Giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền tài sản vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng

TÓM TẮT:

Thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm được sử dụng phổ biến để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp. Đối tượng của biện pháp thế chấp tài sản rất đa dạng, bao gồm nhiều loại tài sản khác nhau, một trong số đó là các quyền tài sản (QTS). Thực tiễn đã chứng minh, biện pháp thế chấp quyền tài sản tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý bởi tính chất phức tạp của loại tài sản này. Bài viết nêu những bất cập, cũng như đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền tài sản vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng tại Việt Nam hiện nay.

Từ khóa: thế chấp tài sản, quyền tài sản, hợp đồng thế chấp quyền tài sản, bồi thường thiệt hại.

1. Hợp đồng thế chấp quyền tài sản vô hiệu do vi phạm thủ tục công chứng

Theo quy định tại Điều 317 BLDS năm 2015,“Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được hình thành từ sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp”. Nói cách khác, biện pháp thế chấp tài sản khi được xác lập sẽ tồn tại dưới dạng hợp đồng. Để hợp đồng thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực pháp luật, nó phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự tại Điều 117 (bao gồm: điều kiện về chủ thể, điều kiện về ý chí tự nguyện, điều kiện về mục đích và nội dung và điều kiện về hình thức). Ngược lại, một hợp đồng thế chấp tài sản được xác định là vô hiệu khi vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Khi hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu, hậu quả pháp lý của nó được giải quyết theo Điều 131 BLDS năm 2015.

Thế chấp quyền tài sản là một trường hợp đặc biệt của thế chấp tài sản, nếu như đối tượng của thế chấp tài sản là tài sản nói chung thì đối tượng của thế chấp quyền tài sản là các QTS (một dạng tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều 105 BLDS năm 2015). Dưới góc nhìn của tác giả, QTS được nhìn nhận là một quan hệ pháp luật. Trong quan hệ này, chủ thể quyền sẽ nhận được một lợi ích vật chất nhất định, lợi ích vật chất đó có thể định giá được bằng tiền. Quan điểm này đi ngược lại với các quan điểm truyền thống về QTS khi luôn coi QTS - một bộ phận cấu thành trong nội hàm khái niệm quyền sở hữu là phải đối tượng của quyền sở hữu. Với góc nhìn tách biệt giữa tài sản - đối tượng của quyền sở hữu với các quyền năng của chủ thể được thực hiện trên tài sản, tác giả nhìn nhận QTS mang bản chất là những quyền năng của chủ thể quyền trong việc chi phối, kiểm soát tài sản, các quyền năng lại đem lại lợi ích thực tế cho chủ thể quyền. Hạn chế của quan điểm này là phạm vi nội hàm của QTS rất hẹp, thiếu vắng những QTS phát sinh từ các hợp đồng, bởi lẽ trong quan hệ hợp đồng, quyền của một chủ thể chỉ đạt được thông qua hành vi thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ.

Khi nghiên cứu về các QTS theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, theo tác giả bài viết, dựa trên căn cứ xác lập quyền, các QTS có thể được phân làm 3 nhóm: Nhóm 1, các QTS phát sinh từ giao dịch dân sự. Nhóm QTS này có thể được phát sinh từ các hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương, mang đặc điểm của quyền đối nhân, bao gồm: quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng vay tài sản, quyền yêu cầu thanh toán phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản, QTS phát sinh từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, quyền đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp…; Nhóm 2, các QTS phát sinh từ hoạt động lao động sáng tạo của con người (QTS đối với các đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ), các quyền này được ghi nhận trong luật sở hữu trí tuệ, bao gồm: QTS trong phạm vi của quyền tác giả và các quyền liên quan; QTS đối với đối tượng sở hữu công nghiệp và QTS đối với giống cây trồng; Nhóm 3, các QTS phát sinh trên cơ sở quy định của Luật, các QTS dạng này mang đặc điểm của quyền đối vật, bao gồm: quyền sử dụng đất, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng và quyền đối với bất động sản liền kề.

