Tóm tắt:
Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo, Chính phủ dự kiến trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 6 Quốc hội Khóa XV[1]. Dự thảo có nhiều quy định mới so với Luật Nhà ở năm 2014, liên quan đến quy định về sở hữu nhà ở; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách nhà ở xã hội,… Trong phạm vi bài viết này, nhóm tác giả tập trung phân tích và góp ý các quy định của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Từ khóa: Dự thảo Luật Nhà ở, kinh phí bảo trì, phần sở hữu chung, nhà chung cư.
1. Đặt vấn đề
Trước bối cảnh khan hiếm về đất đai, tỷ lệ dân số ngày càng cao, để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân, việc thúc đẩy đầu tư xây dựng loại hình nhà ở chung cư, cũng như tăng cường quy định của pháp luật liên quan đến trách nhiệm bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng là một vấn đề hết sức quan trọng. Trong đó, vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có vai trò thiết yếu, ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng cho các chủ sở hữu khi sở hữu căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, các quy định của pháp luật về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư đã bộc lộ nhiều vướng mắc, bất cập, thiếu đồng bộ và thống nhất với quy định của pháp luật khác có liên quan, như: Nghị định số 30/2021/NĐ-CP. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đã có những thay đổi nhất định, nhưng nhìn chung, các hạn chế về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư vẫn tồn tại. Các nội dung thảo luận dưới đây sẽ phần nào chỉ ra những bất cập, cũng như đề xuất một số kiến nghị hoàn chỉnh đối với Dự thảo.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
Về Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này, nhiều đơn vị, cơ sở đào tạo Luật đã tổ chức Hội thảo góp ý cho Dự thảo. Cụ thể, Hội thảo góp ý Dự án Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Đoàn đại biểu quốc hội TP. Hồ Chí Minh tổ chức vào ngày 25/4/2023 với nhiều ý kiến được bàn về các loại hình bất động sản mới xuất hiện nhưng Dự thảo Luật nhà ở chưa quy định, đồng thời cũng góp ý về thời hạn sử dụng nhà chung cư. Bên cạnh đó, còn có hội thảo “Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) của UBTVQH phối hợp với Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, Đại học Quốc gia Hà Nội tổ chức. Tại hội thảo, các chuyên gia tập trung cho ý kiến về một số nội dung trọng tâm như: thời hạn sở hữu nhà chung cư; chính sách phát triển nhà ở xã hội; xây dựng và cải tạo nhà chung cư. Tuy nhiên, chưa có nghiên cứu nào tập trung phân tích chi tiết về những điểm mới của Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
3. Phương pháp nghiên cứu
Trong bài viết này, nhóm tác giả sử dụng tổng hợp các phương pháp phân tích, so sánh các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, cũng như đối chiếu để làm nổi bật sự phù hợp của các văn bản với thực tiễn. Từ đó, nhóm tác giả đưa ra các nhận xét, đánh giá về tính minh bạch, thống nhất của Dự thảo Luật Nhà ở với các quy định liên quan, cũng như kiến nghị sửa đổi một số quy định chưa thực sự hợp lý trong Dự thảo.
