Đầu cơ bất động sản tại Việt Nam, thực trạng và kiến nghị một số giải pháp phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững

TÓM TẮT:

Hoạt động đầu cơ Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam đã diễn ra trong một thời gian dài, nhưng trong những năm gần đây, hiện tượng này trở nên phổ biến và lan rộng khắp các vùng miền trong cả nước. Đầu cơ BĐS gây ra nhiều hệ lụy nghiêm trọng, làm gia tăng bất bình đẳng trong xã hội, gây ảnh hưởng rất lớn đến chính sách an sinh sinh xã hội và cản trở chính sách ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ, cản trở quá trình phát triển bền vững của thị trường BĐS của đất nước. Bài viết này phân tích thực trạng đầu cơ BĐS, nhận diện các nguyên nhân chủ yếu gây tác động tiêu cực cho xã hội. Dựa trên tổng hợp lý luận, thực tiễn trong nước và kinh nghiệm quốc tế, bài viết đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam theo hướng bền vững trong giai đoạn tới.

Từ khóa: đầu cơ bất động sản, phát triển bền vững, thị trường bất động sản, kiểm soát đầu cơ, minh bạch thông tin.

1. Đặt vấn đề

Thị trường BĐS giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế, tác động đến nhiều lĩnh vực như tài chính, xây dựng và tiêu dùng [6]. Tại Việt Nam, quá trình đô thị hóa và tăng trưởng kinh tế đã thúc đẩy sự mở rộng nhanh chóng của thị trường này, đồng thời làm gia tăng hoạt động đầu cơ đất đai, một hiện tượng ngày càng phổ biến và đáng quan ngại [6].

Đầu cơ BĐS được hiểu là hành vi mua bán tài sản không nhằm sử dụng thực tế mà nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn từ biến động giá. Đây là nguyên nhân góp phần hình thành bong bóng tài sản, làm sai lệch phân bổ nguồn lực và gia tăng rủi ro tài chính [5], [19].

Thống kê cho thấy, trong các đợt “sốt đất”, giao dịch đầu cơ chiếm tới 60-70%, trong khi nhu cầu thực chỉ chiếm khoảng 30-40% [8]. Tình trạng này bắt nguồn từ sự thiếu minh bạch thông tin, hệ thống pháp lý chưa hoàn thiện, chính sách thuế còn yếu và tâm lý đầu tư ngắn hạn phổ biến [1], [16]. Hệ quả là nguồn lực xã hội bị sử dụng kém hiệu quả, khi người dân và nhà đầu tư chuyển hướng từ sản xuất sang tích trữ đất [14].

Việc công bố quy hoạch chậm và siết tín dụng từ năm 2022 càng thúc đẩy dòng vốn đầu cơ dịch chuyển về các khu vực pháp lý yếu, tiềm ẩn rủi ro cao [2], [13]. Trong khi đó, một số quốc gia như Singapore và Hàn Quốc đã triển khai hiệu quả các chính sách kiểm soát như thuế luỹ tiến và hạn chế tín dụng [10], [12].

Trên cơ sở đó, nghiên cứu này nhằm phân tích thực trạng đầu cơ BĐS tại Việt Nam, xác định nguyên nhân và tác động, đồng thời đề xuất các giải pháp kiểm soát nhằm hướng đến sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường.

2. Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

2.1. Cơ sở lý thuyết

Đầu cơ BĐS là yếu tố trọng yếu ảnh hưởng đến giá cả và sự ổn định thị trường. Theo Glaeser, Gyourko và Saiz (2008), hành vi này xuất phát từ mục tiêu thu lợi từ chênh lệch giá thay vì khai thác sử dụng, khiến giá vượt xa giá trị cơ bản và gây lệch cung - cầu [5]. Shiller (2000) nhấn mạnh vai trò của tâm lý đám đông và kỳ vọng phi thực tế trong việc hình thành bong bóng tài sản [18]. Từ góc độ vĩ mô, Stiglitz (1990) cho rằng, bong bóng xuất hiện khi kỳ vọng tăng giá vượt lên trên giá trị sử dụng, làm méo tín hiệu thị trường và tiềm ẩn rủi ro tài chính [19]. DiPasquale và Wheaton (1996) chỉ ra rằng, tính cục bộ, thông tin không hoàn hảo và độ trễ cung khiến thị trường dễ bị chu kỳ sốt - đóng băng, với đầu cơ là chất xúc tác [3].

