Theo báo cáo tóm tắt Quý 3/2024 và đánh giá triển vọng Quý 4/2024 của Chứng khoán Maybank (MSVN) về ngành bất động sản, tại thị trường Hà Nội, tính chung 9 tháng năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023.
Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây. Thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội đã cho thấy mức thanh khoản ấn tượng ấn tượng trong quý 3/2024. Mặc dù có sự gia tăng đáng kể về số lượng căn hộ mới, tuy nhiên nhu cầu vẫn duy trì ở mức mạnh.
Theo Maybank, sức mua mạnh mẽ và sự sẵn có của các dự án chất lượng cao từ các công ty phát triển bất động sản có kinh nghiệm là những động lực chính duy trì hoạt động thị trường. Trong thời gian tới, những xu hướng tích cực này dự kiến sẽ hỗ trợ thị trường căn hộ chung cư tăng trưởng mạnh mẽ trong 1 – 2 năm tới, với nhu cầu tiếp tục được thúc đẩy bởi nguồn cung chất lượng và điều kiện thị trường thuận lợi.
Với TP. Hồ Chí Minh, thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực xuất hiện trong bối cảnh nguồn cung khiêm tốn. Quý 3/2024 đánh dấu việc thực thị chính thức của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai sửa đổi, cho thấy sự thay đổi quan trọng trong quy định của ngành bất động sản.
Mặc dù nguồn cung mở bán mới vẫn còn ở mức khiêm tốn, tuy nhiên Maybank cho rằng các dự án từng bị đình trệ bắt đầu quay trở lại thị trường, được hưởng lợi từ khung pháp lý được cập nhật.
Tỷ lệ hấp thụ của hàng tồn kho hiện có cho thấy dấu hiệu cải thiện, điều này phản ánh sự tự tin của người mua và hoạt động thị trường được nâng cao. Ngoài ra, giá bán tăng ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, được thúc đẩy bởi tâm lý cải thiện và nguồn cung mở bán mới hạn chế.
Về tiềm năng trong việc nới lỏng phê duyệt dự án tại TP. Hồ Chí Minh, mặc dù vẫn còn quá sớm để đưa ra kết luận, nhưng đã có những động thái cho thấy chính quyền sẵn sàng hơn trong việc phê duyệt các dự án bất động sản.
Trong vài năm trở lại đây, môi trường pháp lý tại TP. Hồ Chí Minh đã rất nghiêm ngặt, dẫn đến mức giảm đáng kể trong việc phê duyệt dự án. Điều này đã góp phần vào việc nguồn cung nhà ở mới tại TP. Hồ Chí Minh giảm liên tục kể từ năm 2017, khiến tụt hậu hơn so với nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội. Nếu việc phê duyệt dự án tiếp tục có xu hướng cải thiện, điều này có khả năng báo hiệu một bước ngoặc cho thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh, giúp giải quyết các hạn chế về nguồn cung và hỗ trợ phục hồi rộng rãi hơn trong ngành.
Trong Quý 4/2024, Chứng khoáng Maybank kỳ vọng lợi nhuận mạnh mẽ hơn trên toàn ngành bất động sản nhà ở, với những kỳ vọng ban đầu từ các công ty trong danh mục theo dõi của đơn vị được hỗ trợ bởi: doanh số pre-sales được cải thiện trong Quý 4/2023 và 9 tháng năm 2024, cùng với sự gia tăng theo mùa từ việc bàn giao nhà trước Tết.
Cụ thể, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), Công ty CP Đầu tư Nam Long (NLG) và Công ty cổ phần Vinhomes (VHM) đang có những tiến triển ổn định trong việc bàn giao dự án, dự kiến sẽ đóng góp đáng kể vào lợi nhuận của các công ty này.
CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) đang sẵn sàng bước vào giai đoạn kinh doanh tại dự án Bắc Hà Thanh, đánh dấu một bước tiến quan trọng trong danh mục dự án của công ty.
Lựa chọn cổ phiếu – Cơ hội xuất hiện tại thị trường phía Nam
Maybank thông tin thêm, với môi trường pháp lý nới lỏng hơn và tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài tại TP. Hồ Chí Minh trong những năm gần đây, các công ty phát triển bất động sản tập trung vào thị trường phía Nam đang có cơ hội hưởng lợi đáng kể. Cụ thể:
- KDH: Với 100% quỹ đất nằm tại TP. Hồ Chí Minh, KDH là công ty có vị thế tốt nhất để tận dụng sự chuyển dịch này, hưởng lợi trực tiếp từ đà cải thiện pháp lý của thành phố.
- NLG và PDR: Cả hai công ty đều có vị thế tốt để tận dụng đà tăng trưởng mở rộng sang các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Với quỹ đất 430ha tập trung chủ yếu tại Long An và Đồng Nai, đã giúp NLG mang lại cơ hội tăng trưởng đáng kể; trong khi PDR tập trung vào Bình Dương, có thể hưởng lợi từ nhu cầu ngày càng tăng tại khu vực này.
- DXG: Có tiềm năng hưởng lợi từ dự án Datxanhhome Riverside, dự án này vừa được phê duyệt xây dựng. Tuy nhiên, do các tranh chấp đang diễn ra và những bất ổn xung quanh kết quả giải quyết, chúng tôi duy trì đánh giá thận trọng về hiệu suất ngắn hạn của DXG và khả năng tận dụng sự phục hồi hiện tại của thị trường.
Khi các điều kiện pháp lý và thị trường tiếp tục cải thiện, các công ty phát triển bất động sản có quỹ đất lớn tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận có khả năng hưởng lợi đáng kể, với KDH, NLG và PDR nổi bật là những công ty hưởng lợi chính. Mặt khác, uy tín của DXG cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thực hiện vận hành mạnh mẽ để tận dụng những cơ hội này.
