Ngày 19/9/2023, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Quyết định số 44/2023/QĐ-UBND quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh.
Các trường hợp không áp dụng quy định
Quyết định này quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Đối tượng áp dụng bao gồm: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có sử dụng các loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật thực hiện các thủ tục về tách thửa đất, hợp thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu; Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Quyết định này không áp dụng cho các trường hợp: Bán nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở; Các trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất; Đất hiến tặng cho Nhà nước, đất tặng cho hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà tình thương, nhà tình nghĩa, nhà đại đoàn kết hoặc xây dựng trụ sở cơ quan, các công trình sự nghiệp, công trình công cộng phục vụ dân sinh; Tách thửa để chuyển nhượng, góp vốn, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Các trường hợp tách thửa để phân chia thừa kế đã được pháp luật công nhận.
Điều kiện thửa đất được phép tách thửa, hợp thửa
Quyết định nêu rõ, điều kiện chung để được phép tách thửa, hợp thửa là thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
Điều kiện thực hiện tách thửa đối với hộ gia đình, cá nhân, việc chia tách thửa đất để hình thành thửa đất mới phải đảm bảo quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai năm 2013. Diện tích của các thửa đất sau khi tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định này.
Việc tách thửa được thực hiện theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trường hợp chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 thì áp dụng quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, trường hợp chưa có quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/5.000 thì áp dụng quy hoạch chung xây dựng tỷ lệ 1/10.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Riêng đất nông nghiệp thuộc quy hoạch sử dụng đất là đất nông nghiệp không áp dụng các quy hoạch xây dựng trên khi giải quyết thủ tục tách thửa.
Thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sau khi tách thửa phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp phải đảm bảo kích thước tối thiểu như quy định tại Quyết định này.
Điều kiện thực hiện tách thửa đối với tổ chức, việc thực hiện tách thửa theo dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạ tầng kỹ thuật phải được nghiệm thu, đủ điều kiện đưa vào sử dụng theo quy định trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Về điều kiện hợp thửa đất, việc hợp thửa phải cùng loại đất. Trường hợp tách một phần diện tích của một hay nhiều thửa đất để hình thành một hay nhiều thửa đất mới thì các thửa đất mới phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này. Việc giải quyết tách thửa, hợp thửa trong trường hợp này được thực hiện đồng thời và cấp Giấy chứng nhận cho thửa đất mới.
Diện tích tối thiểu và kích thước các thửa đất sau khi tách thửa (không bao gồm phần diện tích hành lang lộ giới, đường giao thông đã có quy hoạch) phải đảm bảo các điều kiện.
Theo đó, đối với đất ở và đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất ở áp dụng tại khu vực thuộc phường, thị trấn và huyện Côn Đảo có diện tích và kích thước thửa đất từ 60m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Tại địa bàn các xã còn lại có diện tích và kích thước thửa đất từ 80m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m. Đất thương mại dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, diện tích và kích thước thửa đất từ 100m2 trở lên và có cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý không nhỏ hơn 5m và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với đất nông nghiệp, đất trồng lúa thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp diện tích tối thiểu của các thửa đất sau khi tách thửa tại địa bàn các phường, thị trấn thuộc các huyện, thị xã, thành phố và huyện Côn Đảo là 500m2; tại địa bàn các xã còn lại là 1.000m2.
Đối với khu vực quy hoạch đất nông nghiệp (trừ đất trồng lúa đã được quy định tại Quyết định này), quy hoạch đất ở, đất thương mại dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu như quy định tại Quyết định này và phải có ít nhất một cạnh tiếp giáp với đường giao thông do Nhà nước quản lý, kích thước của cạnh tiếp giáp không nhỏ hơn 5m.
Đối với những khu vực có đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng riêng thì diện tích tối thiểu được thực hiện tách thửa theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng và hồ sơ đồ án kèm theo đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Các trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất
Quyết định nêu rõ, các trường hợp không được tách thửa đất, hợp thửa đất bao gồm: Những trường hợp không đảm bảo theo quy định tại Quyết định này; Thửa đất đã có quyết định thu hồi đất, thông báo thu hồi đất của cơ quan cấp có thẩm quyền; Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai và đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để thực hiện quyết định, bản án có hiệu lực của Tòa án; Việc phân chia tài sản ly hôn, tranh chấp mà không bảo đảm điều kiện được tách thửa theo quy định tại Quyết định này; khu vực mà pháp luật có quy định phải bảo tồn.
Hướng xử lý một số trường hợp cụ thể
Thửa đất có mục đích sử dụng là đất ở hoặc đất ở kết hợp với mục đích khác thuộc quy hoạch đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ thì được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu được quy định tại Quyết định này (trong đó diện tích đất ở thuộc các thửa đất sau khi tách thửa phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này).
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất ở có mục đích sử dụng là đất ở kết hợp với mục đích sử dụng đất khác: các thửa đất sau khi tách thửa nếu có đất ở thì diện tích đất ở phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định tại Quyết định này; nếu không có đất ở thì phải đảm bảo diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này.
Trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch đất nông nghiệp nhưng mục đích sử dụng theo Giấy chứng nhận có một phần diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp hoặc đất thương mại, dịch vụ thì được phép tách thửa theo diện tích tối thiểu quy định tại Quyết định này.
UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu yêu cầu Chủ tịch UBND các huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch UBND các xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm quản lý việc sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận sau khi tách thửa.
Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm đôn đốc, kiểm tra, hướng dẫn việc thực hiện Quyết định này. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc thì tổ chức, cá nhân có trách nhiệm phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để hướng dẫn, tổng hợp, báo cáo UBND tỉnh xem xét, sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với UBND các huyện, thị xã, thành phố hướng dẫn việc hình thành đường giao thông trước khi thực hiện thủ tục tách thửa.
Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 02/10/2023 và thay thế Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND ngày 20/9/2021 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
Các trường hợp hồ sơ tách thửa đất, hợp thửa đất đã được tiếp nhận hợp lệ trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo quy định tại Quyết định số 15/2021/QĐ-UBND ngày 20/9/2021 của UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
