Thị trường đất nền năm 2025: Tăng trưởng sau chạm đáy?

Năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận những pha biến động trái chiều: Giá căn hộ chung cư, giá nhà ở tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tăng cao đến mức phi lý trong khi giao dịch thị trường đất nền lại chứng kiến thanh khoản giảm tới 15% so với năm 2023 (là năm thị trường "đóng băng"). Mặc dù vậy, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao.

Nhìn lại một năm 2024 "chạm đáy"

Theo đánh giá chung của các doanh nghiệp bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), 2024 là một năm "chạm đáy" của phân khúc đất nền.

Năm 2024, cả nước có khoảng hơn 47.000 giao dịch bất động sản thành công, trong đó phân khúc đất nền chỉ ghi nhận gần 9.000 giao dịch, chủ yếu phát sinh trên thị trường thứ cấp (do nhà đầu tư rao bán). Đáng chú ý giao dịch thành công tập trung vào các thị trường phía Bắc

Trong khi đó, khu vực phía Nam khá trầm lắng. Cụ thể, năm 2024 không ghi nhận dự án mới nào được triển khai tại TP. Hồ Chí Minh và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh. Nguồn cung do chủ đầu tư chào bán (tính gộp cả tồn kho) chỉ tăng 1% so với năm trước đó; Số sản phẩm mở bán mới (bán lần đầu tiên) khan hiếm, giảm 34%.

Nguồn cung không tăng, sự cạnh tranh ở thị trường sơ cấp ít nhưng thanh khoản đất nền vẫn duy trì mức thấp. Tỷ lệ hấp thụ chưa đến 13% trên tổng nguồn cung, với khoảng 993 sản phẩm được tiêu thụ trong cả năm, con số này thậm chí giảm 15% so với năm 2023 (năm đất nền đóng băng giao dịch). Phần lớn hoạt động mua bán phân bổ ở giai đoạn 6 tháng cuối năm, rơi vào nhóm sản phẩm có mức giá dưới 50 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh và dưới 25 triệu đồng/m² ở các địa phương lân cận.

Dù thanh khoản yếu, năm qua mặt bằng giá đất nền vẫn neo ở mức cao, trung bình 14-140 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh và từ 9-64 triệu đồng/m² với thị trường lân cận. Giá giao dịch đất nền thứ cấp (người mua rao bán lại) tăng thêm 4% so với đầu năm nhờ hiệu ứng từ các chính sách siết phân lô và thông tin thị trường sẽ khan hiếm đất nền tách thửa những năm tới.

Do thực hiện chính sách siết phân lô bán nền nên các chủ đầu tư ưu tiên phát triển dự án nhà phố, biệt thự hoặc căn hộ tại các quỹ đất nằm ở trung tâm (tỉnh hoặc thành phố) để tối ưu hóa lợi nhuận. Đất nền bị đẩy về những khu vực vị trí không mấy hấp dẫn người mua.

Như vậy, có thể thấy trong năm 2024, vì những yếu tố khác nhau nên nguồn tiền đầu tư, đầu cơ đối với đất nền gần như ngưng hẳn, trong khi nhu cầu thật rất thấp. Sở dĩ đất nền tại các địa phương phía Bắc nóng là do chủ yếu nhờ "bám sóng" những phiên đấu giá và đà tăng của chung cư, nhà phố. Trong khi ở thị trường phía Nam  gần như không có con sóng hạ tầng nào đáng kể để kéo đất nền đu theo.

Ngoài ra, việc siết chặt tín dụng vào loại hình đầu tư, đầu cơ cũng khiến dòng tiền dành cho đất nền không còn dư địa.

Triển vọng năm 2025

Nhiều nhà đầu tư đã nhận định thị trường đất nền tại các đô thị lớn trên cả nước năm 2025 (ít nhất là nửa đầu) nhiều khả năng sẽ rơi vào tình trạng "sideway". Nguyên nhân do:

Đầu tiên là nguồn cung hạn chế.

