Một số vấn đề về thế chấp tài sản trong giao dịch dân sự

1. Đặt vấn đề

Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, là một trong những chế định quan trọng trong giao dịch dân sự. Tuy nhiên, qua gần 10 năm áp dụng, với những đóng góp to lớn vào quá trình ổn định và phát triển thể chế kinh tế thị trường cũng như đảm bảo một môi trường kinh doanh và giao lưu dân sự lành mạnh thì các quy định về thế chấp trong Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 cũng đã bộc lộ nhiều bất cập. Những quy định về thế chấp không đáp ứng nhu cầu điều tiết và bảo đảm tính ổn định của các quan hệ kinh tế - dân sự ngày càng đa dạng, phong phú như: chưa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để chủ sở hữu khai thác một cách hiệu quả lợi ích kinh tế của tài sản bảo đảm, các quy định về biện pháp bảo đảm chưa rõ ràng dễ gây nhầm lẫn trong quá trình áp dụng, quy định về việc đăng ký giao dịch bảo đảm, thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp còn nhiều bất cập, chưa cụ thể, vẫn còn một số mặt tồn tại mà BLDS năm 2015 chưa dự liệu được. Do đó, hoàn thiện pháp luật về thế chấp là một trong những yêu cầu cấp bách trong giai đoạn hiện nay.

2. Khái quát về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự

2.1. Khái niệm và đặc điểm của thế chấp tài sản

2.1.1. Khái niệm thế chấp tài sản

“Thế chấp” là một từ có nguồn gốc Hán - Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “Chấp là cầm, giữ, nắm”. Từ điển tiếng Việt giải thích: “Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”.

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại. Theo các học giả La Mã, Luật về cầm cố và thế chấp là luật thứ hai xuất hiện sau Luật về quyền dụng ích.

Điều 2114 BLDS Pháp quy định: “Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được dùng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ” [[1]].

Ở nước ta, “thế chấp tài sản” được ghi nhận trong văn bản quy phạm pháp luật lần đầu tiên vào năm 1989 là trong Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, trong văn bản này các nhà lập pháp chỉ mới dừng lại ở việc kể tên biện pháp bảo đảm, chứ chưa có khái niệm chính thức nào về thế chấp. Đến năm 1990, tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17-HĐBT ngày 16/1/1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế mới lần đầu tiên xuất hiện khái niệm “thế chấp tài sản là dùng số động sản, bất động sản hoặc giá trị tài sản khác thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm tài sản cho việc thực hiện hợp đồng kinh tế đã ký kết”.

Qua những nội dung trên có thể đưa ra khái niệm thế chấp như sau:

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận, theo đó bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ sẽ thực hiện cho bên nhận thế chấp, đồng thời không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Tại Việt Nam, “thế chấp tài sản” được ghi nhận trong văn bản quy phạm pháp luật lần đầu tiên vào năm 1989 trong Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế. Tuy nhiên, trong văn bản này các nhà lập pháp lại chỉ mới dừng lại ở việc kể tên biện pháp bảo đảm, chứ chưa có khái niệm chính thức nào về thế chấp. Đến năm 1990, tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 17-HĐBT ngày 16/1/1990 của Hội đồng Bộ trưởng quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Hợp đồng kinh tế mới lần đầu tiên xuất hiện khái niệm “thế chấp tài sản là dùng số động sản, bất động sản hoặc giá trị tài sản khác thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm tài sản cho việc thực hiện hợp đồng kinh tế đã ký kết.”

Qua đó, có thể đưa ra khái niệm thế chấp như sau: “Thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ do bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận, theo đó bên thế chấp sẽ dùng tài sản thuộc quyền sử hữu của mình để đảm bảo nghĩa vụ sẽ thực hiện cho bên nhận thế chấp, đồng thời không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”. 

BLDS năm 2015 (Điều 317) quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)” [3].

