Những nhận định về cơ hội đầu tư của thị trường bất động sản Việt Nam

TÓM TẮT:

Thị trường bất động sản (BĐS) đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Trong phần tài sản cố định của các nước có nền kinh tế thị trường ổn định, BĐS chiếm khoảng 60% giá trị. Bài viết phân tích về thị trường BĐS Việt Nam, qua đó nêu lên những quan điểm nhận định về cơ hội hội đầu tư của thị trường này.

Từ khóa: Thị trường bất động sản, cơ hội đầu tư, tỷ lệ giao dịch.

I. Thực trạng

1. Thị trường bất động sản năm 2016

Năm 2016, thị trường BĐS tiếp tục phát triển mạnh hơn với đường nét khá riêng biệt của từng phân khúc của thị trường. Một số điểm nhấn đáng kể của thị trường BĐS có thể kể đến là:

Thứ nhất, kể từ tháng 1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng trong các BĐS tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ đồng xuống còn 33,6 nghìn tỷ đồng. Tất nhiên, lượng tồn kho còn lại rất khó giải quyết ngay vì các BĐS không bảo đảm điều kiện làm chỗ ở. Câu chuyện tăng cung đáp ứng cầu ảo gắn với đầu cơ là một bài học lớn cần rút ra như một kinh nghiệm quan trọng.

Thứ hai, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng đã kết thúc, Chính phủ đã cho phép gia hạn để giải ngân hết gói này. Trong năm 2016, cam kết cho vay đã vượt quá 30 nghìn tỷ đồng, nhưng giải ngân vẫn chưa xong. Chính phủ đã quyết định đóng lại gói tín dụng này và chuyển sang thực hiện theo Ngân hàng Chính sách Xã hội với lãi suất ưu đãi 4,5%, nhưng không rõ tổng nguồn vốn này là bao nhiêu. Trên thực tế, chưa có các hoạt động tiếp tục triển khai. Hiện nay, khó nhìn thấy một gói tín dụng ưu đãi tiếp theo đủ lớn để tiếp tục phát triển phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này đã dẫn tới hệ quả là phân khúc này giảm cung và các nhà đầu tư lại tập trung vào tăng cung trong phân khúc nhà ở thương mại giá trung bình và giá cao.

Thứ ba, tín dụng BĐS có xu hướng tăng mạnh trong năm 2016, nhưng cũng thể hiện nhiều rủi ro xuất hiện trong cơ chế thế chấp bằng BĐS tại các ngân hàng thương mại. Nhiều dự án đã thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn đầu tư, sau đó thực hiện bán nhà cho người tiêu dùng nhưng chưa giải chấp. Ngân hàng xiết nợ đã yêu cầu cư dân di dời, tạo nên tình trạng bất ổn ở một số chung cư. Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra chủ trương sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, ngày 20/11/2014 quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó giảm tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn từ 60% xuống 40% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS từ 150% lên 250%. Cuối cùng, sau nhiều thảo luận, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN, ngày 27/05/2016 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN, trong đó tỷ lệ vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn giảm xuống mức 50% và tăng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh BĐS lên 200%. Muốn hay không thì những điều chỉnh như vậy cũng làm hạn chế nguồn tín dụng thương mại cho phát triển kinh doanh BĐS.

Thứ tư, các dự án phát triển BĐS đã phân tích, đầu tư mang tính chuyên nghiệp hơn dựa vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Nhiều nhà đầu tư chuyên nghiệp với tiềm năng lớn đang tung ra thị trường nhiều loại hàng hóa BĐS đa dạng hơn. Đây là tín hiệu đáng mừng về năng lực cạnh tranh trong nước, nhưng cũng đang đặt ra vấn đề phải quản lý tốt hơn tính độc quyền có thể xẩy ra, tạo nên bất công bằng trên thị trường.

Thứ năm, đặc điểm của các phân khúc BĐS trong năm 2016 được mô tả như sau:

Phân khúc khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Đây là phân khúc có tính biệt lập khá cao, được hình thành và triển khai dựa trên quy hoạch của Chính phủ và UBND cấp tỉnh. Theo Báo cáo của Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, đối với phân khúc này, tình trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%. Trong thời gian qua, Chính phủ đã điều chỉnh chính sách cho phép xây dựng các khu công nghiệp gắn với khu nhà ở, tạo sức phát triển mạnh hơn, nhất là các khu VSIP do Singapore đầu tư.

