Tóm tắt:
Khái niệm nhà ở xã hội (social housing) bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc. Nhà ở xã hội là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập, hoặc có nhưng không đáng kể. Họ đều là những người không thể nào và không bao giờ tự mình kiếm được một chỗ ở. Những người này thường là người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yếu không nơi nương tựa… Trong nhiều trường hợp loại nhà này được gọi là nhà từ thiện, đa phần là của Nhà nước, ngoài ra còn có các hiệp hội nhà ở, các tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc sống của những người sống trong nhà xã hội. Tùy từng hoàn cảnh cụ thể mà người đăng ký nhà ở xã hội có thể được miễn phí hoàn toàn hoặc được cho thuê với giá thấp. Mỗi quốc gia đều xây dựng chính sách về nhà ở xã hội và có những nhận thức chung về khái niệm nhà ở xã hội khác nhau.
Từ khóa: Nhà ở xã hội, mua bán nhà, người không có thu nhập.
1. Khái niệm nhà ở xã hội ở Việt Nam
Ở Việt Nam, khái niệm “nhà ở xã hội” là khái niệm theo luật thực định từ năm 2005 tại Nghị định số 90/2006/NĐ - CP ngày 06/9/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005 (sau đây gọi tắt là Nghị định 90/2006/NĐ-CP). Theo đó, nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho một số đối tượng thụ hưởng xác định để cho thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. Nhà ở xã hội là nhà ở được đầu tư xây dựng và chuyển giao cho các đối tượng chính sách theo điều kiện, trình tự và thủ tục do luật định.
Luật Nhà ở năm 2014 có quy định tại khoản 7 Điều 2: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”.
Nhà ở xã hội là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng trên cơ sở nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng có thu nhập thấp sinh sống trên địa bàn phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của từng địa phương.
Khái niệm nhà ở xã hội có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm nhà ở cho người có thu nhập thấp. Đối tượng của nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các loại nhà tập thể) thì nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người kinh doanh cá thể. Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là một loại nhà ở do Nhà nước và các thành phần kinh tế đầu tư để bán hoặc cho thuê đối với các đối tượng có thu nhập thấp, là những người có thu nhập ổn định nhưng phải chịu mức chi phí nhà ở rất cao hoặc có khả năng tạo lập diện tích ở tối thiểu.
Từ phân tích trên, tác giả rút ra định nghĩa nhà ở xã hội: “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở”.
2. Khái niệm mua bán nhà ở xã hội
Theo cách hiểu thông thường thì “mua - bán” là “đổi tiền lấy vật”, là một phương thức trao đổi tài sản thông qua giá trị tiền tệ. Mua - bán nhà ở xã hội là một loại hàng hóa, cần tuân theo nguyên tắc cơ bản của thị trường, đó là quy luật cung cầu. Nhà ở được xây dựng trên đất và gắn liền với đất. Do đất đai cố định về vị trí địa lý và không thể di chuyển được nên nhà ở cũng cố định về vị trí địa lý và cũng không thể di chuyển được. Căn cứ vào đặc tính tự nhiên này mà đất đai, nhà ở và công trình xây dựng được pháp luật quan niệm là bất động sản. Việc mua bán nhà ở chính là một loại hình kinh doanh bất động sản. Pháp luật kinh doanh bất động sản nước ta không đề cập trực tiếp thế nào là hoạt động kinh doanh nhà và công trình xây dựng, hay mua bán nhà ở mà chỉ đưa ra khái niệm về kinh doanh bất động sản nói chung, Theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “ Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu “mua bán nhà ở là một hoạt động kinh doanh nhà do người bán bỏ vốn ra đầu tư tạo lập nhà ở rồi chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua hoặc nhận chuyển nhượng, thuê nhà ở của người khác rồi bán lại, cho thuê lại nhằm mục đích sinh lời”.
