Tóm tắt:
Hoạt động chính của ngân hàng thương mại hiện nay là cho vay đối với khách hàng doanh nghiệp và khách hàng cá nhân, bên cạnh đó không thể không nhắc đến hoạt huy động vốn. Trong quá trình hoạt động, ngân hàng không tránh khỏi những rủi ro tiềm ẩn. Đây là nỗi lo lắng của các ngân hàng thương mại. Thông qua bài báo này, tác giả muốn đưa ra những khuyến nghị để giảm thiểu những rủi ro này.
Từ khóa: Ngân hàng thương mại, bất động sản, cho vay, pháp luật, rủi ro.
1. Đặt vấn đề
Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước ban hành hàng loạt chính sách thay đổi về chính sách đất đai, nhà ở và việc công nhận giá đất thông qua các hình thức giao dịch trên thực tế và thị trường bất động sản đã mở ra những cơ hội và những quyền lợi cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong một môi trường cạnh tranh lành mạnh. Vấn đề quyết định trong kinh doanh lĩnh vực này là các nguồn vốn. Cho vay để thực hiện các dự án của các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản, đây là một kênh huy động vốn hiệu quả. Cho vay để thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản đã và đang góp phần tích cực vào việc giải ngân nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản dần đi vào sự quản lý có tính hệ thống của Nhà nước, bên cạnh đó không tránh khỏi những rủi ro bởi những nguyên nhân khách quan và chủ quan.
2. Một số nội dung cơ bản về cho vay kinh doanh bất động sản
Thị trường đầu tư kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ với các chính sách tín dụng được Nhà nước điều chỉnh, quản lý chặt chẽ thông qua các qui định của pháp luật. Việc xác định tín dụng cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản được điều chỉnh trên nhiều phương diện vì lợi ích kinh tế - xã hội và nâng cao vai trò quản lý Nhà nước trong lĩnh vực tài chính - tiền tệ tiến tới hoạt động đầu tư và phát triển các dự án kinh doanh bất động sản một cách bền vững và thông qua sự phát triển chung của các mục tiêu tín dụng. Chúng ta đang vận hành một cơ chế pháp lý cụ thể đối với các hoạt động cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản tương đối đồng bộ, ngày càng thông thoáng. Tuy nhiên, trong quá trình vận hành, một số các qui định pháp luật vẫn còn bất cập gây khó khăn cho các ngân hàng thương mại khi cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Lĩnh vực này ở nước ta vẫn còn mới mẻ. Cùng với các hoạt động trong lĩnh vực này là những bước đi còn chưa nhiều kinh nghiệm trong việc xây dựng và hoàn thiện các văn bản qui phạm pháp luật về hoạt động cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Những qui định trên còn nhiều hạn chế và bất cập, không lường hết những rủi ro tổn thất đối với các ngân hàng thương mại, và cả các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản.
Liên quan đến cho vay kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nước ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụngcó khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với: Ngân hàng thương mại cổ phần - giảm từ 60% xuống còn 40%; Chi nhánh ngân hàng nước ngoài - giảm từ 60% xuống còn 40%; Các tổ chức tài chính phi tín dụng - giảm từ 200% xuống còn 80%; Hợp tác xã - giảm từ 60% xuống còn 40%. Ngân hàng Nhà nước nhận thấy cần phải nâng cao khả năng kiểm soát vấn đề rủi ro thanh khoản. Tác động của quy định này có thể sẽ giới hạn dòng vốn chảy vào cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trưởng khá mạnh trong những năm qua. Ngân hàng Nhà nước dường như muốn phát tín hiệu đối với thị trường về tốc độ tăng trưởng khá nóng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản.
Thực tế cho thấy, “mạch máu” chủ yếu của chủ đầu tư dựa vào nguồn vốn ngân hàng để phục vụ hoạt động dự án kinh doanh bất động sản. Thực tế không ít nhà đầu tư bất động sản năng lực tài chính yếu kém, nhưng vẫn muốn tham gia kinh doanh bất động sản. Ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả hai bên cung và cầu, nên phải chịu rủi ro từ cả hai phía. Đặc biệt, hầu hết các ngân hàng hiện nay đều huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Như vậy, ngân hàng dường như đã đang gặp phải những rủi ro tiềm ẩn. Ngân hàng có thể kiểm soát được rủi ro này nếu thực hiện đúng Luật Tổ chức tín dụng năm 2010. Hiện nay, hầu như ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tư, vừa ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho người mua vay, đồng thời cam kết bảo lãnh cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao không đúng tiến độ. Như vậy, các ngân hàng đã tham gia vào việc quản lý rủi ro ngay từ đầu.Thực hiện đúng quy trình liên quan đến thẩm định tín dụng thì tín dụng bất động sản là loại hình tín dụng khá an toàn vì có tài sản đảm bảo. Việc đầu tư vốn vào bất động sản thận trọng hay nhỏ giọt là một tác nghiệp chuyên môn cần quan tâm, bởi quyết định thế nào phải dựa vào từng nguyên nhân, hoàn cảnh, thời điểm, các yếu tố khách quan. Sự phát triển của thị trường bất động sản thúc đẩy luân chuyển hàng hóa, dòng tiền trong nền kinh tế, tạo nhiều việc làm cho người dân. Nếu một quốc gia mà thị trường bất động sản bị “đóng băng” thì rõ ràng quốc gia đó đang gặp vấn đề về suy giảm tăng trưởng kinh tế.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, từ năm 2015, thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ. Có thể kể đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%. Đến cuối năm 2015, dư nợ cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỷ đồng, tăng gần 26% so với cuối năm 2014. Nếu tính cả đầu tư trái phiếu doanh nghiệp cho lĩnh vực bất động sản, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng cho lĩnh vực bất động sản là 478.000 tỷ đồng, chiếm 10,3% tổng dư nợ và chiếm 22,2% tổng dư nợ trung, dài hạn.