Ngoài đầu cơ ngắn hạn, thì có dạng đầu cơ dài hạn - găm giữ đất đai nhà cửa không khai thác - cũng ảnh hưởng sâu sắc đến thị trường. Gyourko và Molloy (2015) cho rằng việc nắm giữ đất tại đô thị lớn mà không sử dụng làm hạn chế cung thực, đẩy giá tăng phi lý [6]. Thực trạng găm giữ đất của các tổ chức, doanh nghiệp tại Việt Nam cũng đã được phản ánh trong các báo cáo của Bộ Xây dựng, cho thấy tình trạng nguồn cung bị “treo” kéo dài, làm gia tăng áp lực giá và lãng phí đất đai [2].

Malpezzi (2003) cho rằng, thanh khoản thấp và thông tin bất đối xứng khiến thị trường nhạy cảm hơn với đầu cơ [11]. Trong bối cảnh toàn cầu hóa, phát triển bền vững đòi hỏi cân bằng giữa kinh tế, xã hội và môi trường [21]. Dixon và Pottinger (2006) nhấn mạnh minh bạch thông tin, quy hoạch đồng bộ và thuế công bằng là điều kiện định hướng thị trường phục vụ nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ [4].

2.2. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp định tính, chủ yếu thông qua phân tích - tổng hợp tài liệu và so sánh kinh nghiệm quốc tế để phân tích thực trạng, nhận diện các nguyên nhân chủ yếu về đầu cơ BĐS và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường theo hướng bền vững. Dữ liệu bao gồm thông tin thứ cấp, số liệu thống kê và các nghiên cứu học thuật kết hợp với phỏng vấn chuyên gia nhằm kiểm chứng tính khả thi của giải pháp. Việc lồng ghép giữa lý luận, thực tiễn và tham vấn chuyên môn giúp đảm bảo tính khoa học và khả năng ứng dụng cao cho các đề xuất.

3. Thực trạng đầu cơ bất động sản tại Việt Nam

3.1. Diễn biến thị trường bất động sản những năm gần đây

Sau khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, BĐS thế giới dần phục hồi và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt dòng vốn đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro do giá tăng nhanh vượt xa nhu cầu thực tế. Bong bóng giá tại Mỹ, Trung Quốc, Hồng Kông đã để lại nhiều hệ quả nghiêm trọng khi thị trường điều chỉnh [5, 19, 24]. Bài học quốc tế cho thấy thiếu chính sách kiểm soát đầu cơ sẽ khiến thị trường trở thành khu vực rủi ro cao, đe dọa ổn định kinh tế vĩ mô. Tại Việt Nam, thị trường BĐS cũng trải qua nhiều biến động từ năm 2015 đến nay, với biểu hiện rõ của sốt đất, giá tăng phi thực tế và đầu cơ lan rộng tại nhiều địa phương [2].

Giai đoạn 2015-2018, thị trường phục hồi sau thời kỳ trầm lắng, với khoảng 45.000 giao dịch nhà đất thành công trong năm 2015, tăng 27% so với năm 2014 [2]. Giá BĐS tăng trung bình 5-7% mỗi năm tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, phản ánh nhu cầu ở thực và tác động tích cực của chính sách kích thích tài khóa - tiền tệ [1, 13, 14].

Từ năm 2019-2021, thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng. Giá đất nền tại nhiều tỉnh như Bắc Giang, Hưng Yên, Bình Dương, Đồng Nai tăng 30-50% chỉ trong 1-2 năm [8]. Giá căn hộ sơ cấp tăng 13% tại Hà Nội và 8% tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2021 [7]. Tình trạng đầu cơ, lướt sóng chi phối mạnh thị trường, làm chênh lệch cung cầu ngày càng rõ rệt, trong khi nhu cầu ở thực bị bỏ ngỏ [8].

Từ giữa năm 2022, thị trường chững lại rõ rệt do siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu doanh nghiệp. Tổng lượng giao dịch năm 2022 chỉ đạt khoảng 180.000, giảm gần 50% so với năm 2021; tồn kho tăng vọt lên khoảng 238.000 tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng và thiếu đa dạng hóa nguồn vốn [2,8].

Nguồn cung nhà ở cũng sụt giảm nghiêm trọng. Năm 2022 chỉ có 47 dự án nhà ở thương mại được cấp phép, giảm 40% so với năm 2021 [2]. Nhà ở bình dân gần như biến mất, chỉ chiếm chưa tới 1% nguồn cung, trong khi căn hộ cao cấp chiếm hơn 70% [8]. Thị trường phát triển lệch pha, thiên về đầu cơ và phục vụ nhóm thu nhập cao, đẩy giá BĐS vượt tầm với của người dân [2,7]. Dù thanh khoản sụt giảm, giá BĐS vẫn neo cao với mức tăng 8-10% trong năm 2022 [7], do nhà đầu tư giữ giá nhằm kỳ vọng phục hồi, dẫn đến méo mó cấu trúc giá và giảm khả năng tiếp cận nhà ở [8,13].

