Thực trạng và một số kiến nghị nhằm bình ổn giá nhà, đất ở nước ta

1. Thực trạng giá nhà, đất trên thị trường bất động sản
Đặc trưng nổi bật của thị trường bất động sản nước ta trong những năm gần đây là liên tục xảy ra các đợt sốt giá, nhất là sự tăng giá ảo do các hoạt động đầu cơ, khiến cho giá cả nhà, đất cao gấp nhiều lần giá trị thực tế, không tuân theo quy luật cung- cầu. Vậy, giá nhà, đất ở các đô thị lớn của nước ta cao đến mức nào?
Theo đánh giá của giới chuyên môn, giá đất của Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đã ở mức rất cao so với các đô thị lớn trong khu vực và trên thế giới, thí dụ tại Hà Nội, giá đất bình quân đã thuộc vào loại cao nhất khu vực, tương đương với khu “Lãnh thổ mới” (New Territories) ở Hồng Kông (3.000 USD/m2), cao hơn cả Thượng Hải, Bắc Kinh. Riêng một số khu vực trung tâm Hà Nội, giá đất còn cao gấp gần chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố.
Điều đáng nói ở đây là giá nhà, đất tăng liên tục, với tốc độ chóng mặt, tạo nên một vòng xoáy, một cuộc chạy đua về giá chưa thấy điểm dừng, không tuân theo quy luật kinh tế thị trường. Gần đây, đã có người chấp nhận mua một căn nhà trên phố Hàng Gai (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội) với giá 45 cây vàng (hơn 20.000 USD) một mét vuông. Mức giá này vượt xa giá tại các trung tâm sầm uất nhất của những thành phố lớn trên thế giới, gây kinh ngạc cho nhiều người, kể cả các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản. Cho dù trong thời gian qua, các cơ quan chức năng đã thực hiện một số biện pháp nhằm bình ổn giá, nhưng kết quả đạt được là không đáng kể. Các thành phố lớn đã thực hiện chủ trương đấu giá quyền sử dụng đất từ đầu năm 2003, tuy nhiên, hoạt động đấu giá diễn ra rất chậm chạp. Theo Hội đồng Đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Hồ Chí Minh, kể từ khi bắt đầu triển khai chủ trương này đến nay, toàn Thành phố mới có ba khu đất được đem ra đấu giá và bán được ngay, đã thu về ngân sách trên 1.174 tỷ đồng, chỉ đạt hơn 50% kế hoạch. Thành phố Hà Nội tỏ ra thành công hơn trong việc tổ chức các phiên đấu giá đất, nhưng số phiên đã tổ chức cũng còn ít ỏi và chậm hơn nhiều so với dự kiến. Với tổng diện tích đất đã đấu giá chỉ khoảng 1,4 héc-ta, theo nhận định của chính lãnh đạo Thành phố, Hà Nội khó lòng thực hiện được kế hoạch đấu giá 50 héc-ta đất trong năm 2003. Rõ ràng, đấu giá đất là một chủ trương đúng đắn, tuy nhiên vẫn còn không ít ý kiến tỏ ra nghi ngờ về tác dụng của nó trong việc bình ổn giá đất, thậm chí có người còn cho rằng, đó có thể là biện pháp gây phản tác dụng vì làm tăng giá trị ảo của đất. Hơn nữa, việc giải quyết những vấn đề nảy sinh sau quá trình đấu giá đất cũng đặt ra hết sức cấp bách, nhất là về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Hiện tượng tăng giá không phanh của nhà và đất trong thời gian qua đã gây ra những hệ quả hết sức rõ ràng. Có tới trên 75% số vụ khiếu kiện liên quan đến đất, tình trạng quy hoạch đất đai trở nên bí ẩn, nhiều người giàu lên kinh khủng nhờ đất, lại có người khánh kiệt vì mất đất, doanh nghiệp dân doanh tìm không ra mặt bằng sản xuất, còn doanh nghiệp nhà nước lại thừa đất cho thuê, tiền của dân đổ dồn vào đất đai vì bán đất đẻ ra tiền lời hơn sản xuất...
2. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà, đất
Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến sự tăng giá nhà, đất ở các đô thị lớn trong những năm qua. Theo tổng kết của một số chuyên gia và nhà quản lý, thì có bẩy nguyên nhân chính. Thứ nhất, dân số của Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số đô thị lớn tăng nhanh do sinh đẻ, do di cư, và nhu cầu nhà ở bình quân của người dân cũng tăng so với trước. Thứ hai, nền kinh tế Việt Nam trong hơn một thập kỷ qua tăng trưởng đều, sản sinh ra một bộ phận người có thu nhập cao, có nhu cầu lớn hơn về nhà ở. Thứ ba, người Việt Nam có tâm lý và truyền thống thích sở hữu nhà riêng, xem đó là sự thể hiện của giàu sang. Thứ tư, chính sách cho phép Việt kiều mua nhà, tuy chưa gây ra các vụ mua bán đáng kể, đã ảnh hưởng phần nào đến thị trường nhà đất. Thứ năm, trong bối cảnh thị trường chứng khoán phát triển thấp, công việc đầu tư kinh doanh khó khăn và thiếu cơ hội đầu tư, cho nên, một tỷ lệ lớn đầu tư ở Việt Nam là tập trung vào bất động sản. Thứ sáu, các chính sách về thuế liên quan đến bất động sản là quá đơn giản và không có hiệu lực điều chỉnh thị trường này. Và cuối cùng, thứ bẩy, chính sách đền bù nhà ở và đất giải toả bằng tiền mặt theo giá thị trường đã gây nên sự bùng nổ về cầu, trong khi đó, việc triển khai các dự án mở rộng thành phố ra các vùng đô thị mới tiến hành chậm và quản lý lỏng lẻo, làm cho cung không đáp ứng được cầu.