Thông tin tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội Bộ Xây dựng cho biết, kết quả giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở đến ngày 31/10/2016 đã đạt 87,05%. Cụ thể, đã ký hợp đồng cam kết cho vay là 32.841 tỷ đồng và đã giải ngân 28.588,7 tỷ đồng. Trong đó, đã ký hợp đồng cam kết cho vay 56.181 hộ, với số tiền là 27.480 tỷ đồng; đã giải ngân cho 56.181 hộ, với số tiền là 23.226 tỷ đồng (đạt 84,52% cam kết cho vay); đã cam kết cho vay 51 dự án, đã giải ngân với số tiền là 5.361 tỷ đồng. Bộ Xây dựng nhận định, trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, việc thực hiện gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng đã góp phần tháo gỡ khó khăn, giúp thị trường bất động sản hồi phục tích cực, thể hiện qua các yếu tố: giá cả ổn định; thanh khoản tăng; cơ cấu hàng hóa bất động sản được điều chỉnh hợp lý; hàng loạt nhà ở xã hội khu vực đô thị và khu công nghiệp được triển khai trên phạm vi cả nước.
3. Một số khuyến nghị cho ngân hàng thương mại khi cho vay kinh doanh đầu tư bất động sản
Từ lâu ngân hàng thương mại đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm hạn chế rủi ro khi cho vay kinh doanh bất động sản, tuy nhiên theo chúng tôi những giải pháp sau đây không mới nhưng duy trì và kiểm soát chặt chẽ là việc cần thiết.
Thứ nhất, thực thi nghiêm việc đánh giá giá trị tài sản bào đảm, theo chúng tôi, ngân hàng thương mai nên 03 tháng/lần đánh giá.
Thứ hai, tách biệt chức năng quyết định cho vay với chức năng thẩm định tín dụng, sự mập mờ về chức năng này dễ phát sinh tiêu cực như định giá tài sản cao hơn giá trị thực tế.
Thứ ba, xây dựng bộ phận quản lý rủi ro và bộ phận pháp chế đủ kinh nghiệm xử lý các vấn đề rủ ro tín dụng. Những bộ phận này được trao quyền kiểm tra giám sát bộ phận thẩm định tín dụng, coi bộ phận này như người kiểm soát rủi ro. Họ có quyền tham gia thẩm định khi cần thiết.
Thứ tư, đối với bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai cần xác định rõ tính pháp lý và khả năng tài sản đó có xác định được quyền sở hữu hay không, hoặc nếu đã thiết lập quyền sở hữu thì có khả năng Nhà nước trưng dụng để đảm bảo an ninh, quốc phòng, hay các công trình trọng điểm quốc gia hay không.
Thứ năm, đánh giá lại các khoản nợ và cơ cấu nợ, hoàn thiện qui trình quản lý rủi ro cho vay như khả năng trả nợ của con nợ, tình hình kinh doanh của con nợ cũng như các yếu tố chủ quan hay khách quan dẫn đến tình hình kinh doanh giảm sút của con nợ.
Thứ sáu, nắm rõ lai lịch, qui mô kinh doanh, báo cáo tài chính, kết quả kinh doanh năm năm cuối… của bên vay.
Thứ bảy, giải pháp về kiểm soát đạo đức công vụ trong đội ngũ nhân viên tín dung. Thường xuyên nắm rõ thái độ công vụ, diễn biến tư tưởng, hoàn cảnh kinh tế, gia đình, quan xã hội của nhân viên công vụ kịp thới phát hiện những hành vi vi phạm qui tắc tác nghiệp.
Sự phát triển mạnh của thị trường kinh doanh đầu tư bất động sản chứa đựng nhiều rủi ro đã đến lúc cần thực thi chính sách tín dụng thận trọng và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản. Chúng ta đã có bài học đắt giá để rồi tự đẩy ngân hàng vào trạng thái rủi ro quá mức cùng với thị trường và nhà đầu tư. Trong đó, không ít ngân hàng khó khăn, thua lỗ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản vì cho vay bất động sản.
Tài liệu tham khảo:
1. Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010
2. Luật Đất đai năm 2013
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2014
4. Thông tư 36/2014 quy định các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng
5. Luật Nhà ở 2014
6. Báo Đầu tư 2016
LAW ON REAL ESTATE LENDING
SOME RECOMMENDATIONS TO VIETNAMESE
COMMERCIAL BANKS
Ph.D. Dang Cong Trang
Faculty of Law, Industrial University of Ho Chi Minh City
Abstract:
The major activities of commercial banks include lending to corporate customers and individual customers; and mobilizing capital. During their operation, banks can not avoid potential risks. Risks are the major concer of banks. This study gives some recommendations to minimize risks of banks.
Keywords: Commercial bank, real estate, lending, law, risk.
Xem toàn bộ ấn phẩm Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ số 01 tháng 01/2017 tại đây