Bên cạnh đó, BĐS vẫn hấp dẫn nhà đầu tư quốc tế. Ngành này cùng xây dựng đóng góp 3,6% và 10,6% GDP năm 2022. Vốn hóa toàn ngành đạt khoảng 1,7-1,8 triệu tỷ đồng, chiếm 11% thu ngân sách, trong đó BĐS chiếm 4,5% [2]. Tỷ lệ đô thị hóa đạt gần 40% vào năm 2020, với tốc độ tăng trung bình 2,75%/năm [1].

FDI vào BĐS tiếp tục tăng mạnh. Năm 2022 đạt 4,45 tỷ USD, tăng 70% so với năm 2021. Tính đến tháng 7/2023, FDI tích lũy đạt 67,161 tỷ USD, chủ yếu vào BĐS công nghiệp và hạ tầng đô thị. TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Bình Dương là những địa phương dẫn đầu, với các nhà đầu tư lớn đến từ Singapore, Hàn Quốc và Nhật Bản [12,10].

Nhìn chung, thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2015-2023 đã phát triển mạnh mẽ nhưng thiếu ổn định, với sự chi phối đáng kể của hoạt động đầu cơ và phụ thuộc lớn vào dòng tín dụng. Những biến động về giá cả, giao dịch và dòng vốn đầu tư cho thấy sự cần thiết phải kiểm soát đầu cơ, hoàn thiện cơ chế pháp lý và định hướng phát triển thị trường theo hướng bền vững và phục vụ nhu cầu ở thực của người dân [2,13,14].

3.2. Thực trạng đầu cơ bất động sản

Đầu cơ BĐS được hiểu là hành vi mua bán tài sản không nhằm khai thác sử dụng thực tế mà chủ yếu để hưởng lợi từ chênh lệch giá. Đây là hiện tượng phổ biến tại Việt Nam những năm gần đây, làm méo mó thị trường, đẩy giá vượt xa giá trị thực và tạo bất ổn cho nền kinh tế [6,27,30].

(1) Mua đi bán lại BĐS trong thời gian ngắn (lướt sóng).

Hình thức đầu cơ ngắn hạn phổ biến nhất hiện nay là “lướt sóng” - mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Tại các địa phương như Bắc Giang, Bình Dương, Đồng Nai, giao dịch nắm giữ dưới 6 tháng chiếm tới 60-70% tổng lượng giao dịch trong các đợt sốt đất [7,8,17]. Riêng tại Bắc Giang, giá đất nền tăng 50-70% chỉ trong 6 tháng năm 2020, chủ yếu do hoạt động mua đi bán lại liên tục [8]. Hành vi này tập trung vào đất nền, dự án hạ tầng chưa hoàn thiện, dễ tạo kỳ vọng tăng giá ảo và làm biến dạng cơ cấu thị trường.

Hệ quả là giá đất bị đẩy cao, vượt xa khả năng chi trả, nhu cầu ở thực bị lấn át. Khi dòng vốn đầu cơ rút lui, thị trường dễ rơi vào trạng thái đóng băng. So với Singapore - nơi áp dụng thuế bán lại trong vòng 3 năm (SSD) từ 12-16% [12] - Việt Nam thiếu các công cụ điều tiết tương tự, khiến lướt sóng vẫn diễn ra phổ biến và làm gia tăng rủi ro.

(2) Tạo “sốt ảo” và đẩy giá đất bằng tin đồn quy hoạch.

Một hình thức đầu cơ khác là tạo sốt đất bằng tin đồn quy hoạch, phổ biến tại vùng ven đô thị lớn hoặc khu vực dự kiến phát triển hạ tầng. Tại Đông Anh, Sóc Sơn, giá đất tăng 50-70% chỉ trong 6-8 tháng đầu năm 2021 do thông tin chưa xác thực [1,2]; tại Vân Đồn, giá đất gấp 3 lần năm 2017-2018 rồi giảm mạnh 40-50% khi kế hoạch đặc khu bị dừng [8].

Biến tướng khác là đấu giá đất công với giá cao bất thường để tạo hiệu ứng giá ảo, như vụ 2,4 tỷ đồng/m² ở Thủ Thiêm cuối năm 2021, sau đó bỏ cọc, gây hiệu ứng lan rộng [7,8,17]. Các khu vực như Đông Anh, Hoài Đức cũng ghi nhận hiện tượng tương tự. Hệ quả là hình thành mặt bằng giá bất hợp lý, đất bỏ hoang sau sốt đất chiếm tới 35-50% [2,8,21]. Khác với Đức, Nhật - nơi quy hoạch minh bạch qua dữ liệu tập trung - Việt Nam còn thiếu hệ thống công khai, tạo kẽ hở cho đầu cơ thao túng [10,21].

