TÓM TẮT:
Trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, việc giao kết và thực hiện hợp đồng đóng vai trò rất quan trọng, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng luôn cần được bảo vệ bởi pháp luật. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã khắc phục các vấn đề bất cập trước đó của luật cũ, tuy nhiên vẫn còn những vấn đề cần được nghiên cứu và đưa ra giải pháp để hoàn thiện hơn, tránh tình trạng áp dụng chồng chéo, hiểu nhầm khi áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.
Từ những vấn đề trên, trong bài viết này tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu phân tích thực trạng pháp luật của Bộ luật Dân sự năm 2015 (BLDS năm 2015), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (Luật KDBĐS năm 2014) và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 (Luật KDBĐS 2023) về giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản để chỉ ra những vấn đề còn hạn chế và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật.
Từ khóa: hợp đồng kinh doanh bất động sản, pháp luật, thực trạng, giải pháp.
1. Đặt vấn đề
Trong nền kinh tế thị trường năng động và không ngừng phát triển, lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam đóng vai trò quan trọng, là một trong những ngành kinh tế mũi nhọn thu hút sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, với tư cách là công cụ pháp lý cốt lõi, điều chỉnh các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và các hoạt động kinh doanh khác, trở nên cực kỳ quan trọng trong việc đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả cho thị trường.
BLDS năm 2015 và Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS 2023 là hai văn bản pháp luật chủ đạo điều chỉnh các quan hệ pháp luật liên quan đến hợp đồng kinh doanh bất động sản. BLDS năm 2015 quy định những nguyên tắc chung, nền tảng cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia. Trong khi đó, Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS 2023 bổ sung và chi tiết hóa các quy định cụ thể, tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các hoạt động kinh doanh bất động sản, từ điều kiện kinh doanh đến các loại hình hợp đồng và thủ tục thực hiện.
Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật này vào thực tiễn không phải lúc nào cũng thuận lợi. Thực tế cho thấy vẫn còn nhiều vướng mắc, mâu thuẫn và bất cập giữa lý thuyết và thực hành. Các tranh chấp hợp đồng kinh doanh bất động sản ngày càng đa dạng và phức tạp, phản ánh sự chưa đồng bộ, chưa nhất quán trong việc áp dụng BLDS và Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2023.
Bài báo này sẽ phân tích việc áp dụng các quy định của BLDS và Luật KDBĐS năm 2014, Luật KDBĐS 2023 trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản. Qua đó, đánh giá thực trạng, nhận diện các vấn đề phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật, đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi và bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.
2. Thực trạng quy định pháp luật về áp dụng Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản về giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản
2.1. Về giao kết hợp đồng KDBĐS
Hiện nay trong các quy định về giao kết hợp đồng nói chung được quy định trong BLDS năm 2015, các quy định này cũng được áp dụng cho các hợp đồng KDBĐS vì vốn dĩ hợp đồng KDBĐS là một loại hợp đồng dân sự, bên cạnh đó tại Luật KDBĐS năm 2023 cũng chưa có các quy định về giao kết hợp đồng KDBĐS, như vậy với việc giao kết hợp đồng KDBĐS sẽ được điều chỉnh với BLDS năm 2015.
Về giao kết hợp đồng. Hiện nay, quy định về giao kết hợp đồng vẫn chưa được quy định trong Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2023. Vì vậy, để điều chỉnh vấn đề này cần áp dụng các quy định về giao kết hợp đồng trong BLDS năm 2015, cụ thể như sau:
Theo quy định tại khoản 1 Điều 386 BLDS năm 2015, đề nghị giao kết hợp đồng là việc thể hiện rõ ý định giao kết hợp đồng và chịu sự chịu sự ràng buộc về đề nghị này của bên đề nghị đối với bên đã được xác định hoặc tới công chúng, từ quy định này có thể hiểu đề nghị giao kết hợp đồng là hành vi pháp lý đơn phương của bên đề nghị nhằm thể hiện ra cho bên được đề nghị biết về việc có mong muốn giao kết hợp đồng với một bên hoặc công chúng.
