Nguồn cung đất khu công nghiệp tăng chậm
Trong quý 1/2023, thị trường bất động sản khu công nghiệp ghi nhận quỹ đất cho thuê đã tăng trưởng chậm lại, chỉ đạt 2,1% so với thời điểm cuối năm 2022, chủ yếu nhờ sự bổ sung thêm diện tích cho thuê từ các khu công nghiệp tại các tỉnh Long An, Bắc Ninh, và Hải Dương.
Đáng chú, tỷ lệ lấp vẫn duy trì ở mức cao tại các thị trường cấp 1, gồm các tỉnh, thành phố: Hà Nôi, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh tại khu vực phía Bắc, và các tỉnh, thành phố: TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và Long An tại khu vực phía Nam. Trong đó, các khu công nghiệp phía Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt trung bình 85%. Đáng chú ý, khu công nghiệp lớn nhất Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy lên tới 94%.
Các khu công nghiệp phía Bắc có tỷ lệ lấp đầy thấp hơn, trung bình đạt khoảng 80,6%, giảm khoảng 2,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ quý 1/2022.
Xét về mức giá cho thuê, thị trường khu công nghiệp miền Nam ghi nhận mức cho thuê trung bình trong quý 1/2023 tăng 4% so với với cùng kỳ năm 2022, lên mức 172,8 USD/m2/chu kỳ thuê. Qua đó, giúp mức tăng trưởng gộp 5 năm qua đạt 9%/năm.
Trong khi đó, tăng trưởng giá thuê tại các khu công nghiệp miền Bắc chỉ đạt 2,2% so với quý 1/2022, lên mức 122,9 USD/m2/chu kỳ thuê tại tỉnh thuộc thị trường cấp 1. Mức giá thuê tại tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương tăng cao nhất, với tốc độ tăng từ 3% – 5% so với cùng kỳ quý 1/2022 nhờ nguồn cung mới được cho thuê với giá tốt hơn mặt bằng chung.
Đặc biệt, mặc dù dòng vốn FDI giải ngân trong những tháng vừa qua có dấu hiệu chậm lại nhưng điểm tích cực là FDI đăng ký mới vẫn tăng mạnh. Cụ thể, trong 5 tháng đầu năm nay, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam giảm 7,3% so với cùng kỳ năm trước, vốn thực hiện giảm nhẹ 0,8% so với cùng kỳ, xuống còn 7,65 tỷ USD.
Sự sụt giảm này một phần do mức nền cao của cùng kỳ năm 2022 cũng như những lo ngại về suy thoái kinh tế toàn cầu và Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) tăng mạnh lãi suất khiến cho việc đầu tư của các tập đoàn lớn trên thế giới trở nên thận trọng hơn.
Dù vậy, giá trị đăng giá trị đăng ký cấp mới và góp vốn, mua cổ phần trong quý 1/2023 vẫn đạt tốc độ tăng trưởng lần lượt 27,8% và 67,2% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy dòng vốn FDI vẫn có sự tin tưởng về môi trường đầu tư của Việt Nam. Đặc biệt, 61,2% nguồn vốn FDI tập trung vào công nghiệp chế biến, chế tạo, tương ứng với việc nhu cầu thuê bất động sản khu công nghiệp được duy trì ổn định.
Nhu cầu đất công nghiệp ổn định, dự báo giá thuê tăng nhẹ
Khu công nghiệp Việt Nam hiện đang có sức hấp dẫn hơn so với các đối thủ khác trong khu vực, chủ yếu nhờ đồng nội tệ VNĐ ít mất giá hơn so với các nước khác trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Ấn Độ trong 12 tháng vừa qua. Giá thuê đất công nghiệp của Việt Nam hiện cũng đang thấp hơn từ 25 – 40% so với các nước khác trong khu vực. Ngoài ra, Việt Nam sở hữu vị trí địa lý chiến lược, có vị trí gần kề với các chuỗi cung ứng chủ chốt của châu Á.
Việt Nam được nhận định sẽ vẫn là quốc gia hưởng lợi nhiều nhất từ xu hướng dịch chuyển khỏi Trung Quốc, đặc biệt đối với những doanh nghiệp sản xuất lớn như tập đoàn LG (Hàn Quốc) có kế hoạch đầu tư 4 tỷ USD, hay Samsung (Hàn Quốc) sẽ nâng vốn đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD. Dù vậy dòng vốn FDI có dấu hiệu suy giảm do những lo ngại về suy thoái kinh tế và FED tăng mạnh lãi suất khiến giá thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam được dự báo sẽ chỉ tăng nhẹ trong năm 2023.
Trên thị trường chứng khoán, theo VietFirst Securities, trong quý 1/2023, tổng doanh thu của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp có niêm yết tăng 4,2% so với cùng kỳ năm 2022, nhưng lợi giảm giảm 8,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong quý 4/2022, tổng doanh thu và tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp này đã lần lượt giảm 18% và 88,5% so với quý 4/2021.
Sự phục hồi kết quả kinh doanh của nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp chủ yếu được dẫn dắt bởi Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC). Lợi nhuận của Đô thị Kinh Bắc trong quý 1/2023 đạt tới 941 tỷ đồng, tăng 95,6% so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm 54,8% tổng lợi nhuận sau thuế toàn ngành trong quý 1/2023.
Với việc giá cho thuê đất công nghiệp dự báo tiếp tục tăng và nhu cầu tới từ khu vực FDI vẫn ổn định, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tiếp tục phục hồi trong thời gian tới. Trong đó các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất tại các khu vực trọng điểm, đặc biệt khu vực miền Bắc, sẽ có cơ hội vượt lên đón dòng vốn FDI dịch chuyển sang xuất ra khỏi Trung Quốc.
Theo đó, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc và Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCM) được kỳ vọng sẽ đạt mức tăng trưởng lợi nhuận tốt trong năm nay.
Cụ thể, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc hiện có quỹ đất sẵn sàng cho thuê lớn hơn 550 ha, tập trung chủ yếu ở các tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, và Hải Phòng. Điều này giúp công ty có lợi thế lớn trong việc thu hút các tập đoàn công nghệ đầu tư vào Việt Nam.
Bên cạnh đó, khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu mở rộng được kỳ vọng sẽ là động lực tăng trưởng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc trong năm nay. VietFirst Securities ước tính doanh thu và lợi nhuận của Tổng Công ty trong năm nay sẽ lần lượt đạt 6.000 tỷ đồng và 2.000 tỷ đồng, tương ứng tăng 532% và 31% so với năm ngoái.
Đối với Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp, kết quả kinh doanh quý 1/2023 giảm mạnh do ghi nhận doanh số bàn giao khu công nghiệp thấp nhưng kết quả kinh doanh cả năm nay của công ty vẫn có thể tăng trưởng mạnh nhờ kỳ vọng công ty sẽ bàn giao 18.9 ha đất tại tỉnh Bình Dương cho Capital Land, qua đó thu về khoảng 5.000 tỷ đồng.
Ngoài ra, quỹ đất khu công nghiệp lên tới 944 ha tại Bình Dương của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp giúp đảm bảo cho sự tăng trưởng của công ty trong bối cảnh nguồn quỹ đất khu công nghiệp bổ sung có dấu hiệu khan hiếm trên thị trường. Theo VietFirst Securities, doanh thu và lợi nhuận sau thuế của Tổng Công ty trong năm nay có thể lần lượt đạt 10.780 tỷ đồng và 3.800 tỷ đồng, tương ứng tăng 65% và 125,5% so với năm 2022.
