TÓM TẮT:
Bài viết phân tích các điều kiện pháp lý đối với hoạt động huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2024 và Luật Nhà ở 2023. Trên cơ sở đối chiếu với thực tiễn áp dụng, bài viết chỉ ra những bất cập như thiếu cơ chế kiểm soát dòng tiền, chồng chéo pháp luật và bảo vệ người mua chưa hiệu quả. Tác giả đề xuất một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật, tăng tính minh bạch và bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên trong giao dịch bất động sản.
Từ khóa: nhà ở thương mại, bán nhà ở hình thành trong tương lai, huy động vốn; Luật Kinh doanh bất động sản 2024, Luật Nhà ở 2023.
1. Đặt vấn đề
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhu cầu về vốn luôn là yếu tố then chốt quyết định đến tiến độ, quy mô và tính khả thi của dự án. Bên cạnh nguồn vốn tự có và tín dụng ngân hàng, một trong những phương thức phổ biến hiện nay là bán nhà ở hình thành trong tương lai - cho phép chủ đầu tư huy động vốn trực tiếp từ người mua trước khi công trình hoàn thành. Phương thức này không chỉ giúp chủ đầu tư giảm áp lực vay vốn, mà còn tạo điều kiện cho người dân tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý hơn. Tuy nhiên, đây là hình thức tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi giao dịch liên quan đến tài sản chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và vật lý. Thực tiễn cho thấy, không ít trường hợp người mua thiệt hại do chủ đầu tư không đủ điều kiện bán, sử dụng vốn sai mục đích hoặc không bàn giao đúng tiến độ. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết phải kiểm soát chặt chẽ điều kiện được phép huy động vốn thông qua hình thức này. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023 đã đưa ra các quy định tương đối đầy đủ về điều kiện chủ đầu tư, dự án và trách nhiệm công khai thông tin. Tuy nhiên, thực tế áp dụng cho thấy còn tồn tại nhiều bất cập như: quy định phân tán, chưa nhất quán giữa các luật; thiếu cơ chế kiểm soát việc sử dụng vốn huy động; bảo vệ người mua còn hình thức. Thực trạng trên đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật để đảm bảo tính minh bạch, hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư và người mua nhà ở.
2. Khái quát chung về bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
2.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của nhà ở thương mại hình thành trong tương lai
Theo khoản 4 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê mua, cho thuê theo cơ chế thị trường. Nghĩa là vấn đề về cung cầu, giá cả sẽ do thị trường chi phối, Nhà nước không can thiệp, chủ đầu tư có quyền quyết định giá cả, đối tượng được mua, phương thức thanh toán. Trong khi đó, theo khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023: “Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.” Các định nghĩa này cũng đồng bộ, thống nhất với Luật Nhà ở 2023. Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng”. Như vậy, căn cứ để xác định nhà ở có sẵn hay hình thành trong tương lai là dựa vào yếu tố “đã hoàn thành việc xây dựng và đã được nghiệm thu đưa vào sử dụng” hay chưa. Cả hai quy định trên đều xác định nhà ở hình thành trong tương lai là những công trình chưa hoàn thiện, chưa được nghiệm thu theo quy định pháp luật về xây dựng, chưa đủ điều kiện để đưa vào sử dụng chính thức. Nhà ở hình thành trong tương lai là tài sản chưa hoàn chỉnh cả về mặt vật chất, lẫn pháp lý, do vậy quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với nhà ở này có những giới hạn nhất định. Vì vậy, pháp luật quy định chặt chẽ các điều kiện để chủ đầu tư được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo vệ quyền lợi người mua cũng như đảm bảo tính minh bạch, an toàn của thị trường bất động sản.
2.2. Các hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại và ưu điểm của hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo khoản 15 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, phát triển nhà ở được hiểu là hoạt động đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo nhà ở nhằm tăng diện tích và chất lượng nhà ở. Theo Điều 115 Luật Nhà ở 2023, vốn phát triển nhà ở thương mại có thể được huy động từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm:
Thứ nhất, huy động thông qua góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, cá nhân.
Thứ hai, huy động thông qua phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ theo quy định của pháp luật.
Thứ ba, huy động thông qua vay vốn từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Thứ tư, ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thu tiền mua, tiền thuê mua nhà ở trả trước, trả chậm, trả dần của khách hàng.
Như vậy, bán nhà ở hình thành trong tương lai không chỉ là giao dịch mua bán thông thường mà còn là phương thức huy động vốn trực tiếp từ thị trường, gắn liền với quyền và nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư và người mua. Hiện nay ở Việt Nam, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chủ yếu vẫn ưa chuộng huy động vốn thông qua hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai.
