Thêm vào đó, một thực trạng ở Lào là cơ sở vật chất hạ tầng còn ở mức độ sơ khai, thị trường vốn tín dụng và thị trường bất động sản chưa thực sự phát triển. Xuất phát từ thực tế đó, Lào cần có những biện pháp để mở rộng về quy mô và nâng cao chất lượng tín dụng để phát triển thị trường bất động sản từ đó góp phần vào sự phát triển chung nền kinh tế.
Đặc điểm và thực trạng thị trường bất động sản ở Lào
Nếu xét trên góc độ phát triển của thị trường bất động sản thì Lào mới đang phát triển ở cấp độ trung hóa và cấp độ tiền tệ hóa. Trong việc phát triển các danh mục bất động sản để làm cơ sở cho thị trường bất động sản phát triển, thực trạng ở Lào cho thấy với cả ba nhóm bất động sản: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt đều đang rất hạn chế về số lượng, quy mô cũng như chất lượng của bất động sản.
Thêm vào đó, dân số Lào ít, thu nhập thấp, cộng thêm quy định về người nước ngoài không được mua đất tại Lào dẫn đến tổng nhu cầu về bất động sản rất thấp, các thành phần tham gia thị trường bất động sản thiếu thông tin nắm bắt thị trường.
Thị trường bất động sản Lào cũng phân bố không đồng đều. Mọi giao dịch được diễn ra chủ yếu tại Thủ đô Viêng Chăn. Tại Viêng Chăn, tính đến thời điểm hiện tại với dự án là biệt thự và nhà liền kề mới chỉ có 3 dự án với tổng nguồn cung là 380 căn tập trung ở các quận Chanthabuly, Sisattanak và Sikhottabong. Nguồn cung tương lai cho thị trường này gồm 6 dự án tại các quận Chanthabuly, Sikhottabong, Sisattanak và Hadxaifong nhưng tất cả các dự án này đều đang nằm trong tình trạng lên kế hoạch. Thị trường khách sạn: có 44 khách sạn 3 sao cung cấp 2.163 phòng; có 6 khách sạn 4 sao cung cấp 447 phòng; có 5 khách sạn 5 sao với 459 phòng. Trong tương lai, có 14 dự án với tổng số phòng 1.324 phòng. Thị trường căn hộ dịch vụ cung cấp khoảng 480 căn với diện tích từ 35 m2 đến 175 m2 và hiện có 7 dự án trong giai đoạn lập kế hoạch. Thị trường trung tâm bán lẻ hiện tại có các dự án trung tâm thương mại với diện tích 65.000 m2 trong đó Talat Sao Mall chiếm 40% và một dự án mới tại Chanthabuly được đưa vào hoạt động cuối năm 2014. Thị trường văn phòng hiện nay được cung cấp từ 7 tòa nhà với diện tích 60.000 m2. Trong tương lai sẽ có 9 tòa nhà được đưa vào hoạt động.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản ở Lào còn có đặc điểm là Nhà nước sở hữu đất đai, chỉ trao quyền sử dụng cho công dân; cơ chế hai giá trong giao dịch bất động sản: giá quy định của Nhà nước và giá trị thực.
Ngược lại với những hạn chế về quy mô, số lượng và chất lượng sản phẩm trên thị trường bất động sản thì Lào lại được đánh giá là nước có chỉ số dễ dàng kinh doanh trong khía cạnh bất động sản. Trong lĩnh vực bất động sản chỉ số này của Lào năm 2013 là 74, là hạng mục đứng đầu về khả năng dễ tiếp cận và được đánh giá là một lợi thế.
Với đặc điểm và thực trạng thị trường bất động sản ở Lào như vậy, Chính phủ Lào cần có các giải pháp để phát triển thị trường bất động sản phát triển. Tuy nhiên, xét sâu xa thì một trong những nguyên nhân quan trọng nhất đó chính là sự thiếu vốn để phát triển nhưng việc tiếp cận vốn tín dụng để phát triển thị trường bất động sản cũng như các lĩnh vực khác khi tiếp cận vốn ở Lào lại rất khó khăn. Điều này được thể hiện qua thực trạng hoạt động tín dụng ở Lào.
Thực trạng hoạt động tín dụng và những hạn chế trong hoạt động tín dụng cho sự phát triển thị trường bất động sản ở Lào
- Quy mô dịch vụ tín dụng còn nhỏ, chưa đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội của Lào thời gian qua.