4. Kết quả và thảo luận
4.1. Thực trạng về chủ thể, mức đóng góp và thời gian đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Luật Nhà ở hiện hành, quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thể hiện thông qua các Điều: 108, 109 Luật Nhà ở năm 2014 và được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2014.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 108 Luật Nhà ở hiện hành, chủ thể đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bao gồm các chủ sở hữu và chủ đầu tư đối với phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán chưa cho thuê mua. Chủ sở hữu phải đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung với mức đóng 2% trên phần sở hữu riêng, còn chủ đầu tư phải đóng mức phí 2% trên căn hộ có giá cao nhất. Việc chủ đầu tư đóng góp mức 2% căn hộ có giá cao nhất sẽ không đảm bảo tính công bằng cho chủ đầu tư, vì giá trị căn hộ được giao dịch sau thời điểm bàn giao nhà chung cư có thể có giá trị cao hơn hoặc thấp hơn tùy căn hộ. Doanh nghiệp cho rằng, quy định trên là chưa hợp lý khi tính theo giá bán căn hộ có giá trị cao nhất của nhà chung cư đó, bởi hiện nay có những nhà chung cư bao gồm nhiều phân khúc và sản phẩm khác nhau với các mức giá chênh lệch. Việc lấy giá bán căn hộ có giá cao nhất để tính % đóng kinh phí bảo trì sẽ gây khó khăn cho các chủ đầu tư bất động sản (hơn nữa, mức giá cao nhất này có thể bị thay đổi theo xu hướng của thị trường đối với những căn bán sau).[2]
Đối với vấn đề thu kinh phí bảo trì theo pháp luật nhà ở hiện hành, việc điều chỉnh lại đối với hoạt động đóng góp kinh phí bảo trì mà cụ thể là cho phép người mua, người thuê mua chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản thu kinh phí bảo trì do chủ đầu tư tạo lập riêng và được ghi nhận rõ trên hợp đồng giao kết giữa các bên. Tại Nghị định số 30/2021/NĐ-CP, nhà làm luật đã có sự thay đổi tích cực đáng kể đối với phương thức mà các chủ thể thực hiện đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Trước đây, tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, pháp luật cho phép người mua, thuê mua vẫn có thể lựa chọn việc đóng góp thông qua chuyển khoản trực tiếp qua số tài khoản hoặc có thể nộp khoản kinh phí này thông qua chủ đầu tư sau đó chủ đầu tư mới chuyển tiền vào tài khoản đã tạo lập. Tại đây, vai trò của chủ đầu tư được đề cập như một khâu trung gian giữa người mua, người thuê mua với tài khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tác giả cho rằng, việc chủ đầu tư “thu hộ” kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho người mua, người thuê mua tiềm ẩn nhiều nguy cơ đối với các vấn đề quản lý tạm thời nguồn kinh phí này của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật. Vì vậy, Luật Nhà ở Dự thảo nên có sự điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế và phù hợp với các điều khoản đã đưa ra trong Luật Nhà ở Dự thảo.
4.2. Thực trạng về quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
Trước đây, Điều 36 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP đã quy định trách nhiệm chủ đầu tư phải mở tài khoản trước khi tổ chức hội nghị nhà chung cư để nhận tiền kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, số tài khoản này phải được ghi và thống nhất trên hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác. Đồng thời, tại khoản 1, điều 36 quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư hiện hành ghi nhận trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hoạt động quản lý nguồn kinh phí bảo trì phần sở hữu chung như sau: “chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để tạm quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP. Pháp luật nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư quản lý “tạm thời” đối với nguồn kinh phí này. Cụm từ “tạm quản lý” đã không còn được ghi nhận tại Điều 36 của Nghị định số này khi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Song về cơ bản, nhiệm vụ của chủ đầu tư vẫn được ghi nhận mang bản chất là chủ thể có quyền quản lý nguồn kinh phí này. Cần nhìn nhận rằng, tuy chủ đầu tư đóng vai trò “tạm thời quản lý” nguồn kinh phí này, dù vậy, ở giai đoạn này chính chủ thể này thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị. Nói cách khác, chủ đầu tư có thể xem như là một Ban quản trị tạm thời và có đầy đủ quyền hạn trong việc quyết định các công việc bảo trì phần sở hữu chung và quản lý nguồn kinh phí này. Hay nói cách khác, chủ đầu tư được phép thực hiện bảo trì các hạng mục của phần sở hữu chung, nhưng lại không được phép sử dụng kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, chủ đầu tư được hoàn trả kinh phí đã sửa chữa phần sở hữu chung sau khi Ban quản trị được thành lập và chủ đầu tư cung cấp đầy đủ các hồ sơ chứng từ liên quan. Tác giả cho rằng, điều này trong thực tiễn rất khó kiểm soát, thiếu tính khách quan và rõ ràng trong việc quản lý, sử dụng dòng tiền dành cho công tác bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Vì vậy, Luật Nhà ở Dự thảo nên có quy định đối với việc giám sát chủ đầu tư thực hiện bảo trì hạng mục sở hữu chung, để đảm bảo công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung một cách hiệu quả.
