Thực trạng định giá đất phục vụ dự án nông nghiệp

TÓM TẮT:

Về mặt pháp lý, định giá đất phải được xác định phù hợp với giá thị trường. Song, với những đặc thù của các công trình hạ tầng nông nghiệp nông thôn và khu vực nông thôn công tác định giá đất vẫn có những khó khăn, vướng mắc cần giải quyết. Bài viết này tập trung tháo luận về công tác định giá đất khi thu hồi đất tại khu vực nông thôn để phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất các dự án kinh doanh nông nghiệp.

Từ khóa: định giá đất, cơ sở hạ tầng nông nghiệp, nông thôn, dự án nông nghiệp.

1. Thực trạng định giá đất phục vụ các dự án hạ tầng nông nghiệp nông thôn

Thực tế cho thấy, đất đai phục vụ cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng nông nghiệp, nông thôn có nhiều loại khác nhau với rất nhiều loại công trình hạ tầng khác nhau thì việc định giá đất cho các công trình đó cũng có sự khác nhau nhất định.

Đối với các công trình công cộng quy mô lớn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, doanh nghiệp thực hiện dự án theo quy định của pháp luật để chỉnh trang hoặc xây dựng hạ tầng nông thôn mới. Đất cho các dự án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm: đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp. Khi thực hiện các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu vực nông thôn, Nhà nước chủ động thu hồi đất, bao gồm: đất để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng, đất vùng phụ cận theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc định giá đất được thực hiện theo các quy định chung.

Đối với các công trình cộng đồng dân cư xây dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nước hỗ trợ thì việc tự nguyện góp quyền sử dụng đất, bồi thường hoặc hỗ trợ do cộng đồng dân cư và người sử dụng đất đó thỏa thuận.

Đi sâu vào công tác định giá đất hiện nay cho thấy, thực hiện các quy định của Nhà nước về định giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đã được 63 tỉnh, thành phố triển khai và đã có quyết định cụ thể về việc xác định giá đất bồi thường sát với giá thị trường. Ví dụ: Thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2007 quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó có quy định mức giá bồi thường khi thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội; tỉnh Quảng Nam có Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Nam quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn tỉnh Quảng Nam; Thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09/8/2018 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh… Có thể thấy trong các văn bản quy định tại các địa phương đã tuân thủ quy định xác định giá đất bồi thường phải phù hợp với giá thị trường.

Chính nhờ thực hiên khá tốt các chính sách về đền bù khi thu hồi đất, cho nên các địa phương đã đẩy nhanh quá trình triển khai thực hiện các dự án phát trển kinh tế - xã hội nói chung và các dự án về xây dựng hạ tầng nông nghiệp, nông thôn nói riêng.Điều đó được thể hiện rất rõ qua kết quả xây dựng nông thôn mới và sự tăng trưởng của sản xuất nông nghiệp.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc đưa các quy định này vào thực hiện tại các dự án cóthu hồi đất gặp không ít khó khăn. Những địa phương có lực lượng cán bộ được đào tạo và có trình độ tốt thì nhanh chóng triển khai việc xác định giá bồi thường về đất mới phù hợp với thị trường như TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh; còn nhiều địa phương khác, đặc biệt là một số tỉnh miền núi phía Bắc, miền Trung, vẫn thực hiện bồi thường theo bảng giá đất cũ, điều này gây thiệt thòi lớn cho những người bị thu hồi đất.

Đối với những địa phương đã triển khai xác định giá đất để bồi thường sát với giá thị trường vẫn gặp phải không ít khó khăn về vấn đề thông tin và áp dụng phương pháp định giá. Về vấn đề thông tin, hiện nay, nhiều địa phương chưa thành lập trung tâm hay doanh nghiệp định giá đất chuyên nghiệp để phục vụ cho việc xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, để phục vụ cho việc giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Điều này dẫn đến thiếu tính chuyên nghiệp trong việc xây dựng hệ thống thông tin phục vụ cho định giá đất và không được làm thường xuyên. Do vậy, thông tin thiếu tính hệ thống và thiếu cập nhật.