Phân khúc văn phòng cho thuê: Kể từ năm 2015 đến nay, cầu của phân khúc này tăng dần làm cho độ lấp đầy khá hơn. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung của văn phòng cho thuê trong năm 2016 có tỷ lệ lấp đầy đạt tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, cung tăng khoảng từ 20 nghìn tới 30 nghìn m mỗi quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 86%.

Phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới được quan tâm trong phân tích thị trường BĐS kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có kế hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống bán lẻ, như: trung tâm thương mại, cửa hàng bán lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích… Bước vào năm 2016, cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60 nghìn tới 100 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy đạt khoảng 91%. Tại Hà Nội, cung chỉ ở mức khoảng 25 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ đạt khoảng 75%. Đây chính là biểu hiện mức độ phát triển của phân khúc bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại Hà Nội. Nói chung, triển vọng phát triển của phân khúc này vẫn ở mức cao khi dân số tại cả 2 đô thị loại đặc biệt này có mức độ tăng cơ học quá cao.

Phân khúc nhà ở: Phân khúc này luôn là phân khúc quan trọng trong thị trường BĐS. Tại TP. Hồ Chí Minh, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3 nghìn tới 4 nghìn căn hộ đã hoàn thành và từ 5 nghìn tới 7 nghìn căn hộ "trên giấy" mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3 nghìn tới 5 nghìn căn hộ đã hoàn thành và từ 3 nghìn tới 9 nghìn căn hộ "trên giấy" mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 16%. Như vậy, phương thức mua - bán nhà "trên giấy" vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn thành. Sự thực, nhìn sâu hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể thấy phân khúc thị trường BĐS nhà ở năm 2016 đang diễn ra theo hướng cung không phù hợp cầu.

Nhận định về thực trạng thị trường, GS.TS. Đặng Hùng Võ đưa ra kết luận: Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2016 lên đến 415.000 tỷ đồng, trong đó phân khúc nhà ở chiếm đến 40%, lượng tồn kho giảm mạnh trên từng phân khúc, đặc biệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, vẫn cần có sự nỗ lực của cơ quan nhà nước để khắc phục các nhược điểm của thị trường BĐS, như: Cần đa dạng hóa sản phẩm, bổ sung nguồn vốn trung và dài hạn của thị trường BĐS; Giảm lãi suất thêm nữa khi hiện nay trên thế giới lãi suất của các nước đã giảm nhiều; Xem xét, “cởi trói” cho các dự án BĐS thế chấp ở ngân hàng nước ngoài để vay vốn, vì các ngân hàng này có nguồn vốn trung và dài hạn rất lớn, giá rẻ hơn các ngân hàng trong nước.

Trong khi đó, dưới góc độ tài chính ngân hàng, các chuyên gia của ngành cho rằng, chuyển biến của kinh tế thế giới và xu hướng hợp tác quốc tế sẽ có những tác động quan trọng tới thị trường BĐS Việt Nam, bao gồm cả yếu tố tích cực và tiêu cực, trong đó yếu tố tích cực vẫn chiếm ưu thế. Tiêu biểu như vừa qua, đồng nhân dân tệ của Trung Quốc được công nhận vào rổ tiền tệ IMF, sau đó Việt Nam đã điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát.

Chia sẻ về cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam năm 2017, ông Jeff Foo - Chủ tịch Hiệp hội Môi giới BĐS Singapore, cho biết, khi Việt Nam mở cửa cho các dòng vốn đầu tư nước ngoài, Việt Nam đã thu hút được nhiều loại hình nhà đầu tư, trong đó có các nhà đầu tư Singapore. Họ tới Việt Nam để mua nhà cũng như tham gia vào các liên doanh để phát triển các dự án BĐS thương mại, thâm chí là các dự án khách sạn. Hiện, trong tổng số 10 doanh nghiệp lớn của Singapore đầu tư vào Việt Nam, có đến 5 doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực BĐS như Mapletree, Captial Land, Keppel Land, Vietnam Singapore Industrial Park, Sembcrop.