(3) Tâm lý đầu tư theo đám đông và hiệu ứng FOMO.

Tâm lý đầu tư theo đám đông (herding behavior) và hiệu ứng FOMO đang trở thành đặc điểm nổi bật trong đầu cơ BĐS tại Việt Nam. Trong giai đoạn 2020-2022, khi giá BĐS tăng nhanh, lượng lớn nhà đầu tư cá nhân đổ xô vào thị trường với kỳ vọng sinh lời, đặc biệt tại các khu vực như Hòa Lạc, Long Thành, Quảng Ninh. Tại đây, 55-60% người mua không có kế hoạch sử dụng tài sản trong 2 năm sau giao dịch [1,7].

World Bank ghi nhận các cơn sốt đất tại Việt Nam thường dựa vào kỳ vọng tăng giá hơn là yếu tố cơ bản như tăng dân số hay thu nhập [21]. Giá đất nhiều nơi bị đẩy gấp 2-3 lần giá trị thực trong thời gian ngắn, tạo nguy cơ bong bóng tài sản [5,8].

Khi kỳ vọng đảo chiều, thanh khoản sụt giảm nhanh. Tỷ lệ giao dịch thành công tại Hòa Lạc, Thạch Thất, Nhơn Trạch giảm 50-70% trong năm 2023 [7,9]. Trong khi Canada và Úc đã siết chặt vay đầu cơ và minh bạch hóa dữ liệu để kiểm soát FOMO [4,10], Việt Nam vẫn thiếu hệ thống thông tin đồng bộ, khiến nhà đầu tư dễ bị dẫn dắt bởi tin đồn [2,8]. Tình trạng này làm gia tăng rủi ro bong bóng và ảnh hưởng tiêu cực tới ổn định thị trường.

(4) Sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đầu tư BĐS.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức là thực trạng đáng lo ngại trong đầu cơ BĐS tại Việt Nam. Từ năm 2017-2021, dư nợ tín dụng BĐS tăng bình quân 16%/năm, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ nền kinh tế, chủ yếu tập trung vào nhà ở và đất nền [13,24]. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Đồng Nai, các khoản vay đầu tư ngắn hạn chiếm tới 55-60% tổng dư nợ mới trong giai đoạn thị trường tăng nóng [1,6].

Không chỉ cá nhân, nhiều doanh nghiệp cũng vay vượt khả năng để gom đất và phát triển dự án kỳ vọng bán nhanh kiếm lợi [6,7,8]. Khi tín dụng bị siết từ giữa năm 2022, thị trường chứng kiến thanh khoản sụt giảm nhanh và giá bán lao dốc [1,13]. IMF cảnh báo tình trạng này có thể dẫn đến khủng hoảng tài chính nếu không kiểm soát hiệu quả [9].

So với Hàn Quốc - áp dụng hệ số LTV chỉ 40-50% tại khu vực nóng [11] - Việt Nam trước năm 2022 có ngân hàng cho vay tới 70-80% giá trị tài sản, tạo điều kiện cho đầu cơ tài chính phát triển mạnh [14].

(5) Tập trung đầu cơ đất vùng ven, khu vực pháp lý chưa rõ ràng.

Khi thị trường tại các đô thị lớn bị siết chặt, hoạt động đầu cơ dịch chuyển mạnh về vùng ven - nơi pháp lý đất đai chưa hoàn thiện và quy hoạch thiếu minh bạch. Nhóm đầu cơ gom mua đất nông nghiệp, lâm nghiệp chưa chuyển mục đích tại Quốc Oai, Sóc Sơn, Thạch Thất (Hà Nội), Hóc Môn, Củ Chi (TP. HCM) và các tỉnh như Đồng Nai, Long An, Bình Dương [1,8,12].

Chiến thuật thường thấy là lan truyền thông tin về hạ tầng, quy hoạch hoặc thay đổi hành chính để tạo kỳ vọng tăng giá. Tại nhiều địa phương, giá đất vùng ven tăng 50-100% chỉ trong vài tháng [5,8]. Tuy nhiên, mặt bằng giá mới này không phản ánh giá trị thực, gây ra chi phí cao cho sản xuất - an cư.

Sau sốt đất, tỷ lệ đất bỏ hoang có nơi lên đến 40-50% diện tích giao dịch, điển hình tại các vùng ven Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh vệ tinh [1,7,12]. Tình trạng này gây lãng phí đất, phá vỡ quy hoạch và gia tăng áp lực hạ tầng - là thách thức lớn cho phát triển đô thị bền vững [2,8,19].

