TÓM TẮT:
Hiến pháp năm 2013 quy định về quyền bất khả xâm phạm về nhà ở cá nhân cụ thể tại Điều 22 quy định: Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp; Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý; nếu việc khám xét chỗ ở do luật định. Không chỉ vậy, theo Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào kết luận kiểm định chất lượng chung cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nơi có nhà chung cư tọa lạc. Về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, thời hạn sử dụng nhà chung cư được chia thành 2 loại: nhà chung cư sở hữu có thời hạn và nhà chung cư sở hữu lâu dài. Ở đây chúng ta sẽ xét tới thời hạn sử dụng nhà chung cư sở hữu lâu dài. Bài viết đi sâu tìm hiểu về “Những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản nhà đất, tài sản và quyền sở hữu” và “những vấn đề pháp lý phát sinh về quyền tài sản và quyền sở hữu nhà chung cư” có tham chiếu đến nội dung dự thảo Luật Nhà ở năm 2023.
Từ khóa: quyền sử dụng đất, quyền tài sản, sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
1. Cơ sở pháp lý phát sinh quyền sở hữu nhà chung cư
Theo Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 về quy định đất sử dụng có thời hạn, doanh nghiệp trong và ngoài nước chỉ được giao đất 50 năm. Các vấn đề đặt ra đối với thời hạn sử dụng đất 50 năm và nhà ở trên đất sẽ gắn với thời hạn sử dụng đất này. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013 là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định. Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê, hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định.
2. Một số vấn đề về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở. Cụ thể, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại hợp đồng ưng thuận: Được coi là đã giao kết tại thời điểm các bên thỏa thuận xong các điều khoản cơ bản. Tuy nhiên, đối tượng của loại hợp đồng này là căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt. Do đó, theo quy định hiện hành, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn tất việc công chứng, chứng thực hợp đồng.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng có những đặc điểm riêng so với hợp đồng mua bán nhà ở và hợp đồng mua bán tài sản. Những đặc điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư dự án. Căn hộ chung cư dự án hay còn gọi là căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai, là căn hộ chỉ mới có trong dự án hoặc đang xây dựng, hoặc có thể là căn hộ đã hoàn chỉnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dạng này dựa trên căn cứ pháp lý nêu tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại. Theo đó, hợp đồng này là một dạng biến thể của hợp đồng góp vốn và có những quy chế pháp lý khác biệt để điều chỉnh như điều kiện của căn hộ được phép mua bán, điều kiện về tư cách chủ thể của chủ đầu tư kinh doanh, các điều kiện về bảo lãnh[1].
3. Nghĩa vụ đóng 2% phí bảo trì căn hộ chung cư
Người mua nhà ở phải đóng phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà ở tương ứng với 2% giá trị căn hộ chung cư. Sau khi Ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì thì Chủ đầu tư và Ban quản trị lập hồ sơ quyết toán và chuyển giao quỹ bảo trì thông qua hình thức chuyển khoản. Quy định như vậy nhưng trên thực tế việc bàn giao thường diễn ra một cách rất chậm chạp, thậm chí không chịu bàn giao tiền bảo trì khi Ban quản trị Nhà chung cư được thành lập xong. Cụ thể như trường hợp cư dân Rainbow Văn Quán (quận Hà Đông, Hà Nội), hiện tại vẫn đang tố chủ đầu tư “ôm” hơn 8 tỷ đồng phí bảo trì. Khi thành lập Ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán, đại diện cư dân lập sẵn một tài khoản ngân hàng để chủ đầu tư chuyển tiền vào. Tuy nhiên, chủ đầu tư là Công ty CP Bic Việt Nam lại không chuyển tiền vào tài khoản này, mà chuyển tiền sang tài khoản khác, trong đó đồng chủ sở hữu tài khoản là một phó Ban quản trị (là người của chủ đầu tư chỉ định tham gia Ban quản trị)[2].
4. Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng khi mua bán căn hộ chung cư
Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng 20- 30 năm. Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở, hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ,...), là hợp tác xã (như tại Thụy Điển) hay Công ty trách nhiệm hữu hạn chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại Liên Bang Nga). Còn tại những nước phương Đông phát triển như: Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu. Tại các quốc gia này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập.