2. Cơ hội đầu tư thị trường bất động sản năm 2017

Từ những dấu hiệu của thị trường BĐS năm 2016, có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam có những bước phát triển mạnh hơn, mang tính chuyên nghiệp nhiều hơn. Hai phân khúc phát triển khá mạnh là phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng. Tất nhiên, những bước phát triển này chưa gây nên sốt giá trên toàn thị trường. Việc tăng giá BĐS nhà ở vẫn ở mức tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, chưa tạo thành xu hướng rộng khắp trên toàn thị trường và có gia tốc theo thời gian.

Điều này cho thấy thị trường BĐS chưa có khả năng rơi vào sốt giá và tích tụ bong bóng, nhất là tình trạng các khu đô thị "ma", khu chung cư hoang hóa vẫn đang tồn tại với số lượng đáng kể. Tất nhiên, khả năng nâng cung của phân khúc nhà ở giá rẻ gần như khó thực hiện được.

Bên cạnh đó, đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc này mới có điều kiện phát triển mạnh từ năm 2015, đang có nhiều hứa hẹn nhiều về cơ hội phát triển. Tình trạng dư cung đã được đặt ra như một cảnh báo sớm tại Đà Nẵng và Nha Trang, nhưng sự thực chưa tới mức đáng ngại. Các dự án loại này đang phát triển ở nhiều địa bàn khác có tiềm năng du lịch.

Ngoài ra, đối với phân khúc văn phòng cho thuê, cung hiện nay vẫn bảo đảm phù hợp với cầu. Cầu có thể tăng khi sức nóng của phát triển kinh tế cao hơn, nhất là quá trình hội nhập kinh tế quốc tế được thực hiện mạnh hơn thông qua các hiệp định thương mại tự do thế hệ mới.

Đối với phân khúc BĐS, phục vụ bán lẻ, khả năng tăng cung cao hơn sẽ xẩy ra khi thị trường bán lẻ tại Việt Nam đang diễn ra cuộc cạnh tranh giữa các nhà đầu tư nội và ngoại. Mặc dù vậy, thị trường này vẫn chỉ có tác động mạnh tại các khu đô thị lớn.

Như vậy, năm 2017 vẫn là một năm đầu tư tốt cho kênh BĐS. Khách hàng nên lựa chọn BĐS có giá trị đầu tư cao và có uy tín để có thể tăng tối đa tài sản của mình trong tương lai.

II. Giải pháp

Trước khi kiến nghị các giải pháp, điều đầu tiên chúng ta cần khẳng định lại, đó là, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Vì thế, vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường BĐS sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 17 cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương… Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực.

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng, việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường BĐS. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:

Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đầu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ.

Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường BĐS “ấm dần”.

Thứ hai: Cân đối lại cung - cầu.

Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường BĐS một cách hợp lý.

Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá BĐS về giá trị thực.

Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá BĐS của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá BĐS để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.

Thứ tư: Hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thông qua một số chính sách như tài chính, tín dụng, thuế… một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.

Thứ năm: Hình thành một thị trường BĐS công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán.

Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Đồng thời, cần có cơ quan chuyên môn về định giá đất, định giá BĐS khác để có thể chứng khoán hóa các tài sản về BĐS, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mãi trên thị trường.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. http://horea.org.vn/home/newslist.php?IDcat=50 (Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh).

2. http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san (Trang web Báo Xây dựng).

3. http://quanlynha.gov.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin-tong-hop/ (Cục Quản lý Nhà và bất động sản).

4. http://vnrea.vn/tin-tuc-moi-cn100 (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam).

INVESTMENT OPPORTUNITIES OF THE REAL

ESTATE MARKET IN VIETNAM

MA. DO THI THU HUONG

Faculty of Business Administration

University of Economics and Technical Industries

ABSTRACT:

The real estate market plays an important role in the national economy. In term of fixed assets of countries with stable market economy, real estate accounts for about 60% of the value. The article analyzes the real estate market in Vietnam, thereby raising the perception of opportunities for investment in this market.

Keywords: Real estate market, investment opportunities, transaction rate.