Giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất - Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

TÓM TẮT:

Bài viết này tác giả phân tích những quy định của pháp luật xung quanh vấn đề giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, nêu lên thực tiễn những khó khăn, vướng mắc; đồng thời đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện vấn đề này.

Từ khóa: Cầm cố, quyền sử dụng đất, bất động sản, giao dịch.

1. Đặt vấn đề

Giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất là một tập quán đã diễn ra trong một thời gian dài, đặc biệt ở vùng nông thôn Nam Bộ. Bộ luật Dân sự năm 1995 không quy định cầm cố bất động sản nhưng Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định cầm cố tài sản, tài sản có thể là động sản hay bất động sản hay tài sản hình thành trong tương lai nên ta có thể hiểu đất đai được quyền cầm cố.

Theo Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2005, cầm cố được hiểu chung nhất là việc dùng tài sản thuộc sở hữu giao cho bên có quyền để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính mình chứ không có sự chuyển giao quyền sở hữu, đồng thời không phân biệt đối tượng cầm cố phải là động sản hay bất động sản.

Luật Đất đai năm 2013, khoản 1, Điều 167 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” không đề cập đến quyền cầm cố quyền sử dụng đất.

Điều 326 Bộ luật Dân sự năm quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Luật nêu đối tượng của cầm cố là “tài sản”, không nhất thiết là “động sản” . Tuy nhiên, trong phần các giao dịch về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm 2005 không đề cập đến việc cầm cố quyền sử dụng đất.

2. Thực tiễn áp dụng

Với 2 quy định đã làm phát sinh cách hiểu khác nhau về khả năng cầm cố quyền sử dụng đất đi cùng với 2 quan điểm được phép và không được phép “cầm cố quyền sử dụng đất”. Do đó, trên thực tiễn xét xử đã gặp vấn đề vướng mắc khi xác định giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất bị cấm hay là chưa quy định.

Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu” và có định nghĩa về điều cấm của luật theo đó “Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định”. Thông thường nó rất phức tạp, nhưng trong thực tế thì có những quy định chưa thật sự rõ nét. Hiện nay, có một số trường hợp chưa thật rõ ràng. Chẳng hạn có những quy định theo hướng liệt kê trong khá nhiều văn bản luật như Luật Đất đai, Luật Nhà ở cụ thể là ở khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 117 Luật Nhà ở năm 2014 quy định theo hướng liệt kê các quyền của người sử dụng đất và các quyền giao dịch về nhà ở mà không thể hiện rõ là nếu ngoài các quyền đó thì có cấm hay không cấm; các quy định này cũng không nói rõ rằng chỉ có những quyền đó, còn các quyền khác như cầm cố thì có cấm hay không cấm dẫn đến hiện nay có nhiều cách hiểu khác nhau làm cho các Tòa án khá lúng túng dẫn đến việc áp dụng pháp luật ở các Tòa án cũng khác nhau. Chẳng hạn như cầm cố nhà và cầm cố quyền sử dụng đất có Tòa án thì cho rằng luật cấm cầm cố nhà và đất nên tuyên hủy giao dịch hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, còn có nơi Tòa án thì cho rằng luật không quy định không có điều luật nào cấm cũng không nêu rõ chỉ có các quyền được liệt kê trong điều luật đó, do đó không cấm nên có thể áp dụng tương tự pháp luật để giải quyết.

