Tóm tắt:
Thị trường nhà ở cho thuê có ý nghĩa quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân, góp phần phát triển thị trường bất động sản theo hướng cân bằng và bền vững. Nhu cầu thuê nhà tại Việt Nam tăng nhanh do quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của lao động di cư và giá nhà ở liên tục ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở cho thuê còn hạn chế, thiếu các dự án đầu tư chuyên nghiệp và cơ chế khuyến khích chưa đủ hấp dẫn. Bài viết phân tích thực trạng phát triển thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam, chỉ ra những khó khăn, hạn chế và đề xuất các giải pháp nhằm mở rộng nguồn cung, hoàn thiện chính sách và thúc đẩy sự phát triển của phân khúc này.
Từ khóa: nhà ở cho thuê, thị trường bất động sản, nhà ở xã hội, phát triển đô thị, chính sách nhà ở.
1. Đặt vấn đề
Nhu cầu nhà ở tại Việt Nam không ngừng gia tăng cùng với tốc độ đô thị hóa và sự dịch chuyển lao động giữa các địa phương. Giá nhà ở liên tục tăng trong những năm gần đây khiến việc sở hữu nhà trở thành thách thức đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là người lao động có thu nhập trung bình và thấp, công nhân tại các khu công nghiệp, sinh viên và người trẻ mới lập nghiệp. Thuê nhà vì vậy đã trở thành lựa chọn phù hợp đối với nhiều nhóm dân cư, đồng thời góp phần tạo sự linh hoạt trong quá trình học tập, làm việc và di chuyển.
Mặc dù nhu cầu lớn, thị trường nhà ở cho thuê vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Nguồn cung chủ yếu đến từ các hộ gia đình và cá nhân với quy mô nhỏ, chất lượng không đồng đều, trong khi số lượng dự án cho thuê được đầu tư bài bản còn khá hạn chế. Bên cạnh đó, cơ chế ưu đãi về đất đai, tín dụng và thuế dành cho nhà đầu tư chưa thực sự hấp dẫn, làm giảm động lực phát triển phân khúc này.
Luật Nhà ở năm 2023 cùng các chính sách mới về đất đai và kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho phát triển nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, để hình thành một thị trường chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người dân và góp phần ổn định thị trường bất động sản, cần tiếp tục đánh giá thực trạng, nhận diện những hạn chế và đề xuất các giải pháp phù hợp. Xuất phát từ yêu cầu đó, bài viết tập trung phân tích thực trạng phát triển thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển theo hướng hiệu quả và bền vững.
2. Thực trạng phát triển thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam
Thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam những năm gần đây có nhiều chuyển biến dưới tác động của quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và sự dịch chuyển lao động giữa các vùng kinh tế. Nhu cầu thuê nhà tăng nhanh tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, tuy nhiên tốc độ phát triển của nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu thực tế. Thị trường vẫn chủ yếu dựa vào các hộ gia đình và cá nhân cho thuê quy mô nhỏ, trong khi số lượng doanh nghiệp đầu tư chuyên nghiệp còn rất hạn chế. Điều này làm cho chất lượng nhà ở, giá thuê và dịch vụ quản lý có sự khác biệt lớn giữa các khu vực.
Theo Tổng cục Thống kê, tỷ lệ dân số sống ở khu vực đô thị của Việt Nam đã đạt 39,4 triệu người, chiếm 38,6% vào năm 2025 và tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2025. Quá trình mở rộng đô thị kéo theo sự gia tăng nhanh của lực lượng lao động nhập cư, sinh viên và người lao động trẻ có nhu cầu thuê nhà trong thời gian dài. Tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh và Hải Phòng, nhu cầu thuê nhà cao, tập trung quanh các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, trường đại học và trung tâm thương mại. Đây là nhóm khách hàng chưa có khả năng tích lũy đủ để mua nhà, hoặc chỉ có nhu cầu cư trú trong một khoảng thời gian nhất định, vì vậy lựa chọn thuê nhà trở thành phương án phù hợp cả về chi phí và tính linh hoạt.
Giá nhà ở tiếp tục duy trì ở mức cao là một trong những nguyên nhân làm gia tăng nhu cầu thuê nhà. Báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng (2026), giá căn hộ tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vẫn tăng tại nhiều dự án, đặc biệt ở phân khúc trung cấp và cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở có giá phù hợp còn hạn chế. Chênh lệch giữa tốc độ tăng giá nhà và tốc độ tăng thu nhập khiến nhiều hộ gia đình trẻ phải kéo dài thời gian thuê nhà trước khi có điều kiện sở hữu nhà ở (Hình 1).