3. Quy định pháp luật hiện hành về điều kiện bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai để huy động vốn
3.1. Điều kiện đối với chủ đầu tư
Theo khoản 14 Điều 2 Luật Nhà ở 2023: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định Luật Nhà ở 2023.” Theo khoản 1 Điều 36 Luật Nhà ở 2023: “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (KDBĐS) đáp ứng điều kiện quy định tại điểm a và điểm c khoản 2 Điều 35 của Luật này và thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều này.” Như vậy, điều kiện để trở thành thành chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định như sau:
(1) Là doanh nghiệp KDBĐS có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về KDBĐS để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở và có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.
Về năng lực tài chính, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định doanh nghiệp phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu trên vốn chủ sở hữu theo quy định, đồng thời phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và tối thiểu 15% với dự án từ 20 ha trở lên (điểm b, c khoản 2 Điều 9). Nếu thực hiện nhiều dự án cùng lúc, vốn chủ sở hữu phải đủ phân bổ cho từng dự án để đáp ứng tỷ lệ này.
(2) Thuộc một trong các trường hợp sau:
+ Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá QSDĐ, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.
+ Được chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có QSDĐ thông qua thỏa thuận về nhận QSDĐ đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có QSDĐ đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai.
Bên cạnh đó, Luật KDBĐS 2023 cũng quy định trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính (Điều 26).
3.2. Điều kiện đối với nhà ở hình thành trong tương lai được bán
Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, để nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (bán hoặc cho thuê mua) nhằm huy động vốn, các điều kiện sau phải được đáp ứng đầy đủ:
Thứ nhất, nhà ở phải đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Thứ hai, dự án hoặc nhà ở phải có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất như: quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, phải có đầy đủ giấy tờ liên quan đến pháp lý xây dựng, bao gồm: Giấy phép xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp phép (nếu thuộc diện phải xin phép); Thông báo khởi công và hồ sơ thiết kế (nếu không cần giấy phép); Giấy nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật và nếu là chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp thì phải có giấy nghiệm thu phần móng.
Thứ tư, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cơ quan này có trách nhiệm kiểm tra và trả lời bằng văn bản trong 15 ngày. Đây là cơ chế kiểm soát đầu ra để bảo vệ người mua. Nếu đủ điều kiện, cơ quan nhà nước sẽ trả lời bằng văn bản; nếu không, phải nêu rõ lý do - tránh gây rủi ro pháp lý cho cả hai bên trong hợp đồng.
Thứ năm, nhà ở hình thành trong tương lai phải nằm trong dự án đã được phê duyệt hợp pháp và trong nội dung được phê duyệt có mục đích xây dựng nhà ở để bán.
Thứ sáu, phải đáp ứng các điều kiện tại Điều 14, tức là cũng phải đáp ứng các điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh.
Thứ bảy, thông tin về nhà ở và dự án phải được công khai đầy đủ theo quy định tại Điều 6 của LuậtKinh doanh bất động sản.
Như vậy, pháp luật hiện hành đặt ra hệ thống điều kiện rất chặt chẽ nhằm bảo đảm tính hợp pháp, an toàn tài chính và minh bạch thông tin trong việc bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ quyền lợi của người mua và ổn định thị trường bất động sản.
4. Đánh giá thực tiễn áp dụng và những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành
4.1. Tình trạng lách luật, bán nhà khi chưa đủ điều kiện
Sau ngày 01/8/2024, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình “lách luật” để bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện pháp lý. Các chiêu thức phổ biến bao gồm: Các chủ đầu tư thường huy động vốn thông qua nhiều hình thức như hợp đồng tư vấn, hợp đồng môi giới, hợp đồng đặt cọc... Sau khi dự án hoàn thiện về pháp lý và đủ điều kiện mở bán thì chủ đầu tư mới ký hợp đồng mua bán chính thức với khách hàng. Một phương thức phổ biến được các chủ đầu tư sử dụng đó là sử dụng nhiều pháp nhân khác nhau của cùng một hệ sinh thái, phân công mỗi pháp nhân phụ trách một khâu khác nhau (như nhà phát triển dự án, nhà đầu tư, nhà phân phối, môi giới...) để giao dịch với khách hàng. Trong đó, pháp nhân phụ trách tư vấn, phân phối đứng ra để tư vấn, ký hợp đồng (thể hiện ở dạng hợp đồng tư vấn, hợp đồng giới thiệu sản phẩm...), thu các khoản tiền từ khách hàng dưới danh nghĩa “tiền tư vấn sản phẩm bất động sản” “tiền đảm bảo thực hiện hợp đồng” hoặc “tiền chứng minh năng lực tài chính” để mua sản phẩm bất động sản. Cách này giúp chủ đầu tư thực sự của dự án tránh bị quy kết việc huy động vốn, bán nhà khi chưa đủ điều kiện, đồng thời giảm thiểu trách nhiệm khi dự án không bảo đảm cam kết về thời hạn bàn giao nhà cho khách hàng.
