Các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà: Trường hợp khách hàng ở Đồng bằng sông Cửu Long

TÓM TẮT:

Nghiên cứu nhằm ước lượng các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng ở Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL). Kết quả cho thấy có 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà xếp theo thứ tự giảm dần như sau: Môi trường sống, vị trí nhà, bằng chứng thực tế, mục đích mua nhà, phong thủy, tài chính và đặc điểm nhà. Mô hình giải thích được 56,2% sự biến thiên của biến phụ thuộc. Ngoài ra, yếu tố tiện nghi công cộng không có tác động đến ý định mua nhà.

Từ khóa: ý định mua nhà, bất động sản, Đồng bằng sông Cửu Long, thuyết hành vi dự định.

1. Đặt vấn đề

Bất động sản (BĐS) là một ngành kinh tế quan trọng đóng góp đáng kể vào GDP của quốc gia, cung cấp đầu vào cho nhiều ngành khác như bán lẻ, dịch vụ, du lịch, và cung cấp chỗ ở cho người dân. Vài năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế của Việt Nam, thị trường BĐS trong nước đã phát triển tốt. Nhiều doanh nghiệp BĐS lớn như Vinhomes, Novaland, Khang Điền, T&T Group,… đã và đang phát triển nhiều dự án BĐS lớn từ Bắc chí Nam. ĐBSCL cũng không ngoại lệ, với sự xuất hiện của nhiều dự án BĐS. Trong bối cảnh đó, sức ép cạnh tranh cũng nhiều hơn. Để thành công trong kinh doanh, các công ty BĐS cần thấu hiểu khách hàng và những yếu tố tác động đến ý định mua nhà của họ. Vì thế, nghiên cứu này được tiến hành nhằm xác định các nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng ở ĐBSCL.

2. Mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

2.2. Mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu

Lĩnh vực nghiên cứu về các yếu tố tác động đến ý định mua nhà/BĐS đã thu hút nhiều nghiên cứu trong và ngoài nước. Trên cơ sở vận dụng các lý thuyết về ý định hành vi (TRA, TPB), các nghiên cứu trước đã xác định được nhiều yếu tố tác động đến ý định mua nhà/BĐS.

Dựa vào lý thuyết hành vi dự định (TPB) và kết quả các nghiên cứu trước, mô hình nghiên cứu được xây dựng với 8 yếu tố tác động đến ý định mua nhà.

Hình 1: Mô hình nghiên cứu

Tài chính (TC) gồm các yếu tố như giá trị của ngôi nhà, năng lực tài chính của khách hàng và hỗ trợ tài chính của ngân hàng. Kết quả nghiên cứu trước cho thấy, tài chính có ảnh hưởng đến ý định mua nhà [1-3, 6-7, 9, 12-20].

Giả thuyết H1: Yếu tố tài chính ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Vị trí nhà (VT) cho thấy sự thuận tiện do vị trí ngôi nhà mang lại như: thuận tiện giao thông; gần nơi làm việc, trường học, chợ, siêu thị, trung tâm thương mại, dịch vụ y tế, cơ quan hành chính; gần người thân. Nhiều kết quả nghiên cứu trước cho thấy, vị trí nhà có ảnh hưởng đến ý định mua nhà [1-2, 9, 11-17, 19].

Giả thuyết H2: Vị trí nhà ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Đặc điểm nhà (ĐĐ) gồm các yếu tố như kết cấu của ngôi nhà, thiết kế và kiến trúc bên trong, bên ngoài, diện tích và chất lượng xây dựng. Các kết quả nghiên cứu trước cho thấy đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến ý định mua nhà [1-3, 9, 11-12, 14-17, 19].

Giả thuyết H3: Đặc điểm nhà ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Môi trường sống (MT): gồm các yếu tố: hàng xóm, cảnh quan, tình hình an ninh và tình trạng ô nhiễm. Kết quả nghiên cứu trước cho thấy, đặc điểm nhà có ảnh hưởng đến ý định mua nhà [1-2, 9, 11-14, 16-17, 19-20].

