Tác động của Luật đất đai 2024 đến môi trường Đầu tư và Doanh nghiệp

Hội thảo về Luật Đất đai nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị "Doanh nghiệp VACOD - HBA - Hòa Bình 2024" diễn ra từ ngày 11-13/5/2024 tại Hòa Bình.

Tham dự hội nghị có PGS.TS.Nguyễn Hồng Sơn - Phó trưởng Ban kinh tế Trung ương; ông Nguyễn Ngọc Bảo - Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội; ông Đỗ Đức Hồng Hà - Phó chủ nhiệm Ủy Ban Tư Pháp của Quốc hội; ông Tạ Đình Thi - Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội; ông Nguyễn Đức Kiên - Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội, Nguyên Tổ trưởng tổ tư vấn về Kinh tế của Thủ tướng Chính Phủ.

Luật Đất đai 2024 sẽ tác động rất lớn đến cộng đồng doanh nghiệp

Hội nghị về “Luật Đất đai 2024 & các luật liên quan - Tác động của Luật Đất đai 2024 đến môi trường đầu tư & Doanh nghiệp” được tổ chức với mong muốn tạo điều kiện thuận lợi nhất để các Doanh nghiệp hội viên có cơ hội cập nhật, thảo luận chính sách mới về Luật Đất đai 2024 và các Luật liên quan tác động đến môi trường đầu tư & kinh doanh ... một cách cụ thể, đảm bảo tính hiệu quả cao.

TS.Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam (VACOD) cho biết, với vai trò đại diện cho cộng đồng Doanh nghiệp, trong những năm qua VACOD - HBA đã khẳng định được uy tín trong việc tập hợp, hỗ trợ các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, đồng thời là đại diện tiếng nói của Doanh nghiệp, cầu nối giữa doanh nghiệp với các cơ quan nhà nước.

“Nhằm tiếp tục phát huy vai trò đồng hành cùng Doanh nghiệp Hội viên, kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc từ cộng đồng doanh nghiệp để phản ánh, kiến nghị và tham mưu cho các cơ quan quản lý của Trung ương và địa phương hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, ngày hôm nay, VACOD - HBA phối hợp tổ chức Hội thảo về “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của Luật Đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và Doanh nghiệp”, TS.Nguyễn Hồng Sơn phát biểu khai mạc Hội nghị. 

Theo đó, Luật Đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Thủ tướng giao các bộ, ngành sớm trình Chính phủ để ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật này có hiệu lực sớm từ 1/7/2024.

Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động rất lớn đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh. Dù vậy, những tác động trực tiếp của Luật này đối với môi trường đầu tư và doanh nghiệp vẫn cần có thời gian để đi vào thực tế.

Theo đó, để rút ngắn thời gian này, doanh nghiệp phải được truyền tải một cách hiệu quả nhất, trung thực nhất những nội dung thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai.

Nhằm hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, hội thảo sẽ làm rõ 2 nhóm vấn đề lớn là tác động của Luật Đất đai và các luật liên quan đối với môi trường đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Tại hội thảo, các chuyên gia cùng lãnh đạo các bộ ban ngành và đại diện doanh nghiệp sẽ thảo luận, trao đổi, tìm kiếm, cơ hội thích ứng trong bối cảnh pháp lý mới phù hợp cho doanh nghiệp. Từ đó đưa ra những định hướng áp dụng khi luật có hiệu lực thi hành để doanh nghiệp triển khai một cách linh hoạt, kịp thời và hiệu quả.

Hội thảo bao gồm 2 phiên: Phiên tham luận là các bài dẫn đề các vấn đề cốt lõi liên quan đến chủ đề của hội thảo, được trình bày bởi chuyên gia, các lãnh đạo bộ ngành chuyên môn và phiên Toạ đàm, thảo luận, trao đổi và giải đáp giữa các chuyên gia cao cấp với Doanh nghiệp với sự hiện diện của PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn - Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương; Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ; Ông Quách Tất Liêm - Tỉnh ủy viên, Phó Chủ tịch UBND tỉnh.

Đất sử dụng kết hợp đa mục đích - điểm mới của Luật Đất đai 2024

Chia sẻ về cách tiếp cận đất đai cho sản xuất kinh doanh theo Luật Đất đai 2024, Ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên thường trực, Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho biết, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là: “Đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu. Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; Đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ,..

Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích không được tùy tiện mà phải đáp ứng các yêu cầu cụ thể như: Không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất và đã được xác định tại các loại giấy tờ theo quy định; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính; không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh; hạn chế ảnh hưởng đến bảo tồn hệ sinh thái tự nhiên, đa dạng sinh học, cảnh quan môi trường...

Xem thêm: VACOD: Đẩy mạnh xúc tiến thương mại, hợp tác đầu tư trong nước và quốc tế

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cũng có quy định mới về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai là phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Quy định này nhằm tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp để thực hiện sản xuất; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn, mở rộng, nâng cấp đường giao thông nông thôn; thực hiện dự án chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông đô thị.

Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu

Liên quan đến các điểm mới về Luật Đất đai 2024, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang khẩn trương hoàn thành dự thảo. Chúng tôi rất cần ý kiến của các doanh nghiệp, địa phương xây dựng Nghị định. Từ góc độ tiếp cận đất đai để thực hiện dự án của các nhà đầu tư và chính sách thu hồi đất, giao đất, tài chính đất đai, giá đất tương ứng,..

Về phương thức tiếp cận đất đai: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127).

Theo đó, không đấu giá sẽ đẫn đến trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền, các doanh nghiệp cần phải chú ý điểm này. Luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm mà để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất chỉ định. Nhưng nếu miễn một số năm thì ban soạn thảo văn bản pháp luật Bộ Tài chính không coi đó là miễn một số năm mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất thì Luật Đất đai sẽ không quy định được giao đất theo chỉ định.

Như vậy, sẽ đặt ra hai vấn đề. Nếu chúng ta vẫn giữ được quy định hiện hành miễn một số năm trong thời gian xây dựng cơ bản thì chúng ta vẫn để trường hợp chỉ định. Nhưng nếu là giảm thì sẽ không được miễn tiền thuê đất.

Về quy định giao đất: Cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Họ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đất đai quy định rất cụ thể như sau, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính về đất đai

Về vấn đề Luật Đất đai có một số nội dung liên quan đến luật khác, bà Tống Thị Hạnh - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng phân tích:

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Theo đó, các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất là thành phố trực thuộc Trung ương có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong Luật Đất đai 2024, điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng cũng quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khúc được thực hiện theo tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.

Thứ hai, mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án có sử dụng đất - chủ đầu tư công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở). Theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư).

Còn theo Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn, Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư động lập hoặc nhà đầu tư liên danh (Khoản 25, Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2023).

Mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai 2024) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Mối quan hệ nhà đầu tư - chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Luật nhà ở 2023). Chủ đầu tư là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này. Có quyền sử dụng đất hoặc được giao đất, cho thuê đất.

Mối quan hệ nhà đầu tư - Chủ đầu tư xây dựng công trình đối với dự án sử dụng vốn khác (Luật Xây dựng) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Là nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc uỷ quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư.

Những thay đổi của các Luật liên quan đến cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế.

Đối với những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.