TÓM TẮT:
Bài viết phân tích pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản tại Việt Nam và chỉ ra các bất cập trong thực tiễn, như thiếu minh bạch thông tin, tiêu chí pháp lý chưa rõ ràng, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà. Tác giả đề xuất hoàn thiện quy định về phạm vi và điều kiện thế chấp, nâng cấp hệ thống đăng ký và minh bạch hóa thông tin, đồng thời tăng cường chế tài xử lý vi phạm nhằm bảo vệ người mua ngay tình và góp phần ổn định thị trường bất động sản.
Từ khóa: thế chấp quyền sử dụng đất, dự án bất động sản, công khai thông tin thế chấp, giải chấp, bảo vệ người mua nhà.
1. Đặt vấn đề
Thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục tăng trưởng nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro về vốn, nhất là trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt. Để triển khai dự án, chủ đầu tư thường thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nhằm huy động vốn. Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2025), đến cuối tháng 2/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt hơn 1,48 triệu tỷ đồng, trong đó phần lớn có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh còn thiếu đồng bộ, dẫn đến nhiều rủi ro: người mua nhà không biết tài sản đang bị thế chấp, không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, thậm chí bị mất quyền lợi khi ngân hàng xử lý tài sản do chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Xuất phát từ một số bất cập trong việc thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản hiện nay, bài viết phân tích các quy định pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản, đối chiếu với thực tiễn để làm rõ bất cập và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật. Phạm vi nghiên cứu gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Bộ luật Dân sự và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.
2. Những bất cập trong quy định và thực tiễn thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản
2.1. Bất cập về phạm vi quyền sử dụng đất được thế chấp trong dự án bất động sản
Mặc dù pháp luật cho phép thế chấp “một phần hoặc toàn bộ” dự án bất động sản, trên thực tế vẫn thiếu các tiêu chí rõ ràng để xác định phần nào của dự án được phép đem thế chấp. Điều 183 Luật Nhà ở 2023 trao quyền linh hoạt cho chủ đầu tư trong huy động vốn, nhưng thuật ngữ “một phần dự án” chưa được giải thích cụ thể. Điều này dẫn đến khả năng mỗi bên hiểu một khác: “một phần” có thể là một phân khu độc lập đã hoàn tất giải phóng mặt bằng, hoặc một giai đoạn của dự án, nhưng cũng có thể bị diễn giải sai lệch thành bất kỳ lô đất hoặc hạng mục nào mà chủ đầu tư tùy ý đem thế chấp. Việc thiếu chuẩn mực định lượng và định tính cho phạm vi tài sản thế chấp có thể tạo ra lỗ hổng pháp lý. Thực tế cho thấy, có trường hợp chủ đầu tư thế chấp cả những phần diện tích đất lẽ ra không được phép thế chấp, dẫn đến vi phạm pháp luật đất đai và rủi ro cho các bên. Ví dụ: Dự án Khu dân cư Hòa Lân (Bình Dương) có tổng diện tích gần 49 ha, trong đó hơn 24,6 ha là đất Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất (đất công cộng, công trình công ích).[1] Thế nhưng, toàn bộ dự án này đã bị chủ đầu tư đem thế chấp ngân hàng để vay 1.100 tỷ đồng. Việc thế chấp bao gồm cả phần đất giao không thu tiền sử dụng đất là vi phạm khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai 2013 (tương ứng khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024). Hậu quả, khi xử lý nợ, ngân hàng và đơn vị đấu giá vấp phải tranh chấp pháp lý; UBND tỉnh cũng không thể công nhận chủ đầu tư mới do vi phạm về sử dụng đất. Vụ việc Hòa Lân cho thấy rõ sự bất cập: thiếu quy định minh bạch về phạm vi đất dự án được thế chấp đã tạo điều kiện cho việc thế chấp cả những diện tích đất công hoặc đất chưa đủ điều kiện, gây hệ lụy phức tạp.
2.2. Bất cập trong cơ chế đăng ký, công khai và minh bạch hóa thông tin thế chấp dự án bất động sản
Thông tin về việc một dự án bất động sản có đang thế chấp hay không có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với người mua nhà, ngân hàng thứ cấp và các bên liên quan. Tuy nhiên, cơ chế đăng ký và công khai thông tin thế chấp ở nước ta đến nay vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu minh bạch, còn nhiều hạn chế cả về pháp lý và hạ tầng kỹ thuật.