Mặc dù nhu cầu lớn nhưng nguồn cung nhà ở cho thuê vẫn chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường. Phần lớn nhà ở cho thuê hiện nay là nhà trọ, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ do các hộ gia đình đầu tư và quản lý. Quy mô đầu tư nhỏ, phân tán khiến chất lượng công trình và dịch vụ không đồng đều. Nhiều khu nhà trọ được xây dựng từ nhiều năm trước với diện tích nhỏ, hạ tầng kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy chưa đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn mới. Trong khi đó, số lượng dự án căn hộ xây dựng chuyên biệt để cho thuê còn rất ít so với nhu cầu thực tế. Điều này làm cho người thuê nhà có ít sự lựa chọn, đặc biệt đối với phân khúc nhà ở giá hợp lý dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.
Một đặc điểm nổi bật của thị trường là cơ cấu nguồn cung chưa cân đối. Các doanh nghiệp bất động sản vẫn ưu tiên phát triển dự án để bán thay vì đầu tư dài hạn vào nhà ở cho thuê. Nguyên nhân chủ yếu là thời gian thu hồi vốn kéo dài, tỷ suất sinh lời thấp hơn hoạt động bán sản phẩm và thiếu các chính sách ưu đãi đủ mạnh về đất đai, tín dụng và thuế. Do đó, mô hình đầu tư xây dựng để cho thuê chưa thực sự hấp dẫn đối với khu vực doanh nghiệp mặc dù nhu cầu của thị trường rất lớn. Bộ Xây dựng cũng đánh giá nhà ở cho thuê cần được xác định là phân khúc chiến lược nhằm phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân và đang nghiên cứu các cơ chế ưu đãi để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Một phân khúc có nhu cầu rất lớn là nhà ở dành cho công nhân tại các khu công nghiệp. Theo mục tiêu của Đề án phát triển ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021 đến 2030, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được triển khai, trong đó có một phần quỹ nhà dành cho thuê. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện còn chậm so với nhu cầu thực tế. Nhiều địa phương có số lượng lớn lao động như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Giang và Bắc Ninh vẫn phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống nhà trọ do người dân đầu tư. Điều này ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống, điều kiện sinh hoạt cũng như khả năng thu hút và giữ chân người lao động lâu dài.
Khung pháp lý điều chỉnh thị trường nhà ở cho thuê đã có những bước hoàn thiện đáng kể trong thời gian gần đây. Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã bổ sung nhiều quy định nhằm đa dạng hóa loại hình nhà ở, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và tăng cường quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. Năm 2025, Chính phủ tiếp tục ban hành các quy định mới về chính sách nhà ở xã hội và xây dựng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản như Nghị định số 100/2025/NĐ-CP, Nghị định số 357/2025/NĐ-CP… Việc hình thành cơ sở dữ liệu thống nhất trên phạm vi cả nước được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ công tác quản lý nhà nước và cung cấp thông tin đầy đủ hơn cho nhà đầu tư cũng như người dân.
Bên cạnh những chuyển biến tích cực, thị trường nhà ở cho thuê vẫn còn nhiều hạn chế. Thứ nhất, chính sách ưu đãi dành cho doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê chưa đủ sức hấp dẫn để bù đắp thời gian thu hồi vốn dài. Thứ hai, việc tiếp cận quỹ đất phù hợp còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt tại các đô thị lớn. Thứ ba, nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn dành cho phát triển nhà ở cho thuê còn hạn chế, trong khi chi phí đầu tư xây dựng ngày càng tăng. Thứ tư, hoạt động quản lý vận hành nhà ở cho thuê chưa chuyên nghiệp, nhiều cơ sở chưa đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy. Ngoài ra, thị trường còn thiếu hệ thống thống kê đầy đủ về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu theo từng phân khúc, gây khó khăn cho công tác dự báo và hoạch định chính sách.
Nhìn chung, thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam đang đứng trước cơ hội phát triển nhờ nhu cầu ngày càng tăng và sự hoàn thiện của khung pháp lý. Tuy nhiên, khoảng cách giữa cung và cầu vẫn còn khá lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở có giá thuê phù hợp với người thu nhập trung bình và thấp. Để phát huy vai trò của thị trường nhà ở cho thuê trong bảo đảm an sinh xã hội và phát triển thị trường bất động sản bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện chính sách ưu đãi, mở rộng nguồn vốn đầu tư, phát triển các doanh nghiệp vận hành chuyên nghiệp và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với phân khúc này.