Giả thuyết H4: Môi trường sống ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Tiện nghi công cộng (TN) bao gồm các yếu tố phục vụ cho đời sống thể chất và tinh thần của người dân như cơ sở vui chơi giải trí, công viên, câu lạc bộ thể thao, internet tốc độ cao, truyền hình cáp… Tiện nghi công cộng là yếu tố tác động đến ý định mua nhà [4, 11, 13, 16, 19].

Giả thuyết H5: Tiện nghi công cộng ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Bằng chứng thực tế (BC) đề cập đến danh tiếng và uy tín công ty BĐS, pháp lý của ngôi nhà, thông tin tham khảo về công ty BĐS/ngôi nhà. Kết quả của nghiên cứu trước cho thấy, bằng chứng thực tế có ảnh hưởng đến ý định mua nhà [1, 8, 13, 16-17, 19-20].

Giả thuyết H6: Bằng chứng thực tế ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Phong thủy (PT) là lý thuyết nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió, hướng khí, mạch nước đến đời sống họa phúc của con người [5]. Các công ty BĐS ngày càng chú trọng đến yếu tố phong thủy khi phát triển các dự án BĐS. Xu hướng tương tự cũng xảy ra khi người dân mua nhà/BĐS, tức là phong thủy tác động đến ý định mua nhà [11].

Giả thuyết H7: Phong thủy ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

Mục đích mua nhà (MĐ) ảnh hưởng loại nhà khách hàng muốn mua, bởi nhà mua để ở khác với để làm cơ sở kinh doanh; kiểu gia đình (độc thân, gia đình hạt nhân hay đại gia đình) ảnh hưởng đến loại nhà khách hàng muốn mua [1].

Giả thuyết H8: Mục đích mua nhà ảnh hưởng dương đến ý định mua nhà của khách hàng.

2.3. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu được thực hiện qua 2 bước: Nghiên cứu sơ bộ và nghiên cứu chính thức. Nghiên cứu sơ bộ định tính thực hiện phỏng vấn sâu 5 khách hàng am hiểu về BĐS và 5 nhà quản lý kinh doanh BĐS ở ĐBSCL. Trên cơ sở các nghiên cứu trước và kết quả nghiên cứu sơ bộ định tính, bản câu hỏi dự thảo được xây dựng. Nghiên cứu sơ bộ định lượng sử dụng bản câu hỏi dự thảo với mẫu 60 khách hàng nhằm hiệu chỉnh bản câu hỏi trước khi phỏng vấn chính thức.

Nghiên cứu chính thức được tiến hành với mẫu n = 270 khách hàng ở ĐBSCL. Mẫu được chọn theo phương pháp hạn mức với biến kiểm soát là thu nhập. Dữ liệu được thu thập bằng cách gửi trực tiếp và qua Google Forms đến đáp viên.

Dữ liệu được phân tích thông qua các phương pháp: kiểm định thang đo bằng phân tích Cronbach’s Alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA; phân tích tương quan và phân tích hồi quy đa biến để kiểm định mô hình nghiên cứu; kiểm tra tác động của các biến nhân khẩu học đến ý định mua nhà.

3. Kết quả và thảo luận

3.1. Các kết quả phân tích thống kê

3.1.1. Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha

Bảng 1. Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha

Kết quả phân tích Cronbach’s Alpha cho thấy có 2 biến quan sát bị loại, không có thang đo nào bị loại vì hệ số Alpha của các thang đo đều lớn hơn 0,7.

3.1.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)

Sau 2 lần phân tích EFA cho các thang đo của các biến độc lập, có 4 biến quan sát bị loại do chênh lệch Factor loading < 0,3, không có thang đo nào bị loại. Kết quả phân tích EFA cho biến phụ thuộc YĐ cho thấy thang đo đơn hướng, không có biến quan sát nào bị loại. Tất cả biến quan sát giữ lại đều có Factor loading > 0,4 [10].

3.1.3. Kết quả phân tích tương quan

Kết quả phân tích tương quan cho thấy biến phụ thuộc YĐ có tương quan với 8 biến độc lập; hệ số tương quan giữa các biến độc lập tương đối thấp (tất cả đều bé hơn 0,500), chưa có dấu hiệu của tự tương quan. Dữ liệu đủ điều kiện để phân tích hồi quy.