Thứ nhất, hệ thống dữ liệu về đăng ký thế chấp phân tán và chưa liên thông giữa các cơ quan chức năng. Hiện nay, việc đăng ký thế chấp QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai (trực thuộc Sở Nông nghiệp và Môi trường) theo Khoản 1 Điều 10 Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm.[2] Trong khi đó, thông tin về dự án bất động sản (quy mô, tình trạng pháp lý, điều kiện bán hàng và các thông tin dự án khác phải bắt buộc công khai theo Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023) do UBND cấp tỉnh quản lý (hiện nay hệ thống thông tin dự án được UBND cấp tỉnh giao cho Sở Xây dựng quản lý),[3] còn hoạt động tín dụng do Ngân hàng Nhà nước giám sát. Sự phối hợp trao đổi dữ liệu giữa các hệ thống này còn rất hạn chế, chưa có một cơ sở dữ liệu tập trung nào mà qua đó cơ quan xây dựng hay người dân có thể tra cứu trực tuyến để biết một dự án cụ thể có đang bị thế chấp hay không. Muốn biết, người dân thường phải trực tiếp liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai để trích lục thông tin thế chấp theo từng thửa đất - một quy trình thủ công, mất thời gian. Thông tin thế chấp cũng chưa được tích hợp hiển thị trên hệ thống thông tin địa chính cho từng thửa đất một cách công khai. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch: người mua nhà rất khó tiếp cận thông tin, phần lớn chỉ biết dự án bị thế chấp khi báo chí hoặc cơ quan quản lý công bố danh sách.
Thứ hai, nghĩa vụ công khai thông tin thế chấp của chủ đầu tư tuy đã được luật định nhưng chưa được thực hiện nghiêm túc và thiếu cơ chế giám sát hiệu quả. Luật Kinh doanh BĐS 2023 (Điều 6) yêu cầu chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án (bao gồm việc có thế chấp hay không) trên Cổng thông tin về nhà ở và thị trường BĐS và trên trang web của mình. Đây là bước tiến lớn nhằm minh bạch hóa thị trường. Nghị định số 96/2024/NĐ-CP đã hướng dẫn cụ thể: chủ đầu tư phải công khai thông tin trước khi ký hợp đồng bán, cho thuê BĐS và cập nhật trong vòng 5 ngày nếu có thay đổi. Tuy nhiên, cơ chế này còn mới và việc triển khai ban đầu cho thấy nhiều vướng mắc. Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư không thực hiện đúng nghĩa vụ công khai, hoặc công bố thông tin không đầy đủ, thiếu chính xác. Một số doanh nghiệp chỉ đưa thông tin chung chung hoặc khó truy tìm trên website, thậm chí cố tình vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin việc dự án đã thế chấp nhằm tránh ảnh hưởng đến việc bán hàng.
2.3. Bất cập trong chế tài xử phạt trong việc chủ đầ tư dự án công không khai thông tin đầy đủ mà đưa tài sản vào giao dịch
Chế tài xử phạt vi phạm về công khai thông tin còn chưa đủ sức răn đe. Như đã đề cập, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP hiện hành đã có quy định đối với hành vi chủ đầu tư không công khai thông tin thế chấp của dự án mà đưa vào giao dịch thì hình phạt tiền cao nhất là 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, như chuyên gia nhận định, mức phạt 1 tỷ đồng đối với nhiều chủ đầu tư lớn có thể chưa đủ sức răn đe. bởi lợi ích thu được từ việc giấu thông tin (để bán được hàng) có thể lớn hơn nhiều. Hơn nữa, việc phát hiện vi phạm không dễ nếu không có cơ chế giám sát chủ động. Hiện nay, cơ quan quản lý thường chỉ biết được dự án không công khai thông tin khi có phản ánh, khiếu nại từ người mua hoặc qua thanh tra định kỳ.