Ví dụ: Bản án số 26/2013/DS-ST ngày 29/8/2013 của Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang về việc: “Tranh chấp giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Văn Đông và bị đơn ông Lê Văn Hùng. Nội dung vụ án như sau: Vào năm 2000, ông Đông có cầm cố của vợ chồng ông Hùng 5 công đất ruộng (1 tầm dài 3m, giao dịch làm bằng giấy viết tay) thỏa thuận đến thời hạn là 2 đến 3 năm chuộc lại, nếu không chuộc thì ông Đông tiếp tục làm với giá là 16 chỉ vàng 24 kara, sau khi cầm cố, ông canh tác được 2 năm. Đến năm 2003, Nhà nước quy hoạch chuyển sang nuôi tôm, vợ chồng ông Hùng thuê lại đất canh tác nuôi tôm mỗi năm 35 giạ lúa, riêng năm 2013 thuê lại bằng tiền là 3.000.000 đồng/năm. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp là do năm 2012, ông Đông yêu cầu ông Hùng trả lại vàng cầm cố đất, không thì phải cho ông đắp bờ canh tác mới được, ông Hùng không đồng ý. Hai bên lời qua tiếng lại, sau đó phát sinh tranh chấp đến nay. Nay, ông Đông yêu cầu Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông Hùng phải hoàn trả cho ông 16 chỉ vàng 24 kara; về phần đất cầm cố vợ chồng ông Hùng đã canh tác từ năm 2003 đến nay nên ông không yêu cầu gì về phần đất đó nữa.

Về thời hạn trả vàng cầm cố đất, vợ chồng ông Hùng xin trả trong thời hạn 5 năm và yêu cầu ông Đông tiếp tục canh tác đất đã cầm cố theo như thỏa thuận các bên đã giao kết ban đầu. Xét ý kiến của ông Hùng là không phù hợp với quy định của pháp luật về cầm cố quyền sử dụng đất giao dịch của các đương sự là giao dịch trái pháp luật; và không có giá trị về mặt pháp lý vì quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng để thực hiện giao dịch cầm cố theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (nay là Điều 167 Luật Đất đai năm 2013), cho nên không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên khi thực hiện giao dịch này là vô hiệu.

Căn cứ vào Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015)[1] về xử lý hợp đồng vô hiệu, các bên đương sự phải khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, do đóbuộc vợ chồng ông Hùng phải trả lại cho ông Đông 16 chỉ vàng 24 kara.

Trong vụ án trên, Tòa án hủy giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất là đúng, vì cho rằng người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện giao dịch trong phạm vi những quyền mà pháp luật quy định, cụ thể: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”[2] và không đề cập đến quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Do đó, nếu người sử dụng đất thực hiện giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất thì sẽ vi phạm điều cấm, trái luật và do đó giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu.

Quan điểm khác lại cho rằng: Trong vụ án trên, các bên đã tự nguyện thực hiện giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất từ khi các bên tham gia thỏa thuận giao dịch cho đến khi thực hiện đều tự nguyện xuất phát từ tập quán cầm cố đất ở nông thôn Việt Nam hiện nay. Cầm cố đất chưa được điều chỉnh chứ không phải là cấm, do đó Tòa án cho rằng giao dịch trên vi phạm điều cấm là không đúng, vì khoản 1, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013 đã nêu cụ thể là: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Ở đây, luật không hề đề cập đến từ “chỉ” mà rõ ràng là luật chưa quy định việc giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất nên cần áp dụng tương tự pháp luật trong phần cầm cố tài sản và các văn bản hướng dẫn để giải quyết.

Theo quan điểm của tác giả: Tác giả cũng đồng ý với quan điểm này và cho rằng hiểu như quan điểm này mới thật sự hợp lý và đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên. Cụ thể xét giao dịch trên ta thấy nội dung thỏa mãn hợp đồng cầm cố tài sản, tuy nhiên về hình thức thì không đạt, do đó cần phải cho hoàn thiện về hình thức Tòa án sẽ ấn định cho một thời gian hợp lý nếu các bên thực hiện về hình thức tuân thủ thì Tòa án nên công nhận chứ không nên tuyên hủy bỏ giao dịch này vì nó hợp pháp và đảm bảo quyền lợi chính đáng của các bên.