- Đối tượng và phạm vi cung cấp dịch vụ tín dụng còn nhỏ, chưa đáp ứng nhu cầu dịch vụ tín dụng của một bộ phận doanh nghiệp và khu vực dân cư, đặc biệt là khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa.
- Phương thức dịch vụ tín dụng còn đơn giản và đơn điệu.
- Cơ cấu dịch vụ tín dụng còn thiếu đa dạng và chưa phù hợp với thực tiễn của từng đối tượng, từng địa phương tại Lào.
- Chất lượng và hiệu quả dịch vụ tín dụng còn thấp, chưa thực hiện tốt việc tích tụ, tập trung, phân phối vốn cho phát triển kinh tế hiệu quả và bền vững, chưa tích cực góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và nâng cao hiệu quả kinh tế của Lào.
Thị trường tín dụng của Lào được đánh giá là một trong những thị trường khó tiếp cận nhất ở Lào. Chỉ số “dễ dàng trong kinh doanh” của thị trường này trong năm 2012 là 165 và trong năm 2013 là 167. Điều đó có nghĩa việc tiếp cận vốn tín dụng là rất khó khăn. Đặc biệt trong hoạt động tín dụng để phát triển thị trường bất động sản ở Lào hầu như không có sự hỗ trợ của vốn tín dụng ngân hàng. Thêm vào đó, thị trường tài chính tại Lào rất sơ khai. Sở Giao dịch Chứng khoán Lào đi vào hoạt động từ ngày 11/01/2011 và có rất ít chứng khoán được giao dịch. Các giao dịch chứng khoán chủ yếu của Công ty Điện lực Lào và Ngân hàng Ngoại thương Lào. Vì vậy, kênh huy động cho bất động sản qua thị trường chứng khoán là rất hạn chế và cũng hầu như không phát huy được.
Nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động tín dụng cho sự phát triển thị trường bất động sản ở Lào:
- Sự thiết lập và cải thiện lập pháp chậm trễ, sự thông báo và tổ chức thực hiện còn chưa rộng và tiếp tục.
- Hệ thống ngân hàng thương mại Lào còn chưa mạnh mẽ, các ngân hàng thương mại phần lớn còn ở giai đoạn củng cố.
- Sự cải thiện và mở rộng các chi nhánh còn chưa phù hợp với đường lối đổi mới mà có tác động đến dịch vụ tín dụng trong nước chậm trễ.
- Ngân hàng Nhà nước còn có sự hạn chế trong thực hiện nhiệm vụ quản lý ngân hàng thương mại về nguồn nhân lực.
- Với tình hình phát triển khá mạnh của hệ thống tổ chức tài chính vi mô, nhưng khả năng quản lý, giám sát và phát triển các tổ chức tài chính đó là còn hạn chế…
- Các chính sách nhà nước về phát triển dịch vụ tín dụng chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó, Chính phủ Lào cũng chưa có định hướng và giải pháp cụ thể để phát triển thị trường tài chính tại Lào.
Một số giải pháp
- Xây dựng và hoàn thiện chính sách về phát triển dịch vụ tín dụng trong đó có tín dụng phát triển thị trường bất động sản.
- Nâng cao nhận thức của cán bộ về vai trò của tín dụng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung và đối với việc mở rộng dịch vụ tín dụng để phát triển thị trường bất động sản nói riêng.
- Tăng cường sự phối hợp giữa bộ ngành của các cơ quan thực hiện dịch vụ tín dụng.
- Tăng cường hợp tác quốc tế để nhận được các kinh nghiệm mới và sự giúp đỡ.
- Thực hiện chính sách ưu đãi về tín dụng thực sự đối với việc phát triển thị trường bất động sản tại Lào.
- Xây dựng quy trình, thủ tục liên quan đến hoạt động cho vay có thế chấp bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ cần nghiên cứu và áp dụng các sản phẩm trên thị trường tài chính có sự đảm bảo bằng bất động sản.
- Xây dựng chính sách thúc đẩy thị trường tài chính phát triển.
Bên cạnh những giải pháp tác động đến việc phát triển tín dụng trên, Nhà nước và Chính phủ Lào cũng cần có những giải pháp phát triển và hoàn thiện thị trường bất động sản. Với những giải pháp đó sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản tại Lào phát triển hơn trong thời gian tới.