3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản
3.1. Quy định cụ thể về phạm vi đất được thế chấp trong dự án bất động sản
Cần có quy định cụ thể về phạm vi đất trong dự án được phép thế chấp, tránh tình trạng hiểu mập mờ khái niệm “một phần dự án” như hiện nay. Kiến nghị bổ sung vào Luật Nhà ở hoặc Luật Đất đai (và các văn bản hướng dẫn) một số tiêu chí định lượng: chỉ những phần dự án đã hoàn thành việc đầu tư hạ tầng và có giấy tờ pháp lý độc lập (ví dụ: đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ riêng cho phần diện tích đó) mới được đem thế chấp. Điều này đồng nghĩa với việc chủ đầu tư muốn thế chấp “một phần” dự án phải làm thủ tục tách thửa hoặc phân lô, ra sổ đỏ cho phần đó trước. Quy định này sẽ đảm bảo mỗi tài sản thế chấp có ranh giới rõ ràng và không chồng lấn với phần đã bán cho khách hàng. Ví dụ, một dự án khu đô thị có thể chia thành các phân khu A, B, C; chủ đầu tư nếu muốn thế chấp phân khu A thì phải tách thửa và chỉ được thế chấp phân khu A, không ảnh hưởng tới phân khu B, C nếu các phân khu này đã đưa vào giao dịch đối với cá nhân tổ chức. Bên nhận thế chấp (ngân hàng) cũng dễ thẩm định và quản lý tài sản hơn khi nó có hồ sơ địa chính độc lập. Tránh trường hợp thế chấp toàn bộ dự án, trong khi người dân đã mua và thanh toán hết số tiền nhà ở làm ảnh hương đến quyền lợi người mua như vụ Tân Hồng Uy thế chấp chung sổ đỏ 15 lô đất đã bán.[4]
3.2. Hoàn thiện hệ thống đăng ký và công khai thông tin thế chấp dự án bất động sản
Để khắc phục những hạn chế về minh bạch thông tin thế chấp nêu ở mục 2.3, việc nâng cấp hệ thống đăng ký và cơ chế công khai thông tin là giải pháp then chốt. Các kiến nghị cụ thể gồm:
Một là, triển khai hiệu quả hệ thống công khai thông tin theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP. Nghị định số 96/2024 đã vạch ra khung chi tiết về thời điểm, nội dung, hình thức công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh. Bộ Xây dựng cần sớm hoàn thiện Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS cấp quốc gia, đảm bảo vận hành thông suốt để các chủ đầu tư nhập liệu. Hệ thống này nên được thiết kế thân thiện, dễ tra cứu, cho phép công chúng tìm kiếm dự án theo tên, địa phương và xem các thông tin công khai (pháp lý dự án, tình trạng thế chấp, ngân hàng nhận thế chấp,...). Đặc biệt, nên bổ sung trường thông tin cụ thể về từng thửa đất hoặc từng căn hộ nào trong dự án đang bị thế chấp (nếu chủ đầu tư thế chấp một phần dự án). Ví dụ, nếu dự án thế chấp 100 căn hộ, thì danh sách 100 căn hộ đó cần được liệt kê rõ. Việc này đòi hỏi chủ đầu tư cung cấp chi tiết, nhưng sẽ tăng tính minh bạch. Bộ Xây dựng cũng cần ban hành Thông tư hướng dẫn mẫu biểu, quy trình cập nhật thông tin, trách nhiệm của chủ đầu tư, nhằm hiện thực hóa yêu cầu công khai một cách thống nhất trên cả nước.
Hai là, xây dựng sự kết nối liên thông giữa hệ thống thông tin thị trường BĐS với cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia. Cụ thể, Bộ Xây dựng và Bộ Nông nghiệp và Môi trường cần phối hợp tích hợp dữ liệu về đăng ký thế chấp của Văn phòng đăng ký đất đai vào hệ thống công khai. Khi một dự án hoặc thửa đất đăng ký thế chấp tại Sở Nông nghiệp và Môi trường, thông tin đó có thể tự động đồng bộ sang hệ thống của Sở Xây dựng. Ngược lại, Sở Xây dựng khi cấp thông báo nhà ở đủ điều kiện bán (đã giải chấp) cũng gửi thông tin sang Sở Tài nguyên và Môi trường. Việc tích hợp này có thể thực hiện thông qua việc liên kết Mã số dự án và Mã số thửa đất trong hai hệ thống. Nhờ đó, thông tin thế chấp sẽ được kiểm chứng chéo, giảm phụ thuộc vào việc chủ đầu tư tự giác công khai. Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư quên không cập nhật đã thế chấp lên hệ thống, nhưng Văn phòng đất đai đã có dữ liệu, thì hệ thống sẽ cảnh báo tình trạng thế chấp. Điều này đòi hỏi đầu tư về công nghệ và sự hợp tác liên bộ, nhưng là hướng đi cần thiết trong thời đại số hóa.
