Theo các chuyên gia cho biết, các chung cư cũ thường được xây trước năm 1975, quy mô từ 3 đến 5 tầng, có một số trường hợp cao 8-9 tầng, mật độ xây dựng rất cao lên tới 70%-80%. Hiện trạng các khu chung cư cũ ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có những đặc điểm giống nhau về chất lượng tổng thể. Chẳng hạn như, theo phương dọc đã có hiện tượng lún không đều, thể hiện qua sự nứt, tách tại mạch lún giữa các đơn nguyên. Sự lún lệch giữa các đơn nguyên làm ảnh hưởng đến kết cấu các lô chung cư cầu thang gây nứt, sàn, tường thấm, dột... Còn theo phương ngang, thì hầu hết các lô chung cư đều có hiện tượng lún lệch có quy luật, gây hư hỏng về kết cấu và kiến trúc của công trình. Chất lượng các chung cư cũ không đồng đều, thường bị thấm, nứt, hiện trạng kiến trúc đã bị thay đổi nhiều, do nhiều hộ tự cơi nới thêm phòng, cơ nới gác lửng... Chính vì thế, hầu hết các chung cư cũ nếu tính toán khả năng chịu lực theo tiêu chuẩn với hiện trạng kiến trúc như vậy, sẽ không bảo đảm khả năng chịu lực. Đặc biệt là các điều kiện về PCCC, thoát nạn rất kém, gây nguy hiểm cho tính mạng người dân khi có hỏa hoạn.
Hiện nay, Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đã có lộ trình để giải quyết dần tình trạng xuống cấp của các chung cư cũ. Bộ Xây dựng cũng đã có quyết định yêu cầu các địa phương kiểm tra chất lượng các chung cư trên địa bàn; tình trạng và công tác quản lý chung cư, trong đó có chung cư cũ. Người dân đang sống trong một số chung cư cũ nát, có nguy cơ sắp sập ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đều có chung một mong muốn, các cấp chính quyền nhanh chóng tháo dỡ và di dời để bảo đảm an toàn, không nên để kéo dài như trường hợp nhà P3 - Phường Phương Liệt - Thanh Xuân - Hà Nội, do độ nghiêng qúa giới hạn cho phép, Cục giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng đã yêu cầu các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền ở địa phương ra lệnh tháo dỡ từ tháng 6/2004, nhưng mãi đến tháng 4/2005, Thành phố mới triển khai tháo dỡ.
Ông Trần Kiên Đĩnh, Phó giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất Hà Nội cho biết: Hà Nội hiện có khoảng 1 triệu mét vuông sàn nhà chung cư cao 4-5 tầng, do buông lỏng công tác quản lý, do chính sách thuê nhà giá bao cấp, thu không đủ chi bảo dưỡng và do cả ý thức sử dụng của người dân đã tự phát cơi nới... làm cho các chung cư cũ nhanh chóng xuống cấp, cần sớm được bảo trì, cải tạo, nâng cấp. Song để làm được việc đó, thành phố Hà Nội còn rất nhiều khó khăn, nhất là trong việc huy động nguồn kinh phí. Để giải quyết vấn đề then chốt này, Sở Tài nguyên - Môi trường và Nhà đất đề nghị UBND Thành phố cần tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các Bộ, ngành hỗ trợ (ước khoảng 1 triệu tỷ đồng) cho Thành phố để giải quyết nhà nguy hiểm.
Trước mắt, trong năm 2005, thành phố Hà Nội sẽ thực hiện bảo trì số nhà ở chung cư lắp ghép tấm lớn, với tổng kinh phí 20,6 tỷ đồng. Dự kiến, Thành phố sẽ xây lại mới hoàn toàn 10 chung cư xuống cấp nguy hiểm thành các toà nhà 11-15 tầng, với tổng vốn đầu tư lên đến 400 tỷ đồng. Tiếp theo giai đoạn 2007-2010, thành phố Hà Nội sẽ xây dựng kế hoạch chi tiết xóa bỏ toàn bộ nhà chung cư nguy hiểm.
Theo phương án dự kiến, các hộ dân đang sử dụng được cải thiện về diện tích ở, căn hộ thiết kế riêng biệt, có nhiều loại, nhưng diện tích sử dụng không thấp hơn diện tích cũ (tối thiểu 60 m2/một căn hộ), được tái định cư ngay tại khu vực sau khi xây dựng lại và được tham gia góp vốn, mua thêm diện tích sau khi xây dựng. Các căn hộ dôi ra sau khi bố trí tái định cư, chủ đầu tư được kinh doanh để bảo đảm thu hút vốn./.