3.3. Nguyên nhân của hiện tượng đầu cơ BĐS tại Việt Nam

Hoạt động đầu cơ BĐS tại Việt Nam phát sinh từ sự kết hợp của nhiều nguyên nhân liên quan đến thể chế, chính sách tài chính, tâm lý thị trường và công tác quản lý nhà nước. Các nguyên nhân chính gồm:

(1) Thiếu minh bạch thông tin quy hoạch và thị trường.

Việc công khai thông tin quy hoạch và hạ tầng còn chậm, thiếu cập nhật, tạo cơ hội cho đầu cơ thao túng giá đất [2]. Nhà đầu tư nhỏ lẻ phải quyết định dựa trên tin đồn thay vì dữ liệu đáng tin cậy, dẫn tới hành vi “bắt sóng” theo thông tin chưa kiểm chứng [12,21].

(2) Chính sách thuế chưa phù hợp, chưa đủ mạnh để hạn chế đầu cơ.

Thuế chuyển nhượng và thuế thu nhập từ giao dịch BĐS vẫn ở mức thấp, chưa đủ sức răn đe hành vi lướt sóng [1]. Việt Nam cũng chưa áp dụng thuế tài sản thường niên, khiến chi phí nắm giữ đất thấp [1,3]. Ngoài ra, thiếu một khuôn khổ chính sách tổng thể về điều tiết thị trường khiến các công cụ thuế và pháp lý còn rời rạc, kém hiệu quả trong kiểm soát đầu cơ tinh vi [3].

(3) Tâm lý đầu tư ngắn hạn, chạy theo lợi nhuận.

Tư duy “đất không bao giờ lỗ” phổ biến trong giới đầu tư cá nhân [8,16]. Nhiều người mua không để sử dụng mà nhằm lướt sóng, kiếm lời. Tâm lý đám đông còn khiến các cơn sốt đất lan rộng dù thị trường có dấu hiệu rủi ro rõ ràng [5,18].

(4) Hệ thống tín dụng dễ tiếp cận, sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Chính sách tín dụng nới lỏng, tiêu chuẩn vay lỏng lẻo giúp nhà đầu tư dễ vay vốn mua đất, kể cả với tỷ lệ vay cao [13]. Khi giá giảm hoặc thị trường chững lại, người vay đối mặt áp lực trả nợ lớn. Tình trạng này không chỉ thúc đẩy đầu cơ mà còn làm tăng nguy cơ rủi ro tín dụng trong toàn hệ thống [9,13].

(5) Công tác quản lý nhà nước chưa thực sự hiệu quả.

Tình trạng đầu cơ, phân lô bán nền trái phép, tung tin giả chưa được xử lý triệt để [2,6]. Quy hoạch thiếu ổn định và chưa gắn với kiểm soát giao dịch khiến đầu cơ dễ trục lợi [13,21]. Nhiều dự án chưa đủ pháp lý vẫn được rao bán, tạo ra chuỗi lướt sóng bất hợp pháp, người mua cuối cùng gánh rủi ro pháp lý [6,7,8].

(6) Áp lực lạm phát thúc đẩy đầu cơ dài hạn.

Trước áp lực lạm phát sau đại dịch và khủng hoảng toàn cầu, nhiều nhà đầu tư coi BĐS là nơi trú ẩn tài sản. Điều này dẫn đến đầu cơ dài hạn, nhất là với phân khúc cao cấp, khiến dòng vốn rút khỏi sản xuất và bị “đóng băng” trong đất đai [7,8,19].

Nhìn chung, tình trạng đầu cơ BĐS tại Việt Nam bắt nguồn từ thiếu minh bạch thông tin, công cụ thuế yếu, tâm lý đầu cơ ngắn hạn, tín dụng lỏng lẻo, quản lý kém hiệu quả, lạm phát và buông lỏng pháp lý, đòi hỏi các giải pháp đồng bộ và toàn diện trong thời gian tới.

3.4. Hệ lụy của đầu cơ bất động sản

Hoạt động đầu cơ BĐS diễn ra với quy mô lớn trong những năm qua đã để lại những hệ lụy nghiêm trọng đối với sự ổn định của thị trường, an sinh xã hội và quá trình phát triển bền vững đô thị tại Việt Nam.

(1) Tạo bong bóng giá BĐS

Đầu cơ đẩy giá BĐS tăng nhanh, vượt xa giá trị sử dụng thực, hình thành bong bóng giá nguy hiểm cho nền kinh tế. Tại một số khu vực vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá đất nền tăng 50%-150% chỉ trong chưa đầy 12 tháng (2019-2021) [2,8]. Khi bong bóng vỡ, thị trường có nguy cơ suy thoái sâu, kéo theo mất giá tài sản, phá sản doanh nghiệp và tác động tiêu cực tới kinh tế vĩ mô [9,16,20].