4.3. Những điểm mới của Dự thảo về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và một số góp ý
Hiện nay, Dự thảo đã có một số thay đổi đáng kể về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
Thứ nhất, Luật Nhà ở hiện hành quy định tại đoạn 2 khoản 1 Điều 109[3] trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư và ban quản trị được thống nhất lập hồ sơ quyết toán số liệu phí bảo trì[4]. Với quy định này, Luật mặc định rằng: trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày Ban quản trị được thành lập thì Ban quản trị và chủ đầu tư phải quyết toán hồ sơ và bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị. Tại điểm b, khoản 2 Điều 174 Dự thảo quy định “Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì”. Như vậy, quy định mới trong Luật Nhà ở dự thảo đã nêu rõ việc Ban quản trị phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì. Và quy định mới này không nêu rõ khoảng thời gian bao lâu kể từ thời điểm Ban quản trị được thành lập thì Ban quản trị phải gửi văn bản yêu cầu tới chủ đầu tư, mà quy định này là một quy định mở, cho phép Ban quản trị được chủ động về thời gian để gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư và đồng thời khi chủ đầu tư nhận được văn bản yêu cầu từ Ban quản trị thì chủ đầu tư mới thực hiện bàn giao kinh phí. Nhóm tác giả cho rằng, nên bổ sung trong khoảng thời gian bao lâu kể từ thời điểm Ban quản trị được thành lập thì Ban quản trị phải gửi văn bản cho chủ đầu tư. Nếu không có quy định về thời hạn này sẽ làm cho Ban quản trị chây ỳ, kéo dài thời gian làm văn bản, ảnh hưởng đến công tác bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Vì vậy, Luật Nhà ở dự thảo nên bổ sung điểm b, khoản 2 điều 174 như sau: trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày ban quản trị nhà chung cư được thành lập, Ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì gửi chủ đầu tư. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày có văn bản đề nghị của Ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư và Ban quản trị phải thống nhất quyết toán số liệu kinh phí bảo trì”. Sự bổ sung này sẽ đảm bảo được sự liên kết, tính nhất quán, thống nhất trong việc hoàn thiện bàn giao kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban quản trị.
Thứ hai, tại điểm d khoản 2 Điều 174 Dự thảo “Tổ chức tín dụng có trách nhiệm chuyển kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư theo số liệu hai bên đã quyết toán. Các chi phí phát sinh từ việc chuyển giao kinh phí bảo trì được khấu trừ vào kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư”. Nhóm tác giả cho rằng quy định này khá hợp lý. Pháp luật nhà ở giao cho chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý nguồn kinh phí trước khi Ban quản trị được thành lập nhưng lại chưa có sự quy định về mối ràng buộc cũng như sự kiểm soát của cơ quan nhà nước trong quá trình này khi chủ đầu tư thực hiện công tác bảo trì là một sự thiếu sót nghiêm trọng. Trong thời gian quản lý kinh phí bảo trì, chủ đầu tư thực hiện công tác bảo trì đối với các hạng mục cần phải bảo trì, tuy nhiên chủ đầu tư không được phép sử dụng nguồn kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư chỉ được hoàn lại sau khi Ban quản trị được thành lập. Tuy nhiên, tác giả cho rằng, quy định này chưa thực sự chặt chẽ, vẫn tạo kẽ hở cho chủ đầu tư thực hiện những hành vi sai lệch đối với khoản kinh phí mà chủ thể này bỏ ra trên thực tế so với số kinh phí được quyết toán dựa trên các chứng từ, tài liệu được “hợp pháp hóa” mà chủ đầu tư dùng để đối chiếu quyết toán với Ban quản trị về sau làm căn cứ hoàn trả lại tiền cho chủ đầu tư. Do đó, tác giả cho rằng, pháp luật nhà ở cũng cần có sự bổ sung đối với vấn đề này trong việc tăng cường sự tham gia của cơ quan quyền lực nhà nước vào công tác giám sát việc quản lý nguồn kinh phí bảo trì nhằm thúc đẩy hiệu quả của các công tác liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Tác giả nhận thấy, nên có quy định giám sát của cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh đối với chủ đầu tư trong hoạt động bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư từ khi bàn giao nhà cho đến trước khi Ban quản trị được thành lập. Cụ thể, tại khoản 2 điều 174 nên bổ sung thêm: “đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý phần kinh phí này. Tuy nhiên, đối với những hạng mục chủ đầu tư bảo trì thì phải lập kế hoạch bảo trì gửi thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư được biết, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm theo dõi giám sát việc thực hiện bảo trì theo đúng quy định”.