Ba là, tăng cường tính công khai, dễ tiếp cận của thông tin đăng ký thế chấp. Hiện nay, dữ liệu đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai chủ yếu phục vụ cho cơ quan và bên có liên quan trực tiếp. Kiến nghị tiến tới cho phép người dân tra cứu thông tin thế chấp của một thửa đất thông qua Cổng dịch vụ công, bằng mã thửa hoặc mã dự án. Tất nhiên, cần có quy trình xác thực và có thể thu một khoản phí nhỏ cho mỗi lần tra cứu chi tiết, nhưng điều này sẽ giúp người mua chủ động kiểm tra trước khi quyết định giao dịch. Về pháp lý, có thể sửa đổi Nghị định số 99/2022/NĐ-CP để mở rộng quyền tiếp cận thông tin của bên thứ ba có yêu cầu chính đáng (người dự định mua nhà). Việc công khai minh bạch sẽ góp phần phòng ngừa tranh chấp ngay từ đầu, bởi người mua sẽ né được dự án đang thế chấp hoặc yêu cầu chủ đầu tư giải chấp trước khi ký hợp đồng.
Bốn là, hoàn thiện quy trình cập nhật và xóa đăng ký thế chấp. Nhiều dự án chậm làm sổ hồng cho cư dân do chủ đầu tư chưa làm thủ tục xóa đăng ký thế chấp. Vì vậy, cần quy định rõ trách nhiệm và thời hạn: sau khi thanh toán nợ và giải chấp, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ xóa thế chấp cho Văn phòng đăng ký đất đai trong một thời hạn nhất định (ví dụ 15 ngày). Nếu quá thời hạn mà không thực hiện, cơ quan đăng ký đất đai có thể chủ động phối hợp với ngân hàng để xác minh tình trạng. Thậm chí, có thể phạt chủ đầu tư nếu chậm trễ làm thủ tục xóa thế chấp gây ảnh hưởng đến quyền lợi người mua. Thông tin xóa thế chấp cần được cập nhật ngay trên hệ thống điện tử để người mua biết tình trạng “sạch nợ” và đủ điều kiện cấp sổ.
3.4. Bổ sung chế tài xử lý vi phạm nghĩa vụ công khai thông tin dự án khi quyền sử dụng đất chưa được giải chấp mà đưa vào giao dịch
Để đảm bảo các quy định pháp luật được tôn trọng, không chỉ cần cơ chế minh bạch mà còn phải có chế tài nghiêm khắc đối với các hành vi vi phạm, đặc biệt là hành vi không công khai thông tin thế chấp dự án. Do đó, kiến nghị bổ sung và hoàn thiện chế tài theo các hướng sau:
Thứ nhất, tăng nặng chế tài xử phạt hành chính trong việc nhà đầu tư che giấu thông tin quyền sử dụng đất chưa được giải chấp mà vẫn tiến hành giao dịch với người mua nhà. Đồng thời là có các hình phạt bổ sung ngoài việc phạt tiền nhằm răn đe chủ đầu tư có những hành vi che dấu thông tin dự án. Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định mức phạt tiền đối với hành vi quyền sử dụng đất chưa giải chấp nhưng bán quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua khung hình phạt cao nhất là 1 tỷ đồng. Mặc dù mức xử phạt này được cho là đã cao hơn trước đây, nhưng thực tế vẫn cho thấy mức phạt tuyệt đối này còn chưa đủ sức răn đe đối với các doanh nghiệp lớn, đặc biệt trong các trường hợp dự án có giá trị giao dịch lớn hoặc tỷ lệ vi phạm cao. Việc quy định một mức phạt cố định cũng chưa phản ánh được tính chất và mức độ nghiêm trọng khác nhau giữa các trường hợp vi phạm. Để tăng tính công bằng, hợp lý và đặc biệt là nâng cao tính răn đe, đảm bảo sự tuân thủ nghiêm túc quy định pháp luật, kiến nghị sửa đổi Nghị định số 16/2022/NĐ-CP theo hướng quy định mức phạt dựa trên phần trăm (%) giá trị dự án hoặc giá trị giao dịch vi phạm, thay vì mức tiền tuyệt đối như hiện nay. Trong pháp luật quốc tế, các nước phát triển và có thị trường bất động sản minh bạch cao như Hoa Kỳ, Úc, Canada, Singapore… thường quy định các mức xử phạt dựa theo tỷ lệ phần trăm giá trị vi phạm hoặc giá trị giao dịch liên quan đến hành vi vi phạm. Phổ biến là mức xử phạt trong khoảng từ 5% đến 15%, tùy theo mức độ và hậu quả gây ra, để đảm bảo tính công bằng và đủ sức răn đe.
