Hoạt động của lĩnh vực bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của các tầng lớp nhân dân và nhà đầu tư nước ngoài thường trú; đồng thời phải đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho tầng lớp “người yếu thế” trong xã hội, đảm bảo “quyền có chỗ ở” của công dân đã được quy định trong Hiến pháp 2013.
Trên thực tế, do “vướng” những quy định pháp lý thiếu đồng bộ, chồng chéo và mâu thuẫn, mục tiêu về nhà ở không đạt như kỳ vọng.
Điển hình là “vướng” quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) chỉ cho phép chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại”.
Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã đạt 54 triệu VNĐ/m2, tăng 2% theo quý và 13% theo năm. Giá sơ cấp đã tăng trong 19 quý liên tiếp và cao hơn 77% so với quý I/2019
Theo thống kê, loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm dưới 1% tổng số dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, loại dự án nhà ở thương mại có đất hỗn hợp (gồm đất ở và đất khác) chiếm khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại. Các dự án nhà ở thương mại có đất khác không phải là đất ở (chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở) chiếm khoảng 5% tổng số dự án nhà ở thương mại.
Như vậy, việc chỉ định duy nhất trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất ở được phép là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã kéo theo hệ luỵ, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Cụ thể, thị trường thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở thương mại. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư có dự án nhà ở thương mại đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi quy định có hiệu lực đã “nâng cấp” chuyển dự án nhà ở thương mại trung cấp hoặc thậm chí là dự án nhà ở bình dân trở thành “dự án nhà ở cao cấp” nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
Điều này dẫn đến tình trạng “lệch pha” phân khúc nhà ở, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp. Trong khi đó lại thiếu trầm trọng nhà ở có mức giá tầm trung, phù hợp với thu nhập trung bình của người Việt Nam và nhà ở xã hội. Chính vì vậy, giá nhà đã tăng liên tục trong một thời gian dài, vượt quá sức mua của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh ghi nhận 651 giao dịch các dự án hạng C trong quý III, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn ở mức cao
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, đối với các dự án phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, cần sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 127 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc “sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” cần bao gồm trường hợp nhà đầu tư “có đất khác không phải là đất ở”.
Tới đây, Kỳ họp Quốc hội thứ 6 dự kiến sẽ thảo luận và thông qua một số dự thảo luật quan trọng như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi). Đây là thời cơ vàng để vực dậy thị trường bất động sản phát triển bền vững trong dài hạn nhờ hoàn thiện các chính sách theo hướng đồng bộ hơn.
Các chuyên gia, nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản kỳ vọng, Quốc hội sẽ tiếp thu hoàn thiện các dự thảo luật quan trọng này với chất lượng cao nhất để thực hiện hiệu quả đúng mục tiêu cụ thể của Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn trong dài hạn.