Một ví dụ khác: Bản án số 03/2019/DS-ST ngày 23/01/2019 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thuận, tỉnh Kiên Giang về việc: “Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là ông Ngô Văn Mừng và bị đơn là ông Ngô Văn Tư. Nội dung vụ án như sau: Ông Ngô Văn Mừng có diện tích đất 8.554 m² tọa lạc tại ấp Bình Minh, xã Vĩnh Bình Bắc, huyện Vĩnh Thuận, tỉnh Kiên Giang. Nguồn gốc đất là của cha mẹ ông Ngô Văn Mừng để lại, năm 1984, ông Ngô Văn Mừng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa xanh). Do làm ăn thất bại, nên năm 2003, ông có cầm cố cho ông Ngô Văn Tư 05 công đất (tầm 03 mét) giá 30 chỉ vàng 24 kara, cố đất không thời hạn. Còn lại phần đất 3.370 m² ông sử dụng để trồng chuối và cây tạp. Năm 2016, ông Ngô Văn Mừng yêu cầu ông Ngô Văn Tư cho chuộc lại đất thì ông Tư cho rằng đất này đã chuyển nhượng cho ông, không cho ông Mừng chuộc đất. Ông Mừng yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng cố đất vô hiệu, buộc ông Tư phải trả diện tích đất 05 công tầm 03 mét, ông Mừng sẽ trả ông Ngô Văn Tư 30 chỉ vàng 24 kara.

Phần đất của ông Mừng đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng nên có quyền đòi tài sản. Năm 2003, ông Mừng cầm cố đất cho ông Ngô Văn Tư, tại thời điểm này đang thực hiện Luật Đất đai năm 1993, trong các quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điều 73 không có quy định quyền được cầm cố quyền sử dụng cho cá nhân. Tại khoản 1 Điều 77 Luật Đất đai năm 1993 cũng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được thế chấp quyền sử dụng đất tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất”. Theo Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013,  những giao dịch người sử dụng đất được thực hiện với quyền sử dụng đất của mình bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Như vậy, Nhà nước không thừa nhận việc cầm cố quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau. Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội. Do đó, cần tuyên bố hợp đồng cầm cố đất giữa ông Mừng và ông Tư vô hiệu. Hợp đồng vô hiệu nên các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định tại Điều 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Khi các bên thực hiện giao dịch thì giá trị đất còn thấp, do thời điểm này phần đất ông Mừng là lung, bào, canh tác không có năng suất. Gia đình ông Tư đã phải ra công bồi đắp, cải tạo đất trong một thời gian dài, tốn nhiều công sức và chi phí đất mới có giá trị như ngày hôm nay. Nếu các bên chỉ trao trả cho nhau những gì đã nhận thì thiệt thòi cho gia đình ông Tư. Mặt khác, pháp luật không cho phép cầm cố quyền sử dụng đất giữa cá nhân với nhau, nhưng ông Ngô Văn Mừng, ông Ngô Văn Tư đã thực hiện cầm cố quyền sử dụng đất nên 2 ông này đều có lỗi, do đó cần chia sẻ, hỗ trợ một phần cho nhau khi hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu.

Có thể thấy hiện nay quy định về điều cấm của Luật vẫn còn nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc áp dụng pháp luật vào trong cuộc sống gặp nhiều khó khăn, từ đó gây ảnh hưởng trực tiếp đến các bên tham gia giao dịch, dẫn đến các Tòa án cũng xét xử theo những hướng khác nhau. Do đó, vấn đề đặt ra là nghiên cứu làm sao phải có sự thống nhất trong việc áp dụng pháp luật để các bên yên tâm tham gia vào giao dịch dân sự.

Về quy định điều cấm của luật theo quy định tại Điều 128 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định” đối chiếu với khoản 1, Điều 167 của Luật Đất đai năm 2013. Rõ ràng Điều khoản này không hề đề cập đến cấm việc cầm cố quyền sử dụng đất, mặt khác có thể thấy hiện nay không có quy định nào quy định rằng không cho phép chủ thể thực hiện hành vi cầm cố quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, tác giả cho rằng, nên chấp nhận quyền cầm cố quyền sử dụng đất, với lý do sau:

Thể hiện sự phát triển của luật dân sự khi Bộ luật Dân sự năm 2005 không còn hạn đối tượng cầm cố là động sản. “Hơn nữa, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 không quy định là người sử dụng đất “chỉ” có thể được sử dụng quyền sử dụng đất để “thế chấp” mà Luật này chỉ nêu họ được “thế chấp”. Như vậy, khả năng thế chấp chỉ là một quyền mà chủ sử dụng đất có thể tiến hành để bảo đảm nghĩa vụ dân sự và điều luật này không quy định là họ không được cầm cố quyền sử dụng đất. Luật Đất đai không “hạn chế” quyền của người sử dụng đất mà chỉ đề cập đến quyền của họ.

Khi đối tượng cầm cố là quyền sử dụng đất không làm thay đổi bản chất của cầm cố “giao tài sản” cho bên nhận cầm cố.

Mặc dù luật chưa có hướng dẫn cụ thể để khắc phục những bất cập hiện nay, mỗi Tòa án có mỗi cách hiểu khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất, cần thống nhất cách hiểu để vận dụng và áp dụng thống nhất trong thực tiễn theo hướng: Nếu Luật chưa quy định thì chúng ta không thể hủy giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất mà phải áp dụng tập quán, hay tương tự pháp luật theo Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2005 để giải quyết cụ thể: “Trong trường hợp pháp luật không quy định và các bên không có thỏa thuận thì có thể áp dụng tập quán; nếu không có tập quán thì áp dụng quy định tương tự của pháp luật. Tập quán và quy định tương tự của pháp luật không được trái với những nguyên tắc quy định trong Bộ luật này”. Do đó trong vụ án này có thể áp dụng những quy định của cầm cố tài sản trong Bộ luật Dân sự năm 2005 (nay là Bộ luật Dân sự năm 2015) và các quy định khác có liên quan để áp dụng cho giao dịch cầm cố quyền sử dụng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất.

3. Kết luận

Từ những vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật tác giả kiến nghị Tòa án Nhân dân tối cao (TANDTC) nên có văn bản hướng dẫn thi hành như sau:

Thứ nhất, để thống nhất trong thực tiễn xét xử không nên tuyên bố giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu mà nên công nhận giao dịch để đảm bảo quyền lợi của các bên giao dịch bởi, vì trong thực tiễn người dân vẫn tham gia giao dịch này phổ biến đặc biệt là những vùng nông thôn Nam Bộ.

Thứ hai, TANDTC nên có văn bản hướng dẫn cần quy định rõ hơn về trường hợp điều cấm của luật, nếu Luật quy định theo hướng liệt kê  phải thể hiện rõ nếu chỉ quy định trong phạm vi các quy định của luật thì ngoài phạm vi đó sẽ vi phạm điều cấm của Luật; hoặc cần quy định rõ là chỉ có các quyền trong khuôn khổ điều luật đó mà thôi, còn ngoài những quy định theo hướng liệt kê đó thì vi phạm điều cấm của Luật.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

¹ Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

² Khoản 1 Điều 167 của Luật Đất đai 2013.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015;
2. Luật Đất đai năm 2013;
3. Luật Nhà ở năm 2014;
4. Bản án số 26/2013/DS-ST ngày 29/8/2013 của Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Kiên Giang;
5. Bản án số 03/2019/DS-ST ngày 23/1/2019 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh Thuận, tỉnh Kiên Giang.

PLEDGING OF LAND USE RIGHTS - THE IMPLEMENTATION OF RELATED PROVISIONS AND RECOMMENDATIONS

Ph.D student, Master. Ly Van Toan

People’s Court of Chau Thanh district, Kien Giang province

Ph.D student, Master. Nguyen Truong Tho

Lecturer, Deparment of Law, Faculty of Faculty of Education and Humanities, Kien Giang University

Abstract:

This article analyzes the legal provisions for land use rights transactions and points out difficulties and problems in implementing these provisions. The article also recommendations to resovle difficulties and problems related to the implementation of provisions for land use rights transactions.

Keywords: Pledge, land use right, real estate, transactions.