Công ty quản lý chỉ đóng một vai trò rất nhỏ. Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… Phần tiện ích này đều thuộc sở hữu chung để xác lập ra cộng đồng. Trên tinh thần này, cộng đồng phát triển, xây dựng tiêu chuẩn sống và mức sống của mình. Khác với nhà đất, vẫn còn bị chi phối bởi yếu tố cha truyền con nối nên thành phần cư dân thường phức tạp và tách biệt, các khu nhà chung cư dễ có sự tương đồng giữa các chủ căn hộ. Tùy thuộc vào mặt bằng giá căn hộ, cư dân ở tòa nhà thường có mức thu nhập tương đồng, từ đó các quan điểm, nhu cầu, phạm vi giao tiếp,… đều có tiếng nói chung[3]. Theo kết quả nghiên cứu, vấn đề tuổi thọ của tòa nhà không chỉ phụ thuộc vào chất lượng xây dựng ban đầu mà còn bị quyết định bởi chính cách sống, sinh hoạt và phương thức quản lý của các chủ căn hộ trong quá trình sử dụng. Chỉ khi cư dân xác định họ chính là chủ nhân thật sự và được hưởng quyền lợi từ quyền sở hữu đó, ý thức giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ những tiện ích chung mới được phát huy tối đa.
5. Đánh giá mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền khai thác, sử dụng nhà chung cư
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư). Hiện trạng các nhà chung cư cũ đang bị “báo động đỏ” về độ an toàn do các khu nhà được xây dựng đã lâu. Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
6. Xử lý những tranh chấp phát sinh trong quá trình khai thác và sử dụng căn hộ chung cư
Trong quá trình khai thác và sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư trong trường hợp quá trình sử dụng ngôi nhà có thể bị xuống cấp, hư hỏng, sẽ được xử lý theo quy định pháp luật. Trong quá trình khai thác những lợi ích từ đất, vấn đề nhà ở, có 4 trường hợp sau:
Trường hợp 1 khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;
Trường hợp 2 khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
Trường hợp 3 chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở. Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.
Trường hợp 4 phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Từ những vấn đề phát sinh trong quá trình xử lý quyền sử dụng đất gắn với nhà ở và quyền sử dụng đất ở, việc sử dụng nhà chung cư đã được cấp giấy thì được sử dụng ổn định lâu dài. Trong trường hợp để giảm bớt những hiểu lầm không đáng có, không phải cứ sau 50 năm sử dụng sẽ bị Nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư (niên hạn sử dụng nhà) phụ thuộc vào chất lượng công trình và trình độ tay nghề của kiến trúc sư tham gia thiết kế, xây dựng công trình. Từ thực tiễn có thể thấy những ngôi nhà Pháp cổ như: Trường Trung học Phổ thông Chu Văn An, Bệnh viện Xanh Pôn, Tòa nhà Ngân hàng Nhà nước, Tòa nhà Bắc Bộ phủ… là những ngôi nhà được xây qua nhiều thế kỷ mà đến nay vẫn tồn tại sừng sững trước thời gian. Chính vì thế, khi xây dựng nhà, cần phải đánh giá cao về trình độ tay nghề của người xây dựng. Đây chính là minh chứng cho sự thành đạt, thành danh của những kiến trúc sư tài hoa và có tinh thần trách nhiệm cao với nghề nghiệp của mình. Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không phải cứ sau 50 năm sẽ bị Nhà nước thu hồi, thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Khi các nhà kinh doanh xây dựng chung cư, thường sẽ được cấp quyền sử dụng đất có thời hạn thường là 50 năm, nên các dự án này được thiết kế xây dựng theo cấp công trình có thời hạn 50 năm tương ứng. Theo Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư”. Cụ thể, theo Phụ lục 1.3 về phân cấp các loại công trình xây dựng phục vụ công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng (đi kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng), quy định: Công trình cấp 4 có niên hạn sử dụng dưới 20 năm. Công trình cấp 3 có niên hạn sử dụng từ 20 năm đến dưới 50 năm. Công trình cấp 2 có niên hạn sử dụng từ 50 năm đến 100 năm. Công trình cấp 1 và công trình đặc biệt có niên hạn sử dụng trên 100 năm. Việc quy định về niên hạn sử dụng trong Dự thảo Luật Nhà ở phải chăng là ý tưởng của nhà quản lý quy định như vậy để dễ dàng cho việc thu hồi nhà cũ nhằm cải tạo chung cư cũ đang tồn tại ở nhiều tỉnh thành ở Việt Nam. Theo quan điểm của tác giả, việc quy định về niên hạn sử dụng nhà phải dựa vào yếu tố chất lượng công trình chứ không can thiệp vào quyền sử hữu tuyệt đối của người sử dụng đất và người sở hữu căn hộ chung cư.
