4 giai đoạn phục hồi
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn có dự báo điểm đảo chiều của thị trường bất động sản rơi vào Quý 2 - Quý 4/2024. Sau giai đoạn này, thị trường cần trải qua thêm 4 giai đoạn trước khi hoàn toàn hồi phục.
Thứ nhất là ở giai đoạn thăm dò (thường xảy ra trong vòng một quý sau khi đảo chiều), các loại hình mang tính chất tạo dòng tiền nhanh như nhà riêng và chung cư sẽ dẫn sóng đầu tiên, có thanh khoản ổn định và tăng trưởng giá tương đối.
Thứ hai là giai đoạn củng cố liên quan đến các vấn đề xử lý dòng tiền, đảm bảo thanh khoản thị trường được cải thiện, đặc biệt là giải phóng được lượng tiền tiết kiệm hoặc đang đầu tư ở các loại hình khác như trái phiếu.
Thứ ba là giai đoạn khởi sắc, dự kiến diễn ra từ quý 2/2025. Đặc điểm của giai đoạn này là các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực như nhà riêng, chung cư vẫn tiếp tục tăng trưởng tốt nhưng không phải là loại hình dẫn sóng mà là các phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, tương tự những gì đã diễn ra ở chu kỳ trước. Nhìn chung, giá bất động sản có thể tăng trở lại nhưng chưa thể đạt được mức đỉnh như ở giai đoạn 2019 - 2021.
Cuối cùng là giai đoạn ổn định dự kiến diễn ra từ quý 1/2026. Khi đó, thanh khoản và giá đều tăng ở tất cả các loại hình bất động sản.
Theo quan sát của ông Nguyễn Quốc Anh, các diễn biến của thị trường bất động sản trong quý 1/2024 đang cho thấy thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tiệm cận điểm đảo chiều đó. Điều này nhờ vào 3 động lực tăng trưởng gồm nguồn vốn, nền tảng tài chính và tâm lý thị trường.
3 động lực phát triển
Thứ nhất là nguồn vốn. Ông Quốc Anh cho biết, lãi suất cho vay một số ngân hàng có sự điều chỉnh theo hướng đi xuống, tăng trưởng tín dụng trở lại sau hai tháng đầu năm tăng trưởng âm. Việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng của doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư, người mua ở trở nên dễ dàng hơn, tạo điều kiện để dòng tiền tiếp tục chảy vào bất động sản.
Ông Quốc Anh nhấn mạnh, trong năm 2024, dòng tiền từ nước ngoài cũng sẽ “trợ lực” cho thị trường bất động sản. Trong năm 2023, FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam lần lượt là 36,6 tỷ USD và 14 tỷ USD. Dự kiến FDI và kiều hối đổ vào Việt Nam trong năm 2024 sẽ cao hơn năm 2023.
Bên cạnh đó, chính sách mới sẽ tạo tiền đề thuận lợi để nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam mạnh mẽ hơn. Cụ thể, theo điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng bất động sản (trước đây chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng). Điều 80, Luật nhà ở 2023 cho phép sự tham gia vốn nước ngoài và tổ chức nước ngoài trong phát triển nhà ở xã hội.
Yếu tố thứ hai, về nền tảng chính sách, hành lang pháp lý từ các bộ luật mới dự kiến sẽ có tác động tích cực đến thị trường.
“Lần đầu tiên có 4 luật gồm luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở, luật các tổ chức tín dụng được thông qua trong thời gian ngắn, giải quyết những điểm nghẽn”, ông Quốc Anh nhấn mạnh.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn với 500 môi giới trong quý 1/2024 ghi nhận, cả chủ đầu tư, sàn giao dịch thị trường bất động sản, môi giới và người tiêu dùng đều đánh giá thị trường sẽ diễn biến tích cực hơn trong thời gian tới với tỉ lệ lần lượt là 58%, 54% và 65%.
Xem thêm: TP. Hồ Chí Minh: Thị trường "ấm lên", kinh doanh bất động sản quý 1/2024 tăng gần 16%
Bên cạnh đó, chính sách đầu tư công cũng là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản thời gian tới, đặc biệt là với các cơ sở hạ tầng trọng điểm trong năm 2024.
Trước đó, tốc độ giải ngân đầu tư công năm 2023 ghi nhận kết quả tích cực. Tính đến ngày 31/12/2023, vốn đầu tư công giải ngân đã đạt 568.136 tỷ đồng, tương đương 85,7% kế hoạch. Mục tiêu của năm 2024 sẽ đạt 657 nghìn tỷ đồng, ước đạt 95%.
Yếu tố thứ 3 là tâm lý thị trường. Ông Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng tăng trưởng trở lại trong quý 1/2024. Người tiêu dùng có tâm lý tích cực hơn, nhờ chính sách tiền tệ cải thiện, dù giá bất động sản vẫn là quan ngại lớn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản dần quay trở lại, một số hoạt động kinh doanh được khởi động.
Dự báo từ quý 2-4/2024, đâu đó đang bước gần đến điểm đảo chiều. Tuy nhiên sau điểm đảo chiều bước sang giai đoạn tiếp theo là giai đoạn thăm dò, các loại hình ở thực như chung cư, nhà riêng tiếp tục tốt.
Sau đó, chúng ta bước sang giai đoạn nhạy cảm và giai đoạn củng cố. Đây là hai giai đoạn quan trọng, cần tiếp tục theo dõi thị trường, chính sách thúc được dòng tiền từ tài khoản ngân hàng, từ tiết kiệm người dân ra thị trường đầu tư. Theo dõi tiếp lãi suất quay về mức người dân sẵn sàng đi vay chưa.
Khi giải quyết được những yếu tố quan trọng đó thì thị trường mới bước sang giai đoạn khởi sắc. Dự đoán khởi sắc đầu năm 2025 đến cuối 2025 và ổn định đầu năm 2026", ông Quốc Anh dự báo.