Trong mọi trường hợp, khi bên đề nghị đã đưa ra lời đề nghị giao kết hợp đồng đều có mong muốn bên được đề nghị trả lời, trả lời đề nghị trong một khoảng thời gian nhất định cũng đóng vai trò quan trọng trong đề nghị giao kết hợp đồng, vấn đề này cũng đã được BLDS năm 2015 quy định tại khoản 2 Điều 386 BLDS năm 2015 như sau:
“2. Trường hợp đề nghị giao kết hợp đồng có nêu rõ thời hạn trả lời, nếu bên đề nghị lại giao kết hợp đồng với người thứ ba trong thời hạn chờ bên được đề nghị trả lời thì phải bồi thường thiệt hại cho bên được đề nghị mà không được giao kết hợp đồng nếu có thiệt hại phát sinh.”
Từ quy định trên ta hiểu rằng nếu bên đề nghị có đưa ra thời hạn cho việc trả lời đề nghị đối với bên được đề nghị, thì bên đề nghị phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có phát sinh cho bên được đề nghị giao kết mà không được giao kết hợp đồng trong trường hợp bên đề nghị giao kết hợp đồng với bên thứ ba trong thời gian chờ bên được đề nghị trả lời.
Trong trường hợp bên được đề nghị đã chấp nhận lời đề nghị giao kết hợp đồng nhưng sau đó có nêu về điều kiện hoặc sửa đổi lời đề nghị thì coi như lời đề nghị mới được hình thành từ phía được đề nghị, trường hợp này được quy định cụ thể tại Điều 392 về sửa đổi đề nghị do bên được đề nghị đề xuất của BLDS năm 2015.
Theo khoản 1 Điều 393 BLDS năm 2015, chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng là sự đồng ý của bên được đề nghị giao kết về việc thể hiện được rằng mình cũng có ý định muốn giao kết hợp đồng và đồng ý với toàn bộ nội dung trong lời đề nghị giao kết hợp đồng của bên kia. Sự im lặng không được coi là một câu trả lời đồng ý giao kết hợp đồng của bên được đề nghị đối vời lời đề nghị giao kết hợp đồng của bên kia, vấn đề này được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 393 BLDS năm 2015.
2.2. Về thực hiện hợp đồng KDBĐS
Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn; không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình, trừ trường hợp quy định tại Điều 411 và Điều 413 của BLDS năm 2015[1]. Hợp đồng kinh doanh bất động sản thường là hợp đồng song vụ, nơi cả bên bán và bên mua đều có nghĩa vụ phải thực hiện (chuyển giao tài sản và thanh toán).
Trong hợp đồng song vụ, khi một bên không thực hiện được nghĩa vụ của mình do lỗi của bên kia thì có quyền yêu cầu bên kia vẫn phải thực hiện nghĩa vụ đối với mình hoặc huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại[2].
Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm[3]. Các điều khoản phạt vi phạm được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, mức phạt và điều kiện phạt vi phạm thường không đủ để bù đắp thiệt hại thực tế, dẫn đến nhiều tranh cãi và kiện tụng.
Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác[4]. Các bên thường thỏa thuận mức phạt vi phạm trong hợp đồng, nhưng trong thực tế, mức phạt này có thể không đủ lớn để tạo động lực cho bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ đúng hạn. Tranh cãi về mức phạt vi phạm đã dẫn đến nhiều vụ kiện tụng.
Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại[5]. Trong thực tế, việc thỏa thuận này đôi khi dẫn đến tình trạng bên vi phạm chỉ chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại, gây thiệt thòi cho bên bị vi phạm.
Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của BLDS năm 2015[6]. Trong thực tế, việc xác định thiệt hại và bồi thường thường gặp nhiều khó khăn. Các bên thường phải nhờ đến tòa án để giải quyết tranh chấp về mức độ thiệt hại và bồi thường.
Theo quy định tại Điều 278 BLDS năm 2015, thời hạn thực hiện nghĩa vụ, cho phép các bên tự thỏa thuận hoặc áp dụng quy định của pháp luật. Trong giao dịch bất động sản, thời hạn thực hiện nghĩa vụ thường bao gồm thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao bất động sản, thời hạn hoàn thành thủ tục pháp lý. Việc quy định rõ thời hạn giúp đảm bảo tiến độ thực hiện hợp đồng.
