TÓM TẮT:
Chủ trương, chính sách, pháp luật về đất đai là nhân tố quan trọng đối với sự ổn định và phát triển bền vững của đất nước. Việc lấy ý kiến nhân dân về nội dung dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) (DTLĐĐSĐ) là cần thiết, góp phần tăng tính dân chủ, tạo sự đồng thuận, tăng hiệu quả thực thi pháp luật cũng như nâng cao nhận thức và trách nhiệm của mỗi cá nhân, tổ chức trong việc xây dựng và tổ chức thực hiện Luật Đất đai (sửa đổi).
Từ khóa: góp ý, đề xuất, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư liệu sản xuất cơ bản, là không gian phát triển và là nguồn lực to lớn của đất nước. Trong thời gian thực hiện Luật Đất đai năm 2013, công tác quản lý, sử dụng đất đai đã đạt được những kết quả tích cực, góp phần quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh. Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt được, quá trình tổ chức thi hành Luật đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế. Luật Đất đai 2013 đã lộ rõ nhiều nội dung chồng chéo với các luật khác, chưa quy định cơ chế, hình thức tích tụ đất đai. Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 còn nhiều bất cập cần phải xử lý trong các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Để khắc phục những vấn đề trên, Chính phủ đã trình và Quốc hội cũng đã quyết định đưa dự án Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2019. DTLĐĐSĐ gồm 16 chương, 236 điều, trong đó giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 152 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều. Dự thảo luật đã thể chế các định hướng trong Văn kiện Đại hội Đảng khóa XIII, các Nghị quyết của Đảng, của Quốc hội. Đặc biệt đã thể chế hóa 3 mục tiêu tổng quát, 6 mục tiêu cụ thể, 6 nhóm giải pháp và 8 nhóm chính sách lớn tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương và giải quyết các vấn đề đặt ra từ thực tiễn, phù hợp với xu thế phát triển. DTLĐĐSĐ đang được tổ chức lấy ý kiến nhân dân đối với toàn bộ nội dung. Tác giả có một số góp ý nhằm mục đích hoàn thiện DTLĐĐSĐ được trình bày trong nội dung bài viết dưới đây.
2. Một số góp ý nhằm mục đích hoàn thiện DTLĐĐSĐ
2.1. Điều 14 về quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai
Dự thảo đưa ra 11 nhóm quyền của Nhà nước, tuy nhiên qua nghiên cứu chưa có nội dung về quyền quy định thời hạn sử dụng đất (thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài, sử dụng đất có thời hạn). Vì vậy, đề nghị dự thảo xem xét bổ sung.
Tại khoản 3 dự thảo quy định quyền của Nhà nước trong việc: “Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở, hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp”. Đề nghị nghiên cứu, chỉnh sửa nội dung này vì nếu quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ dẫn đến việc hạn chế tích tụ, tập trung đất đai, ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp, hàng hóa lớn.
2.2. Điều 36 về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Dự thảo đã bổ sung quyền đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được quyền thế chấp, bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất. Đây là một nội dung quy định mới so với Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, đề nghị xem xét 2 nội dung liên quan đến quy định này.
Thứ nhất, tại điểm c khoản 1 Điều 36 quy định: “Bán hoặc cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật này”. Nội dung quy định này là chưa đầy đủ. Bởi, tại Điều 49 dự thảo chỉ quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; còn Điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 50 dự thảo. Vì vậy, đề nghị sửa lại theo hướng khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49, Điều 50 Luật này sẽ phù hợp hơn.
Thứ hai, đây là nội dung quy định mới nên đề nghị cần được cân nhắc, xem xét kỹ, đánh giá tác động của việc cho phép chuyển nhượng (bán hoặc cho thuê), thế chấp quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hàng năm. Mặt khác, cần phải quy định chặt chẽ để tránh trường hợp lợi dụng để chuyển nhượng mà không có đầu tư.
2.3. Điều 80 về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
Điểm i khoản 1 Điều 80 quy định: “Việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại khoản này phải hoàn thành chậm nhất vào ngày 31 tháng 12 của năm phát hiện vi phạm, quá thời hạn này mà người sử dụng đất không nộp tiền thì Nhà nước thu hồi đất”. Quy định này là chưa hợp lý. Vì nếu ngày 30 tháng 12 là ngày phát hiện vi phạm, mà yêu cầu phải nộp vào ngày 31 tháng 12 sẽ gây khó khăn cho người sử dụng đất trong việc thu xếp tài chính. Đề nghị dự thảo xem xét sửa theo hướng quy định thời gian nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư và tiền thuế tăng thêm theo quy định tại khoản này phải hoàn thành trong vòng 3 tháng kể từ ngày phát hiện vi phạm.
