Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) vừa chỉ ra những nút thắt vướng mắc pháp lý của thị trường bất động sản sẽ được gỡ khi triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan.
Giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện được do quy định tại Luật Nhà ở 2014. Luật này chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất ở hợp pháp hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại. Quy định này vô hình chung đã vô hiệu hóa các quy định thông thoáng tại các luật khác.
HoREA đánh giá, với quy định như hiện nay thì trong dự án có 1m2 đất ở thì được làm, được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án, còn nếu không có mét vuông nào thì không được làm. Từ đó gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.
Tại thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực (ngày 1/7/2015), TP.Hồ Chí Minh có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010.
Còn lại 126 dự án nhà ở thương mại bao gồm hơn 100 dự án có đất ở và đất khác chiếm khoảng 85% và hơn 20 dự án có đất khác không phải là đất ở chiếm khoảng 15% đều không được công nhận chủ đầu tư. Lý do không đáp ứng điều kiện quy định nêu trên tại Điều 23 Luật Nhà ở.
Do vậy, việc triển khai thực thi Luật Đất đai mới và các luật liên quan, đặc biệt là việc xây dựng Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật thì vướng mắc này sẽ được gỡ. Trong đó có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc sẽ được “gỡ rối”.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: “Dự thảo Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để tình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định thì giờ vướng mắc này đã được gỡ.”
Nút thắt tiếp theo ở chỗ hiện nay nhiều chủ đầu tư dự án không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, khách hàng mua nhà không được cấp sổ hồng do vướng một số quy định của văn bản dưới luật, điển hình là vướng mắc, ách tắc trong công tác định giá đất cụ thể, chủ yếu là việc áp dụng phương pháp thặng dư để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại theo các quy định của Nghị định 44/2014 của Chính phủ, Thông tư 36/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường.
Chỉ riêng TP.Hồ Chí Minh đã có khoảng 100 dự án với hơn 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ do vướng công tác định giá đất.
Từ hệ quả đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014 quy định về giá đất, trên cơ sở tiếp thu các quy định mới về tài chính, đất đai, giá đất của Luật Đất đai 2024.
Nghị định 12 đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại cho các địa phương trong năm 2024. Đây cũng là cơ sở thực tiễn để xây dựng Nghị định quy định về giá đất để thực thi Luật Đất đai 2024 kể từ ngày 1/1/2025 trở đi.
Nút thắt cuối cùng gây vướng trong công tác thực thi pháp luật nhất là tại các địa phương một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có tâm lý sợ trách nhiệm, sợ vướng rủi ro pháp lý dẫn đến né tránh, đùn đẩy, không dám đề xuất, không dám quyết định.
Hiện nay, hệ thống pháp luật đang ngày càng được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất và sát thực tiễn hơn. Do đó, việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2024 và các luật có liên quan sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc trong thực tiễn để đất đai trở thành nguồn lực phát triển kinh tế xã hội và thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước đáp ứng yêu cầu của tình hình mới.