Thứ ba, tại Luật Nhà ở Dự thảo ghi nhận Điều 174 “Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu” và Điều 176 “Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu”. Nhóm tác giả chưa rõ khi nhà làm luật sử dụng từ ngữ trên có sự nhầm lẫn hay không, hay là dụng ý của nhà làm luật. Tuy nhiên, nhóm tác giả lại khá băn khoăn và khó hiểu khi Điều 174 chỉ đề cập đến vấn đề liên quan đến việc lập tài khoản kinh phí bảo trì để quản lý, bàn giao kinh phí bảo trì giữa chủ đầu tư và Ban quản trị để quản lý nhưng tiêu đề lại ghi Quản lý, sử dụng. Và tại điều 176, mặc dù tiêu đề ghi sử dụng kinh phí bảo trì nhưng tại khoản 5 Điều 176 lại đề cập đến việc quản lý kinh phí bảo trì được quy định tại khoản 4 Điều này. Nhóm tác giả cho rằng, nhà làm luật nên cân nhắc và sử dụng tiêu đề phù hợp tránh sự nhầm lẫn trong việc áp dụng quy định của pháp luật.
5. Một số kiến nghị sửa đổi Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014
Luật Nhà ở Dự thảo giữ nguyên Điều 108. Tuy nhiên, nhóm tác giả có một số kiến nghị sửa đổi như sau:
Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 174 Dự thảo Luật nhà ở đã có sự điều chỉnh liên quan đến việc tạo lập tài khoản đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và phải ghi rõ trong hợp đồng mua bán. Đồng thời, buộc người mua, người thuê mua phải chuyển tiền kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản kinh phí được ghi trong hợp đồng trước khi nhận bàn giao nhà. Đồng nghĩa rằng, người mua, người thuê mua không được đóng tiền mặt hay chuyển khoản vào một tài khoản khác của chủ đầu tư hoặc một tài khoản nào khác. Vì vậy, việc giữ nguyên điều 108 trong Dự thảo luật sẽ khiến điều 173 không đồng nhất với điều 174 dự thảo, điều này cũng sẽ dẫn tới nhiều nguy cơ tiềm ẩn trong công tác quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Đây cũng là một phần lý do để chủ đầu tư lợi dụng kẽ hở, nhằm thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Và liệu rằng, khi khoản kinh phí mà người mua, thuê mua đóng thông qua chủ đầu tư thì có được chủ đầu tư đóng góp vào tài khoản đúng thời hạn luật định và đầy đủ về số tiền chuyển vào tài khoản đã tạo lập hay không. Vì vậy, nhóm tác giả đề xuất thay cụm từ “chủ đầu tư phải đóng” tại điểm a, khoản 1 Điều 108 thành: “người mua, người thuê mua phải chuyển tiền vào tài khoản ngân hàng đã được ghi trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua”. Sự sửa đổi này sẽ trở nên đồng nhất và phù hợp hơn với quy định hiện hành.
