1. Thực trạng nhà chung cư cao tầng ở các khu đô thị mới của Hà Nội
1. Vấn đề sử dụng đất và chức năng công trình kiến trúc.
- Trước đây trong thiết kế tiểu khu nhà ở giữa 2 dãy nhà tập thể 4-5 tầng phải đảm bảo khoảng cách tương đương 1-1,5 lần chiều cao tòa nhà. Hiện nay, để tăng hiệu quả kinh tế, cũng như tăng diện tích đất muốn dành nhiều đất để chia lô xây dựng biệt thự, các chủ đầu tư đã tăng mật độ xây dựng tối đa, giữa 2 nhà cao tầng 17 tầng (cao 60m) có khi chỉ cách nhau không đầy 14 m, ảnh hưởng đến sinh hoạt riêng của người sử dụng.
- Việc thiết kế các công trình công cộng cả về quy mô và không gian vẫn chưa được chú trọng. Tại nhiều khu đô thị mới không được thiết kế các công trình phục vụ sinh hoạt chung tương ứng như trụ sở phường, trạm y tế, nhà văn hóa, chợ,... để tạo thành một khu đô thị mới hoàn chỉnh, đồng bộ.
- Trước đây, trong quy hoạch tiểu khu nhà ở chỉ được phép thiết kế một tỷ lệ nhỏ các công trình chịu hướng nóng Đông - Tây; còn đại bộ phận các căn hộ đều được hướng gió chủ đạo. Còn nay, nhà quay mọi hướng, kể cả nhà cao và thấp tầng, miễn sao bám trục đường. Vậy là cả bao nhiêu căn hộ phải chịu cảnh nắng nhiệt đới quanh năm suốt tháng, ảnh hưởng rất lớn đến sức khoẻ của người sử dụng căn hộ.
- Tại nhiều khu vực, chi tiết thiết kế buồng phòng, do nhiều lý do khác nhau mà các chủ đầu tư xây dựng đã cho ra đời những căn hộ không hợp lý về thành phần buồng phòng. Không ít thiết kế bố trí bếp cùng không gian tiền sảnh hoặc lấy phòng khách là trung tâm làm đầu mối giao thông trong căn hộ, có phương án bố trí khu vệ sinh ngay trên phòng ngủ tầng dưới, một số phương án khác lại không tạo được mối liên hệ giữa bếp với ban công hoặc lô gia.
- Đặc biệt, ở nhiều khu đô thị mới, các chung cư cao tầng không có chỗ phơi nên quần áo chăn chiếu phơi ra ban công, thậm chí có khu nhà không có ban công phải đua cửa sổ ra làm chỗ phơi nhìn rất nhếch nhác, xộc xệch. Đã có hiện tượng xuất hiện các “chuồng cọp” ở ban công, một là để chống trộm hoặc đề phòng gió thổi bay quần áo.
- Nhiều khu đô thị mới đang sử dụng cửa đi pano gỗ kín đặc còn cửa sổ lại là nhôm kính đẩy, phía trên không có ô văng che chắn nên khi mưa, không khí ngột ngạt, đóng cửa vào cho khỏi hắt lại càng bí.
2. Các chỉ tiêu về kiến trúc và cảnh quan đô thị.
- Hiện nay tại hầu hết các khu đô thị mới với bất kể quy mô lớn nhỏ, việc tổ chức không gian bố cục giữa các khối công trình cao và thấp tầng còn chưa hợp lý. Các căn hộ biệt thự xinh xắn được quy sát hoặc chỉ cách nhau một con đường nhỏ với các nhà chung cư cao tầng đồ sộ thiếu mất sự chuyển tiếp không gian kiến trúc, cảnh quan giống như hình tượng “cột đèn, máy nước”. Bố cục các công trình cao tầng chưa tạo được ý tưởng lớn, chủ yếu ở dạng nối dài bám dọc các trục giao thông hoặc bao quanh khu đô thị mới, chưa tạo được những tổ hợp công trình cao tầng hiện đại mang tính dẫn hướng hay làm điểm nhấn trong các khu đô thị mới. Các công trình cao tầng đứng cạnh nhau nhưng mang phong cách kiến trúc hết sức khác nhau, cái thì mặt đứng toàn ô vuông cửa sổ, đặc kín nhiều chi tiết gờ phào, cái thì ban công lô gia đa dạng với nhiều tỷ lệ. Về màu sắc cái thì sơn màu vàng nhạt kiểu nhà hát lớn, bên kia thì sơn xanh cốm, mái bên kia là tôn đỏ, mái bên này là tôn xanh, khó có thể gọi là vui mắt. Trong một khu đô thị mới, còn thiết kế mỗi tòa nhà một kiểu, một màu lộn xộn, hỗn tạp… không tạo dựng nổi đặc trưng của một khu, chứ chưa nói đến bộ mặt của cả đô thị.
