Tóm tắt:
Nội dung bài viết này tập trung phân tích đánh giá thuận lợi, khó khăn trong hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Qua đó, giúp cho Nhà nước tham khảo giá đất từ nhiều nguồn thông tin để điều tiết, quản lý, sử dụng đất đai, góp phần giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân có liên quan. Đồng thời, nhóm tác giả nghiên cứu đề xuất một số giải pháp cho vấn đề này.
Từ khóa: Tư vấn xác định giá đất, bồi thường khi thu hồi đất, Nhà nước, người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hoạt động thu thập, xử lý thông tin về giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, vận dụng kiến thức chuyên môn, phát hiện vấn đề, đề xuất giải pháp, phương án, lập dự án và giám sát, đánh giá về giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, do các tổ chức chuyên môn, cá nhân Việt Nam thực hiện độc lập, khách quan theo yêu cầu của người sử dụng tư vấn tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất.
Khi Nhà nước thu hồi đất, vấn đề xác định giá đất tính bồi thường là vô cùng quan trọng. Vì vậy, hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường là kênh thông tin giúp cho chủ thể thực hiện chức năng bồi thường và người có đất bị thu hồi nắm được giá để việc bồi thường được khách quan và hiệu quả.
- Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất có tư vấn xác định giá đất.
+ Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường hợp: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng căn cứ quân sự; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; Xây dựng ga, cảng quân sự; Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí; Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý.
+ Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội là phải gắn với mục đích xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và tùy vào từng loại dự án, phải được phép của Quốc hội, của Thủ tướng Chính phủ hoặc sự chấp thuận của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.
2. Sự cần thiết của hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong tình hình hiện nay
- Đặc điểm của hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là hoạt động thu thập, xử lý thông tin về giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, vận dụng kiến thức chuyên môn, phát hiện vấn đề, đề xuất giải pháp, phương án, lập dự án và giám sát, đánh giá về giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, do các tổ chức chuyên môn, cá nhân Việt Nam thực hiện độc lập, khách quan theo yêu cầu của người sử dụng tư vấn tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, hoạt động tư vấn xác định giá đất, có cân nhắc đến các đặc điểm của đất cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường, do đó hoạt động tư vấn xác định giá đất là một công việc phức tạp đòi hỏi người làm công việc định giá vừa phải có kiến thức chuyên môn nghề nghiệp vững vàng, vừa phải có sự nhạy cảm với thị trường.
- Sự cần thiết phải tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Việc xác định giá đất phù hợp với giá trị thị trường giúp cho việc bồi thường được thực hiện một cách trôi chảy, tránh được các bất đồng đất đai về giá và có thể coi đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong bất đồng về giá trị đất đai khi không có sự thống nhất giữa các bên. Ngoài ra, nếu giá đất phù hợp với giá thị trường, có thể giúp tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Vì vậy, tư vấn xác định giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là tất yếu và cần thiết.
- Mục đích của hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Trước Luật Đất đai năm 2013, giá đất trong bồi thường hầu như chỉ được quyết định bởi hệ thống cơ quan hành chính Nhà nước. Ngoài HĐND cấp tỉnh có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất do UBND cấp tỉnh trình hoặc UBND quyết định giá đất, không có bất kỳ bên thứ ba có thể can thiệp vào bảng giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành kể cả Tòa án. Mặt khác, pháp luật thời điểm này cũng chưa có quy định ngày định giá trong quá trình thu hồi đất cũng như không quy định rõ thời điểm phải chi trả bồi thường, dẫn đến sự kéo dài, gây khó khăn, thiệt thòi cho người bị thu hồi đất, dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện về đất đai mà nguyên nhân chính giá đất trong bồi thường còn thấp chưa phù hợp thực tế.
Hoạt động tư vấn xác định giá đất của đơn vị độc lập, nhằm hướng đến mục tiêu, đó là giúp Nhà nước xác định giá trị của thửa đất có trên thị trường để phục vụ cho mục đích bồi thường sao cho phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, hạn chế khiếu kiện về giá đất, bình ổn thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội.
Ngoài ra, thông qua kết quả tư vấn xác định giá đất giúp cho Nhà nước và những người sử dụng đất có những quyết định đúng đắn trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự về đất đai, đồng thời tư vấn xác định giá đất còn đóng góp vào việc đảm bảo công bằng xã hội đặc biệt là khi giải quyết tranh chấp đất đai, xây dựng, thực thi pháp luật về đất đai…
- Vai trò của hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Giúp cho việc bồi thường đảm bảo công bằng, thuận lợi; Nhằm đảm bảo công bằng cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan quản lý nhà nước trong thực hiện chính sách về đất đai.
+ Hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện về giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
+ Giúp cho Nhà nước tham khảo để hướng đến việc xây dựng giá đất theo cơ chế thị trường góp phần cho thị trường bất động sản ổn định, công khai, phát triển bền vững.
3. Quy định của pháp luật về hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất: Đối với tổ chức được hoạt động tư vấn xác định giá đất khi có đủ các điều: “Có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc thẩm định giá hoặc tư vấn định giá bất động sản; Có ít nhất 03 định giá viên đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất”.
- Nguyên tắc hoạt động tư vấn xác định giá đất: Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi thực hiện tư vấn xác định giá đất phải tuân thủ các nguyên tắc: “Thực hiện đúng các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể; Độc lập, trung thực, khách quan; Giữ bí mật các thông tin nhận được từ khách hàng yêu cầu cung cấp dịch vụ tư vấn về giá đất trong quá trình cung cấp dịch vụ tư vấn, trừ trường hợp khách hàng đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác” . Nguyên tắc xác định giá đất trong hoạt động tư vấn xác định giá đất:
Thứ nhất, theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: “Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; Theo thời hạn sử dụng đất; Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau”.
Thứ hai, theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 ban hành kèm theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính như sau:
+ Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.
+ Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường. Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
+ Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của nó. Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc thay thế: Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác. Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thời điểm.
+ Nguyên tắc cân bằng: Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
+ Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm: Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
+ Nguyên tắc phân phối thu nhập: Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này. Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
+ Nguyên tắc đóng góp: Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc phù hợp: Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
+ Nguyên tắc cạnh tranh: Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận. Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sản này với tài sản khác. Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài sản.
+ Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị. Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
- Các phương pháp xác định giá đất được sử dụng trong hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ, hiện nay ở nước ta có các phương pháp định giá đất như sau: “Phương pháp so sánh; Phương pháp triết trừ; Phương pháp thu nhập; Phương pháp thặng dư; Phương pháp hệ số điều chỉnh”, gồm có các phương pháp như phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
4. Những thuận lợi và khó khăn ảnh hưởng đến hoạt động tư vấn xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Thuận lợi:
Thứ nhất, Luật Đất đai năm 2013 có quy định về định giá đất cụ thể đây là cơ sở pháp lý quan trọng trong việc xác định giá đất trong bồi thường, mặc dù trong quá trình xác định giá vẫn còn những hạn chế nhất định, tuy nhiên quy định định giá đất cụ thể cũng đã góp phần giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án; đảm bảo công bằng, thuận lợi cho việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; hạn chế khiếu nại, khiếu kiện gay gắt về giá đất trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và hướng đến việc xác định giá đất theo cơ chế thị trường góp phần cho thị trường bất động sản ổn định, công khai, phát triển bền vững.
Thứ hai, Luật Đất đai năm 2013 so với Luật Đất đai năm 2003 là quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành có hiệu lực trong thời hạn 05 năm. Đây là điểm tiến bộ, bởi vì: (1) Khắc phục được tình trạng bảng giá đất được chuẩn bị từ 6 tháng (từ tháng 6 của năm trước) nhưng cũng chỉ dùng đúng 12 tháng mà thôi (hết hiệu lực ngày 31/12); (2) Khắc phục phần nào tình trạng “giữ nguyên” giá đất đối với những trục đường chuẩn bị giải phóng mặt bằng trong 1,2 năm tới, vì khi bảng giá đất có hiệu lực trong 05 năm tính tiên liệu về mặt thời gian là lâu dài hơn và tính tổng thể là bao quát hơn. Bảng giá đất là một trong những căn cứ tiền đề để Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể trong mỗi dự án.
Thứ ba, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và kế hoạch xác định giá đất cụ thể hàng năm được Hội đồng nhân dân tỉnh xét duyệt và Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt kịp thời. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm là một căn cứ quan trọng giúp địa phương có thể chú trọng trong việc dự trù kinh phí để triển khai các công trình, dự án tại địa phương mình, tránh được việc đầu tư dàn trải, gây lãng phí ngân sách nhà nước.
Thứ tư, có dữ liệu phiếu điều tra giá đất phục vụ xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất của tỉnh qua các năm;
Thứ năm, Luật Đất đai năm 2013, các văn hướng dẫn thi hành cũng như những quy định phân cấp cho địa phương quy định đã được ban hành kịp thời, quy định để thực hiện đã tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác định giá đất cụ thể trong thời gian vừa qua.