2.1.2.  Đặc điểm của thế chấp tài sản

Thứ nhất: Tài sản thế chấp do bên thế chấp hoặc bên thứ ba giữ

Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Đối với hình thức thế chấp do không yêu cầu về việc chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp nên bên thế chấp có quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận hay đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

Thứ hai: Hoạt động thế chấp có tính độc lập

Biện pháp thế chấp tài sản là nghĩa vụ phát sinh từ nghĩa vụ được bảo đảm, luôn gắn liền với một nghĩa vụ được bảo đảm cụ thể, được xác định trước, sau hoặc đồng thời với việc xác lập nghĩa vụ được bảo đảm đó.

Thứ ba: Thế chấp có thế bảo đảm một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ bảo đảm

Việc giao kết các biện pháp bảo đảm được thực hiện trên sự thỏa thuận, trừ biện pháp cầm giữ tài sản do ý chí của bên có quyền để yêu cầu chủ thể có nghĩa vụ thanh toán trong Hợp đồng song vụ. Vì vậy, phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản có thể là một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ được bảo đảm.  

Thứ tư: Đối tượng của thế chấp luôn là lợi ích về mặt vật chất

Đối tượng của Hợp đồng thế chấp luôn là những lợi ích vật chất. Nghĩa vụ cần được bảo đảm là những nghĩa vụ mang tính chất tài sản (có thể là nghĩa vụ thanh toán tiền hoặc thực hiện một công việc nhất định nhưng chung quy vẫn có thể định giá được bằng tiền) theo quy luật ngang giá thì các quan hệ tài sản chỉ có các lợi ích vật chất mới có thể bù đắp được cho nhau, vì vậy chỉ có tài sản mới được xem như là đối tượng của Hợp đồng thế chấp, không thể dùng quyền nhân để làm đối tượng của Hợp đồng thế chấp được.

Thứ năm: Thế chấp là nghĩa vụ mang tính dự phòng

Biện pháp thế chấp bảo đảm nghĩa vụ dân sự có tính chất dự phòng, chỉ được áp dụng khi có hành vi vi phạm xảy ra hoặc có căn cứ khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm đã thực hiện đầy đủ thì không cần phải áp dụng biện pháp bảo đảm đó.

Trong thời gian có hiệu lực của biện pháp bảo đảm thì quyền sở hữu tài sản vẫn thuộc về bên bảo đảm và vẫn được bên bảo đảm nắm giữ tài sản đó, tuy nhiên quyền năng pháp lý đối với tài sản đó sẽ bị hạn chế.

2.2. Phân loại tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp cũng chính là tài sản nói chung theo quy định của BLDS năm 2015 bao gồm 4 loại là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm động sản và bất động sản hiện có hoặc hình thành trong tương lai.

Theo quy định của BLDS năm 2015, tài sản bảo đảm phải đáp ứng được các yếu tố sau đây:

Thứ nhất: phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu.

Thứ hai: tài sản thế chấp phải là tài sản xác định được. Đây được xem như là một điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp tài sản.

Thứ ba: tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, để nhận biết được đâu là tài sản hình thành trong tương lai khi giao kết Hợp đồng thế chấp thì phải thỏa mãn được ít nhất một trong hai điều kiện sau đây: (i) Tài sản chưa hình thành; (ii) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.

Thứ tư: “Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm” việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm dựa trên thỏa thuận giữa các bên. Trường hợp không có thỏa thuận thì tài sản được định giá thông qua tổ chức định giá tài sản.

2.3. Thế chấp tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

2.3.1. Hình thức của hoạt động thế chấp tài sản

Căn cứ để xác lập giao dịch thế chấp tài sản chính là Hợp đồng. Đây chính là Hợp đồng dân sự giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp nên các bên được quyền thỏa thuận về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Theo quy định của BLDS 2015, hoạt động thế chấp tài sản không bắt buộc các chủ thể tham gia phải ký kết Hợp đồng thế chấp bằng văn bản, Hợp đồng thế chấp có thể được thể hiện dưới nhiều hình thức khác nhau như là lời nói hay kể cả là một hành vi cụ thể, trừ một số đối tượng của tài sản nhất định mà pháp luật bắt buộc phải lập thành văn bản. Tuy nhiên, nhằm tạo cơ sở chứng minh cho việc các bên có thỏa thuận về việc thế chấp tài sản thì hình thức lập Hợp đồng thế chấp bằng văn bản vẫn được ưu tiên hơn so với các hình thức giao dịch khác.