7. Nội dung giải quyết xung đột pháp luật về chủ sở hữu chung cư và quyền sử dụng đất
Theo Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014 về quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ chung cư, các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì được bố trí tái định cư. Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng. Những vấn đề xung đột, tranh chấp xảy ra trong thời gian qua chủ yếu là vấn đề chất lượng nhà ở và các tiến độ nộp tiền để được nhanh chóng giao nhà.
Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, chủ đầu tư dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian cải tạo, xây dựng lại. Khi nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới, thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt. Nếu doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.
8. Một số đề xuất để hoàn thiện pháp luật về sở hữu căn hộ chung cư
Pháp luật hoàn thiện Dự thảo Luật Nhà ở năm 2014 cần phải đưa ra các quy định pháp luật và chế tài đủ mạnh để nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư xây dựng những tòa nhà chung cư, nhà cao tầng nếu việc thi công thiết kế đã gây ra những lỗi ảnh hưởng đến uy tín của nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản của người dân[4], ảnh hưởng đến những người sử dụng những tiện ích, sử dụng nhà chung cư. Đây là vấn đề sẽ giải quyết khi niên hạn nhà bị ảnh hưởng, sự lo lắng của người dân về khối tài sản mà họ đã tích cóp cả đời lại có nguy cơ phải rời xa nơi sinh sống, nơi tích trữ của cải và nơi lưu giữ kỷ niệm của cuộc đời mỗi con người. Nên chăng vấn đề này cần có những quy định đối với giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại cho chủ đầu tư, vì quy định đối với căn hộ chỉ được sử dụng theo niên hạn 50, 70 và 90 năm tùy theo chất lượng công trình trong từng giai đoạn. Và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay và tạo tâm lý ổn định cho người dân.
Các quy định được ban hành trong Dự thảo cần phải có tính dự báo, dự đoán các tình huống có thể xảy ra đối với việc sử dụng nhà chung cư để cho tâm lý của người dân được ổn định, tránh xáo trộn để không bị lợi dụng tự ý nâng giá đất, nhà chung cư, dẫn đến hệ quả của việc kinh doanh và cạnh tranh không lành mạnh. Trong hoạt động kinh doanh, trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo do xuống cấp trầm trọng và những chung cư mới chuẩn bị đưa vào kinh doanh. Việc áp dụng triển khai giao kết và thực hiện hợp đồng thuê mua[5] sẽ là điểm nhấn pháp lý cho hoạt động kinh doanh và hỗ trợ người dân lao động, công nhân viên chức, người dân nghèo đô thị, sinh viên, các cán bộ, chiến sĩ lực lượng công an, quân đội và cả đối với những gia cảnh bị biến động sau đại dịch Covid -19.
Dự thảo Luật Nhà ở cần chú ý đến vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai. Vấn đề xây dựng hành lang pháp lý cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân...; các vấn đề tranh chấp khi áp dụng các quy định về xử lý chuyển tiếp.