(2) Khó tiếp cận nhà ở thực

Giá BĐS tăng bất thường khiến nhóm dân cư có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở. Trong năm 2022, nhà ở thương mại giá bình dân (<25 triệu đồng/m²) chỉ chiếm khoảng 5% tổng cung mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tới gần 70% [2,7]. Điều này làm mất cân đối cung - cầu, gia tăng bất bình đẳng xã hội và ảnh hưởng tiêu cực đến an sinh đô thị [8,14,17].

(3) Rủi ro tài chính và tín dụng.

Việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao trong đầu cơ làm tăng nguy cơ rủi ro tín dụng. Tỷ trọng tín dụng BĐS trong tổng dư nợ toàn hệ thống đã tăng từ 14% năm 2016 lên gần 21% năm 2021 [13]. Khi thị trường giảm tốc, khả năng trả nợ suy giảm, dễ dẫn tới gia tăng nợ xấu, tác động lan rộng tới hệ thống tài chính và gây khó khăn cho điều hành chính sách tiền tệ [9, 13, 16].

(4) Biến dạng quy hoạch đô thị.

Đầu cơ đất tại các khu vực ngoài quy hoạch hoặc dựa trên tin đồn đã phá vỡ định hướng phát triển bền vững. Tỷ lệ đất nông nghiệp bị chuyển mục đích trái phép sang đất ở tại vùng ven Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vượt 30% trong giai đoạn 2020-2022 [3,5,6]. Hệ quả là phát triển tự phát, hạ tầng thiếu đồng bộ, ngân sách địa phương chịu áp lực lớn và tài nguyên đất bị sử dụng kém hiệu quả [8,14,21].

(5) Đón lóng quy hoạch và cản trở giải phóng mặt bằng.

Nhiều tổ chức cán nhân có thông tin sớm về quy hoạch hoạch hạ tầng, sau đó thu gom nhà đất đầu cơ găm giữ để đón lóng quy hoạch, rồi gây khó khăn cho nhà đầu tư, gây khó khăn cản trở cho Nhà nước khi triển khai các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng.

4. Kiến nghị một số giải pháp nhằm góp phần phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững

4.1. Giải pháp về thể chế và cơ sở pháp lý

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp lý: Việc hoàn thiện thể chế, chính sách và các bộ luật điều chỉnh thị trường BĐS cần được xem là nhiệm vụ cấp bách của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương, cần phải có sự vào cuộc đồng bộ quyết liệt từ trung ương đến cơ sở. Không chỉ sửa đổi Luật Đất đai, mà cần rà soát, điều chỉnh sửa đổi kịp thời tất cả các bộ luật liên quan để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, tránh chồng chéo giữa các các bộ luật như: Luật Thuế, Luật Chứng khoán, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư công, Luật Dân sự, Luật Thừa kế, Luật Hình sự, chính sách tiền tệ, tín dụng... nhằm khắc phục sự chồng chéo, lỗ hổng pháp lý để đảm bảo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật và cơ chế chính sách của nhà nước. Các Bộ Luật sửa đổi cần phải được chi tiết, rõ ràng, nêu rõ định nghĩa và khái niệm về đầu cơ BĐS để người dân và doanh nghiệp nhận diện và phân biệt rõ ràng giữa hành vi đầu cơ và đầu tư kinh doanh lành mạnh. Hệ thống pháp luật cần đủ mạnh, đủ sức răn đe để ngăn chặn đầu cơ, đồng thời trang bị cho cơ quan quản lý nhà nước công cụ hành chính linh hoạt để xử lý kịp thời xử lý các hành vi hiện hữu và có thể phát sinh trong tương lai. Bên cạnh việc kiểm soát đầu cơ, cần xây dựng chính sách cởi mở, thông thoáng hơn cho môi trường đầu tư kinh doanh nhằm thu hút được nhiều nguồn lực, thu hút được nguồn nhân lực tốt và dòng vốn đầu tư vào sản xuất, kinh doanh nói chung và phát triển thị trường BĐS lành mạnh.

Thứ hai, đẩy mạnh tuyên truyền nâng cao nhận thức về pháp luật, các chính sách nhà nước đến nhân dân: Cơ quan chức năng cần phối hợp với truyền thông và chính quyền địa phương đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật, các chính sách của nhà nước đến người dân và doanh nghiệp. Cảnh báo rủi ro của đầu cơ BĐS là rủi ro về kinh tế và pháp lý. Qua đó, nâng cao nhận thức, thay đổi tư duy để hướng người dân và doanh nghiệp vào hoạt động đầu tư sản xuất kinh doanh lành mạnh, thực chất, góp phần xây dựng thị trường minh bạch, ổn định và phát triển theo hướng bền vững.