2.3.2. Hiệu lực của Hợp đồng thế chấp

BLDS năm 2015 quy định về “hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản” và “hiệu lực đối kháng với người thứ ba” đã được tách bạch ra làm hai, cụ thể theo quy định tại Điều 319 BLDS năm 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau: “1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác; 2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký."

Như vậy, hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm các bên giao kết, trừ một số trường hợp việc công chứng, chứng thực hay đăng ký giao dịch bảo đảm là điều kiện để có hiệu lực của Hợp đồng thế chấp.

2.4. Xử lý tài sản thế chấp

TSTC được xử lý trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ

Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật

Thứ ba, trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật có quy định

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định một số trường hợp về việc xử lý tài sản bảo đảm trước thời hạn, chẳng hạn như trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án. Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án. Hay trong trường hợp, một tài sản thế chấp để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ thì chỉ cần một nghĩa vụ đến hạn cần phải xử lý tài sản bảo đảm thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn nhưng đều được coi là đến hạn và các bên nhận thế chấp tài sản đó đều có quyền được tham gia xử lý tài sản.

3. Thực trạng hoạt động thế chấp và xử lý tài sản thế chấp trong giai đoạn hiện nay

3.1. Quyền thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp còn nhiều hạn chế

Hiện nay, chỉ có các tổ chức tín dụng mới có quyền thu giữ tài sản thế chấp nếu việc thế chấp đáp ứng đầy đủ những yêu cầu theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân khác khi tham gia vào hoạt động thế chấp sẽ không được áp dụng quyền thu giữ tài sản thế chấp, quy định này đã vô hiệu hóa đi khá nhiều về quyền xử lý tài sản thế chấp của bên có quyền xử lý tài sản thế chấp. Do đó, khi các tổ chức, cá nhân muốn thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp thì phải yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba đang chiếm giữ tài sản đó giao tài sản đó cho mình để xử lý, trường hợp người bị yêu cầu không bàn giao tài sản thì bên nhận thế chấp phải yêu cầu Tòa án giải quyết. Quá trình này tốn rất nhiều thời gian cũng như giá trị về mặt kinh tế của chính tài sản đó, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận thế chấp khi việc xử lý tài sản thế chấp không đáp ứng được nhu cầu cấp thiết của họ.

3.2. Hiệu quả của phương thức xử lý tài sản thế chấp còn nhiều hạn chế

Điều 303 của BLDS năm 2015 quy định 4 phương thức xử lý tài sản bảo đảm, đó là bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm và phương thức khác.

Thứ nhất: Về phương án bán đấu giá tài sản thế chấp

Hình thức bán tài sản thế chấp công khai có thể gây bất lợi đến uy tín và hoạt động kinh doanh của bên thế chấp, chi phí tổ chức bán đấu giá tài sản khá cao, có hiện tượng thông đồng, ép giá giữa những người đăng ký mua tài sản đấu giá... Do chủ thể bán đấu giá tài sản không có chức năng cưỡng chế, thu giữ tài sản thế chấp nên nhiều khi phiên đấu giá đã hoàn tất nhưng lại không thu được tiền vì bên thế chấp không chịu giao tài sản cho bên mua. Trên thực tế, muốn xử lý được thì bên nhận thế chấp phải khởi kiện ra tòa, sau đó cơ quan thi hành án thu giữ tài sản và giao cho tổ chức đấu giá tiến hành bán đấu giá tài sản. Một số nguyên nhân dẫn đến việc bên nhận thế chấp khó có thể bán được tài sản thế chấp như: (i) Việc định giá tài sản thế chấp quá cao so với giá trị thực của nó, trong khi bán đấu giá thì lại muốn nhận được cả tiền gốc và lãi của khoản vay trước đó; (ii) Tâm lý lo lắng của người mua khi quyết định mua tài sản được bán đấu giá, bởi vì không ít các trường hợp sau khi trúng đấu giá và thanh toán tiền cho tổ chức đấu giá thì bên mua không được đăng ký quyền sở hữu tài sản đó do đang thuộc diện tranh chấp, có thể mang lại rất nhiều rủi ro cho người mua; (iii) Thời gian để được đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản còn khá lâu chưa đáp ứng được yêu cầu của bên mua.

