TÓM TẮT:

Bài viết phân tích thị trường bất động sản Việt Nam năm 2016; đề xuất giải pháp phòng tránh rủi ro và duy trì mức tăng trưởng bền vững trong năm 2017.

Từ khóa: Bất động sản, thị trường, rủi ro, tăng trưởng.

I. Đặt vấn đề

Năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam liên tiếp bùng nổ, phát triển mạnh mẽ cả về số lượng và giá cả. Có thể nói đây là năm sôi động nhất trên thị trường bất động sản (BĐS) mấy năm trở lại đây. Sự bùng nổ này được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ tạo nên cơn sốt thứ 4 trên thị trường BĐS. Tuy nhiên, thực tế thị trường BĐS có được như mong muốn đó hay không và liệu rằng cơn sốt này có tiềm ẩn những rủi ro nào hay không. Sự sôi động và phát triển này liệu có kéo dài hay chỉ đơn giản là sự nóng-lạnh thất thường của thị trường BĐS . Ngoài ra sự nóng lên một cách thái quá của thị trường BĐS liệu có phải là tin vui đối với nền kinh tế Việt Nam hay sẽ tạo nên những “cú sốc” đối với nền kinh tế Việt Nam.

II. Phân tích về sự nóng lên của thị trường bất động sản

1. Diễn biến gia tăng nhu cầu về bất động sản năm 2016

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, hoạt động kinh doanh BĐS trong năm 2016 đạt mức tăng cao nhất kể từ năm 2012 đến nay, tăng trưởng đạt 3,43% (năm 2015 đạt 2,55%) và có tín hiệu khả quan, thị trường BĐS bắt đầu ấm lên, tỷ lệ giao dịch thành công tăng cao.

Theo khảo sát thị trường BĐS năm 2016 đạt được sự tăng trưởng như vậy là do không chờ cho hết tháng giêng mà ngay từ sau Tết Nguyên đán năm 2016, thị trường BĐS đã bước vào guồng quay mới với nhiều hoạt động hợp tác, giới thiệu và mở bán dự án ở đủ các phân khúc.

Tại miền Bắc, ở phân khúc cao cấp có thể kể đến những cái tên đang chiếm lĩnh thị trường như dự án Vinhomes Gardenia (Mỹ Đình) do Vingroup làm chủ đầu tư hay dự án HD Mon cũng nằm ngay gần đấy của Công ty cổ phần Địa ốc Hải Đăng. Tại khu vực Thanh Xuân - Hà Đông, những dự án đang là nguồn cung mới của thị trường năm nay cũng đã ồ ạt bung hàng như Gold Season Nguyễn Tuân, Ecolife Capital Lê Văn Lương, Goldsilk Complex, Ecogreen City...

Ở phân khúc nhà giá thấp, thị trường cũng đang đón nhận hàng nghìn căn từ các đợt mở bán của các dự án như Hateco Hoàng Mai, The One Residence (Hoàng Mai), Park View Residence, QSM Tower (Hà Đông)... Hay loạt dự án nằm dọc Đạilộ Thăng Long như The Golden An Khánh, Gemek Tower, Thăng Long Victory (Hoài Đức).

Ở phân khúc nhà ở xã hội cũng khá sôi nổi trong thời gian qua. Có thể kể đến như sự kiện ngày hội mua nhà ở xã hội The Vesta thu hút tới 1.500 khách hàng tham dự. Được biết, Dự án nhà ở xã hội The Vesta do Hải Phát làm chủ đầu tư nằm tại phường Phú Lãm, Hà Đông, Hà Nội. Dự án bao gồm 8 tòa chung cư cao 19 tầng với tổng số 1902 căn hộ. Khách hàng mua nhà ở xã hội tại đây sẽ được vay tối đa 80% với lãi suất chỉ 5%/năm trong 15 năm.

Tại miền Nam, thị trường BĐS quý 2016 cũng ghi nhận hàng nghìn sản phẩm BĐS từ chung cư, biệt thự cho đến nhà phố của các dự án như Dự án Citibella (quận 2), 9View Apartment (quận 9), Viva Riverside (quận 6) tại TP. Hồ Chí Minh. Hay loạt dự án tại các tỉnh lân cận như Long An với Khu đô thị Thương mại - Dịch vụ Cát Tường Phú Nguyên, dự án Phú Mỹ Center Point tại Bà Rịa Vũng Tàu...

Có thể thấy việc các doanh nghiệp đồng loạt tung ra sản phẩm gần đây cho thấy, chủ đầu tư vẫn đặt niềm tin lớn vào thị trường. Khi nguồn cung phong phú được đưa ra, sẽ mang lại nhiều cơ hội lựa chọn cho khách hàng, nhưng cũng sẽ đặt ra cho các chủ đầu tư áp lực cạnh tranh lớn. Việc cung thị trường có những thay đổi mạnh hơn là do năm 2016 có sự mở rộng nhu cầu của khách hàng về căn hộ chung cư, nhà riêng. Điều này đang từng bước cân đối giữa nhu cầu và nguồn cung thị trường.