ở đây, tôi muốn tập trung sâu hơn vào bản chất hàng hoá của nhà và đất để làm rõ nguyên nhân tăng giá. Đặc thù của hàng hoá nhà, đất là cung tương đối không đàn hồi đối với những thay đổi về giá cả. Có nghĩa là khi có sự thay đổi về cầu, thị trường sẽ không cân bằng nhanh chóng, do khó có khả năng mở rộng cung, dẫn đến thay đổi lớn về giá cả. Như đã nêu trên đây, ở nước ta trong những năm qua, nhu cầu thực sự của người dân về nhà ở, đất ở là rất lớn, trong khi đó, các khu dân cư hiện hữu gần như đã ổn định, khó có khả năng phát triển thêm. Các khu định cư, tái định cư, các dự án xây dựng khu dân cư hình thành rất chậm và không thuận lợi về nhiều mặt cho người dân (vị trí, kết cấu hạ tầng...). Vì vậy, sự chuyển hướng quá lớn của các nhà đầu tư cùng với tiền nhàn rỗi trong dân chuyển vào lĩnh vực nhà, đất thay vì chuyển vào các kênh đầu tư khác, làm tăng cầu về nhà và đất, dẫn đến tình trạng tăng giá nhanh và mạnh.
Có một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan, ảnh hưởng mạnh đến cung về đất là quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch có vai trò quyết định đối với việc phân bố đất đai cho những mục đích sử dụng bất động sản (khu công nghiệp thành khu dân cư, đất ruộng thành đất thổ cư...) và việc hạn chế cường độ sử dụng đất đai (tỷ lệ diện tích xây dựng trên tổng diện tích khu đất, số tầng lầu cho căn nhà...). Nhưng, một điều dễ nhận thấy là công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ở nước ta trong thời gian qua còn rất nhiều bất cập, nhất là sự tù mù, không minh bạch và bất hợp lý, vì vậy không đạt được những mục đích của quy hoạch. Hiện tượng giao đất, cho thuê đất trái thẩm quyền, sai vị trí, lệch diện tích, không đúng thủ tục diễn ra khá phổ biến ở nhiều địa phương. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng, sử dụng sai mục đích, không đúng dự án, không hiệu quả chiếm tỷ trọng lớn và có khuynh hướng bao chiếm đất để kinh doanh trái phép quyền sử dụng đất nhằm trục lợi. Kết quả là, quy hoạch không những không làm tăng đáng kể cung về đất, mà còn làm rắc rối thêm thị trường bất động sản, tạo kẽ hở cho sự hoành hành của thị trường không chính thức. Theo ước tính thì hiện nay, Nhà nước mới kiểm soát được khoảng 30% hoạt động của thị trường bất động sản chính thức, còn lại 70% hoạt động thị trường “ngầm”; tỷ trọng quỹ đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn thấp, nhất là đối với quỹ đất ở chỉ chiếm khoảng hơn 10%.
Tựu chung lại, sự ra đời của một thị trường bất động sản lộn xộn, lên cơn sốt, tăng giá ảo, không quản lý được đã gây ra nhiều bức xúc từ cả ba phía. Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch thực tế, không thu được thuế, nhưng phải giải quyết nhiều vấn đề phức tạp phát sinh; Doanh nghiệp không tiến hành được các dự án đầu tư đúng hạn định, tốn kém về chi phí; Còn người dân không hợp thức hoá được tài sản của mình, nảy sinh các tranh chấp, nhiều khi không giải quyết được.
3. Kiến nghị một số giải pháp nhằm bình ổn giá nhà và đất
Pháp luật nước ta khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và là một loại hàng hoá đặc biệt, vì vậy, để bình ổn được giá nhà và đất và tạo ra một thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh theo quy luật kinh tế, thì phải có vai trò can thiệp có hiệu quả của Nhà nước. Trong phần này, tôi xin nhấn mạnh đến việc kết hợp giải quyết yếu tố về cung nhà, đất (yếu tố chính là quy hoạch) và yếu tố về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản.
