TÓM TẮT:
Bài nghiên cứu phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, chỉ ra các hạn chế còn tồn tại như: tình trạng “lệch pha cung - cầu” bất động sản; môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh; giá giao dịch bất động sản trong các năm 2020 - 2021 tăng mạnh theo kiểu “bong bóng”. Từ các hạn chế còn tồn tại, bài nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định trong thời gian tới.
Từ khóa: thị trường bất động sản, bất động sản, nền kinh tế.
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng nền kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tế trong thời gian qua sự phát triển của lĩnh vực bất động sản cũng bộc lộ nhiều tồn tại, hạn chế, bất cập, vẫn chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, như: cơ cấu hàng hóa bất động sản chưa hợp lý, giá sản phẩm bất động sản nhất là giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập của người dân, cơ sở dữ liệu thông tin về thị trường bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch. Trong bối cảnh đó, Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn, giúp nền kinh tế phục hồi, đạt mức tăng trưởng tương đối cao so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Mặc dù vậy vẫn còn nhiều tồn tại cần tập trung tháo dỡ để thị trường bất động sản phát triển ổn định hơn.
Do vậy, bài viết nghiên cứu “Giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định” nhằm chỉ ra thực trạng và kiến nghị một số giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định.
2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện nay
Tốc độ tăng trưởng kinh tế GDP 6 tháng cuối năm 2022 của Việt Nam tăng 6,42%, cao hơn 0,68% so với cùng kỳ năm trước. Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, trong sự tăng trưởng chung có đóng góp rất quan trọng của lĩnh vực bất động sản. Lĩnh vực này đã góp phần thu hút các nguồn lực để phát triển hạ tầng kỹ thuật, nhà ở, tạo ra các tài sản cố định lớn cho nền kinh tế; bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở; thúc đẩy tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu lao động, kinh tế; đồng thời góp phần quan trọng trong công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển đô thị, du lịch… (Tổng cục Thống kê, 2022).
Cùng với đó, thị trường vốn dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục phát triển, thu hút, sử dụng một tỷ lệ lớn trong tổng lượng vốn đầu tư từ các nguồn vốn tín dụng, trái phiếu, thị trường chứng khoán… Báo cáo 6 tháng cuối năm 2022 của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản là 2,58 triệu tỷ đồng, đạt mức tăng trưởng 24,27 chiếm tỷ trọng lớn 21,2% tổng dư nợ đối với nền kinh tế cao nhất trong 5 năm qua (Hồng Anh, 2023).
Về nguồn vốn phát hành trái phiếu doanh nghiệp: tính đến 25/12/2022, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát hành trái phiếu với tổng giá trị khoảng 400.000 tỷ đồng, chiếm trên 30% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành. (P.V, 2023).
Về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, tính đến hết năm 2022, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư trên hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1% tổng vốn đầu tư đăng ký. (Nguyên Đức, 2022).
Tuy nhiên, trên thực tế thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua các vấn đề bất cập còn tồn tại.
Một là, tình trạng “lệch pha cung - cầu” dẫn đến dư thừa nguồn cung dự án bất động sản cao cấp; thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Về nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, riêng trong năm 2021, cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 17 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 27.800 căn với tổng diện tích khoảng 1,4 triệu m2 sàn xây dựng. Trong 6 tháng đầu năm 2022, đã hoàn thành đầu tư xây dựng 13 dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 6.000 căn với tổng diện tích khoảng 300.000 m2 sàn. Tuy nhiên, kết quả phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 còn hạn chế so với nhu cầu thực tế.
Vì chạy theo lợi nhuận, nhiều doanh nghiệp đã cố tình tạo “khan hiếm nhà ở” bằng cách các chủ đầu tư bỏ rơi phân khúc nhà ở thu nhập thấp; chỉ tập trung vào phân khúc thị trường bất động sản cao cấp nên đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua… “Lệch pha phân khúc thị trường” thể hiện rõ nhất tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%). Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.
Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp như các dự án bất động sản nghỉ dưỡng mặt biển đang có xu hướng dư cung và nhiều dự án có nguy cơ bị thiếu vốn để tiếp tục hoàn thiện. Nguyên nhân là do chủ doanh nghiệp chủ yếu dùng số vốn chủ sở hữu để lo các thủ tục chuẩn bị đầu tư, còn lại đến giai đoạn triển khai dự án thì phải huy động được vốn từ việc bán sản phẩm. Tuy nhiên, hiện nay, các dự án phân khúc bất động sản cao cấp hàng tồn kho còn nhiều bởi giá đã bị thổi lên quá cao, vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân. Đây là hệ quả sau nhiều năm để tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương…
Hai là, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh. Nhiều doanh nghiệp lợi dụng thao túng thị trường.
Vấn đề này xuất phát từ việc kiểm soát dòng vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản chưa chặt chẽ, còn tiềm ẩn rủi ro, có hiện tượng thao túng, không công khai, minh bạch liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán, như vụ bán khống “cổ phiếu” của tập đoàn FLC. Trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát triển nóng, thiếu tài sản bảo đảm, có hiện tượng phát hành trái phiếu, huy động vốn nhưng sử dụng không đúng mục đích… điển hình như những sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh trong phát hành trái phiếu doanh nghiệp vừa qua…
Thị trường xuất hiện nhiều doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp, nên đã xảy ra nhiều trường hợp sai phạm trong hoạt động đấu giá bất động sản ở các địa phương. Trong đó, có một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường) tạo ra hiệu ứng và ảnh hưởng xấu đối với phát triển kinh tế - xã hội và thị trường nhà ở, bất động sản tại địa phương. Vụ đấu giá đất Thủ Thiêm của Tập đoàn bất động sản Tân Hoàng Minh là một ví dụ điển hình. Đây là sai phạm do cố tình làm lũng đoạn thị trường bất động sản Thủ thiêm nói riêng và bất động sản TP. Hồ Chí Minh nói chung… Ngoài ra, công tác quản lý sử dụng đất tại các địa phương còn có những hạn chế, bất cập. Một số địa phương có hiện tượng chia tách thửa, phân lô, bán nền thiếu kiểm soát… Cùng với đó, hoạt động của thị trường bất động sản còn thiếu công khai, minh bạch do thiếu hệ thống thông tin, chưa kiểm soát tốt hoạt động của các sàn giao dịch, hoạt động môi giới bất động sản, dẫn đến tình trạng “loạn” giá, “ảo” giá giao dịch bất động sản.
Ba là, giá giao dịch bất động sản trong các năm 2020 - 2021 tăng mạnh theo kiểu “bong bóng”, dẫn đến tình trạng “sốt ảo” và hội tụ các yếu tố đóng băng thị trường.
Mặc dù nền kinh tế gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nhưng giá bất động sản, nhà ở, đất nền vẫn liên tục tăng, trong đó, giá căn hộ chung cư tăng bình quân khoảng 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng 15 - 20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020. Đặc biệt, tại thời điểm cuối quý I - đầu quý II/2021 đã xảy ra hiện tượng tăng giá đột biến, thậm chí” sốt giá” đất nền tại nhiều địa phương trên cả nước…
Những vấn đề nêu trên có cả nguyên nhân khách quan và chủ quan. Trong đó, nguyên nhân khách quan do dịch Covid- 19, do xung đột địa chính trị trên thế giới; do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu (nhiều nhà đầu tư không biết đầu tư vào đâu nên lựa chọn bất động sản là kênh cất giấu tài sản an toàn), nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là vướng mắc về “thể chế” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, một số doanh nghiệp cố tình lũng đoạn thị trường làm méo mó và đẩy thị trường bất động sản rơi vào trạng thái tăng nóng rồi đóng băng. Theo các chuyên gia kinh tế, thị trường bất động sản có thể phải “đóng băng” kéo dài từ 2 - 3 năm tới, nhanh hay chậm phụ thuộc rất lớn vào thị trường vốn, hay nói cách khác là dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản được ổn định và tăng trưởng thì mới kéo thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững trở lại.