Bên cạnh đó, ngoài phạt tiền, bổ sung hình phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đối với dự án vi phạm trong một thời hạn nhất định (3-6 tháng). Hoặc là chủ đầu tư khi chưa thực hiện giải chấp mà vẫn tiến hành giao dịch với người mua thì hạn chế chủ đầu tư dự án đó không được tiếp cận với quỹ đất dự án mới thông qua các hình thức như: Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (điểm i, khoản 1, Điều 28 Luật Đất đai năm 2024); hoặc sử dụng đất do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 3, Điều 119 Luật Đất đai năm năm 2024). Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê đối với các trường hợp không thuộc trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định (điểm k, khoản 1, Điều 28; Điều 120 Luật Đất đai năm 2024). Nhà nước giao đất cho Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 4 Điều 119 Luật Đất đai năm 2024). Điều này thật sự hiệu quả, vì đối với doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản việc không được tiếp cận với quỹ đất thì doanh nghiệp khó khăn trong việc mở rộng và phát triển dự án mới, nguồn thu và lợi nhuận sẽ bị sụt giảm, giảm uy tín và khả năng huy động vốn. Chủ đầu tư dự án ngoài hình phạt tiền và hình phạt bổ sung phải cân nhắc nghiêm túc nếu có hành vi vi phạm pháp luật.
Thứ hai, tăng cường trách nhiệm giám sát và phối hợp của cơ quan quản lý nhà nước trong việc phát hiện và xử lý vi phạm. Sở Xây dựng các tỉnh thành cần chủ động thanh tra, kiểm tra định kỳ việc công khai thông tin dự án trên địa bàn. Có thể lập tổ công tác liên ngành gồm Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh để trao đổi thông tin về các dự án có thế chấp. Ví dụ, Sở Nông nghiệp và Môi trường định kỳ gửi Sở Xây dựng danh sách các dự án đăng ký thế chấp mới; Sở Xây dựng kiểm tra chéo xem các dự án này chủ đầu tư đã đăng thông tin trên hệ thống chưa, nếu chưa, tiến hành nhắc nhở hoặc xử phạt ngay. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh cũng nên tham gia, yêu cầu các tổ chức tín dụng báo cáo danh mục dự án nhận thế chấp, qua đó hỗ trợ cơ quan xây dựng nắm thông tin. Khi phát hiện vi phạm, cơ quan chức năng cần xử lý kịp thời, tránh để kéo dài. Bên cạnh xử phạt hành chính, có thể cân nhắc biện pháp chế tài dân sự: chẳng hạn, nếu chủ đầu tư không công khai thông tin thế chấp mà gây thiệt hại cho khách hàng, thì đó có thể coi là hành vi lừa dối khách hàng trong giao dịch dân sự, làm căn cứ để tòa án buộc bồi thường thiệt hại (theo Điều 131 BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối). Việc này cần tòa án xét cụ thể từng vụ, nhưng nếu pháp luật có hướng dẫn thì sẽ nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư.
Thứ ba, tuyên truyền và phổ biến pháp luật để các chủ thể hiểu rõ nghĩa vụ và chế tài. Nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ có thể chưa nắm được quy định mới về công khai thông tin. Do đó, cơ quan quản lý nên tổ chức các hội thảo, tập huấn sau khi ban hành nghị định mới về xử phạt, mời doanh nghiệp tham gia để quán triệt tinh thần “phải minh bạch, nếu không sẽ bị phạt nặng”. Song song đó, cần tuyên truyền tới người dân (qua báo chí, cổng thông tin điện tử) về quyền được biết thông tin thế chấp. Khi người mua nhà chủ động yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản giải chấp hoặc tra cứu hệ thống thông tin, tự khắc chủ đầu tư sẽ bị thúc ép tuân thủ. Sự giám sát của xã hội và người tiêu dùng chính là “chế tài mềm” hiệu quả hỗ trợ cho chế tài pháp luật.