Thứ hai, việc Luật Nhà ở giữ nguyên quy định liên quan đến diện tích căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua, chủ đầu tư phải đóng kinh phí 2% trên giá trị căn hộ cao nhất. Tác giả cho rằng, căn cứ tính kinh phí cho chủ thể đóng góp là chủ đầu tư như vậy là không hợp lý. Bởi, nếu lấy giá bán của căn hộ có giá bán cao nhất làm căn cứ tính kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư thì trên thực tế, khi phát sinh giao dịch mua bán, cho thuê mua giữa chủ đầu tư và người mua, người thuê mua sau thời điểm bàn giao thì giá trị giao dịch này lại không phải là giá trị được chủ đầu tư căn cứ đóng kinh phí bảo trì mà sẽ có sự chênh lệch nhất định. Do đó, theo tác giả điều này không đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư khi căn cứ tính kinh phí bảo trì là giá bán căn hộ có giá cao nhất mà không phải là giá bán thể hiện trên bảng giá được xây dựng cho từng căn hộ nhất định có tính chất tương tự nhau. Vì vậy, tác giả cho rằng, Luật Nhà ở nên sửa đổi như sau: tại điểm b khoản 1 Điều 108 LNO 2014 thay cụm từ: “phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó” thành “phần giá trị này được tính theo bảng giá được công bố đối với từng căn hộ tại thời điểm giao dịch trước khi bàn giao nhà”.
Thứ ba, việc pháp luật áp dụng căn cứ tính mức đóng góp cho chủ đầu tư nhưng lại không điều chỉnh nếu sau khi đóng và tiến hành gửi vào tài khoản kinh phí bảo trì mà sau đó phát sinh giao dịch giữa chủ đầu tư và người mua, người thuê mua thì mức kinh phí mà chủ đầu tư đã gửi vào sẽ được xử lý như thế nào? Liệu rằng khoản kinh phí mà chủ đầu tư gửi vào tài khoản ban đầu có được hoàn trả lại hay không và thời điểm đóng góp nào được pháp luật thừa nhận để quyết định thu kinh phí bảo trì trong trường hợp này? Nhóm tác giả cho rằng, nhà làm luật nên cân nhắc và đưa ra quy định cụ thể để giải quyết cho trường hợp khi người mua, người thuê mua xác lập giao dịch với chủ đầu tư sau thời điểm bàn giao thì phần chênh lệch kinh phí đó sẽ được điều chỉnh ra sao? LNO quy định chủ đầu tư đóng góp 2% kinh phí đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại, chưa bán hoặc chưa cho thuê mua và chuyển vào tài khoản tại thời điểm bàn giao nhà chung cư đưa vào sử dụng. Tác giả cho rằng, cần bổ sung quy định về việc hoàn trả 2% khi chủ đầu tư phải đóng đối với phần diện tích khác mà chủ đầu tư giữ lại chưa bán, chưa cho thuê mua ban đầu. Quy định bổ sung cụ thể như sau: “đối với phần kinh phí chủ đầu tư đã chuyển vào tài khoản theo quy định tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng thì sau thời điểm nhận bàn giao, khi chủ đầu tư phát sinh giao dịch mua bán, cho thuê mua, chủ đầu tư được hoàn trả mức 2% mà chủ đầu tư đã đóng góp tại thời điểm bàn giao nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu và tiến hành các thủ tục cần thiết để hoàn trả phần kinh phí tương ứng với số tiền mà chủ đầu tư đã đóng góp ban đầu tại thời điểm bàn giao nhà chung cư”.
6. Kết luận
Qua nghiên cứu phân tích nội dung các quy định của Luật Nhà ở năm 2014 và Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhóm tác giả có một số kết luận như sau:
Thứ nhất, bổ sung điểm b, khoản 2 Điều 174 như sau: “Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, Ban quản trị nhà chung cư phải có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì gửi chủ đầu tư”.