Điều 280 BLDS năm 2015 quy định về thực hiện nghĩa vụ trả tiền, yêu cầu việc trả tiền phải đầy đủ, đúng thời hạn, địa điểm và phương thức đã thỏa thuận. Trong giao dịch bất động sản, nghĩa vụ trả tiền thường là nghĩa vụ chính của bên mua. Việc quy định cụ thể về thời hạn, phương thức thanh toán giúp đảm bảo quyền lợi của bên bán. Tuy nhiên, các bên cần thỏa thuận cụ thể về lãi suất trên nợ gốc để tránh tranh chấp sau này.
3. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản
Trong các công cụ nền tảng để các chủ thể thực hiện hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng tốt nhất là thông qua hợp đồng. Các dạng hợp đồng kinh doanh bất động sản như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thuê mua bất động sản,… được quy định trong Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2023. Có thể thấy hiện nay, các Luật mới như Luật Đất đai 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật KDBĐS năm 2023 đã có hiệu lực, đã sửa đổi bổ sung những vấn đề chồng chéo, không còn phù hợp, tuy nhiên vẫn còn một số bất cập ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ thể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chủ thể của hợp đồng kinh doanh bất động sản là yếu tố đóng vai trò quan trọng trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, hiện nay có thể thấy Luật Đất đai và Luật KDBĐS năm 2023 các phạm vi về chủ thể cũng như các hình thức kinh doanh đã được mở rộng hơn trước. Tuy nhiên, hiện nay, Luật KDBĐS năm 2023 vẫn chưa có quy định về cá nhân người nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một dạng của hợp đồng dân sự, hiện nay, những loại hợp đồng cơ bản của hoạt động kinh doanh bất động sản đã được quy định trong BLDS năm 2015. Luật KDBĐS năm 2023 vừa được ban hành đã có quy định về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản tại Điều 46, điều khoản này ra đời đã cụ thể và chi tiết các vấn đề về nội dung của hợp đồng KDBĐS so với Luật KDBĐS năm 2014. Tuy nhiên, nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 46 của Luật KDBĐS năm 2023 chưa thật sự tách bạch với các quy định trong BLDS năm 2015. Việc đưa ra quy định về nội dung của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản là một điều khoản mới được đưa vào Luật KDBĐS năm 2023, Luật KDBĐS năm 2014 không có quy định cụ thể nội dung này. Theo khoản 1 Điều 45 Luật KDBĐS năm 2023 quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản phải xác lập và sử dụng hợp đồng, tuân thủ đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và BLDS.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một dạng của hợp đồng dân sự, BLDS đã quy định những loại hợp đồng cơ bản của hoạt động kinh doanh bất động sản, chính vì thế, pháp luật về kinh doanh bất động sản chỉ nên quy định cụ thể các điều kiện đặc thù của bất động sản trong nội dung của hợp đồng, tránh quy định trùng lắp với BLDS sẽ dễ gây nhầm lẫn. Các điều khoản trong hợp đồng như thông tin của các bên, giá mua bán, cho thuê, phương thức và thời hạn thanh toán, thông tin về bất động sản,... đã được quy định trong BLDS. Vì thế, các bên có thể dùng BLDS làm cơ sở pháp lý để điều chỉnh hợp đồng của mình.[7]
Tại khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS năm 2014 và khoản 3 Điều 25 Luật KDBĐS năm 2023 đều có quy định về việc bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng nếu trong trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật giá trị còn lại chỉ được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Từ quy định trên, trong cả Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2023 đều bỏ sót quyền lợi của bên mua, bên cho thuê mua trong việc áp dụng các biện pháp, hình thức đảm bảo thay thế cho việc chưa được thu hết 5% giá trị hợp đồng; đồng thời cũng chưa có quy định trách nhiệm đảm bảo nghĩa vụ thanh toán hết 5% giá trị hợp đồng của bên mua, bên thuê mua cho bên bán, bên cho thuê mua.[8]
Theo quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật KDBĐS năm 2023 về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng có đề cập thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức khác được thể hiện trên hợp đồng, tuy nhiên lại không có quy định cụ thể hình thức chấp nhận khác ở đây là chữ ký hay là bằng điều khoản trong hợp đồng hay hình thức nào khác. Nếu không quy định cụ thể khi xảy ra tranh chấp rất khó để xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nếu các bên trong hợp đồng sử dụng hình thức này theo cách ngầm hiểu ý của đối phương. Vì vậy, cần có quy định cụ thể về “hình thức chấp nhận khác” trong quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật KDBĐS năm 2023.