Trường hợp chủ đầu tư đã bồi thường theo phương án bồi thường được phê duyệt theo các quy định trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, trừ trường hợp có diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường. Việc bồi thường đối với phần diện tích nhà, đất, công trình xây dựng chưa đưa vào phương án bồi thường, đề nghị được mở rộng chủ thể được hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho những người trực tiếp có cuộc sống mưu sinh từ đất. Chú ý đến quyền lợi của con dâu và con rể khi họ trực tiếp sử dụng đất trong hộ gia đình. Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; chấp thuận đầu tư dự án; quyết định phê duyệt dự án trước thời điểm Luật này có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư dự án được thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo nội dung quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; chấp thuận đầu tư dự án, quyết định phê duyệt dự án đã được phê duyệt;
Cần bổ sung thêm vai trò của nhân dân, thanh tra chuyên ngành đất đai, xây dựng… và Hiệp hội Bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản, Câu lạc bộ Bất động sản trong hoạt động hỗ trợ, giám sát, phản biện xã hội nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân về nhà ở.
Nhà nước cần cân nhắc quy trình triển khai cách tính thuế lũy tiến đối với nhà ở theo giá trị tài sản hay theo số lượng nhà ở để phù hợp với Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Thuế, Luật Thi hành án dân sự,…
Trong những năm qua, có rất nhiều văn bản luật được Nhà nước ban hành nhằm điều chỉnh quan hệ pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Những văn bản pháp luật này đã đạt được những kết quả nhất định trong việc hạn chế mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể là chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng và Ban quản trị nhà chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn những tồn tại, khó khăn, bởi sự đa dạng của các loại tranh chấp (tranh chấp về sở hữu chung - riêng, nhất là sở hữu diện tích tầng hầm, tầng thượng…), cũng như sự thiếu hụt các chế tài xử phạt khiến các cơ quan chức năng gặp khó khăn trong việc giải quyết dứt điểm các vụ việc tranh chấp trong quản lý nhà chung cư. Để khắc phục những hạn chế đó cần đề xuất một số biện pháp để hoàn thiện một số quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư; nâng cao chất lượng quản lý của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nâng cao nhận thức cho người dân. Quyền có nhà ở được Nhà nước khẳng định trong Hiến pháp năm 2013 và Luật Nhà ở năm 2014. Cần đưa ra khỏi Dự thảo luật một số quy định để tránh trùng lắp với một số quy định của Bộ luật Dân sự, như: quy định về cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung, thừa kế nhà ở, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung, các trường hợp chấm dứt hợp đồng… Tác giả hy vọng, với những đóng góp của về mặt lý luận cũng như thực tiễn, pháp luật về niên hạn nhà chung cư, vấn đề sở hữu vĩnh viễn chung cư và sở hữu có thời hạn 50 năm theo thời hạn giao đất trong quản lý nhà chung cư ở Việt Nam ngày càng được chú trọng hoàn thiện và đạt hiệu quả hơn nữa, đảm bảo cho người dân nhà chung cư có một cuộc sống an toàn, thoải mái và phát triển đô thị Việt Nam văn minh, hiện đại xứng tầm thế giới.
Trong quá trình nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đã gửi lấy ý kiến nội dung dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tới Thường trực Chính phủ, các thành viên Chính phủ. Qua tổng hợp các ý kiến đóng góp, Chính phủ nhận thấy cần phải xin ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội về nội dung liên quan đến quy định về sở hữu nhà chung cư. Tập trung chuyển trọng tâm từ quản lý bằng các công cụ hành chính sang sử dụng hiệu quả các công cụ kinh tế để thúc đẩy phát triển nhà ở. Hiện nay, một đô thị hiện đại được hình thành và phát triển sẽ mang dấu ấn của thời gian, lịch sử và nhiều thành phố sẽ có rất nhiều biểu tượng là các công trình mỹ thuật được coi là những điểm nhấn đô thị như cổng chào, cao ốc, quảng trường, tượng đài, vườn hoa, đại lộ... Tuy nhiên, điều mà mọi người sẽ dễ nhận thấy đó là việc các tòa nhà cao tầng, các tòa nhà trọc trời với những căn hộ hạng sang trở thành một trong những đánh giá về độ sang trọng và thể hiện đằng cấp của người sở hữu và sử dụng…, đặc biệt là trong thời đại xây dựng các thành phố thông minh, hiện đại, các chung cư xanh, công trình xanh, thân thiện với môi trường sẽ cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân khi sống trong các chung cư tại các đô thị của Việt Nam sẽ đẹp dần lên trong mắt bạn bè khu vực và quốc tế.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Doãn Hồng Nhung, Đàm Minh Hiếu (2021). Rủi ro trong giao kết hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Dự án nhà ở thương mại tại Việt Nam. Tạp chí Luật sư Việt Nam.