Luật Kinh doanh bất động sản đang hạn chế việc phát triển dự án đất nền ở khu vực phường, quận thuộc đô thị loại III trở lên, do vậy nguồn cung sẽ giảm và khiến các dự án mới triển khai phải dịch chuyển ra khu vực xa dân cư hơn (ở các xã hoặc đô thị loại IV trở xuống). Vì vậy, trong trường hợp có được quỹ đất đẹp, chủ đầu tư đương nhiên ưu tiên phát triển các phân khúc bảo đảm lợi nhuận như chung cư, nhà liền thổ.

Với thị trường thứ cấp, với những nhà đầu tư đang "đợi sóng" khi áp dụng bảng giá đất mới (từ năm 2026), họ cũng sẽ hạn chế thoát hàng nếu không đạt giá cao.

Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) năm 2025 cả nước dự kiến có khoảng 43.300 sản phẩm bất động sản mới chào bán, trong đó loại hình căn hộ chiếm 70%, còn lại là nhà liền thổ, nghỉ dưỡng và đất nền chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ, chưa đến 5%. Đa phần doanh nghiệp, chủ đầu tư đều thận trọng, quan sát diễn biến thị trường và chưa vội công bố dự án mới. Do vậy, rất khó để ước đoán chính xác về nguồn cung.

Đối với giới đầu tư, đầu cơ, bên cạnh bài học cắt lỗ đến "xót ruột" sau 2 năm vừa qua, cộng với những hành lang pháp lý mới siết chặt các kiểu "ăn xổi", chắc chắn sẽ không đua theo, hoặc góp sức với những đồn đoán, bơm thổi đất nền như trước.

Yếu tố thứ 2 là sự tác động của chính sách mới tới thanh khoản thị trường.

Luật Đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản sửa đổi đang giúp quy trình rõ ràng hơn, giảm rủi ro về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua. Tuy nhiên, quy định mới cũng siết chặt quỹ đất phát triển ở nhiều địa phương, dẫn đến nguồn cung khan hiếm, nhất là dự án có vị trí đẹp, gần trung tâm. Ngoài ra phân khúc này thiên về đầu tư, đầu cơ nên việc chính phủ có thể áp dụng các loại thuế tài sản, thuế bất động sản để trống hay tăng thuế giao dịch sẽ kéo theo chi phí đầu tư và nắm giữ đất nền tăng đáng kể, đồng thời làm giảm tỷ suất lợi nhuận ngắn hạn với nhà đầu tư. Việc kiểm soát chuyển nhượng, áp giá thị trường và pháp lý rõ ràng hơn sẽ giảm dòng tiền đầu cơ vào loại hình này, tất yếu cũng tác động đến thanh khoản chung.

Từ những lý do kể trên, có thể mạnh dạn dự báo trong nửa đầu năm 2025, thị trường này vẫn chưa thể "rã đông", nhưng sẽ có chuyển biến tích cực hơn vào tháng cuối năm trước khi bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ năm 2026.

Về câu chuyện liệu có sốt giá đất nền khi các đô thị lớn siết phân lô và ăn theo tác động từ bảng giá đất, các chuyên gia thống nhất quan điểm, có khả năng xuất hiện những đợt "tăng nhiệt" mang tính cục bộ, ngắn hạn tại một vài khu vực, nhưng tình trạng sốt giá đất nền toàn diện như năm 2022 rất khó lặp lại.

Lý do là ngân hàng vẫn sẽ giữ quan điểm thận trọng, không khuyến khích cho vay các loại hình bất động sản đầu tư, nhất là ở các địa phương từng có "sốt" cục bộ. Một yếu tố rất quan trọng nữa là thay đổi cơ bản trong hành vi của nhà đầu tư, họ ưu tiên dự án có quy hoạch rõ ràng, đủ tiện ích, kết nối hạ tầng tốt, tiềm năng phát triển kinh tế và dịch vụ rõ ràng; có thể nói không quá rằng thời của kiểu đầu tư phân lô đất nền tự phát đã kết thúc.

Như vậy, 2025 vẫn là năm bản lề với thị trường đất nền và nhiều khả năng sang năm 2026, phân khúc này mới thực sự vào nhịp tăng trưởng trở lại.