3.1.4. Kết quả phân tích hồi quy

Phương trình hồi quy để đo lường mức độ ảnh hưởng của các biến độc lập đến ý định mua nhà có dạng:

YĐ = β₁TC + β₂VT + β₃ĐĐ + β₄MT + β₅TN + β₆BC + β₇PT + β₈MĐ

YĐ:   Ý định mua nhà  

TC:    Tài chính    

VT:   Vị trí nhà   

ĐĐ:   Đặc điểm nhà       

MT:   Môi trường sống  

TN:   Tiện nghi công cộng      

BC:   Bằng chứng thực tế        

PT:    Phong thủy

MĐ:  Mục đích mua nhà

Bảng 2. Tóm tắt mô hình

Bảng 2 cho thấy, R² hiệu chỉnh là 0,562, mô hình hồi quy giải thích được 56,2% sự thay đổi của biến phụ thuộc.

Bảng 3. Bảng ANOVA

Trong Bảng 3, mức ý nghĩa quan sát rất nhỏ (Sig = 0,000) cho biết mô hình hồi quy đa biến được xây dựng phù hợp với dữ liệu và có thể sử dụng được.

Bảng 4. Bảng tóm tắt kết quả hồi quy

Kết quả hồi quy (Bảng 4) cho thấy tiện nghi công cộng (TN) có mức ý nghĩa Sig. = 0,765 > 0,05 nên bị loại khỏi mô hình; 7 biến độc lập còn lại được giữ lại và có tác động dương đến ý định mua nhà. Phương trình hồi quy có dạng:

YĐ = 0,118TC + 0,276VT + 0,105ĐĐN + 0,348MTS
+ 0,158BC + 0,147PT + 0,149MĐ

Hệ số Durbin Watson = 1,730 rơi vào miền không có kết luận nên chưa có căn cứ kết luận có hiện tượng tự tương quan.

Biểu đồ tần số Histogram cho thấy phân phối của phần dư xấp xỉ chuẩn nên kết luận giả thuyết phân phối chuẩn của phần dư không vi phạm.

Đồ thị phân tán Scatterplot cho thấy phần dư phân tán ngẫu nhiên xung quanh đường hoành độ 0 và không tạo ra hình dạng nào nên giả định liên hệ tuyến tính và phương sai đồng nhất không vi phạm.

3.1.5. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu

Kết quả phân tích hồi quy cho thấy, giả thuyết H5 bị loại, 7 giả thuyết còn lại được chấp nhận, nghĩa là có 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà.

3.1.6. Kiểm định tác động của yếu tố nhân khẩu học đến ý định mua nhà

Kiểm định Kolmogorov - Smirnov cho thấy ý định mua nhà không có phân phối chuẩn nên các kiểm định phi tham số (Mann - Whitney, Kruskal - Wallis) được sử dụng để kiểm định tác động của biến nhân khẩu học đến ý định mua nhà. Kết quả cho thấy, ở mức ý nghĩa 5%, các yếu tố giới tính, tuổi, nghề nghiệp và thu nhập không có tác động đến ý định mua nhà. Tuy nhiên, với mức ý nghĩa 10%, có sự khác biệt về ý định mua nhà theo độ tuổi và nghề nghiệp (người trên 40 tuổi, doanh nhân/nhà quản lý có ý định mua nhà cao hơn).

3.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu

3.2.1. Thảo luận các yếu tố tác động đến ý định mua nhà

Những yếu tố tác động đến ý định mua nhà tìm thấy trong nghiên cứu này tương tự như các nghiên cứu trước. Có một số khác biệt đáng chú ý như sau:

(1) Môi trường sống tác động mạnh nhất đến ý định mua nhà của người dân ĐBSCL. Kết quả này khác biệt với nhiều nghiên cứu trước, có thể vì sự khác nhau về địa bàn nghiên cứu, loại BĐS khảo sát, đối tượng khảo sát.