[2] Doãn Hồng Nhung (chủ biên), Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015). Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam. Sách chuyên khảo. Nhà xuất bản Xây dựng, tr 64,65.
[3] Nguyễn Hồng Minh (Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Quản lý và Khai thác tòa nhà PMC). Building code - Giảm trừ lùm xùm cho nhà chung cư cao tầng. Truy cập tại: http://pmcweb.vn/wp-content/uploads/Building-code-Giảm-trừ-lùm- xùm- cho- chung- cư- cao- tầng.pdf.
[4] Thái Thịnh (2010). Hàng trăm người dự đám tang hai mẹ con chết ngạt. Truy cập tại: https://vnexpress.net/hang-tram-nguoi-du-dam-tang-hai-me-con-chet-ngat-2157325.html.
[5] Doãn Hồng Nhung (2009). Pháp luật về hợp đồng thuê mua ở Việt Nam. Sách chuyên khảo. Nhà xuất bản Lao động - Xã hội, Hà Nội.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2013). Hiến pháp năm 2013
- Quốc hội (2005). Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005.
- Quốc hội (2014). Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực ngày 1/7/2015.
- Quốc hội (2013). Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, có hiệu lực 1/7/2014.
- Bộ Xây dựng (2008). Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ- BXD ngày 28/05/2008.
- Bộ Xây dựng (2021). Thông tư số 01/2021/TT-BXD về ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.
- Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Nguyễn Thị Thanh Nhàn (2015). Sách chuyên khảo. Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam. ISBN: 978-604-82-1693-1, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội.
- Doãn Hồng Nhung (Chủ biên) và Hoàng Anh Dũng (2018). Pháp luật về giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu trong mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. Sách chuyên khảo. ISBN 978-604-57-3876-4. Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội.
- Doãn Hồng Nhung và Hoàng Anh Dũng (2017). Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết và thực hiện hợp đồng theo mẫu khi mua bán căn hộ chung cư tại Việt Nam. Tạp chí Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội. ISSN: 0868 - 3522. Số 9 /2017 - trang 80- 92.
- Thái Thịnh (2010). Hàng trăm người dự đám tang hai mẹ con chết ngạt. Truy cập tại: https://vnexpress.net/hang-tram-nguoi-du-dam-tang-hai-me-con-chet-ngat-2157325.html.
- PMC (2022). Tranh chấp nhà chung cư, nguyên nhân và giải pháp. Truy cập tại: http://pmcweb.vn/tranh-chap-nha-chung-cu-nguyen-nhan-va-giai-phap/.
- Quốc hội (2023). Dự thảo Dự án Luật Nhà ở năm 2023
- Quốc hội (2023). Tờ trình Dự thảo Dự án Luật Nhà ở năm 2023.
Legal issues arising from property rights
and apartment ownership rights
Assoc.Prof.Ph.D. Doan Hong Nhung
University of Law, Vietnam National University - Hanoi
ABSTRACT:
The 2013 Constitution of Vietnam stipulates the inviolability of personal housing, specifically in Article 22 which stipulates “Every citizen has the right to a legal residence; Everyone has the right to inviolability of his or her home. No one may enter the home of another person without his or her consent; and the search of homes shall be prescribed by a law”. In addition, according to Article 99 of the 2014 Law on Housing, the useful life of an apartment building is determined according to the class of the construction and conclusion on quality assessment provided by the housing authority of province where the apartment buildings. Regarding the ownership of an apartment, there are limited-term apartment ownership and long-term apartment ownership. This paper is to discuss the long-term apartment ownership, analyze legal issues arising from property rights property and ownership, and legal issues arising from property rights and apartment ownership rights based on the draft amended Law on Housing in 2023.
Keywords: land use rights, property rights, ownership of assets associated with land use rights.