3.1. Về quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng
- Cần phải đưa quy hoạch thành một vấn đề thời sự, tổng thể, đầy đủ, ở mọi cấp. Nhà nước chỉ có thể quản lý được nguồn lực đất đai nếu có một quy hoạch tổng thể mang tính pháp lý cao. Các quy hoạch phải bao trùm từ cấp quốc gia, tỉnh, huyện, xã và phải đến từng thửa. Sẽ không còn là quá sớm nếu chúng ta đặt vấn đề xây dựng một văn bản mang tính pháp lý cao về quy hoạch và quản lý quy hoạch.
- Các cơ quan quản lý quy hoạch có nhiệm vụ làm quy hoạch và công khai quy hoạch đã được luật hóa. Nhưng quản lý quy hoạch thế nào, trách nhiệm thuộc về ai, chế tài thế nào cho đủ hiệu lực là một trong những yêu cầu để quy hoạch có thể được thực hiện, nguồn lực quốc gia được sử dụng có hiệu quả.
- Quy hoạch phải công khai, minh bạch, mang tính đại chúng và không thay đổi quá nhiều làm mất lòng tin của dân chúng cũng như của nhà đầu tư. Vì đặc trưng của thị trường nhà, đất là cạnh tranh không hoàn hảo do tính chất không tái tạo được của đất nên mang tính độc quyền nhiều hơn, vì thế, công khai hoá thông tin sẽ làm hạn chế đặc trưng này.
- Nội dung quy hoạch cần tập trung vào những định hướng quan trọng sau: Hình thành các khu dân cư ở ngoại ô thành phố dưới dạng nhà cao tầng, vị trí thuận tiện, kết cấu hạ tầng đầy đủ; Khuyến khích xây dựng các khu nhà chung cư giá rẻ, bán trả chậm hoặc cho thuê với đầy đủ kết cấu hạ tầng cần thiết, nhằm đa dạng hoá hàng hoá và tăng cung cho thị trường bất động sản.
- Để tạo điều kiện cho công tác thực hiện quy hoạch, phải đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, bằng các chính sách đền bù hợp lý, không cho phép kéo dài quá nhiều thời gian thi công. Ngoài ra, cần khuyến khích phát triển hệ thống các đơn vị, tổ chức kinh doanh bất động sản, môi giới, tư vấn hoạt động chính quy, có hiệu quả.
3.2. Về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà, đất
- Quản lý bất động sản của Nhà nước phải là quản lý vĩ mô, mang tính tổng thể, tính định hướng, không can thiệp quá sâu vào các yếu tố quy luật của thị trường. Việc làm cấp bách hiện nay là hoàn thiện thể chế thị trường nhà, đất mà xương sống của nó là Luật Kinh doanh Bất động sản, vì vậy, các cơ quan chức năng cần nhanh chóng nghiên cứu, xây dựng và ban hành đạo luật này.
- Cần phải đổi mới thủ tục hành chính trong quản lý thị trường bất động sản. Thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước đặt ra, nhưng phải xuất phát từ lợi ích của nhân dân và phải thuận tiện cho dân, vì vậy, nó cần phải đơn giản, hợp lý và dễ thực hiện. Để làm được như vậy, cần phải rà soát lại các nội dung quản lý, những điểm nào không cần thiết thì loại bỏ. Thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà, đất có liên quan chặt chẽ đến thủ tục đầu tư, xây dựng cơ bản, cấp phép xây dựng... do vậy, cũng cần phải cải tiến đồng bộ thủ tục hành chính trong các lĩnh vực này.
- Nhà nước phải có và thực thi các biện pháp kiểm tra, nắm bắt thường xuyên, có hiệu quả, dự báo được các xu hướng biến động trên thị trường bất động sản, từ đó có phương án xử lý phù hợp.
- Cần phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý nhà, đất. Về nguyên tắc, tổ chức bộ máy liên quan đến quản lý nhà, đất phải bảo đảm nguyên tắc tập trung dân chủ, có phân công, phân cấp rõ ràng; bộ máy phải tinh gọn, hoạt động thực sự có hiệu quả và hiệu lực. Các cán bộ làm việc phải đảm bảo phẩm chất chính trị, đạo đức và có năng lực, trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cao, đáp ứng tình hình, nhiệm vụ mới. Với mục đích trên, việc tổ chức bộ máy cần điều chỉnh theo ba hướng:
+ Phân định lại thẩm quyền giữa trung ương và địa phương (Chính phủ và UBND cấp tỉnh, trong đó Chính phủ nên làm những việc mang tính vĩ mô, định hướng như quy hoạch, kế hoạch, ban hành các nội dung quản lý nhà nước... còn những việc cụ thể nên giao cho địa phương thực hiện).
+ Phân định lại thẩm quyền giữa các ngành liên quan đến quản lý sử dụng đất (ngành địa chính, xây dựng, nhà đất, kiến trúc sư trưởng, giao thông vận tải, nông nghiệp và phát triển nông thôn...).
+ Cải cách bộ máy trong từng cơ quan địa chính để nâng cao năng lực điều hành, hiệu quả hoạt động và trách nhiệm của từng cá nhân, từng bộ phận.