- Thiết kế đô thị từ cảnh quan đến hình khối không gian chưa được chú trọng nên tổ chức không gian ở các khu đô thị mới cứ đều đều tựa nhau. Ví dụ như Khu đô thị mới Linh Đàm là khu có cảnh quan đẹp nhưng việc tạo dựng công trình lại chưa được khai thác. Tại vị trí điểm kết của đường chính dẫn vào khu đô thị mới lại là đầu hồi của một biệt thự tư nhân chứ không phải công trình công cộng hay điểm nhấn kiến trúc tương xứng. Phần bao quanh bán đảo tiếp xúc mặt nước là các chung cư cao tầng soi bóng sẽ tạo cảm giác thu nhỏ mặt hồ.
3. Vấn đề hạ tầng kỹ thuật và môi trường.
- Một số khu đô thị mới hiện nay thiết kế đường giao thông nội bộ với nhiều ngã ba cụt, lối dẫn lòng vòng. Các lối chính ra vào khu đô thị mới hoặc bố trí quá nhiều và không được đấu nối với các đường giao thông với các khu vực xung quanh, làm tập trung phương tiện giao thông gây ùn tắc vào giờ cao điểm.
- Hầu hết các chung cư cao tầng đều không thiết kế lối đi cho người tàn tật; chưa tính đến sự phát triển kinh tế của cư dân trong tương lai, ví dụ như chỗ để xe ôtô.
- ở nhiều nơi, do thiết kế xây dựng chưa đồng bộ nên nhà mới đưa vào sử dụng một thời gian đã xuống cấp, các chi tiết như thang máy, tường, bồn cầu, vòi nước…đã có hiện tượng hư hỏng, nứt vỡ, thấm dột.
- Các vấn đề về hạ tầng cơ sở vật kỹ thuật tối thiểu như: thu gom rác, thang máy thoát nạn, phòng cháy chữa cháy cũng rất dễ bị chủ đầu tư bỏ qua. Ngay cả một yêu cầu rất quan trọng trong việc bảo đảm an toàn phòng chống cháy nổ là dây chống sét, hầu như các phương án thiết kế không đề cập đến hoặc chỉ được bổ sung khi thẩm định công trình yêu cầu.
4. Một số vấn đề khác.
- Hội chứng chung cư và vấn đề bảo tồn nét đẹp văn hoá truyền thống Việt Nam. Chung cư ở các khu đô thị mới chú trọng việc thiết kế không gian sinh hoạt khép kín cho mỗi hộ gia đình. Điều này tạo ra cái gọi là “hội chứng chung cư” và căn bệnh “đèn nhà ai nấy rạng”. Nếu như không có một định hướng từ quy hoạch hay một biện pháp cụ thể từ phía những người thiết kế thì rất có thể một ngày nào đó, những căn bệnh của đô thị, của chung cư sẽ làm chúng ta mất đi mối quan hệ hàng xóm vốn là nét đẹp trong văn hoá ứng xử của người việt nam.
- Bảo trì nhà chung cư cao tầng. Một vấn đề khác cũng đáng lưu ý ở Việt Nam là thực sự chưa có chế độ bảo dưỡng, tôn tạo nhà cửa. Khi xây dựng xong, ngôi nhà đã được đưa vào sử dụng thì không có kinh phí bảo dưỡng định kỳ. Điều này cũng làm cho các công trình kiến trúc ở nước ta nhanh chóng xuông cấp trong khi ở các nước phát triển thì có những quy định mang tính pháp quy về công việc bảo dưỡng định kỳ các công trình kiến trúc nên kiến trúc đô thị của họ trông lúc nào cũng như mới.
2. Nguyên nhân của thực trạng trên
- Các quy định hiện nay về quản lý nhà chung cư tại các khu đô thị mới, còn thiếu đồng bộ, chồng chéo, một số quy định còn nhiều kẽ hở, nhiều quy định không còn phù hợp với tình hình thực tế, cần phải bổ sung, sửa đổi.
- Nhiều đồ án quy hoạch có chất lượng, bị phá vỡ và trở nên kém hiệu quả bởi công tác quản lý. Điều này dễ hiểu bởi chúng ta vẫn chưa có chuyên ngành đào tạo về quản lý đô thị.
- Với nhiều dự án, có hiện tượng chia những khu đô thị mới thành nhiều phần khác nhau giao cho nhiều chủ đầu tư khác nhau thực hiện, đến khi hoàn thành thì các chi tiết không khớp nhau, do mỗi chủ đầu tư thực hiện theo một cách riêng của mình.
