supplements and amendments to the auctioning mechanism for land use rights under the Law on Land 2024
Ha Dieu Hang
Faculty of Political Theory and Law
University of Economics - Technology for Industries
Abstract:
The Law on Land 2024 introduces significant amendments to enhance the auctioning mechanism for land use rights in allocation and leasing processes. These new regulations aim to improve transparency, ensure public accountability, and optimize land resource management. This study provides a detailed analysis of the legal framework governing land use rights auctions under the Law on Land 2024, including the legal basis, conditions, and implementation procedures, offering insights into its implications for sustainable and efficient land management.
Keywords: the Law on Land 2024, auction, land use rights, land allocation, land lease.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 6 tháng 2 năm 2025]