(2) Tài chính có ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người dân, song tầm quan trọng không cao, nhưng nghiên cứu của Võ Phạm Thành Nhân (2013) cho thấy tài chính có ảnh hưởng quan trọng nhất đến ý định mua nhà.

(3) 2 yếu tố mục đích mua nhà và phong thủy có ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người dân ĐBSCL. Có ít nghiên cứu trước đưa 2 yếu tố này vào nghiên cứu, chỉ có nghiên cứu của Nguyễn Huy Tuân & Mai Thị Hồng Nhung (2019) cho thấy vị trí phong thủy có tác động mạnh nhất đến hành vi mua căn hộ.

(4) Trong nghiên cứu này, tiện nghi công cộng không ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người dân ĐBSCL. Kết quả này có thể được lý giải như sau:

- Đối tượng khảo sát đa số có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng và tuổi dưới 30, nên tài chính còn hạn chế. Nếu mua nhà ở gần nơi có tiện nghi công cộng đầy đủ thì giá cao. Vì thế, khi mua nhà, họ có thể ưu tiên những yếu tố khác hơn tiện nghi công cộng.

- Nhiều người không thích mua nhà gần công viên, khu giải trí, vì ồn và không đảm bảo an ninh.

- Người mua nhà thích đến các câu lạc bộ thể dục, thể thao có uy tín hay tập cùng bạn bè, không nhất thiết mua nhà gần những nơi này.

- Hệ thống internet, truyền hình cáp đã có mạng lưới bao phủ rộng khắp nên không cần bận tâm khi mua nhà.

3.2.2 Thảo luận tác động của các yếu tố nhân khẩu học đến ý định mua nhà

Kết quả nghiên cứu cho thấy người trên 40 tuổi, doanh nhân/nhà quản lý có ý định mua nhà cao hơn những đối tượng khác. Điều này có thể được giải thích như sau:

- Nhóm trên 40 tuổi là giai đoạn ổn định của cuộc đời, có thu nhập cao và ổn định, có tích lũy tài chính nên ý định mua nhà riêng cao.

- Doanh nhân/nhà quản lý có thu nhập cao và giỏi đầu tư nên ngoài việc mua nhà để ở, họ còn đầu tư BĐS để kinh doanh vì BĐS là kênh đầu tư sinh lợi tốt.

4. Kết luận

Kết quả nghiên cứu cho thấy, có 7 nhân tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của người dân tại khu vực ĐBSCL xếp theo thứ tự giảm dần: môi trường sống, vị trí nhà, bằng chứng thực tế, mục đích mua nhà, phong thủy, tài chính và đặc điểm nhà. Mô hình giải thích được 56,2% sự biến thiên của biến phụ thuộc.

Nghiên cứu còn cho thấy người trên 40 tuổi, doanh nhân/nhà quản lý có ý định mua nhà cao hơn những đối tượng khác. Phần lớn khách hàng muốn xây nhà với diện tích 51 đến 100m² với số tiền từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.

Nghiên cứu này có một số hạn chế như sau:

(1) Phiếu khảo sát khá dài làm giảm sự tập trung của đáp viên, có thể tác động đến chất lượng dữ liệu thu được.