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản bao giờ cũng đi theo chu kỳ khoảng 10 năm/1 lần. Đó là: “ổn định - phát triển - phát triển nóng - đóng băng”. Sỡ dĩ thị trường bất động sản “đóng băng” vì sau giai đoạn phát triển nóng có rất ít giao dịch, dòng vốn chảy vào thị trường yếu. Trong khi các khoản vay cho bất động sản trở nên lỏng lẻo thì ngân hàng lại siết chặt vốn vay, dẫn đến tình trạng nguồn vốn vào thị trường trở nên nhỏ giọt và chỉ có thể phá băng khi niềm tin của thị trường quay trở lại, lúc đó dòng vốn chảy vào thị trường đều đặn và tăng trưởng… Trong khi đó, nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn, nền kinh tế và ngược lại.
Thời gian qua, Chính phủ đã có một loạt biện pháp làm lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau.
3. Một số giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định
Trước thực trạng hiện nay của thị trường bất động sản tại Việt Nam, bài nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định trong thời gian tới.
Thứ nhất, rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa các thị trường vốn với thị trường bất động sản, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho các cấp, nghiên cứu kỹ lưỡng, đề xuất thí điểm cơ chế chính sách tạo động lực, xung lực mới cho phát triển thị trường.
Thứ hai, kết hợp hài hòa, hợp lý, hiệu quả giữa chính sách tài khóa và chính sách tiền tệ, thực hiện chính sách tiền tệ linh hoạt, an toàn, thận trọng, chính sách tài khóa mở rộng hợp lý, tập trung bảo đảm hiệu quả, quản lý chặt chẽ giá cả, thị trường; không điều hành chính sách "giật cục", không chuyển trạng thái đột ngột từ "nới lỏng" sang kiểm soát chặt chẽ, hoặc ngược lại. Xác định các phân khúc thị trường, các nhu cầu, như bất động sản công nghiệp, nhà ở công nhân, nhà thu nhập thấp để có chính sách phù hợp thúc đẩy thị trường, tập trung cho an sinh xã hội, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp, "không hy sinh tiến bộ và công bằng xã hội để chạy theo tăng trưởng kinh tế đơn thuần". Phát triển hạ tầng chiến lược để tạo không gian phát triển mới, động lực phát triển mới, thúc đẩy hình thành các công nghiệp, dịch vụ, khu đô thị mới.
Thứ ba, hoàn thiện và thực hiện công khai hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản để làm lành mạnh, minh bạch thị trường. Theo dõi sát tình hình, diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp bình ổn, lành mạnh thị trường khi cần thiết. Kiểm tra, rà soát các dự án nhà ở, kinh doanh bất động sản để làm minh bạch thị trường và kịp thời tháo gỡ các vướng mắc trong thủ tục đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng. Tăng cường kiểm soát hoạt động các sàn giao dịch bất động sản, các hoạt động môi giới bất động sản để kịp thời chấn chỉnh những hoạt động sai trái, thổi giá làm “nhũng nhiễu” thị trường… Bên cạnh đó, thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản; xử lý các hành vi đưa thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.
Thứ tư, công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khẩn trương tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch xây dựng đô thị, nông thôn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực hiện công khai, minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn và việc sáp nhập, thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Khẩn trương xây dựng Chương trình Phát triển nhà ở giai đoạn từ nay đến năm 2025 và 2030 và Kế hoạch phát triển nhà ở 5 năm và hằng năm theo quy định của Luật Nhà ở, trong đó xác định rõ có danh mục các dự án nhà ở để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn.
Rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.