3. Giải pháp phát triển thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam
Để thị trường nhà ở cho thuê phát triển theo hướng ổn định và bền vững, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp và người dân tham gia đầu tư, phát triển loại hình nhà ở này.
Trước hết, cần tiếp tục rà soát và hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê nhằm bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Nhà ở, Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Bên cạnh việc triển khai hiệu quả Nghị định số 100/2025/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, cần nghiên cứu bổ sung các cơ chế ưu đãi riêng đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê thương mại có mức giá phù hợp với người có thu nhập trung bình. Các chính sách ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp và tiếp cận tín dụng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, khuyến khích doanh nghiệp chuyển dịch từ mô hình xây dựng để bán sang xây dựng để cho thuê.
Nguồn vốn đầu tư cũng cần được đa dạng hóa nhằm giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Bên cạnh việc mở rộng các chương trình tín dụng ưu đãi, cần khuyến khích huy động vốn từ quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư hạ tầng, hợp tác công tư và các nguồn vốn dài hạn khác. Đồng thời, cần ưu tiên bố trí quỹ đất tại các khu vực gần khu công nghiệp, trường đại học và các trung tâm dịch vụ để phát triển nhà ở cho thuê, bảo đảm người lao động có thể tiếp cận nơi ở với chi phí hợp lý và thuận tiện cho quá trình làm việc.
Một giải pháp quan trọng khác là phát triển mô hình doanh nghiệp chuyên nghiệp trong lĩnh vực nhà ở cho thuê. Thực tế cho thấy, phần lớn nguồn cung hiện nay vẫn do các hộ gia đình đầu tư với quy mô nhỏ, chất lượng và dịch vụ chưa đồng đều. Vì vậy, cần khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản phát triển các dự án căn hộ cho thuê được quản lý theo tiêu chuẩn thống nhất, ứng dụng công nghệ số trong quản lý hợp đồng, thanh toán, bảo trì và chăm sóc khách hàng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ và bảo đảm quyền lợi của người thuê.
Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP. Việc cập nhật thường xuyên thông tin về nguồn cung, giá thuê, tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu của từng phân khúc sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, hỗ trợ cơ quan quản lý xây dựng chính sách phù hợp, đồng thời giúp doanh nghiệp và nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả hơn.
Cuối cùng, cần tăng cường công tác kiểm tra, giám sát chất lượng nhà ở cho thuê, nhất là đối với các khu nhà trọ và nhà ở cho công nhân. Việc bảo đảm các tiêu chuẩn về an toàn xây dựng, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và hạ tầng kỹ thuật không chỉ nâng cao chất lượng cuộc sống của người thuê mà còn góp phần xây dựng thị trường nhà ở cho thuê phát triển minh bạch, chuyên nghiệp và đáp ứng yêu cầu phát triển đô thị bền vững.
Tài liệu tham khảo:
Cục Thống kê (2026). Thông cáo Báo chí về Tình hình dân số, lao động, việc làm quý IV và năm 2025.
Viện Kinh tế Xây dựng (2026). Báo cáo Diễn biến Thị trường Bất động sản năm 2025 và dự báo tình hình thị trường trong thời gian tới.
Chính phủ (2023). Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".
Quốc hội (2023). Luật số: 27/2023/QH15, Luật Nhà ở, ban hành ngày 27/11/2023.
Quốc hội (2023). Luật số: 29/2023/QH15, Luật Kinh doanh Bất động sản, ban hành ngày 28/11/2023.
Chính phủ (2025). Nghị định số 100/2025/NĐ-CP, ngày 8/5/2025 quy định chi tiết về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Chính phủ (2025). Nghị định số 357/2025/NĐ-CP, ngày 31/12/2025 về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Developing the rental housing market in Vietnam: Current situation and solutions
Nguyen Thi Phuong Thuy
Vietnam - Hungary Industrial University
Abstract:
The rental housing market plays an important role in meeting housing needs and promoting a more balanced and sustainable real estate market. Demand for rental housing in Vietnam is rising rapidly because of urbanization, labor migration, and persistently high housing prices. However, supply remains limited and is dominated by small-scale household and individual landlords, while professionally developed rental projects are still scarce. Investment incentives related to land, credit, and taxation have not been sufficiently attractive to encourage enterprises to enter this segment. This study analyzes the current development of Vietnam’s rental housing market, identifies major constraints concerning supply, investment capital, land access, management quality, and market information, and proposes solutions to expand supply, improve the policy framework, professionalize rental housing management, and promote sustainable development of this market segment.
Keywords: rental housing, real estate market, social housing, urban development, housing policy
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 24 năm 2026]