(2) Do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên phương thức thu dữ liệu trực tuyến được ưu tiên. Chất lượng dữ liệu thu được có thể không cao như khảo sát trực diện.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Abdullah, L.; Mohd Nor, I.B.; Jumadi, N.; & Arshad, H. (2012). First-time home buyers: Factors influencing decision making. 1st International Conference on Innovation and Technology for Sustainable Built Environment 2012 (ICITSBE 2012), 16-17 April 2012. Malaysia: Universiti Teknologi MARA Cawangan Perak
2. Adair, A., Berry, J., & McGreal, S. (1996). Valuation of residential property: Analysis of participant behaviour. Journal of Property Valuation & Investment, 14(1), 20-35.
3. Daly, J., Gronow, S., Jenkins, D., & Plimmer, F. (2003). Consumer behaviour in the valuation of residential property: A comparative study in the UK, Ireland and Australia. Property Management, 21(5), 295-314.
4. Djebarni, R. & Al-Abed, A. (2000). Satisfaction level with neighbourhoods in low-income public housing in Yemen. Property Management, 18(4), 230-242.
5. Đậu Thị Thùy Nhung. (2015). Đánh giá ứng dụng phong thủy trong việc xây dựng bố trí công trình nhà ở nội thành tại thành phố Thái Nguyên. Khóa luận tốt nghiệp đại học. Trường Đại học Nông Lâm.
6. Hinkle, T.F. & Combs, E.R., (2007). Managerial behaviour of home buyers. International IJC, 11(4), 375-386.
7. Kaynak, E. & Stevenson, L. (1982). Comparative Study of Home Buying Behaviour of Atlantic Canadians. Management Research News, 5(1), 3-11.
8. Kueh, C.C., & Chiew, F.H. (2005). Factors influencing house buyers' purchasing decision. Malaysia: Universiti Teknologi MARA Cawangan Sarawak.
9. Lê Thành Trung. (2015). Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở thương mại tại khu dân cư ở Thành phố Sóc Trăng. Luận văn Thạc sĩ Kinh tế. Trường Đại học Cần Thơ.
10. Nguyễn Đình Thọ. (2011). Phương pháp nghiên cứu khoa học trong kinh doanh. TP. Hồ Chí Minh: Nhà xuất bản Lao động - Xã hội.
11. Nguyễn Huy Tuân & Mai Thị Hồng Nhung. (2019). Nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư cao cấp của người tiêu dùng tại TP. Đà Nẵng. Tạp chí Tài chính, 705, 159-162.
12. Opoku, R. A., & Abdul-Muhmin, A. G. (2010), Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia. Habitat International, 34(2), 219-227.
13. Phạm Thị Liên. (2014). Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của người dân trên địa bàn TP Cần Thơ. Luận văn Thạc sĩ Kinh tế, Trường Đại học Cần Thơ.
14. Phan Thanh Sĩ. (2012). Key Factors affecting house purchase decision of customers in Vietnam. Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh.
15. Sengul, H., Yasemin, O., & Eda, P. (2010). The assessment of the housing in the theory of Maslows hierarchy of needs. European Journal of Social Sciences, 16(2), 214-219.
16. Võ Phạm Thành Nhân. (2013). Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà của khách hàng tại TP. Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh.
17. Võ Thị Thùy Linh. (2016). Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà chung cư tại TP. Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ Quản trị Kinh doanh. Trường Đại học Quốc tế Hồng Bàng.
18. Xiao, Q., & Tan, G. (2007). Signal extraction with kalman filter: A study of the Hong Kong property price bubbles. Urban Studies, 44(4), 865-888.
19. Yam, L.H.S., & McGreal, W.S. (2010). House-buyers expectations with relation to corporate social responsibility for Malaysian housing. International Journal of Housing Markets and Analysis, 2, 132-145.
20. Zainon, N., Mohd-Rahim, F.A., Sulaiman, S., Abd-Karim, S.B., & Hamzah, A. (2017). Factors Affecting the Demand of Affordable Housing among the Middle-Income Groups in Klang Valley Malaysia. Journal of Design and Built Environment,17(S.I.), 1-10.

FACTORS AFFECTING THE CUSTOMERS' HOUSE-BUYING

INTENTION IN THE MEKONG DELTA

• Master. HUYNH PHU THINH

• TRAN THI MY PHUNG

An Giang University

Vietnam National University - Ho Chi Minh City Campus   

ABSTRACT:

This study is to estimate the factors affecting customers' house-buying intention in the Mekong Delta. The multivariable regression models results show that there are 7 factors affecting the house-buying intention, ranked in descending order of impacting level, as follows: living environment, house location, actual evidence, purpose of buying a house, geomancy, finance, and house characteristics. This model explains 56.2% of the variation of the dependent variable. In addition, the models results indicate that the factor of public amenities have no impact on the house-buying intention.

Keywords: house-buying intention, real estate, the Mekong Delta, theory of planned behavior (TPB).

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 10, tháng 5 năm 2021]