2.4. Điều 85 về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
Điểm a khoản 2 Điều 85 quy định: “Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi”. Trong thực tế có trường hợp người có đất bị thu hồi không có mặt tại nơi có đất bị thu hồi nên khó trong việc liên lạc. Đề nghị dự thảo bổ sung thêm quy định khi không liên lạc được thì sẽ thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng.
Điểm a khoản 3 Điều 85 quy định về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Dự thảo không chỉ ra trường hợp nếu đã tổ chức đối thoại đối với những người sử dụng đất không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà họ vẫn không đồng ý thì có được hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền? Bởi vì nếu không trình được thì sẽ không thẩm định, phê duyệt phương án được và sẽ không ra quyết định hu hồi đất được. Đề nghị dự thảo bổ sung thêm quy định để giải quyết vấn đề này. Và dự thảo cần quy định thời gian niêm yết là ít nhất 20 ngày như quy định của Luật Đất đai năm 2013 và về đại diện những người có đất bị thu hồi trong việc tổ chức lấy ý kiến (về số lượng đại diện của các hộ dân, cá nhân có đất bị thu hồi thực hiện Dự án).
Điểm d khoản 4 Điều 85 ghi: “Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được vận động, thuyết phục nhưng không chấp hành việc bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất và tổ chức thực hiện việc cưỡng chế theo quy định tại Điều 87 của Luật này”. Để điều luật được thực hiện thống nhất, Dự thảo nên quy định người có đất bị thu hồi đất bị cưỡng chế sau bao nhiêu lần đã được vận động, thuyết phục.
Khoản 5 Điều 85 quy định: “5. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng trong khi chưa giao đất, cho thuê đất”. Tác giả đề xuất giao UBND cấp xã nơi có đất có trách nhiệm quản lý đất đã được giải phóng mặt bằng trong khi chưa giao đất, cho thuê đất là phù hợp, vì chỉ có địa phương nơi có đất thu hồi mới có đủ lực lượng quản lý mặt bằng.
2.5. Điều 89 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 2 Điều 89 có ghi: “Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Để công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thuận lợi, để người bị thu hồi đất tự nguyện chấp hành, dự thảo nên quy định theo hướng: Người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống tốt hơn nơi ở cũ.
Khoản 3 Điều 89 quy định: “Việc bồi thường về đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi”, khoản 1 Điều 92 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở”. Có sự không thống nhất giữa quy định tại 2 điều này. Đề nghị dự thảo điều chỉnh, bỏ việc bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi tại khoản 1 Điều 92.
2.6. Điều 94 về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Khoản 1 Điều 94 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 90 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi nếu người có đất thu hồi có nhu cầu và địa phương có điều kiện về quỹ đất”. Thực tế có trường hợp hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng không đang sử dụng đất ở. Nếu thu hồi đất trong trường hợp này thì họ vẫn được bồi thường về đất. Đề nghị dự thảo sửa cụm từ “đang sử dụng đất” thành “đang có quyền sử dụng đất”.
Khoản 2 Điều 94 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bố trí tái định cư thông qua hình thức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất và được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền mua nhà ở theo quy định của pháp luật”. Để đảm bảo cho người có đất bị thu hồi trong học tập, làm việc cũng như sinh hoạt, đề nghị dự thảo sửa cụm từ “không có chỗ ở nào khác” thành “không có chỗ ở nào khác trên địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi”.
2.7. Điều 100 về Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi
Điểm c Khoản 1 Điều 100 quy định: “Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại”. Trong thực tế có trường hợp địa phương không còn đất để di chuyển. Nếu lúc này, luật quy định chỉ bồi thường thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại thì khá thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi. Đề nghị dự thảo bổ sung trường hợp này và xem xét bồi thường giá trị cây trồng.
2.8. Điều 137 về Công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điểm b khoản 2 Điểu 137 quy định về công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: “Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”. Trong thực tế, có trường hợp tại thời điểm người sử dụng đất sử dụng đất thì chưa có quy hoạch. Nên để bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất, đề nghị dự thảo bổ sung thêm trường hợp: “Thửa đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp không thuộc trường hợp lấn, chiếm, tranh chấp đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch”.