- Vì chưa có quy chuẩn thiết kế cụ thể nên mỗi đơn vị tư vấn thiết kế theo nhiều tiêu chuẩn khác nhau nên cơ quan nhà nước khó quản lý, và nhiều công trình có những yếu tố không phù hợp đặc điểm Việt Nam.
- Chủ đầu tư vì lợi nhuận nên không chú trọng đến lợi ích của người tiêu dùng cũng như lợi ích xã hội của các khu chung cư.
- Nhiều kiến trúc sư làm quy hoạch, thiết kế được đào tạo không chính quy, chủ yếu là làm theo kinh nghiệm, theo cảm tính hoặc theo tài liệu nước ngoài. Yêu cầu của một dự án thường rất cao, diện đề cập rộng nhưng thiết kế phí quá thấp.
- Tình trạng nhà ở chung cư cao tầng xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua là nhiều, nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng. Mặt khác mô hình quản lý hiện nay cũng chưa xác định rõ được trách nhiệm, quyền hạn và nghĩa vụ của các bên liên quan trong quá trình quản lý và sử dụng nhà ở chung cư cao tầng.
3. Định hướng giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nhà chung cư cao tầng ở khu đô thị mới của Hà Nội
Một là, hoàn thiện khuôn khổ pháp lý. Nhà nước phải hoàn thiện, đưa ra các quy phạm, tiêu chuẩn cụ thể về thiết kế, quy hoạch, quản lý các khu đô thị mới đặc biệt là các tiêu chuẩn kỹ thuật thiết kế nhà cao tầng để tạo cơ sở hành lang pháp lý nhằm bình ổn giá cả, nâng cao chất lượng nhà ở chung cư cao tầng. Đồng thời điều chỉnh những quy định pháp lý không còn phù hợp với tình hình thực tế.
Thứ hai, tăng cường đầu tư cho công tác khảo sát và lập thiết kế chi tiết đô thị, nâng cao chất lượng các đồ án quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, nâng cao chất lượng kiến trúc đô thị.
Ba là, thu hút đầu tư phát triển khu đô thị mới của các doanh nghiệp trong và ngoài nước. Nhà nước nên đầu tư hạ tầng kĩ thuật đầu mối của các khu đô thị mới không có khả năng thu hồi vốn như: hệ thống đường, thoát nước, xử lý nước thải và hạ tầng xã hội thiết yếu, không nên thu phí mà coi việc đầu tư vào khu vực, từ đó sẽ thu hồi vốn thông qua địa tô chênh lệch. Đấu giá quyền sử dụng đất cho thuê, đất tại các khu vực đã được đầu tư hạ tầng kĩ thụât mới. Đồng thời giảm thiểu thủ tục hành chính nhằm tạo điều kiện tối đa cho các tổ chức cá nhân và mọi thành phần kinh tế đầu tư phát triển các khu đô thị mới.
Bốn là, quản lý xây dựng và chất lượng công trình xây dựng. Để bảo đảm chất lượng xây dựng cho khu đô thị mới trong đó có chất lượng của các chung cư cao tầng, cần phải lựa chọn các chủ đầu tư có năng lực hoạt động để thực hiện dự án. Chủ đầu tư có nghĩa vụ: Phải tổ chức giám sát thi công xây dựng công trình; Kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường; Tổ chức nghiệm thu, thanh toán quyết toán công trình; Thuê tổ chức tư vấn có đủ năng lực hoạt động xây dựng để kiểm định chất lượng; Chịu trách nhiệm về các quyết định của mình, chịu trách nhiệm về việc bảo đảm công trình thi công đúng tiến độ, chất lượng và hiệu quả.
Năm là, quản lý vận hành chung cư cao tầng. Nhiều chung cư cao tầng sau khi được hoàn thành và đưa vào sử dụng đã bắt đầu có dấu hiệu xuống cấp nhanh chóng trong thời gian qua mà nguyên nhân rất lớn là do sự quản lý lỏng lẻo của các tổ chức tự quản và sự quản lý nhà của các cơ quan chức năng chưa chặt chẽ. Mô hình quản lý lỏng lẻo không chuyên nghiệp không còn phù hợp với đặc điểm chung cư cao tầng hiện đại ngày nay. Vì vậy, cần phải có một bộ máy quản lý vận hành nhà ở chung cư cao tầng nhằm đảm bảo và khai thác hiệu quả nhà chung cư cao tầng và điều quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi của người dân sống trong khu chung cư này. Trong những năm đầu tiên đưa vào vận hành ngôi nhà, chủ đầu tư có thể thay mặt khách hàng quản lý khu chung cư theo hình thức ban quản lý, song về lâu dài, khi nề nếp của khu đã dần đi vào ổn định, thì cư dân trong khu sẽ luân phiên tổ chức ban tự quản với nhiệm vụ quản lý, duy trì vẻ đẹp và thiết kế toà nhà ban đầu.