- Khó khăn:
Thứ nhất, nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “sát với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì Luật Đất đai năm 2013 sử dụng cụm từ “phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”. Thực chất về ngữ nghĩa không có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ “định tính”, không “định lượng” được. Đều này cũng dễ hiểu, việc tư vấn xác định giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở “giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi mà Việt Nam chưa có một thị trường bất động sản thực sự hoạt động công khai minh bạch; các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ chính xác và kịp thời các thông tin giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất ở là rất khó khăn.
Thứ hai, chủ thể quyết định giá đất tính bồi thường sau khi được tư vấn xác định giá đất:
Trên thực tế, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá và tổ chức thẩm định lại giá đất đã được tư vấn. Do đó, các tổ chức tư vấn xác định giá đất sẽ đặt dưới hai áp lực sau:
Về phương diện hành chính: Các cơ quan hành chính nhà nước, đứng đầu là Chủ tịch UBND cấp tỉnh, là chủ thể quản lý việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Về phương diện kinh tế, kinh doanh: Cơ quan hành chính nhà nước là khách hàng chủ yếu và gần như duy nhất phải phục vụ liên quan đến hoạt động bồi thường. Trong khi đó, có một doanh nghiệp muốn tồn tại thì phải làm hài lòng “khách hàng”.
Về phương diện công khai, minh bạch: Không có cơ chế nào để người dân giám sát tính xác thực của việc định giá đất này trong khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của họ đã được Nhà nước trao.
Như vậy, chủ thể định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền bồi thường cũng là các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính Nhà nước. Thực tế cho thấy, số tiền bồi thường nhiều hay ít tùy thuộc chủ yếu vào việc xác định giá đất tính bồi thường. Kết quả là giá đất được xác định có khả năng khó tuân thủ nguyên tắc “độc lập, khách quan” theo khoản 3 Điều 115 Luật Đất đai năm 2013. Nói cách khác, dù có quy trình chi tiết và có sự tham mưu của nhiều cơ quan, song giá đất cụ thể vẫn được xác định bởi cơ quan hành chính Nhà nước dưới sự trụ trì của lãnh đạo UBND cấp tỉnh. Trong khi đó, ý chí của UBND cùng với các cơ quan hành chính Nhà nước chịu trách nhiệm tham mưu không phải là ý chí của thị trường. Trên thực tế, “giá thị trường phải là giá trị thực của hàng hóa được giao dịch”.
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất và có bồi thường về đất, vật kiến trúc và cây trồng trên đất. Hoạt động tư vấn xác định giá đất là vấn đề rất quan trọng, nhất là trong lĩnh vực tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Việc tư vấn xác định giá đất tính bồi thường phải được tiến hành độc lập, khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, nội dung khi xây dựng khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
1 Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.
2 Điều 20 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
3 Điều 19 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP.
4 Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực)
5 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003.
6 Châu Hoàng Thân (2013), Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Khoa học Đại học Cần Thơ, số 26, tr 47-54
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Bộ luật Dân sự năm 2015.
2. Luật Khiếu nại năm 2011.
3. Luật Đất đai năm 2013.
4. Luật Đất đai năm 2003 (hết hiệu lực)
5. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai năm 2013.
6. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất.
7. Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
8. Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất.
9. Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai năm 2013.
10. Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
11. Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
12. Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
13. Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04.
14. Châu Hoàng Thân, Bất cập liên quan đến giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Khoa học Trường Đại học Cần Thơ, số 26/2013, tr. 47-54.
15. Đặng Hùng Võ, Cơ chế Nhà nước thu hồi đất và giải quyết bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất dưới góc nhìn của kinh nghiệm quốc tế, trong: Kỷ yếu Hội thảo “Xác định khó khăn và đề xuất giải pháp khi thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn thành phố Cần Thơ”, 2013, tr 3-4.
ADVANTAGES AND DISADVANTAGES IN CONSULTING THE DETERMINATION OF COMPENSATION LAND PRICES WHEN THE STATE RECOVERS LAND
PhD Student. MA Tran Cong Lap
Deputy Director of the Department of Justice of An Giang province
University of Economics and Law, Vietnam National University - HCM
Assoc. Prof. PhD. Phan Trung Hien
Deputy Head of School of Law, Can Tho University
ABSTRACT:
This article focuses on analyzing advantages and disadvantages in consulting the determination of compensation land prices when the State recovers land. Accordingly, it helps the State to refer land prices from various information sources to regulate, manage and use land, thus contributing to the good settlement of the interests of the State, land users and other relevant organizations and individuals. At the same time, the research team proposes some solutions to this problem.
Keywords: Consultation on land price determination, compensation for land recovery, State, land users, organizations and individuals.