Thứ hai, khoản 2 Điều 174 nên bổ sung thêm: “Đối với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trước khi Ban quản trị được thành lập, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý phần kinh phí này. Tuy nhiên, đối với những hạng mục chủ đầu tư bảo trì thì phải lập kế hoạch bảo trì gửi thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư được biết, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm theo dõi giám sát việc thực hiện bảo trì theo đúng quy định”
Thứ ba, thay đổi cụm từ “chủ đầu tư phải đóng” thành “người mua, người thuê mua…” tại khoản 1 Điều 173 Dự thảo.
Thứ tư, thay đổi mức đóng kinh phí bảo trì của chủ đầu tư đối với phần diện tích chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán chưa cho thuê mua tại khoản 2 Điều 173 Dự thảo.
Thứ năm, bổ sung quy định liên quan đến hoàn trả kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư cho chủ đầu tư đối với căn hộ mà chủ đầu tư đã chuyển khoản trước đó.
Lời cảm ơn (Acknowledgements):
Nhóm tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn đến Trường Đại học Văn Lang, địa chỉ: 69/68 Đặng Thùy Trâm, phường 13, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam đã hỗ trợ tài chính và có các hỗ trợ khác cho bài viết này.
Đồng thời, nhóm tác giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới Ban Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Uniland đã hỗ trợ giúp đỡ nhóm hoàn thiện bài viết này.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Dự thảo online. Truy cập tại: http://duthaoonline.quochoi.vn/Pages/dsduthao/chitietduthao.aspx?id=7441.
[2] VCCI (2022). VCCI_ Góp ý Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). https://vibonline.com.vn/bao_cao/vcci_gop-y-du-thao-luat-nha-o-sua-doi.
[3] Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, CĐT phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp CĐT không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc CĐT phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
[4] Tăng Thị Bích Diễm (2020). Một số vấn đề pháp lý về phí bảo trì nhà chung cư - Bất cập và kiến nghị hoàn thiện. Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, Số 44/2020, tr.14.
Tài liệu tham khảo:
- Quốc hội (2014). Luật Nhà ở năm 2014.
- Quốc hội (2014). Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.
- Chính phủ (2015). Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà ở năm 2014 (đã sửa đổi, bổ sung 2021).
- Tăng Thị Bích Diễm (2020). Một số vấn đề pháp lý về phí bảo trì nhà chung cư-Bất cập và kiến nghị hoàn thiện. Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 44/2020, tr.14.
- Long Hồ (2023). Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần cân nhắc thể hiện rõ các nguyên tắc ký kết, thỏa thuận. Truy cập tại: https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/du-thao-luat-nha-o-sua-doi-can-can-nhac-the-hien-ro-cac-nguyen-tac-ky-ket-thoa-thuan-1491907722.
6. Hoàng Lực (2023). Cần tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở (sửa đổi) đảm bảo phù hợp với thực tiễn. Truy cập tại: https://tonghoixaydung.vn/can-tiep-tuc-sua-doi-hoan-thien-luat-nha-o-sua-doi-dam-bao-phu-hop-voi-thuc-tien.html.
New regulations of the Draft of the Law on Housing and comments on
regulations on the maintenance cost for the shared parts of condominiums
Master. Nguyen Ngoc Bien Thuy Huong
Lecturer, Faculty of Law, Van Lang University
Master. Nguyen Xuan Thong
Manager, Department of Project Management, Uniland Joint Stock Company
Abstract:
The Draft of the Law on Housing is proposed by the Ministry of Construction. The Government is expected to submit it to the National Assembly for approval at the 6th session of the XV National Assembly. The Draft has many new regulations on house ownership, renovating and rebuilding condominiums, social housing, etc., compared to the Law on Housing 2014. This paper analyzes and discusses the Draft of the Law on Housing’s regulations on the maintenance cost for the shared parts of condominiums.
Keywords: Draft of the Law on Housing, maintenance costs, shared ownership, condominiums.