Trên thực tế, một hợp đồng thế chấp quyền tài sản có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu bởi những nguyên nhân: (i) Do các bên chủ thể khi xác lập thế chấp quyền tài sản vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp (vi phạm điều kiện về chủ thể, bị lừa dối, ép buộc, đe doạ khi giao kết hợp đồng…); hoặc (ii) Do lỗi của công chứng viên khi công chứng hợp đồng thế chấp QTS trong trường hợp pháp luật có quy định bắt buộc phải công chứng. Đối với trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu do các bên chủ thể khi xác lập đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp, dẫn đến hậu quả bên nhận thế chấp không được công nhận quyền ưu tiên trên tài sản thế chấp, khi đó quan hệ nghĩa vụ chính được xác định là nghĩa vụ không có bảo đảm. Đối với trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản pháp luật có quy định bắt buộc phải công chứng (ví dụ: hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất), khi bị Tòa án tuyên vô hiệu do lỗi của công chứng viên, theo quy định của Luật Công chứng năm 2014, chủ thể bị thiệt hại trong hợp đồng thế chấp có quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại.

2. Điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại của tổ chức hành nghề công chứng trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu

Để có thể yêu cầu TCHNCC bồi thường thiệt hại khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu, chủ thể bị thiệt hại phải chứng minh được các yếu tố sau:

Thứ nhất, có hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản.

Công chứng là việc công chứng viên của một TCHNCC chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Khi hợp đồng, giao dịch được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên khi công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản rất đa dạng như: thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng thế chấp thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác nhằm trục lợi; gây áp lực, đe dọa hoặc thực hiện hành vi vi phạm pháp luật để giành lợi thế cho mình hoặc cho tổ chức mình trong việc hành nghề công chứng;…

Thứ hai, có lỗi của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản.

Dưới góc độ lý luận, lỗi được xác định bởi sự thống nhất giữa (hai) yếu tố: ý chí bên trong của chủ thể và hành vi của chủ thể (biểu hiện bên ngoài của lỗi). Lỗi xét về ý chí bên trong của người thực hiện hành vi là thái độ tiêu cực của người thực hiện hành vi đối với hậu quả của hành vi do chính người đó thực hiện. Lỗi phải được biểu hiện ra bên ngoài dưới dạng hành vi trái pháp luật cụ thể. Có thể chia lỗi thành 2 (hai) loại: lỗi cố ý và lỗi vô ý. Lỗi cố ý là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn cho thiệt hại xảy ra hoặc không mong muốn nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra. Lỗi vô ý là trường hợp một người không thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại mặc dù pháp luật yêu cầu phải biết hoặc có thể thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc xảy ra thì có thể ngăn chặn được. Lỗi của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản có thể tồn tại dưới 2 (hai) dạng: (i) Lỗi cố ý (công chứng viên biết rõ mục đích và nội dung của hợp đồng thế chấp vi phạm điều cấm pháp luật; công chứng viên biết rõ bên thế chấp không đủ năng lực chủ thể để giao kết hợp đồng mà vẫn công chứng…); hoặc (ii) Lỗi vô ý (công chứng viên bị các chủ thể giao kết hợp đồng thế chấp “lừa dối” dẫn đến hiểu sai về chủ thể, về đối tượng của hợp đồng thế chấp nên đã công chứng hợp đồng; công chứng viên chủ quan trong việc xác minh chủ thể sở hữu tài sản trên giấy tờ với chủ thể ký kết hợp đồng thế chấp…).

Thứ ba, có thiệt hại xảy ra.