Hợp đồng kinh doanh bất động sản là một trong các loại hợp đồng có đối tượng là tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng rất quan trọng. Hiện nay, đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm được sử dụng nhiều trong giao kết và thực hiện hợp đồng kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật KDBĐS năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2023 vẫn chưa có quy định chi tiết phù hợp với hành vi đặt cọc trong hợp đồng kinh doanh bất động sản mà vẫn dựa vào quy định về đặt cọc tại Điều 328 của BLDS năm 2015. Xét thấy để phù hợp hơn, thuận tiện cho việc áp dụng quy định đối với hành vi đặt cọc trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, cụ thể hơn là tại quá trình giao kết, Luật chuyên ngành nên có quy định riêng biệt đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản.
4. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật của Bộ luật Dân sự và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 về hợp đồng kinh doanh bất động sản
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển sôi động, song song với đó là những bất cập trong quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dẫn đến nhiều tranh chấp, khiếu kiện, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và sự phát triển của thị trường. Để khắc phục những hạn chế này, cần có những giải pháp đồng bộ, toàn diện, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản, tạo môi trường minh bạch, lành mạnh, bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia, thúc đẩy thị trường phát triển bền vững. Dưới đây là một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Việt Nam:
Một là, hiện nay, các quy định về chủ thể trong kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể này về cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Luật KDBĐS đặt ra những hạn chế nhất định về chủ thể được tham gia kinh doanh BĐS. Cụ thể, chỉ có các tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được phép hoạt động trong lĩnh vực này. Đáng chú ý, Luật KDBĐS không quy định trường hợp cá nhân nước ngoài được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Vì vậy, cần có quy định cụ thể điều chỉnh chủ thể trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là người nước ngoài để tránh nhầm lẫn trong quá trình áp dụng, cũng như giúp cho việc áp dụng pháp luật liên quan đến chủ thể trong kinh doanh bất động sản là cá nhân người nước ngoài được dễ hiểu và thuận tiện hơn.
Hai là, tại điều 46 Luật KDBĐS năm 2023 quy định về nội dung chính của hợp đồng kinh doanh bất động sản nên có sự tách bạch với quy định của BLDS năm 2015 về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản. Luật KDBĐS năm 2023 chỉ nên quy định những vấn đề riêng của một Luật chuyên ngành, điều này giúp dễ áp dụng hơn và tránh nhầm lẫn.
Ba là, nên có quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành về việc bảo vệ quyền lợi của bên mua, cho thuê mua trong việc áp dụng các biện pháp, hình thức đảm bảo thay thế trong trường hợp chưa thu được 5% giá trị còn lại của hợp đồng và quy định về trách nhiệm bảo đảm thanh toán của bên mua, thuê mua trong quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS năm 2023.
Bốn là, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là một trong những yếu tố quan trọng, giúp ích rất nhiều trong việc giải quyết tranh chấp của các bên, vì vậy cần quy định cụ thể về cách xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là khi nào, hình thức là gì, cần có quy định hướng dẫn thi hành khoản 6 Điều 44 Luật KDBĐS năm 2023 hướng dẫn và giải thích cụ thể về hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng bao gồm những hình thức nào, giới hạn của các hình thức này là gì? Để tránh các bên sẽ có sự hiểu nhầm hoặc đôi khi là không hiểu ý nhau, dẫn đến không thể xác định được thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Năm là, đối tượng của hợp đồng kinh doanh bất động sản thường là các đối tượng có giá trị lớn, nên việc bảo đảm giao kết hợp đồng và thực hiện hợp đồng là vô cùng quan trọng. Hiện nay, các quy định về bảo đảm giao kết và thực hiện hợp đồng đều căn cứ theo BLDS năm 2015 để áp dụng, tuy nhiên với tư cách là Luật chuyên ngành, Luật KDBĐS nên có quy định riêng về đặt cọc đối với hợp đồng kinh doanh bất động sản ở giai đoạn tiền hợp đồng. Quy định riêng này giúp dễ áp dụng, tránh nhầm lẫn và nhằm hạn chế tình trạng một số chủ đầu tư thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng.