Bên cạnh sự sôi động của thị trường BĐS cũng tiềm ẩn những rủi ro rất lớn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự phát triển, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường BĐS Việt Nam.

2. Rủi ro tiềm ẩn thị trường bất động sản mang lại

Chính từ sự thiếu chuyên nghiệp đã khiến thị trường BĐS hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật. Sự thiếu chuyên nghiệp thể hiện ở nhiều mặt, trong đó có hệ thống pháp lý: Một hành lang pháp lý chưa đầy đủ và chưa đủ mạnh đã gây ra sự thiếu thống nhất tổng thể để điều chỉnh. Các cơ chế chính sách với những chồng chéo, thiếu hụt và hiệu lực thấp dẫn đến khó áp dụng trong thực tế.

Những vấn đề được xem là gây cản trở lớn nhất hiện nay là: Thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất còn nhiều rắc rối, không gắn với quyền của người sử dụng và sở hữu; việc đền bù, giải phóng mặt bằng và các vấn đề liên quan đến quy hoạch... Bên cạnh đó, tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam là rất thấp. Các thủ tục hành chính cũng quá rườm rà đến mức không cần thiết gây tốn kém về mặt thời gian và tiền bạc, làm lỡ cơ hội đầu tư... Tất cả đều xuất phát từ sự chuyên nghiệp của các cơ quan quản lý nhà nước. Nó tạo ra sự lãng phí vô cùng lớn về tài nguyên đất và khiến diện mạo đô thị, thị trường mạnh mún, nhỏ lẻ, rất khó phát triển đồng bộ.

Bên cạnh đó năng lực của các doanh nghiệp trong nước lại càng đáng ngại. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hoạt động với tính chuyên nghiệp không cao. Số doanh nghiệp đăng ký kinh doanh BĐS rất đông nhưng phần lớn đều có quy mô vốn nhỏ, không phù hợp với yêu cầu của thị trường... Ví như tại TP. Hồ Chí Minh, hiện có hơn 6.000 doanh nghiệp hoạt động BĐS nhưng chỉ có gần 4.200 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh, trong đó chỉ có gần 50 doanh nghiệp có số vốn trên 100 tỷ. Vậy nhưng, tất cả vẫn hoạt động theo kiểu mạnh ai người nấy đi, thích làm gì thì làm...

Thêm một nguy cơ và cũng là thực trạng của thị trường BĐS đó là tình trạng đầu tư BĐS theo "mốt" và lợi nhuận cao trước mắt là nguyên nhân khiến các doanh nghiệp thi nhau nhảy vào thị trường địa ốc. Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng có những nghiên cứu thị trường một cách cụ thể để đưa ra chiến lược kinh doanh thích hợp. Nhiều doanh nghiệp do không am hiểu về thị trường đã dẫn đến đầu tư tràn lan, lãng phí, thậm chí đầu cơ, tác động xấu đến thị trường. Điều này đã được cảnh báo là rất có thể gây ra tình trạng hỗn loạn cho thị trường BĐS và có tác động xấu đến chính các doanh nghiệp.

Điều này được minh chứng bởi sau thời gian phát triển ồ ạt, Hà Nội hiện có nhiều dự án BĐS bị bỏ hoang, gây lãng phí tiền của, làm mất mỹ quan đô thị.

Theo thống kê sơ bộ của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra tại nhiều dự án cho thấy, tỷ lệ nhà ở đưa vào sử dụng đạt thấp, đặc biệt là các nhà ở loại biệt thự, nhà liền kề tại các dự án có vị trí xa trung tâm hoặc hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chưa được xây dựng đồng bộ.

Tóm lại, thị trường BĐS có ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân. Trong đó nhiều dự án phát triển rất mạnh mẽ nhưng bên cạnh cũng có rất nhiều dự án gặp các rủi ro. Cùng với đó là sự nóng-lạnh bất thường của thị trường BĐS dễ gây ra các cú sốc đối với nền kinh tế, sự sôi động trở lại chứa đựng nhiều rủi ro. Để phát triển mạnh mẽ và bền vững về thị trường BĐS đòi hỏi nhà đầu tư cũng như Nhà nước phải có những giải pháp thích hợp đối với thị trường này.

III. Hướng phòng tránh rủi ro cho thị trường bất động sản

Một là, tiếp tục rà soát, phân loại và điều chỉnh cơ cấu các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới. Hiện nay, có tất cả 4.015 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị trên cả nước với tổng mức đầu tư khoảng 4.486.674 tỉ đồng; trong đó tổng vốn đầu tư vào các dự án hiện nay mới chỉ đạt 689.490 tỉ đồng (khoảng 15,4% so với tổng mức đầu tư). Như vậy, có rất nhiều dự án chưa triển khai cần được rà soát lại một cách cụ thể xem dự án nào nên dừng, dự án nào nên thu hồi và dự án nào nên cho chuyển đổi nhằm đảm bảo cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Hai là, nâng cao trách nhiệm các cơ quan quản lý Trung ương trong việc thẩm định, cho phép đầu tư các dự án phát triển đô thị để bảo đảm sự cân đối giữa cung và cầu của thị trường. Tiến hành nghiên cứu để xác định cụ thể nhu cầu.