 Thứ hai: Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay cho nghĩa vụ của bên bảo đảm

Các quy định của pháp luật hiện hành chưa được làm rõ được sự khác nhau giữa việc nhận chính tài sản bảo đảm (bên nhận thế chấp mua lại tài sản bảo đảm và phải thanh toán cho bên bảo đảm phần chênh lệch vượt quá của tài sản bảo đảm đối với phần nghĩa vụ bị vi phạm) hay là phương thức dùng tài sản thế chấp để “gán nợ” (không có sự thanh toán giá trị chênh lệch). Nhất là khi bên nhận thế chấp là các tổ chức tín dụng thì việc nhận các tài sản thế chấp là các dự án nghỉ dưỡng, chung cư thương mại,... lại không phù hợp với các chức năng và nhiệm vụ của Luật Các tổ chức tín dụng.

3.3. Hình thức thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba chưa được quy định cụ thể

Thực tế hiện nay, việc một bên dùng tài sản của mình để bảo đảm cho khoản vay hay khoản tín dụng được cấp của một bên khác khá phổ biến. Tuy nhiên, khuôn khổ pháp lý về biện pháp bảo đảm này còn khá sơ lược và vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên nhận thế chấp.

Giá trị pháp lý của biện pháp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba được công nhận một cách gián tiếp tại khoản 1 Điều 317 của BLDS. Các điều luật này chỉ quy định chung là bên bảo đảm (là bên thế chấp) có thể thế chấp tài sản của mình để “bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, mà không chỉ rõ nghĩa vụ đó có phải chỉ là nghĩa vụ của bên thế chấp hay không. Cho nên, có thể hiểu là nghĩa vụ được bảo đảm đó không nhất thiết phải là nghĩa vụ của bên bảo đảm mà có thể là một nghĩa vụ khác của bên thứ ba.

4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản

4.1. Sửa đổi quy định về thu giữ tài sản thế chấp

Thứ nhất: Pháp luật cần có quy định tăng quyền chủ động xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp khi thực hiện quyền thu giữ tài sản thế chấp. Theo đó, tác giả kiến nghị bổ sung thủ tục về việc thu giữ tài sản của bên nhận thế chấp vào Nghị định hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ hai: Xây dựng cơ chế để bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp.

Để bảo đảm quyền lợi cho bên thế chấp thì pháp luật cần nêu lên một số trường hợp bên thế chấp được quyền khởi kiện tại Tòa án để hủy kết quả xử lý tài sản thế chấp của bên có quyền xử lý tài sản. Theo đó, tác giả kiến nghị bổ sung quy định về “Hủy kết quả xử lý tài sản thế chấp” vào Nghị định hướng dẫn thi hành BLDS về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Thứ ba: Sửa đổi quy định về quyền khởi kiện yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ tài sản thế chấp giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý.