4. Kết luận
Hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất trong các dự án bất động sản là một nghiệp vụ kinh tế quan trọng, giúp huy động nguồn vốn lớn cho phát triển đô thị. Tuy nhiên, từ góc độ pháp lý, đây cũng là lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro và xung đột lợi ích nếu thiếu hành lang pháp lý chặt chẽ. Qua phân tích ở trên, có thể thấy thực trạng pháp luật hiện hành về thế chấp QSDĐ trong dự án BĐS tại Việt Nam còn một số bất cập nổi bật. Các bất cập đó thể hiện ở: (1) quy định chưa rõ ràng về phạm vi, điều kiện thế chấp, dẫn đến trường hợp tài sản không đủ điều kiện vẫn bị thế chấp, gây tranh chấp; (2) cơ chế đăng ký và công khai thông tin thế chấp chưa hiệu quả, khiến người mua nhà khó tiếp cận thông tin, nhiều chủ đầu tư lợi dụng để che giấu tình trạng thế chấp; (3) chưa có chế tài đủ mạnh và cơ chế pháp lý phù hợp để bảo vệ bên mua nhà - bên thứ ba ngay tình - khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giải chấp. Những hạn chế này đã được minh họa bằng các vụ việc thực tiễn, cho thấy sự cấp thiết phải có giải pháp hoàn thiện.
Trước yêu cầu đó, bài viết đã đề xuất một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật. Các kiến nghị tập trung vào việc bổ sung các quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, phạm vi thế chấp (chỉ cho phép thế chấp phần đất có đủ hồ sơ pháp lý, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính), thống nhất các luật trong việc yêu cầu giải chấp trước khi bán tài sản và xử lý hậu quả nếu vi phạm, thiết lập hệ thống công khai thông tin liên thông và minh bạch, cũng như tăng nặng chế tài xử phạt hành vi che giấu thông tin thế chấp. Những đề xuất này về cơ bản phù hợp với định hướng hoàn thiện thể chế thị trường bất động sản mà Nhà nước đang triển khai, đồng thời xuất phát từ nhu cầu thực tiễn bảo vệ quyền lợi người dân và tạo môi trường đầu tư lành mạnh.
Tài liệu trích dẫn:
[1] Đang bị ngăn chặn doanh nghiệp vẫn mang dự án thế chấp ngân hàng, Truy cập tại: https://baovephapluat.vn/kinh-te/kinh-doanh-phap-luat/dang-bi-ngan-chan-doanh-nghiep-van-mang-du-an-the-chap-ngan-hang-88151.html, truy cập ngay: 02/05/2025
[2] Khoản 1 Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm
[3] Điều 39 Nghị định số: 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 07 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật kinh doanh bất động sản.
[4] Truy cập tại: https://plo.vn/chu-dau-tu-mang-dat-du-an-da-ban-di-the-chap-post533255.html, ngày 5/5/2025
Tài liệu tham khảo:
Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự năm 2015 (số 91/2015/QH13, thông qua ngày 24/11/2015, có hiệu lực từ ngày 01/01/2017), Hà Nội.
Quốc hội (2024), Luật Đất đai năm 2024 (số 31/2024/QH15, thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), Hà Nội.
Quốc hội (2023), Luật Nhà ở năm 2023 (số 27/2023/QH15, thông qua ngày 25/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), Hà Nội.
Quốc hội (2023), Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 (số 29/2023/QH15, thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), Hà Nội.
Quốc hội (2024), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) năm 2024 (số 32/2024/QH15, thông qua ngày 20/06/2024, có hiệu lực từ 01/01/2025), Hà Nội.
Chính phủ (2022), Nghị định số 99/2022/NĐ-CP ngày 30/11/2022 về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Chính phủ (2024), Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023.
Chính phủ (2022), Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Bùi Đức Giang (2025), Nhận thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định mới. Tạp chí Ngân hàng, số ra ngày 22/01/2025.
Legal framework for mortgaging land use rights in Vietnamese real estate projects
Hoang Anh Tuan
University of Law, Hue University
Abstract:
This study examines Vietnam’s current legal framework regulating the mortgage of land use rights in real estate projects, highlighting practical shortcomings such as insufficient transparency and ambiguous legal criteria that undermine the rights of homebuyers. It proposes specific reforms to clarify the scope and conditions of mortgages, improve the registration system and information disclosure, and strengthen sanctions for violations. These recommendations aim to better protect bona fide purchasers and enhance the stability of Vietnam’s real estate market.
Keywords: mortgage over the land use rights, real estate projects, mortgage information disclosure, mortgage release, protection of homebuyers.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 19 năm 2025]
