Năm 2024 sẽ đánh dấu sự phân hoá mới
Kể từ quý 3/2023, một số chủ đầu tư bất động sản lớn đã bắt đầu nối lại hoạt động mở bán mới và đã thu về những thành công nhất định. Tỷ lệ hấp thụ đối với các sản phẩm mở bán cũng đã khôi phục từ mức thấp kỉ lục thiết lập trong quý 1/2023.
Đồng thời, nhiều nhà đầu tư với nguồn vốn nhàn rỗi và tầm nhìn đầu tư dài hạn tích cực săn tìm các bất động sản giảm giá sâu tại những khu vực nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Tuy vậy, hoạt động giao dịch nhìn chung vẫn ở mức rất thấp so với giai đoạn trước. Các sản phẩm được mở bán mới với số lượng hạn chế và chủ yếu là hàng tồn kho hoặc phân khu tiếp theo của dự án hiện hữu.
Hãng chứng khoán Vietcombank Securities (VCBS) đánh giá, mặc dù đã có sự hạ nhiệt đối với một số phân khúc và khu vực, mặt bằng giá bất động sản nhìn chung vẫn ở mức cao. Hoạt động mua bán trầm lắng khiến mặt bằng giá chưa phản ánh đúng tình hình cung cầu và giá trị của bất động sản. Đáng chú ý, nhiều chủ sở hữu vẫn neo mức giá rao bán cao dù không có giao dịch.
Trong khi đó, các chủ đầu tư dự án/đại lý bất động sản ngần ngại trong việc giảm giá bán sản phẩm mới do lo ngại ảnh hưởng tới mặt bằng giá của các phân khu/đợt mở bán tiếp theo của dự án và quyền lợi của các đối tác, sàn giao dịch tham gia đầu tư và phân phối dự án.
Đối với đặc thù của thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, nguồn cung thấp trong thời gian dài tạo điều kiện để các chủ đầu tư duy trì mức giá bán cao, theo VCBS.
Nhận định về triển vọng thị trường bất động sản trong năm 2024, VCBS đánh giá thị trường bất động sản dự kiến sẽ chưa sôi động trở lại trong năm 2024 do cần chờ thêm những động lực về nguồn cung và tiếp cận vốn. Tuy nhiên, năm 2024 sẽ đánh dấu điểm phân hoá mạnh mẽ giữa các khu vực, phân khúc và doanh nghiệp bất động sản.
Về vấn đề pháp lý, việc thông qua các bộ Luật sửa đổi (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai) kỳ vọng sẽ thúc đẩy tích cực tâm lý thị trường trong năm 2024 và tạo điều kiện cho sự phục hồi của thị trường trong thời gian tới.
“Tuy vậy, sẽ cần thêm thời gian khoảng 6 tháng - 12 tháng để các quy định mới mang đến tác động thực tế. Các bộ Luật được sửa đổi theo hướng chặt chẽ hơn về điều kiện kinh doanh, bán hàng và yêu cầu đối với các chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Một số vướng mắc hiện hữu vẫn chưa được quy định cụ thể tại các văn bản Luật và cần chờ ban hành các hướng dẫn cụ thể hơn”, VCBS lưu ý.
Trong quá khứ, việc ban hành các bộ Luật mới trong giai đoạn 2013 - 2014 đã góp phần thúc đẩy mạnh mẽ nguồn cung dự án và hoạt động giao dịch trong các năm tiếp theo.
Cổ phiếu bất động sản nào sẵn sàng bứt phá trong chu kỳ mới?
Sự phục hồi chậm của thị trường có thể tiếp tục tác động đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản.
Tuy nhiên, VCBS đánh giá, một số doanh nghiệp sẽ sẵn sàng bứt phá trong chu kỳ mới của thị trường nhờ sở hữu các yếu tố cốt lõi, gồm: sở hữu quỹ đất sạch, ít vướng mắc pháp lý; sở hữu cơ cấu tài chính mạnh, không phụ thuộc vào các hình thức “bán nhà trên giấy”; có chu kỳ phát triển dự án và bán hàng ngắn, không bị sa lầy vào các dự án quá lớn so với nguồn lực doanh nghiệp; và có sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực.
Theo đó, Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (mã cổ phiếu TCH) và Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (Tập đoàn Nam Long, mã cổ phiếu NLG) được dự báo sẽ bứt phá khi thị trường hồi phục. Cụ thể:
Đối với Tài chính Hoàng Huy, doanh nghiệp đang phát triển loạt dự án tại Hải Phòng - một trong những thị trường bất động sản hồi phục sớm hơn cả nước và có nhiều dư địa phát triển trong dài hạn. Ở phân khúc căn hộ cao tầng, Tài chính Hoàng Huy hiện là doanh nghiệp phát triển quỹ căn hộ lớn nhất tại Hải Phòng.
Xét về cơ cấu tài chính, Tài chính Hoàng Huy có vị thế tài chính tốt trong việc phát triển dự án nhờ quy mô tiền mặt lớn và không sử dụng nợ vay.
Trong năm 2024, dự án Hoàng Huy New City (65 ha) dự kiến bắt đầu được mở bán và đem lại dòng tiền cho Tài chính Hoàng Huy. Với mức giá bán khá cao, phân khu liền kề đầu tiên tại dự án kỳ vọng có thể mang về cho doanh nghiệp này khoảng 3.800 tỷ đồng dòng tiền bán hàng trong giai đoạn 2024 - 2025, theo VCBS.
Đối với Tập đoàn Nam Long, đây là doanh nghiệp lớn thuộc phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền với quỹ đất hơn 680 ha đang trong giai đoạn kinh doanh. Các dự án của Đầu tư Nam Long ban đầu tập trung tại TP.Hồ Chí Minh và đang dịch chuyển dần sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Long An.
Các sản phẩm phân khúc vừa túi tiền, phù hợp cho nhu cầu ở thực của Tập đoàn Nam Long đã hồi phục “ấn tượng” trong những tháng vừa qua. Điển hình, Dự án Akari City - Giai đoạn 2 của tập đoàn này được mở bán trong giai đoạn khó khăn nhất của thị trường nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt mức trên 60%.
Hiện Tập đoàn Nam Long chuẩn bị mở bán giai đoạn tiếp theo của Dự án Ehome Southgate (Long An) với giá khoảng 1 - 1,2 tỷ đồng/căn.
Xét về cơ cấu tài chính, Tập đoàn Nam Long là một trong những công ty bất động sản niêm yết có đòn bẩy tài chính thấp nhất. Bên cạnh đó, tập đoàn này thường có chiến lược liên kết, bán khoảng 50% cho các đối tác ngoại trong việc phát triển dự án.
Chiến lược này giúp phát triển dự án một cách bài bản, đồng thời thu ngay dòng tiền về sớm. Các dự án triển khai dạng này điển hình như Akari City, Mizuki Park, tới đây là Paragon Đại Phước.