2.9. Điều 150 về Căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Khoản 4 Điều 150 quy định: “Việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải được tổ chức thực hiện trước thời điểm quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất không quá 06 tháng”. Vì bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm nên đề nghị dự thảo sửa mốc không quá 6 tháng thành không quá 12 tháng cho phù hợp với quy định về bảng giá đất.
2.10. Điều 186 về Tích tụ đất nông nghiệp
Tại khoản 2 Điều 186 về “các phương thức tích tụ đất nông nghiệp” thì có 2 phương thức: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Quy định này không đề cập đến hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp. Điều này đưa đến cách hiểu là hoạt động tích tụ đất đai không giới hạn về hạn mức nhận chuyển nhượng hoặc nhận góp vốn đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy sẽ mâu thuẫn với quy định tại khoản 1, Điều 171 Dự thảo Luật. Đề nghị xem xét về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp quy định tại Điều 171 và tích tụ đất nông nghiệp quy định tại Điều 186 để đảm bảo thống nhất trong thực hiện.
2.11. Điều 224 về Hòa giải tranh chấp đất đai
Điểm a Khoản 2 Điều 224 ghi: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”. Nội dung này chưa rõ ràng, hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã là thủ tục khuyến khích hay bắt buộc. Nếu là thủ tục bắt buộc, dự thảo nên quy định theo hướng: “Tranh chấp đất đai mà UBND cấp xã hòa giải không được thì người sử dụng đất gửi đơn đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết”.
Điểm b Khoản 2 Điều 224 có ghi: “Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; ...Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai”. Trên thực tế có rất nhiều trường hợp mà UBND xã mời các bên tranh chấp đến hòa giải nhưng một trong các bên không đến. Vì vậy dự thảo cần quy định cụ thể các trường hợp: UBND cấp xã mời nhưng không đến, để công dân tiếp tục thực hiện quyền khởi kiện của mình tại tòa án.
Ngoài ra, dự thảo chưa quy định trường hợp UBND cấp xã hòa giải thành, thì biên bản hòa giải thành có hiệu lực thi hành hay không? Mặt khác, trong trường hợp hòa giải thành, sau đó các bên hoặc một bên lại thay đổi ý kiến, sẽ giải quyết như thế nào?
2.12. Điều 225 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Dự thảo quy định theo hướng chuyển toàn bộ sang cho TAND giải quyết, UBND các cấp không phải giải quyết tranh chấp đất đai mà chỉ cung cấp hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất để làm căn cứ cho TAND. Việc dự thảo đã sửa theo hướng bỏ thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của UBND là đã thu hẹp bớt quyền của người dân được lựa chọn cơ quan giải quyết. Việc giao thẩm quyền giải quyết tranh chấp cho TAND sẽ gây ra tình trạng ùn ứ, kéo dài thời gian giải quyết tranh chấp giải quyết đất đai, trong khi vụ việc đã có thể kết thúc ngay từ những buổi làm việc tại UBND.
Khoản 5 Điều 226 của dự thảo ghi: “Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hành chính”. Quy định này không bảo đảm quyền được khiếu nại lần 2 theo của đương sự quy định của luật khiếu nại. Đề nghị bổ sung việc khiếu nại lần 2.
3. Kết luận
Trên đây là những ý kiến đóng góp dưới góc nhìn cá nhân của tác giả cho DTLĐĐSĐ. Thông qua những góp ý này, tác giả hy vọng sẽ cung cấp một góc nhìn, giúp Dự thảo Luật Đất đai có tính khả thi cao, tránh được bệnh chủ quan duy ý chí áp đặt từ một phía. DTLĐĐSĐ sẽ hoàn thiện các quy định, bất cập của luật cũ, trở thành nền tảng pháp lý, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường quyền sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2013). Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018)
- Quốc hội (2023). Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), lấy ý kiến nhân dân góp ý từ ngày 3/1/2023 - ngày 15/3/2023.
Some opinions to strengthen the draft amended Land Law
Master. Dang Thanh Mai
Faculty of Political theory and Law, Hong Duc University
Abstract:
Guidelines, policies and provisions on land play a key role in the stability and sustainable development of Vietnam. It is necessary to collect people's opinions on the draft amended Land Law as it increases the democracy, creates the consensus, improves the efficiency of law enforcement, enhances the awareness and responsibilities of each individual, organization in the development and enforcement of the Law on Land (amended).
Keywords: comments, suggestions, the draft amended Land Law.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 6 tháng 3 năm 2023]
