Điểm “tắc” khi làm nhà ở xã hội
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã nêu lên một số vướng mắc trong quá trình phát triển phân khúc nhà ở xã hội tại nước ta.
Theo ông Châu, hiện nhiều dự án nhà ở xã hội (kể cả nhiều dự án nhà ở thương mại) bị ách tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Lý do đến từ bất cập tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.
Cụ thể, đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có); trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung. Đây là thủ tục đầu tiên, nếu không làm được sẽ gây tắc tất cả thủ tục đầu tư xây dựng tiếp theo.
Vì vướng mắc này, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, chính sách này mới chỉ giúp tháo gỡ vướng mắc về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch đối với những dự án nhà ở xã hội tại TP. Hồ Chí Minh.
Còn với các dự án nhà ở xã hội tại 62 tỉnh, thành phố khác thì vẫn còn bị vướng. Nhiều dự án nhà ở thương mại trên cả nước cũng bị vướng tại thủ tục này.
Luật Nhà ở 2023 tiếp tục quy định dự án nhà ở xã hội thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư. Do đó, rất cần thiết tháo gỡ thủ tục này đối với tất cả dự án nhà ở xã hội (và cả dự án nhà ở thương mại) trong phạm vi cả nước.
Chủ tịch HoREA đề xuất giải pháp khắc phục hiệu quả nhất là đề nghị Bộ Kế hoạch và Đầu tư rà soát, trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung Nghị định 31/2021/NĐ-CP theo hướng: "Đối với quy hoạch đô thị, nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung".
Lo ế gói vay 125.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội
Ngoài vấn đề xây dựng và quy hoạch NOXH, các gói tín dụng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội cũng đang gặp nhiều khó khăn, khó giải ngân khiến cho NOXH chưa phát triển như kỳ vọng.
Triển khai từ tháng 4/2023, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà xã hội, nhà ở công nhân được kỳ vọng góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây một triệu căn nhà ở xã hội đến 2030. Mới đây, một ngân hàng thương mại tham gia gói tín dụng này, nâng tổng giá trị gói vay này lên 125.000 tỷ.
Tuy nhiên, sau một năm triển khai, kết quả giải ngân gói tín dụng này vẫn rất thấp. Báo cáo mới đây của Ngân hàng Nhà Nước cho biết gói 125.000 tỷ mới giải ngân được 415 tỷ đồng, tức chưa tới 1% với 6 dự án. Số tiền các ngân hàng thương mại đã giải ngân cho người mua nhà cũng chỉ hơn 540 triệu đồng tại hai dự án.
Nguyên nhân gói tín dụng này giải ngân chậm, theo Ngân hàng Nhà nước, do quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi. Bộ Xây dựng cũng đánh giá lãi suất gói vay ưu đãi trên vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân vay vốn.
Hai cơ quan này cho biết một số chủ đầu tư lớn thời gian qua chỉ tập trung xây khu đô thị, khu nghỉ dưỡng cao cấp mà không quan tâm đầu tư nhà xã hội, khiến nguồn cung thiếu hụt.
Trước kết quả giải ngân thấp, ít cải thiện nhiều tháng qua, các chuyên gia lo ngại gói 125.000 tỷ đồng cho nhà xã hội tiếp tục ế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết nguyên nhân cốt yếu là gói tín dụng này "chưa phù hợp với người dân".
Dù Ngân hàng Nhà Nước đã hai lần điều chỉnh hạ lãi suất, hiện còn 8% một năm với doanh nghiệp và 7,5% mỗi năm với người mua nhà, đây vẫn là mức khá cao. Mức lãi này còn được điều chỉnh 6 tháng một lần, sau đó thả nổi khiến người mua nhà xã hội "bất an nên ngại vay".
TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc gia, đánh giá chính sách tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà giá rẻ "gần như thất bại và cho thấy bước lùi về phát triển nhà ở". Điều này khiến thực trạng khủng hoảng phân khúc, thiếu nhà vừa túi tiền, thừa nhà cao cấp thêm trầm trọng. Ông Nghĩa đánh giá "không thể chỉ dựa vào ngân hàng để đẩy nhà ở xã hội lên".
Xem thêm: Đề xuất chủ đầu tư và người mua nhà dự án cải tạo chung cư được vay gói 125.000 tỷ đồng
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng ngân hàng cấp vốn vay ưu đãi nhưng cũng là doanh nghiệp, hoạt động vì mục tiêu lợi nhuận.
Do đó, "không thể bắt họ cho vay lãi suất thấp khi họ đi vay người khác lãi suất trên 5%". Theo ông Đính, việc chậm giải ngân gói 125.000 tỷ đồng sẽ ảnh hưởng đến tiến độ hoàn thành đề án xây một triệu căn nhà xã hội. Trong giai đoạn 2021 - 2025, cả nước mới hoàn thành gần 38.000 căn, đạt gần 9% kế hoạch.
TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết phương án để "cứu" nhà xã hội đó là lập quỹ phát triển phân khúc này với nguồn vốn ưu đãi từ ngân sách nhà nước. Từ đó, lãi suất cho vay có thể hạ xuống, thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường. Nguồn vốn ngân sách sẽ đóng vai trò đầu mối, cùng với nhiều nguồn lực khác được huy động thêm.