4.2. Thiếu cơ chế kiểm soát dòng tiền và sử dụng vốn huy động
Điểm b khoản 4 Điều 23 Luật KDBĐS 2023 có quy định Chủ đầu tư dự án bất động sản hình thành trong tương lai có trách nhiệm: “Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền”. Đồng thời, khoản 5 Điều 8 Luật này cũng quy định rõ “Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật” là một trong các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản cũng có yêu cầu “Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp KDBĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng KDBĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.” (khoản 2 Điều 48).
Tuy nhiên, Luật không quy định bắt buộc chủ đầu tư phải mở tài khoản thanh toán riêng biệt cho từng dự án (project account) và cũng không có cơ chế giám sát thường xuyên nào được thiết lập giữa ngân hàng - cơ quan nhà nước - bên mua để kiểm soát việc dòng tiền có được sử dụng đúng cho dự án không. Luật không quy định vai trò kiểm soát dòng tiền của ngân hàng nhận tài khoản thanh toán của chủ đầu tư.
4.3. Thiếu chế tài đủ mạnh và cơ chế xử lý hiệu quả đối với vi phạm của chủ đầu tư
Hiện nay, các hành vi vi phạm quy định về KDBĐSvẫn bị xử phạt hành chính theo Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP. Trong đó, mức phạt cao nhất đối với các hành vi vi phạm trong bán nhà ở hình thành trong tương lai là phạt tiền đến 1.000.000.000 đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận từ hành vi vi phạm có thể cao hơn rất nhiều so với số tiền bị phạt. Ví dụ: một dự án có thể huy động hàng trăm tỷ đồng từ việc bán trước khi đủ điều kiện, trong khi mức phạt tối đa chỉ 1 tỷ đồng. Hệ quả là nhiều chủ đầu tư coi tiền phạt như một “chi phí kinh doanh”, chấp nhận nộp phạt để tiếp tục vi phạm, đặc biệt là những doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh.
4.4. Vai trò kiểm soát của các cơ quan quản lý nhà nước còn hình thức, chậm trễ
Thực tế, thời gian phản hồi của cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh (Sở Xây dựng) về đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể bị kéo dài hoặc không rõ ràng, nhưng vẫn không ngăn được việc chủ đầu tư “tự ý” huy động vốn trái phép. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ “Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về KDBĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do” (khoản 4 Điều 24).
Ngay cả khi Sở Xây dựng đã có văn bản trả lời dự án nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện để bán thì vẫn có rủi ro cho khách hàng. Điển hình như vụ việc Sở Xây dựng Đồng Nai hủy văn bản công nhận 752 căn biệt thự thuộc phân khu 1 và 5 dự án Aqua City đủ điều kiện KDBĐS với lý do ngân hàng PVCombank chưa cam kết bảo lãnh tài chính vào năm 2022. Việc một cơ quan hành chính ban hành văn bản hành chính rồi tự thu hồi sau một thời gian dài (hơn 1-2 năm) sẽ làm xói mòn niềm tin vào hệ thống pháp lý, đặc biệt trong bối cảnh nhà ở hình thành trong tương lai đòi hỏi sự an toàn pháp lý cao.
5. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Thứ nhất, cần bổ sung quy định bắt buộc chủ đầu tư mở tài khoản thanh toán riêng biệt cho từng dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Tài khoản này phải được mở tại tổ chức tín dụng trong nước, toàn bộ khoản tiền người mua thanh toán phải được nộp vào đây và chỉ được sử dụng cho dự án tương ứng.
Thứ hai, cần sửa đổi, bổ sung các chế tài xử phạt hành vi vi phạm quy định về điều kiện KDBĐS hình thành trong tương lai theo hướng tăng tính răn đe và khả năng khắc phục hậu quả..
Thứ ba, cần hoàn thiện quy định về trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước, đặc biệt là Sở Xây dựng các tỉnh, trong việc xác nhận điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Pháp luật cần quy định rõ người đứng đầu đơn vị, bộ phận hoặc cá nhân chịu trách nhiệm chính trong từng khâu thẩm định hồ sơ, tránh tình trạng né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
Quốc hội (2023). Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
Quốc hội (2024). Luật Nhà ở năm 2024.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng (2024). Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.
Chính phủ (2022). Nghị định số 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Legal conditions for capital mobilization through the sale of off-the-plan commercial house
Tran Thi Thuy
Gia Cu Investment and Development One Member Co., Ltd.
Abstract:
This study examines the legal conditions governing capital mobilization through the sale of off-the-plan commercial housing under the 2024 Law on Real Estate Business and the 2023 Law on Housing. Through a comparative analysis with practical implementation, the study identifies key shortcomings in the current legal framework, including the absence of effective cash flow control mechanisms, overlapping legal provisions, and inadequate protection for homebuyers. Based on these findings, the study proposes specific legal reforms aimed at enhancing transparency, strengthening buyer safeguards, and ensuring legal certainty for all parties involved in real estate transactions.
Keywords: commercial housing, sale of future housing, capital mobilization, the 2024 Law on Real Estate Business, the 2023 Law on Housing.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 15 tháng 5 năm 2025]