Về áp dụng các phương pháp định giá đất, nhất là đối với đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi thì có thể chia thành 2 nhóm như sau:

- Nhóm 1 là nhóm có thị trường giao dịch về đất tại nông thôn (chuyển nhượng đất hoặc cho thuê đất), có thể sử dụng giá giao dịch của những thửa đất trong cùng địa phương có cùng mục đích sử dụng để rút ra giá thị trường của đất. Nhóm đất này thường áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá thị trường của đất, nếu trên đất có các công trình xây dựng có thể áp dụng phương pháp chiết trừ, nghĩa là xác định giá trị của công trình trên đất, sau đó khấu trừ khỏi giá bán bất động sản để xác định giá thị trường của đất. Hoặc trên cơ sở của hai phương pháp này để rút ra hệ số điều chỉnh đối với bảng giá đất - phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất để đề xuất giá thị
trường của đất. Tuy vậy, thông tin giao dịch về đất nông nghiệp thường rất ít, thậm chí là hầu như không có.

- Nhóm 2 là loại đất chưa có giao dịch trên thị trường. Đây là nhóm đất chủ yếu thường bị thu hồi phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội tại tất cả các địa phương. Cụ thể là, đất sản xuất nông nghiệp như đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất rừng, đất làm muối là nhóm đất tạo thu nhập hàng năm, nên thường được áp dụng phương pháp thu nhập để tính giá đất. Việc áp dụng phương pháp này thường gặp khó khăn khi thu thập thông tin về thu nhập tạo ra từ đất và chi phí đầu tư sản xuất của các hộ nông dân. Lý do chính là có nhiều loại sản phẩm được tạo ra trên một thửa đất, thời vụ kéo dài khác nhau. Chi phí công lao động của người nông dân trên từng loại sản phẩm rất khác nhau, phần lớn là lao động gia đình, rất khó tính được cụ thể bao nhiêu công lao động để tính chi phí lao động, trừ trường hợp những địa phương đã xây dựng được định mức công lao động cho mỗi loại sản phẩm. Nếu không lưu ý điều này dễ dẫn đến việc chỉ tính chi phí công lao động thuê ngoài, mà không tính công lao động của bản thân gia đình người sử dụng đất, điều này sẽ dẫn đến tính thu nhập ròng trên đất cao hơn mức có thể đạt được. Ngoài những khó khăn và tồn tại về mặt lý thuyết như ở trên, vẫn còn một số tồn tại khác trong việc thực hiện định giá bồi thường về đất như:

- Giá bồi thường về đất của nhiều dự án chi trả chậm trễ; do đó, giá bồi thường về đất vẫn thực hiện theo bảng giá đất cũ mặc dù việc yêu cầu tính giá đất sát với thị trường đã có hiệu lực.

- Các địa phương lúng túng trong việc xác định giá bồi thường về đất sát với giá thị trường. Vấn đề sát giá thị trường ở đây là bao nhiêu, lấy chuẩn mực nào để xác định. Việc xác định giá đất sát với thị trường hoàn toàn phụ thuộc vào tổ chức định giá và các mối quan hệ giữa người thu hồi đất và người bị thu hồi đất.

- Các địa phương thiếu thông tin liên quan đến các giao dịch về đất đã hoàn thành trên thị trường; hơn nữa, đất nông nghiệp lại có nhiều hạng, nhiều loại đất nên việc tính giá bồi thường đòi hỏi phải có nhiều loại giá. Điều này gây nên những phức tạp cho việc tổ chức thực hiện thu hồi đất. Trên thực tế, để đơn giản hóa công việc, hầu như các dự án thu hồi đất nông thôn chỉ đưa ra một mức giá bồi thường đối với đất nông thôn.

- Việc áp dụng một số phương pháp định giá theo quy định của Nhà nước đôi khi không phù hợp với thực tế gây nên những thắc mắc giữa người bị thu hồi đất và tổ chức thực hiện thu hồi đất như đã phân tích ở trên.

