Theo đó, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở được xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên nếu đáp ứng một số yêu cầu.
Cụ thể, nhà ở phải có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung và có các trang thiết bị phục vụ sử dụng chung. Các căn hộ trong nhà ở phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư (diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2). Nhà ở phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy.
Đáng chú ý, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở đáp ứng các yêu cầu trên, nếu có nhu cầu sẽ được cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, nếu một hộ gia đình, cá nhân có thửa đất ở với diện tích vài trăm m2 có thể xây dựng chung cư mini để bán mà không cần phải thành lập doanh nghiệp, không cần lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản.
Điều này đồng nghĩa không cần các thủ tục: chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất/cho thuê đất, định giá đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi/thiết kế cơ sở, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình đủ điều kiện khai thác, vận hành…
Theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ nhà cũng hoàn toàn có thể lựa chọn cấp “sổ hồng” riêng đối với từng căn hộ.
Các căn hộ chung cư mini với diện tích vừa phải, giá bán phù hợp với thu nhập của hộ gia đình trẻ, người lao động và có vị trí tiện lợi vốn đã rất “hot” trên thị trường. Nếu quy định này được thông qua, loại hình nhà ở tiềm ẩn nhiều hiểm hoạ này đã “hot” sẽ ngày càng “hot” hơn. Người dân sẽ đổ xô mua chung cư mini, làm hình thành làn sóng mua các lô đất ở kề cận để hợp thửa, xây chung cư mini bán tràn lan thay vì khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, đảm bảo kết nối hạ tầng đồng bộ.
Việc xây dựng chung cư mini tràn lan có thể làm phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị. Đồng thời gây mất mỹ quan và không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Việc giải quyết hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (trường học, y tế, hành chính, dịch vụ...) cho các hộ gia đình mua chung cư mini cũng là bài toán không đơn giản đối với chính quyền.
Thực tế thời gian qua đã xảy ra thực trạng nhiều chủ đầu tư xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở thông thường rồi lách luật, thay đổi thiết kế ban đầu để xây thành chung cư mini phục vụ mục đích kinh doanh.
Việc xây dựng này tiềm ẩn những rủi ro mà vụ cháy chung cư mini xảy ra tại Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội vừa qua là một ví dụ. Toà nhà chung cư mini được xây dựng trong một con ngõ nhỏ xe ô tô không vào được. Trong khi đó, tòa nhà cao đến 10 tầng, mặt sàn chỉ 200m2, tổng diện tích sàn 2.000m2 và có tới 45 hộ dân với khoảng 150 người sinh sống.
Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, không nên "luật hóa" loại hình nhà ở này mà ngược lại, cần có sự kiểm soát chặt chẽ.