Tổ chức công khai danh mục dự án, quỹ đất, trình tự thủ tục phát triển nhà ở, bất động sản trên địa bàn để kêu gọi đầu tư; tạo điều kiện thuận lợi để các nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể dễ dàng tiếp cận và tham gia đầu tư nhà ở, bất động sản.
Tập trung chỉ đạo, tổ chức thực hiện giao đất, lựa chọn chủ đầu tư thực hiện các dự án bất động sản, dự án nhà ở mới, để tăng nguồn cung cho thị trường. Đẩy mạnh thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Thị trường bất động sản ổn định và phát triển sẽ góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển; thúc đẩy sản xuất - kinh doanh; góp phần huy động vốn cho đầu tư và phát triển nền kinh tế, tăng thu cho ngân sách nhà nước, mở rộng thị trường trong và ngoài nước; mở rộng quan hệ quốc tế, ổn định xã hội; nâng cao đời sống nhân dân; góp phần đổi mới chính sách đất đai, chính sách về bất động sản… Giai đoạn hiện nay, các nhóm giải pháp đưa ra cần được thực hiện đồng thời, phối hợp nhịp nhàng sẽ là cách tháo gỡ phù hợp nhất giúp cho thị trường ổn định trở lại.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Tổng cục Thống kê (2022). Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội quý II và 6 tháng đầu năm 2022. Truy cập tại https://www.gso.gov.vn/du-lieu-va-so-lieu-thong-ke/2022/06/bao-cao-tinh-hinh-kinh-te-xa-hoi-quy-ii-va-6-thang-dau-nam-2022/
- V.T/Báo Tin tức (2022). Những điểm mới trong chính sách về nhà ở, BĐS có hiệu lực trong tháng 8-2022. Truy cập tại https://hanoimoi.com.vn/tin-tuc/Bat-dong-san/1038138/nhung-diem-moi-trong-chinh-sach-ve-nha-o-bat-dong-san-co-hieu-luc-trong-thang-8-2022
- Văn Nam (2023). Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó trong năm 2023. Truy cập tại https://thoibaotaichinhvietnam.vn/doanh-nghiep-ba-t-do-ng-sa-n-van-gap-kho-trong-nam-2023-121022.html
- Nguyễn Toàn Thắng - Nguyễn Quốc Bảo (2022). Một số giải pháp nhằm ổn định, phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay. Truy cập tại https://www.quanlynhanuoc.vn/2022/09/08/mot-so-giai-phap-nham-on-dinh-phat-trien-thi-truong-bat-dong-san-o-viet-nam-hien-nay/
- P.V (2023). Triển khai các giải pháp thúc đẩy và tháo gỡ thị trường BĐS. Truy cập tại https://thitruongtaichinhtiente.vn/trien-khai-cac-giai-phap-thuc-day-va-thao-go-thi-truong-bat-dong-san-44934.html
- Hồng Anh (2023). Cuối năm 2022, tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng. Truy cập tại https://nhandan.vn/cuoi-nam-2022-tin-dung-bat-dong-san-dat-khoang-258-trieu-ty-dong-post737846.html
- Nguyên Đức (2022). Năm 2022 gần 27,72 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Truy cập tại https://www.tinnhanhchungkhoan.vn/nam-2022-gan-2772-ty-usd-von-dau-tu-nuoc-ngoai-vao-viet-nam-post312571.html
SOLUTIONS FOR THE SUSTAINABLE DEVELOPMENT OF VIETNAM'S REAL ESTATE MARKET
• Master. LE DANG GIAP
Ha Tinh University
ABSTRACT:
This paper analyzes the current situation of Vietnam's real estate market, and points out the market’s limitations, such as: “the demand – the supply” gap; opaque, unfair and unsustainable market; and market bubbles in the period from 2020 to 2021. Based on the paper’s findings, some solutions are proposed to help Vietnam’s real estate market grow sustainably in the coming years.
Keywords: real estate market, real estate, economy.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 12 tháng 5 năm 2023, Tr. 109-113]