4.2. Giải pháp về quản lý tín dụng và thuế và đấu giá

Thứ nhất, thắt chặt tín dụng: Tăng cường siết chặt giao dịch tín dụng, mọi giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn giao dịch BĐS, không nên cho giao dịch BĐS bằng tiền mặt. Kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, đặc biệt là các khoản vay có mục đích đầu cơ. Cần giới hạn mức cho vay đối với người mua BĐS từ thứ hai trở đi hoặc BĐS có diện tích lớn, có giá trị lớn; theo hướng giảm dần tỷ lệ tài trợ vốn vay. Đồng thời, nghiêm cấm các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho những BĐS, các dự án BĐS không hợp pháp, chưa hoàn tất đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định pháp luật hiện hành.

Thứ hai, kiểm soát thuế: nên áp dụng thuế tài sản thường niên và thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều BĐS, BĐS có diện tích lớn, có giá trị lớn. Với mức thuế cụ thể phải có định mức về diện tích m²/người và vị trí địa lý theo khu vực vùng miền phù hợp với điều kiện thực tế của mỗi khu vực từ nông thôn đến thành thị. Tăng thuế đối với giao dịch ngắn hạn để hạn chế lướt sóng đầu cơ. Mức thuế chuyển nhượng đối với BĐS mua bán dưới 12 tháng có thể nên áp dụng dao động từ 10 -20% giá trị giao dịch, tương đương chính sách Seller’s Stamp Duty (Singapore) hoặc hệ thống thuế giao dịch ngắn hạn của Hàn Quốc [12,10]. Phải có những sắc thuế mới để điều chỉnh các hành vi tích trử đất đai nhà cửa không đưa vào sử dụng, không phục vụ sản xuất, kinh doanh. Sắc thuế này cần phân tầng hợp lý để không gây ảnh hưởng đến người sử dụng đất ở với nhu cầu thực tế, đối tượng chính sách, lực lượng vũ trang, người có thu nhập trung bình và thấp, nhưng đủ sức ràng buộc các đối tượng đầu cơ găm giữ tài sản gây lãng phí và mất an ninh trật tự xã hội.

Thứ ba, siết chặt đấu giá tài sản, đấu giá nhà đất: Cần tăng mức đặt cọc khi tham gia đấu giá tài sản, đặc biệt là nhà đất ở. Cần quy định rõ tỷ lệ đặt cọc ở từng vòng đấu giá. Cần thiết kế các vòng đấu giá có giới hạn, mỗi vòng đấu không vượt quá 5 bước giá. Tiền đặt cọc cho vòng1, có thể quy định mức đặt cọc ban đầu là 30% mức giá khởi điểm. Trường hợp người tham gia đấu giá trả giá cao hơn giá khởi điểm 5 bước giá thì phiên đấu giá phải tạm dừng và yêu cầu người tham gia phải nộp thêm 30% tiếp theo để được tiếp tục tham gia đấu giá vòng 2, các vòng tiếp theo áp dụng tương tự. Cơ chế này sẽ giúp giảm thiểu hành vi tham gia đấu giá cao rồi bỏ cọc. Đồng thời, tăng cường giám sát chặt chẽ, thanh tra kiểm tra và xử lý kịp thời các hành vi mốc ngoặc để lập ra hội nhóm quân xanh, quân đỏ để khống chế các phiên đấu giá theo định hướng của nhóm lợi ích.

Thứ tư, đẩy mạnh công tác áp dụng khoa học công nghệ: Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại, số hóa quy hoạch quốc gia về đất đai, dữ liệu liên thông và minh bạch nhằm hỗ trợ hiệu quả cho công tác quản lý nhà nước, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận thông tin. Cần đảm bảo công khai, minh bạch các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và bảng giá đất do Nhà nước ban hành một cách đầy đủ và kịp thời, từ đó giúp người dân và nhà đầu tư nâng cao hiệu quả quản lý và đưa ra các quyết định chính xác.

4.3. Giải pháp tăng nguồn cung cho thị trường BĐS

Thứ nhất, cần phát triển các sản phẩm BĐS phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở cho đối tượng chính sách, lực lương vũ trang, người có thu nhập trung bình và thấp. Việc gia tăng nguồn cung phù hợp khả năng chi trả sẽ góp phần cân bằng thị trường và hạn chế đầu cơ vào phân khúc cao cấp gây lãng phí nguồn lực.

Thứ hai, cần đẩy mạnh chính sách phân cấp, phân quyền, giao nhiệm vụ chính trị, giao kế hoạch cho chính quyền địa phương để thúc đẩy phát triển nhanh quỹ nhà ở quốc gia, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê giá thấp, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế, nhu cầu của đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng chính sách, đảm bảo an sinh xã hội.