Việc mua bán nhà ở xã hội phải bằng hợp đồng. Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam đã định nghĩa: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Đối tượng của hợp đồng là những sản phẩm hàng hóa hoặc công việc, dịch vụ hoặc là những quyền lợi mà các bên thỏa thuận, cam kết thực hiện trong hợp đồng. Với tư cách là hàng hóa - nhà ở xã hội là đối tượng tham gia vào các giao dịch dân sự, thương mại nói chung và giao dịch mua bán nhà ở nói riêng, khi ký kết các giao dịch mua bán nhà ở xã hội các bên phải tuân thủ quy định về tính hợp pháp của tài sản nhằm đảm bảo hợp đồng phát sinh hiệu lực. Việc mua bán hoàn thành khi chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua thông qua việc sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Theo nguyên tắc chung, mua bán nhà ở được kết lập trên cơ sở tự do bày tỏ ý chí, “bình đẳng”, “thiện chí”, “trung thực” giữa các bên mua và bên bán nhà, không ai được “áp đặt”, “cưỡng ép”, “đe dọa” người khác phải tiến hành ký kết hợp đồng với mình hoặc với một chủ thể khác. Đồng thời, mua bán nhà ở xã hội cũng phải tuân thủ các quy định pháp luật, nhất là các quy định về điều kiện và thủ tục hành chính. Trên cơ sở lý luận về hợp đồng, căn cứ quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản tác giả đưa ra định nghĩa về mua bán nhà ở xã hội dưới góc độ luật học như sau: Mua bán nhà ở xã hội là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua nhà và bên bán nhà. Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Bên mua là chủ sở hữu nhà sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật.
Đặc điểm mua bán nhà ở xã hội:
Nhà ở xã hội là tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác, chịu sự điều chỉnh bởi nhiều luật liên quan nên mua bán nhà ở xã hội có một số đặc điểm sau:
Thứ nhất, đối tượng của hoạt động mua bán nhà ở chính là nhà ở. Đây là sản phẩm của hoạt động đầu tư, tạo lập của cá nhân, các nhà sản xuất như tổng công ty kinh doanh nhà, công ty xây dựng, chủ đầu tư trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng. Nhà ở là đối tượng của hoạt động mua bán có thể là nhà ở được xây dựng hoàn chỉnh, tồn tại dưới dạng nhà xây dựng xong phần thô, nhà hoàn thiện xong phần trang trí, nội thất hoặc nhà ở được hình thành trong tương lai.
Thứ hai, mục đích của hoạt động mua bán nhà ở là thu lợi nhuận. Giao dịch được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng dân sự về mua bán nhà.
Thứ ba, khác với đất đai, nhà ở không do tự nhiên tạo ra mà là sản phẩm do con người tạo ra. Vì vậy, trước khi tiến hành hoạt động kinh doanh, các chủ thể kinh doanh phải tạo lập ra hàng hóa bất động sản là nhà ở thông qua hai hình thức: Một là, tự mình tạo lập ra nhà bằng việc bỏ vốn đầu tư; hai là, mua, thuê nhà ở do người khác tạo ra, sau đó bán lại hoặc cho thuê lại thu lợi nhuận. Nhà ở do con người tự tạo ra, bị mất đi sau một thời hạn sử dụng nhất định. Việc sở hữu loại bất động sản này có thể trọn vẹn, tuyệt đối. Nhà ở có thể xác định được giá trị thực, định rõ giá cả và càng ngày con người lại càng tạo ra những loại nhà ở phong phú và đa dạng về kiến trúc, kiểu dáng, trong khi đó thì đất đai lại không có đặc tính này.
Với tâm lý mong muốn có nhà ở thuộc sở hữu của mình nên mọi người đều mong muốn tham gia vào quan hệ mua bán. Bởi quan hệ mua bán nhà ở xã hội giúp họ có được quyền sở hữu tuyệt đối, người mua chủ động và độc lập trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ mà không bị lệ thuộc hay hạn chế nhiều như hình thức thuê, thuê mua. Dưới góc độ pháp luật dân sự là việc mua bán nhà ở xã hội giữa các chủ thể được thực hiện trên cơ bản sự thỏa thuận giữa các bên tham gia thông qua hình thức pháp lý đó là hợp đồng. Theo đó, mỗi bên đều được hưởng những quyền và thực hiện nghĩa vụ khác nhau như bên bán có nghĩa vụ giao nhà và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua; trong khi bên mua có nghĩa vụ trả tiền, nhận nhà và quyền sở hữu nhà ở từ bên bán. Có thể thấy, mua bán nhà ở xã hội đã góp phần giải quyết nhu cầu về nhà ở cho bộ phận không nhỏ người dân trong xã hội hiện nay, đặc biệt là những người có thu nhập thấp. Thông qua mua bán nhà ở xã hội mà những đối tượng này có cơ hội sở hữu ngay ngôi nhà trong mơ mà không cần phải chờ đợi qua năm tháng như đối với giao dịch thuê, thuê mua.