Theo quy định tại khoản 6 Điều 52 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP “Trường hợp bên bảo đảm hoặc người đang giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết”. Theo như những phân tích về quyền thu giữ tài sản cũng như cơ chế bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp theo quy định của pháp luật hiện nay, tác giả đánh giá quyền xem xét, kiểm tra thực tế tài sản bảo đảm để ngăn chặn việc tẩu tán tài sản bảo đảm, để xử lý là gần như không thể thực hiện được. Vì vậy, nếu bên nhận thế chấp căn cứ theo quy định này để tự mình thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp là “bất khả thi”. Theo như quy định hiện nay, bên nhận thế chấp không có quyền thu giữ tài sản và cũng không phải là một cơ quan nhà nước để thực hiện việc cưỡng chế thi hành, do đó nếu bên thế chấp không chịu hợp tác thì quyền này cũng chỉ là được đề cập trên giấy.

4.2. Sửa đổi quy định về phương thức xử lý tài sản thế chấp và việc áp dụng các quy định pháp luật vào thực tiễn

Thứ nhất: Bảo vệ quyền lợi của người trúng đấu giá, người mua được tài sản đấu giá ngay tình.

Thứ hai: Xác định phương thức nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp ngay cả trong trường hợp thế chấp bằng tài sản bên thứ ba.

4.3. Hoàn thiện quy định liên quan đến đối tượng là cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thứ nhất: Cần có cơ chế hướng dẫn về việc định giá tài sản thế chấp giữa các cá nhân nhận thế chấp.

Thứ hai: Cần có biện pháp tuyên truyền với người dân về việc thực hiện các thủ tục để làm phát sinh hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản.

4.4. Bổ sung quy định về nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ được bảo đảm với bên thế chấp

Quan hệ thế chấp tài sản chính là một trong những quan hệ dân sự thông thường theo đó các bên có thể tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận với điều kiện mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái với đạo đức xã hội thì mặc nhiên sẽ có hiệu lực và được các chủ thể khác tôn trọng. Tuy nhiên, xuất phát từ chính những thực trạng trong xã hội, bên thế chấp chưa lường trước được hết những rủi ro trong hoạt động thế chấp này nên nhiều người vẫn hay có ý nghĩ là cho mượn hay đứng tên hộ để bảo đảm cho người khác vay tiền. Thực chất việc làm đó hoàn toàn phù hợp với các quy định của pháp luật như tác giả đã phân tích . Tuy nhiên, khi pháp luật chưa quy định về vấn đề này thì giao dịch đứng tên để bảo đảm giúp người khác mang đến rất nhiều hệ lụy, dẫn đến khi có căn cứ xử lý tài sản thế chấp của bên nhận thế chấp thì thường sẽ phát sinh ra những tranh chấp với lý do là không nhận được lợi ích nào từ khoản vay đó nên không phải trả. Do đó việc này gây ra rất nhiều khó khăn cho bên nhận thế chấp trong trường hợp này và khởi kiện ra Tòa án là cách làm duy nhất nếu muốn bảo vệ quyền lợi của mình.

Do đó, pháp luật cần ghi nhận những quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp với bên có nghĩa vụ được bảo đảm và xem đó như là một văn bản bắt buộc trong các Hợp đồng thế chấp bằng tài sản người thứ ba.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Nguyễn Minh Oanh (2011). Thế chấp tài sản theo pháp luật của Pháp và Thái Lan. Truy cập tại: https://tks.edu.vn/thong-tin-khoa-hoc/chi-tiet/81/515

2. Lê Thị Thu Thủy (2018). Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ - Nhìn từ góc độ lý luận. Truy cập tại: http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=207418

3. Quốc hội (2015). Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Chính phủ (2021). Nghị định số 121/2021/NĐ-CP.

Some property mortgages issues in civil transactions

Huynh Thi Nhu Hieu

Lac Hong University

Abstract: 

The institution of property mortgages has been regulated in legal documents for a long time and has been gradually improved over time. However, through practical application, regulations on property mortgages still have many inadequacies and obstacles, causing difficulties for related subjects. Based on theoretical and practical issues as well as the importance of property mortgages, this paper presented recommendations to improve regulations on property mortgages, ensuring a safe legal corridor for all parties, especially rights holders.

Keywords: civil obligations, security measures, mortgage, law.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 11 tháng 5 năm 2024]