Thị trường đất nền giảm giao dịch, thiếu nguồn cung
Theo báo cáo thị trường đất nền TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận (gồm Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh) của Tập đoàn bất động sản DKRA Group, trong 2 tháng đầu năm, khu vực này có 1 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo trên địa bàn. Qua đó cung cấp 138 nền ra thị trường, giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái.
Lượng tiêu thụ mới ghi nhận 7 nền, giảm 25%. Giao dịch tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình khoảng 21,5 triệu/m2.
Long An là địa phương chiếm tỷ trọng chính về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ mới của thị trường khu vực với tỷ lệ đạt lần lượt là 60% và 58%. Nguồn cung từ Bình Dương và Đồng Nai chiếm tỷ trọng lần lượt là 25% và 15%. Trong khi đó, các tỉnh Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu và TP. Hồ Chí Minh đều không ghi nhận nguồn cung mới.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn & Phát triển dự án thuộc Tập đoàn bất động sản DKRA cho biết, số liệu công bố trong báo cáo được đơn vị thống kê riêng về nguồn cung mới của phân khúc đất nền, chỉ tính những dự án đã có quy hoạch 1/500, quy mô trên 2 ha và không tính những sản phẩm phân lô lẻ hay tự tách thửa.
"Số lượng các dự án đất nền được cấp mới trong giai đoạn này là rất ít. Về đầu ra sản phẩm, lượng tiêu thụ mới tại khu vực TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận trong 2 tháng qua chỉ ghi nhận 7 nền, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này đã phản ánh 2 điều, thứ nhất là sự khan hiếm nguồn cung mới của đất nền dự án, thứ hai là thanh khoản của loại hình này đang ở mức thấp. Thời gian gần đây, bất động sản đã dần khởi sắc trở lại, gia tăng giao dịch. Song, nếu so sánh với khoảng thời gian từ năm 2019 trở về trước thì thanh khoản thị trường vẫn còn ở mức thấp hơn rất nhiều, chưa bằng 50% lúc trước dịch Covid-19", ông Thắng nói.
Sẽ khó có hiện tượng sốt ảo như trước đây
Dự đoán về diễn biến của phân khúc đất nền trong thời gian tới, chuyên gia DKRA cho rằng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai Luật Đất đai đã được thông qua gần đây, hoạt động phân lô bán nền sẽ được quản lý chặt chẽ hơn.
Cụ thể, luật mới quy định, không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo số liệu từ Bộ Xây dựng, tính đến tháng 9/2023, cả nước có 2 đô thị đặc biệt (TP. Hồ Chí Minh và TP. Hà Nội), 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III và 94 đô thị loại IV. Điều này có nghĩa, luật mới đã siết thêm 81 đô thị (gồm đô thị loại II và loại III) trên cả nước trong việc phân lô bán nền.
Ông Thắng phân tích: "Điều này cho thấy Nhà nước đã bắt đầu siết chặt, hướng tới hạn chế việc phân lô bán nền. Tôi cho rằng điểm mới chính sách này sẽ tác động rất nhiều đến diễn biến phân khúc đất nền trong thời gian tới".
Nguồn cung đất nền mới sẽ ngày càng khan hiếm. Trong tương lai khi thị trường hồi phục trở lại (giai đoạn 2025 - 2026) thì sự khan hiếm này sẽ giúp những dự án đã được phê duyệt hay đã mở bán sẽ có cơ hội tăng giá với mức độ nhất định, tiềm năng tăng giá của những dự án đó sẽ hấp dẫn nhà đầu tư. Còn xét trong bối cảnh hiện giờ, khi thị trường vẫn còn đang khó khăn thì việc chính sách mới khiến nguồn cung khan hiếm sẽ chưa có sự ảnh hưởng quá nhiều.
Sức cầu nhiều trong khi nguồn cung ít sẽ khiến giá đất nền gia tăng. Song khác với những chu kỳ trước, ở chu kỳ bất mới lần này sẽ không còn hiện tượng sốt ảo, giá tăng nóng, hạn chế xảy ra tình trạng bong bóng bất động sản. Thị trường đang ngày càng phát triển theo hướng ổn định và bền vững.
Ở chu kỳ này, vấn đề pháp lý đã được quy định một cách đầy đủ và chuẩn chỉnh hơn, thông tin quy hoạch rõ ràng hơn. Cùng với đó là sự trưởng thành của nhà đầu tư qua những trải nghiệm từ các cơn sốt đất đã đi qua. Nhà đầu tư ngày càng có kiến thức sâu rộng và cũng hiểu rõ thị trường hơn. Tôi cho rằng khó có thể tái diễn lại "vết xe đổ" như những đợt bong bóng bất động sản từng xảy ra trước đây, ông Võ Hồng Thắng nhận định.
Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Cần Thơ (CaREA) cho rằng việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III sẽ đem lại tác động cực lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản.
Với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 - 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô (điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn) và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.
Vì vậy với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm khiến giá đất tăng lên. Song, xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. Tôi cho rằng đây là giải pháp bền vững, giúp bộ mặt đô thị đảm bảo trật tự quy hoạch và tăng tính thẩm mỹ hơn.
Mặt khác, với đất phân lô trong dự án thì đây có thể coi là cơ hội trong lúc khó khăn. Với các dự án nằm trong đô thị loại đặt biệt, loại I, loại II, loại III mà trước đây đã được cấp phép và đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh bất động sản, đây chính là nguồn cung đất nền cuối cùng được tồn tại trong các đô thị loại này, khan hiếm sản phẩm sẽ khiến giá cả tăng trong năm 2024.