2. Giải pháp khắc phục

Để khắc phục những tồn tại và khó khăn trên nhằm đưa ra giá bồi thường về đất phục vụ các dự án hạ tầng nông nghiệp, nông thôn để thúc đẩy sản xuất - kinh doanh nông nghiệp thì công tác định giá đất cần tập trung thực hiện một số giải pháp sau:

Một là hoàn thiện tổ chức định giá. Tất cả các địa phương cần tổ chức trung tâm hoặc doanh nghiệp định giá đất chuyên nghiệp phục vụ nhiệm vụ định giá đất tại địa phương như: xây dựng bảng giá đất, định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, cho đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, các địa phương cũng cần có quy định cụ thể đối với việc thành lập các tổ chức chuyên nghiệp định giá đất như: ít nhất phải có 3 định giá viên được đào tạo và được cấp chứng chỉ hành nghề về định giá đất, ngoài ra có thể có các định giá viên khác như định giá tài sản, định giá bất động sản.

Hai là xây dựng hệ thống thông tin phục vụ định giá đất. Các địa phương cần xây dựng hệ thống thông tin phục vụ định giá đất một cách đầy đủ và cập nhập thường xuyên. Tại các địa phương, trong khi chưa có tổ chức định giá chuyên nghiệp thì bộ phận kinh tế đất và phát triển quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường phải có trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin về đất với đầy đủ các loại thông tin phục vụ cho hoạt động định giá đất, đồng thời hệ thống thông tin này thường xuyên được cập nhật và phủ khắp các địa bàn trong tỉnh, thành phố. Hệ thống thông tin về đất phải được tổ chức dưới dạng mạng số liệu, nhằm giúp cho việc tìm kiếm số liệu dễ dàng và nhanh chóng.

Ba là áp dụng linh hoạt các phương pháp định giá đất. Trên thực tế có nhiều phương pháp định giá đất, do đó, người định giá phải có hiểu biết sâu sắc về các phương pháp định giá để có thể lựa chọn và áp dụng phương pháp phù hợp cho từng loại đất bị thu hồi, nhất là đối với đất nông nghiệp. Hiện nay, ở nhiều địa phương thường chỉ đưa ra một giá bồi thường cho nhiều loại đất, điều này là chưa phù hợp với thực tế. Tùy thuộc vào loại đất mà khi xác định giá bồi thường về đất cần phải có nhiều loại giá cho mỗi loại đất, phù hợp với từng hạng đất, phù hợp với mức đầu tư của mỗi khu vực. Bên cạnh đó, các tiêu chí xác định giá đất còn rất phiến diện và nhiều khi mang tính chủ quan, thiếu bằng chứng thị trường. Ngoài việc đưa ra nhiều loại giá bồi thường về đất nông nghiệp thì khi áp dụng các phương pháp định giá để rút ra giá cho từng loại đất cần đưa ra đầy đủ các tiêu chí xác định giá và cần có bằng chứng thị trường để đưa ra các mức điều chỉnh, giảm thiểu cách chấm điểm hoặc tự ý gán các mức điều chỉnh sự khác biệt về giá đất như hiện nay.

Bốn là cần đẩy mạnh công tác đào tạo nghề định giá đất chuyên nghiệp nhằm giúp việc áp dụng các phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và hợp lý, chính xác: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã thông qua chương tình đào tạo nghề định giá đất, tuy vậy việc triển khai đào tạo nghề còn chậm, số người đã qua đào tại định giá đất còn rất thấp so với yêu cầu ở các địa phương, do đó cần đẩy mạnh hơn việc đào tạo nghề này.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Chính phủ (2009), Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về giá đất.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
4. Luật Đất đai 2013.
5. UBND Thành phố Hà Nội (2017), Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND ngày 29/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
6. UBND Thành phố Hồ Chí Minh (2018), Quyết định số 28/2018/QĐ-UBND ngày 09/8/2018 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

The current land appraisal for the development of agribusiness projects

Master. Pham Thi My

Faculty of Accounting, University of Economics - Technology for Industries

Abstract:

From a legal perspective, the value of land must be determined in accordance with the market price. However, due to specific characteristics of agricultural infrastructure projects in rural areas, the land appraisal in rural areas still face many difficulties. This paper discusses the land appraisal in rural areas when the land is acquired for the development of agribusiness projects’ infrastructure.

Keywords: land appraisal, agricultural infrastructure, rural, agricultural project.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 7  tháng 3 năm 2023]