Thứ ba, định hướng dòng vốn vào các dự án dài hạn, có giá trị sử dụng thực tế để giảm thiểu đầu tư lướt sóng, qua đó giúp thị trường vận hành ổn định và lành mạnh hơn đa dạng hóa sản phẩm BĐS theo nhu cầu thực tiễn như nhà ở cho thuê, BĐS công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng… Từ đó, giảm áp lực cục bộ và thúc đẩy thị trường phát triển toàn diện, bền vững.

5. Kết luận

Nghiên cứu đã phân tích thực trạng đầu cơ BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn vừa qua, chỉ ra các nguyên nhân chính và những hệ lụy nghiêm trọng do hoạt động đầu cơ BĐS gây ra, làm gia tăng bất bình đẳng xã hội, ảnh hưởng đến an sinh sinh xã hội và cản trở chính sách ổn định kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Dựa trên cơ sở lý luận, thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế, nghiên cứu đề xuất các giải pháp khả thi nhằm kiểm soát đầu cơ, nâng cao minh bạch thông tin và hoàn thiện khung pháp lý để hướng tới thị trường BĐS phát triển theo hướng bền vững.  Qua đó, góp phần dịch chuyển nguồn lực tham gia nhiều hơn vào phát triển sản xuất kinh doanh và phát triển thị trường BĐS theo hướng bền vững, thúc đẩy phát triển đất nước trong thời kỳ mới.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN VÀ THAM KHẢO:

1. Bộ Tài chính (2023), Báo cáo thuế tài sản và thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, Hà Nội.
2. Bộ Xây dựng (2023), Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, Hà Nội.
3. DiPasquale, D., & Wheaton, W. C. (1996), Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice Hall.
4. Dixon, T., & Pottinger, G. (2006), Sustainable Urban Development: A UK Perspective, Taylor & Francis.
5. Glaeser, E. L., Gyourko, J., & Saiz, A. (2008), Housing Supply and Housing Bubbles, Journal of Urban Economics.
6. Gyourko, J., & Molloy, R. (2015), Regulation and Housing Supply, Handbook of Regional and Urban Economics, Vol. 5B, Elsevier.
7. Hoàng Văn Cường (2024), Phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam, Hội thảo khoa học quốc gia về bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
8. VARS (2023), Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023, Hà Nội.
9. IMF (2022), Vietnam Real Estate Sector and Macroeconomic Stability, Washington
10. Korea Housing Finance Corporation (2022), Housing Finance Annual Report, Seoul.
11. Malpezzi, S. (2003), Hedonic Pricing Models: A Selective and Applied Review, Housing Economics and Public Policy
12. Ministry of National Development Singapore (2022), Real Estate Policy Annual Review, Singapore.
13. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2022), Báo cáo tín dụng bất động sản Việt Nam, Hà Nội.
14. Ngô Thắng Lợi (2018), Giải pháp xây dựng nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, Tạp chí Quy hoạch Đô thị, 18(3), 67-75.
15. Nguyễn Đình Thọ (2024), Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản từ góc độ chiến lược quốc gia, Hội thảo khoa học quốc gia về bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
16. Nguyễn Minh Hòa (2020), Đầu cơ bất động sản tại Việt Nam: nguyên nhân và hệ quả, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, số 22, tr. 45-49.
17. Nguyễn Văn Đính (2024), Những thách thức và cơ hội cho các nhà môi giới BĐS trong bối cảnh mới, Hội thảo khoa học quốc gia về bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
18. Shiller, R. J. (2000), Irrational Exuberance, Princeton University Press.
19. Stiglitz, J.E. (1990), Symposium on Bubbles, Journal of Economic Perspectives
20. Trần Hoàng Quân (2024), Dự báo xu hướng thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2030, Hội thảo khoa học quốc gia về bất động sản, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
21. UN-Habitat (2021), Cities and Affordable Housing Report, Nairobi.
22. Vũ Thành Hưởng (2015), Phát triển thị trường nhà ở bền vững tại Việt Nam, Tạp chí Kinh tế và Dự báo, 24(5), 45-55.

Real estate speculation in Vietnam: Current trends and recommendations for sustainable market development

Nguyen Van Hieu

Abstract:

This study explores the escalating phenomenon of real estate speculation in Vietnam, which has become increasingly pervasive across regions in recent years. Such speculation poses significant challenges, including destabilizing macroeconomic policies, undermining social welfare, and hindering the sustainable development of the domestic real estate market. The study investigates the key drivers behind real estate speculation, assesses its adverse effects, and synthesizes insights from theoretical frameworks, domestic realities, and international best practices. Based on these analyses, the paper proposes strategic solutions aimed at guiding Vietnam’s real estate market toward sustainable growth and stability in the future.

Keywords: real estate speculation, sustainable development, real estate market, speculation control, information transparency.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 16 năm 2025]