Đón dòng vốn FDI kỷ lục, bất động sản công nghiệp “lên ngôi”

Việt Nam tiếp tục là lựa chọn hàng đầu

Vừa qua, Polytex Far Eastern (Đài Loan, Trung Quốc) đã hoàn tất việc đầu tư thêm hơn 250 triệu USD để mở rộng dây chuyền sản xuất các sản phẩm sợi siêu bền tại tỉnh Bình Dương, nâng tổng quy mô đầu tư lên trên 1,37 tỷ USD. Qua đó, trở thành doanh nghiệp FDI có vốn đầu tư lớn nhất tại Bình Dương thời điểm này.

Cũng tại tỉnh Bình Dương, Tập đoàn LEGO (Đan Mạch) cho biết tiến độ xây dựng nhà máy 1,3 tỷ USD đang diễn ra đúng kế hoạch và sẽ bắt đầu tuyển dụng hàng nghìn lao động tay nghề cao kể từ quý 1/2024. Sau khi đi vào hoạt động, đây sẽ là nhà máy hiện đại nhất thế giới của tập đoàn đồ chơi 90 năm tuổi này.

Trong khi đó, tại Bắc Ninh, Tập đoàn Amkor Technology (Hàn Quốc) chính thức đưa nhà máy quy mô 23 ha (giai đoạn 1) đi vào hoạt động kể từ tháng 10/2023. Với tổng vốn đầu tư 1,6 tỷ USD trong 3 giai đoạn, đây sẽ là cứ điểm toàn cầu quan trọng trong việc nghiên cứu, thử nghiệm và sản xuất các thế hệ chip bán dẫn tiên tiến của Amkor Technology.

Nhiều tỉnh, thành khác trên toàn quốc cũng đang đón loạt dự án FDI với đa dạng ngành nghề. Lũy kế 3 quý đầu năm 2023, vốn đầu tư thực hiện các dự án FDI đạt hơn 15,9 tỷ USD - mức cao nhất trong giai đoạn 5 năm trở lại đây. Trong đó, vốn đổ vào lĩnh vực chế biến, chế tạo dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng vốn đăng ký và tăng hơn 15% so với cùng kỳ, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Các chuyên gia cùng chung nhận định, bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam tiếp tục nổi lên là “bến đỗ” lý tưởng của làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng sản xuất. Sự xuất hiện của Samsung, Intel, Pegatron, Quanta Computer, Goertek…, với các dự án lên tới hàng tỷ USD, đang dần biến Việt Nam trở thành mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Ông John Campbell - Trưởng Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam cho biết: “Khi tìm kiếm những lựa chọn ngoài Trung Quốc để di chuyển, mở rộng các nhà máy sản xuất, Việt Nam đang trở thành ngôi sao sáng nhờ vị trí địa lý chiến lược, môi trường kinh doanh ổn định, tham gia tích cực vào loạt Hiệp định thương mại tự do, nhân công có tay nghề với chi phí cạnh tranh, và hạ tầng đang được Chính phủ đầu tư mạnh mẽ”.

Phía Savills Việt Nam cũng ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các nhà sản xuất, thương mại điện tử, logistics 3PL đa quốc gia, tạo ra sức cầu mạnh mẽ cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Tính đến cuối tháng 9/2023, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp ở thị trường cấp 1 đạt trên 80%. Trong đó, các tỉnh công nghiệp trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. Thị trường cấp 1 gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Bắc Ninh, TP.Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Về phía nguồn cung, cả nước hiện có 397 khu công nghiệp với tổng diện tích 122.900 ha. Trong đó, 292 khu đang hoạt động với tổng diện tích hơn 87.100 ha. 106 khu khác đang được xây dựng với tổng diện tích 35.700 ha.

Dù nguồn cung bổ sung lớn nhưng tốc độ hấp thụ 9 tháng đầu năm nay đã vượt xa tốc độ hấp thụ của cả năm 2022, khiến giá thuê đất tiếp tục tăng. Tại phía Bắc, giá thuê đã tăng thêm tới 30% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại phía Nam, giá thuê tăng gần 15%, lên mức trung bình 174 USD/m2/chu kỳ thuê; đáng chú ý, tỷ lệ lấp đầy tại TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai đạt mức rất cao, lần lượt là 99%, 96% và 95%.

Hai xu hướng chính trong thời gian tới

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới sẽ được định hình bởi 02 xu hướng chuyển dịch chính, gồm: (1) sự lan tỏa của dòng vốn đầu tư ra các địa phương và (2) nhu cầu bùng nổ về nhà kho nhiều tầng đa dụng, nhà xưởng xây sẵn.

Cụ thể, trong bối cảnh nguy cơ thiếu hụt nguồn cung bất động sản khu công nghiệp hiện hữu tại các thị trường cấp 1, sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đến các thị trường cấp 2 đang tăng lên.

Các thị trường cấp 2 đang sở hữu loạt lợi thế nổi bật khi mức giá cho thuê bất động sản công nghiệp thấp hơn từ 56 USD - 120 USD/m2/chu kỳ thuê nhờ quỹ đất sẵn sàng cho thuê dồi dào. Đáng chú ý, khả năng kết nối giao thông giữa các thị trường cấp 2 với thị trường cấp 1 đang ngày càng được cải thiện, nhất là tại khu vực phía Nam với sự hình thành của hệ thống cao tốc. Ngoài ra, chi phí nhân công tại thị trường cấp 2 cũng thấp hơn đáng kể so với thị trường cấp 1.

Đây chính là những động lực thúc đẩy loạt dự án đổ bộ về các tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An tại miền Trung, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Phước tại miền Nam.

Đồng thời, nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn sẽ bùng nổ. Trong đó, nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng (7-8 tầng, có hệ thống hỗ trợ lấy - lưu trữ hàng) thay thế cho các kho đơn (2 - 3 tầng), đến từ sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử.

Theo Euromonitor và Hiệp hội Thương mại điện tử Việt Nam, doanh thu thương mại điện tử của Việt Nam ước tính đạt 39 tỷ USD với tăng trưởng kép 25% trong giai đoạn 2021-2026. Cứ mỗi 1 tỷ USD doanh số bán hàng thương mại điện tử thì sẽ cần thêm gần 93.000 m2 diện tích nhà kho chuyên biệt nhằm tăng khối lượng lưu trữ và tốc độ vận chuyển hàng hoá. Từ đó, dự kiến Việt Nam sẽ cần hơn 2,2 triệu m2 diện tích nhà kho dành riêng cho thương mại điện tử vào năm 2026.

Trong khi đó, chiến lược giảm thiểu rủi ro của các doanh nghiệp đa quốc gia đang thúc đẩy nhu cầu thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn để giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu và bảo toàn vốn. Theo Cushman & Wakefiled, nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn trong quý 3/2023 đã tăng gấp 2,6 lần tại miền Bắc, và gấp 2,4 lần tại miền Nam so với quý 2/2023. Tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn đạt 92% và có nơi đạt gần 100%.

Với nhu cầu thuê tăng cao, các nhà cung cấp nhà xưởng, kho xây sẵn đang liên tục cập nhật nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới tại thị trường Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp công năng kép, nhà kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh).

Tính đến đầu tháng 10/2023, Cushman & Wakefiled ghi nhận giá thuê kho lạnh đạt mức 0,88 USD mỗi pallet/ngày. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet, tỷ lệ trống của kho lạnh hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích. Diễn biến này cho thấy thị trường nhà xưởng, nhà kho xây sẵn sẽ là phân khúc tiềm năng hàng đầu khi nguồn cung chưa theo kịp cầu.