Tóm lại, việc mua nhà ở xã hội là việc đối tượng thụ hưởng được ưu tiên mua nhà giá thấp, được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng phải thanh toán một lần tất cả số tiền thanh toán mua nhà. Hình thức này áp dụng với các đối tượng có khả năng tích luỹ caọ nhất, nghĩa là có khả năng mua nhà giá rẻ.
3. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một trường hợp cụ thể của loại hợp đồng mua bán nhà ở. Do vậy, cũng giống khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhàở xã hội là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua, theo đó bên bán nhà ở xã hội có nghĩa vụ chuyển giao ngôi nhà hoặc phần nhà và quyền sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà đó cho bên mua; bên mua là chủ sở hữu ngôi nhà hoặc phần nhà do bên bán chuyển giao. Bên bán và bên mua có nghĩa vụ thực hiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Về nguyên tắc mua - bán nhà ở xã hội: Trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng chỉ được mua một nhà ở xã hội; việc ứng tiền trước của người mua nhà được các bên thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được vượt quá 70% giá trị nhà đến trước khi bàn giao nhà và không được vượt quá 95% giá trị đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Trong thời hạn 05 năm đầu kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua nhà, bên mua chỉ được bán lại nhà cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm bán. Sau 05 năm kể từ ngày thanh toán tiền mua nhà và đã được cấp giấy chứng nhận thì bên mua mới được tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở thông thương nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và nộp thuế thu nhập theo quy định.
Về đối tượng (nhà ở) tham gia hợp đồng mua bán nhà ở xã hội phải tuân thủ điều kiện: (i) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở đã được phê duyệt và có giấy phép xây dựng (nếu bắt buộc phải có); (ii) Hoàn thành việc xây dựng xong phần móng nhà và đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng theo quy hoạch, thiết kế, tiến độ đã được phê duyệt, đã giải chấp nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà (trừ trường hợp người mua chấp thuận); (iii) Nhà đủ điều kiện được bán theo văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh (trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua).
Về chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở xã hội: Vì nhà ở xã hội mang tính chất xã hội hóa nhằm giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp nên các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật này phải đáp ứng các điều kiện sau:
Đối với bên mua nhà: Phải thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình hoặc có nhà nhưng diện tích thấp hơn diện tích tối thiểu theo quy định; chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập, không thuộc diện nộp thuế TNCN; phải đăng ký thường trú hoặc tạm trú ( từ 01 năm trở lên) tại nơi có nhà ở xã hội. Theo đó, bên mua nhà ở xã hội gồm: (i) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; (ii) Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; (iii) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu vực công nghiệp; (iv) Sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; (v) Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; (vi) Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ không thuộc diện bị thu hồi (do có hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật), sau khi trả nhà chưa có nhà ở tại nơi sinh sống; (vii) Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
Đối với bên bán - Chủ đầu tư: Chỉ được bán nhà ở xã hội sau khi đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.
Nội dung hợp đồng mua bán nhà ở xã hội nói riêng do các bên thỏa thuận, thể hiện ý chí, mong muốn của các chủ thể thông qua các điều khoản cơ bản về quyền - nghĩa vụ, đối tượng, giá cả, thời hạn giao tài sản, thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng…
Tóm lại, nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Nhà ở xã hội khác với nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội là một loại hợp đồng mua bán nhà ở nên phải tuân theo các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Bộ luật Dân sự năm 2015 về chủ thể, nội dung, hình thức, nguyên tắc ký kết hợp đồng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Dương Việt Dũng (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sĩ Luật học, Đại học quốc gia Hà Nội.
2. Nguyễn Thu Dung, (2011), Pháp luật về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp qua thực tiễn tại thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học, Học viện khoa học xã hội.
3. Đinh Gia Cảnh, (2014), Pháp luật về mua, bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế, Học viện khoa học xã hội.
Discussing the concept of social housing
MA. Nguyen Ba Thuan
People's Court of My Hao district, Hung Yen province
ABSTRACT:
The concept of social housing began to emerge from the United Kingdom, the United States and Canada in the 1970s and gradually spread to other countries such as Japan and the United States. Social housing is a kind of house for people who have no income, or have but negligible. They are people who cannot find a place to live on their own. These people are often homeless, single elderly, handicapped people, sick people, etc. In many case this type of house is called charity, belonged to the State. In addition, there are also housing associations and charities involved in each section to sustain the lives of people living in social housing. Depending on the specific circumstances, social housing registrants can be completely free or rented at low prices. Each country develops a social housing policy and has a common perception of the concept of social housing.
Keywords: Social housing, home buying, people without income.