5. Kết luận
Giao kết và thực hiện hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật KDBĐS năm 2023 đang gặp phải một số vấn đề liên quan chủ yếu là các quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản hiện nay vẫn chưa hoàn thiện, nhận thức và ý thức thực hiện của các bên liên quan còn hạn chế, cùng với một số nguyên nhân khác. Do đó, để giải quyết tình trạng này, cần sửa đổi và bổ sung một số điều khoản, nhằm đảm bảo tính đồng nhất trong quá trình thực thi. Bên cạnh đó, cần phát triển đồng bộ các giải pháp để nâng cao hiệu quả áp dụng luật trong lĩnh vực hợp đồng kinh doanh bất động sản trong thời gian tới.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
1Khoản 1 Điều 410 BLDS năm 2015
2Điều 413 BLDS năm 2015
3Khoản 1 Điều 418 BLDS năm 2015
4Khoản 2 Điều 418 BLDS năm 2015
5Khoản 3 Điều 418 BLDS năm 2015
6Khoản 1 Điều 419 BLDS năm 2015
7Trần Linh Huân, Lê Thị Châu Giang (2024), Thực trạng pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn số 58/2024.
8Trang thông tin phổ biến, giáo dục pháp luật Thành phố Hải Phòng (2022), “Những bất cập trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”, https://pbgdpl.haiphong.gov.vn/Nghien-cuu-trao-doi/Nhung-bat-cap-trong-kinh-doanh-bat-dong-san--hinh-thanh-trong-tuong-lai-90203.html, truy cập ngày 15/6/2024.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2023). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023
2. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2014). Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
3. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2023). Luật Nhà ở năm 2023.
4. Quốc hội Nước CHXHCN Việt Nam (2023). Luật Đất đai năm 2023.
5. Đoàn Đức Lương (2020), Bình luận chuyên sâu chế định hợp đồng trong Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư pháp, Hà Nội.
6. Đoàn Đức Lương (đồng chủ biên 2021), Pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự Việt Nam hiện đại, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr. 267, 268.
7. Trang thông tin phổ biến, giáo dục pháp luật Thành phố Hải Phòng (2022), “Những bất cập trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai”, Truy cập tại https://pbgdpl.haiphong.gov.vn/Nghien-cuu-trao-doi/Nhung-bat-cap-trong-kinh-doanh-bat-dong-san--hinh-thanh-trong-tuong-lai-90203.html8. Trần Linh Huân, Lê Thị Châu Giang (2024), Thực trạng pháp luật vềhợp đồng kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị hoàn thiện, Tạp chí Pháp luật và Thực tiễn, số 58/2024.
Legal implications of the 2015 Civil Code and the 2023 Law on Real Estate Business in concluding and executing real estate contracts
Trinh Duc Thanh
School of Law, Hue University
Abstract:
Contracts are governed not only by the Civil Code but also by specialized laws. As a general law, the Civil Code establishes fundamental principles applicable to all legal relationships, including those in specialized areas.
The formation and execution of real estate business contracts are crucial, as they protect the legal rights and interests of the parties involved. While the Law on Real Estate Business 2023 has addressed some shortcomings of its predecessor, further research and solutions are necessary to enhance its effectiveness and prevent potential conflicts and misinterpretations resulting from the simultaneous application of the 2015 Civil Code and the 2023 Law on Real Estate Business
This study focused on analyzing the legal provisions of the 2015 Civil Code, the 2014 Law on Real Estate Business, and the 2023 Law on Real Estate Business concerning the formation and execution of real estate business contracts. It aimed to identify existing limitations and propose recommendations for improving the law.
Keywords: real estate business contracts, laws, current status, solutions.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 21 tháng 10 năm 2024]