BĐS của từng địa phương làm cơ sở để lập kế hoạch phát triển cho địa phương và định hướng cho các nhà đầu tư, tránh sự lãng phí nguồn vốn của xã hội.

Ba là, tiếp tục nới rộng tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý. Nên có chính sách ưu tiên cho vay đối với những dự án BĐS sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với mức lãi suất hợp lý và ban hành tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau. Chính phủ thông qua Ngân hàng Nhà nước nên khuyến khích các ngân hàng thương mại cho người tiêu dùng vay mua nhà thu nhập thấp trong thời hạn từ 10-20 năm với mức lãi suất 5-6%/năm để thúc đẩy tiến độ giải ngân đến mức cao nhất có thể.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), nghiên cứu xây dựng, trình Quốc hội ban hành luật về quản lý phát triển đô thị. Nhanh chóng ban hành văn bản quy phạm pháp luật về ngân hàng tiết kiệm BĐS, hệ thống thế chấp thứ cấp. Thúc đẩy nhanh các văn bản hướng dẫn về quỹ đầu tư BĐS. Hình thành các quỹ đầu tư tín thác BĐS.

Năm là, xem xét và ban hành các quy định về việc mở rộng đối tượng, điều kiện được mua và sở hữu nhà ở cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm tận dụng nguồn lực đầu tư góp phần đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh và có tính cạnh tranh cao. Đặc biệt, cần đẩy nhanh quá trình đàm phán và kết thúc hiệp định TPP, bởi đây là một lực hút lớn đối với các dòng vốn FDI dồi dào từ các nhà đầu tư nước ngoài đón đầu những lợi thế khi Việt Nam triển khai thực thi hiệp định. Tuy nhiên, cũng cần xem xét việc Hoa Kỳ rút khỏi TPP và TPP sẽ bị chấm dứt, cần có sự chuẩn bị cho tình huống xấu nhất có thể xảy ra.

Sáu là, tiến hành cho phép các chủ đầu tư kinh doanh BĐS được cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn và khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng.

Bảy là, nghiên cứu và tạo điều kiện cho phép nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ doanh nghiệp đề xuất để doanh nghiệp có vốn đầu tư xây dựng, hoàn thiện dự án và giảm nguồn vốn vay ngân hàng.

Tám là, khuyến khích và đẩy mạnh việc nghiên cứu và ứng dụng các thành tựu khoa học công nghệ mới nhất về xây dựng, vật liệu xây dựng nhằm nâng cao chất lượng, giảm giá thành và rút ngắn thời gian xây dựng.

Chín là, Chính phủ cần ban hành những chính sách thuế nhằm tăng thuế đối với những người sở hữu ngôi nhà thứ hai trở lên để kiểm soát đầu cơ BĐS nhằm giảm giá BĐS và ngăn ngừa bong bóng BĐS quay trở lại.

Mười là, thực hiện thí điểm và đánh giá tính hiệu quả để nhân rộng ý tưởng thu mua những căn hộ diện tích nhỏ và chất lượng trung bình của DN đang tồn đọng để phục vụ kế hoạch tái định cư ở các thành phố lớn. Điển hình là ngày 25/2/2016, UBND TP. Hồ Chí Minh đã quyết định mua lại 1.050 căn hộ tại quận Bình Thạnh để bố trí tái định cư cho các dự án trọng điểm của thành phố. Việc làm này thể hiện sự chung sức của chính quyền trong việc tháo gỡ khó khăn cùng các doanh nghiệp BĐS.

Mười một là, thủ tục pháp lý liên quan đến giao dịch nhà đất cần được cải tiến mạnh mẽ nhằm tạo thuận lợi và yên tâm cho người mua. Hợp đồng mua bán nhà phải đảm bảo đầy đủ tính pháp lý, chất lượng công trình, dịch vụ đi kèm phải đồng bộ. Có chế tài xử phạt thật nặng, mang tính răn đe để tạo niềm tin cho người dân khi giao dịch với các doanh nghiệp BĐS.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Cafef.vn

2. Cafeland.vn - Phân tích báo cáo thị trường bất động sản

3. Vov.vn - Kinh tế địa ốc

4. Batdongsan.com

5. Vietnam.vn - Dự báo thị trường bất động sản

CURRENT SITUATIONS OF VIETNAM’S REAL ESTATE

MARKET AND SOLUTIONS TO PREVENT RISKS RELATED

TO THIS MARKET

Master. LE THI VAN ANH

Master. PHAM THANH BINH

Faculty of Fundamental Economics, University of Economic and Technical Industries

ABSTRACT:

This article analyzes the real estate market of Vietnam in the year of 2016 and proposes some solutions to prevent risks and maintain the growth of this market in a sustainable way in the year of 2017.

Keywords: Real estate sector, market, risk, growth.

Xem toàn bộ ấn phẩm Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ số 03 tháng 03/2017 tại đây