Xuất phát từ mục đích của việc áp dụng trách nhiệm bồi thường thiệt hại là nhằm khôi phục lại tình trạng tài sản cho người bị thiệt hại, do đó nếu không có thiệt hại xảy ra sẽ không đặt ra vấn đề bồi thường. Thiệt hại ở đây được hiểu là những tổn thất thực tế tính được bằng tiền mà một chủ thể phải gánh chịu khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu do vi phạm về thủ tục công chứng. Hiện nay, vấn đề khó khăn nhất đối với các Tòa án khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị vô hiệu là việc xác định thiệt hại. Bởi, nếu không xác định được thiệt hại thì không thể áp trách nhiệm bồi thường cho TCHNCC. Có ý kiến cho rằng, khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu không có thiệt hại xảy ra cho bên nhận thế chấp, bởi khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị tuyên vô hiệu, bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp quyền tài sản vẫn phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Bên nhận thế chấp chỉ mất đi quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, có ý kiến lại cho rằng khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản bị Tòa án tuyên vô hiệu, tại thời điểm đó có thể chưa phát sinh thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, do đã mất quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp, nếu bên được bảo đảm không chủ động thực hiện nghĩa vụ hoặc bên được bảo đảm có khả năng thực hiện nghĩa vụ nhưng chây ỳ, trốn tránh thực hiện nghĩa vụ thì rõ ràng đã gây ra những thiệt hại cho bên nhận thế chấp.

Thứ tư, có mối liên hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên với thiệt hại xảy ra.

Để có thể yêu cầu TCHNCC bồi thường thiệt hại ngoài việc phải chứng minh các yếu tố: hành vi công chứng hợp đồng thế chấp của công chứng viên là trái pháp luật; công chứng viên có lỗi khi công chứng hợp đồng; có thiệt hại xảy ra. Chủ thể yêu cầu bồi thường thiệt hại còn phải chứng minh được mối liên hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp với thiệt hại xảy ra. Ở đây, hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên được xác định là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại, còn thiệt hại phải là hậu quả do chính hành vi vi phạm pháp luật của công chứng viên gây ra.

3. Những bất cập và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Hiện nay, việc giải quyết hậu quả pháp lý của các giao dịch dân sự vô hiệu được hướng dẫn bởi Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TAND Tối cao ban hành ngày 16/04/2003. Qua một thời gian dài thực hiện, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP đã bộc lộ nhiều bất cập, hạn chế cần phải được sửa đổi, bổ sung. Liên quan đến vấn đề nghiên cứu, tác giả nhận thấy chưa có quy định cụ thể để giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp quyền tài sản vô hiệu, đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động xét xử của các Tòa án địa phương. Trong quá trình xét xử, một số Tòa án địa phương tỏ ra lúng túng nên đã đưa ra những phán quyết gây nhiều tranh cãi. Bản án số 17/2020/DS-ST ngày 25/09/2020 của TAND quận NQ, Thành phố HP là một minh chứng.

Nội dung vụ việc: Ông Trần Văn C, bà Nguyễn Thị N đã ký các hợp đồng tín dụng để vay vốn tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) đồng thời thế chấp tài sản của mình và tài sản của người thứ ba để bảo đảm cho các khoản vay, cụ thể: (i) Hợp đồng tín dụng số LD0915917639 ngày 10/06/2009 vay số tiền 1.000.000.000 đồng. Để đảm bảo cho khoản vay trên ông C bà N đã thế chấp quyền sử dụng 200 m2 đất và tài sản trên đất của hộ gia đình ông C và bà N theo Hợp đồng thế chấp số LD0915917639/HĐTC ngày 10/06/2009 được Phòng Công chứng số 5 chứng nhận công chứng số 527/TC-CC5. Giá trị tài sản định giá tại thời điểm thế chấp là 1.455.000.000 đồng; (ii) Hợp đồng tín dụng ngày 08/7/2010 vay 300.000.000 triệu đồng. Để bảo đảm cho khoản vay của ông C và bà N, ông CH và bà X đã thế chấp quyền sử dụng đất 192 m2 của hộ gia đình ông CH và bà X theo Hợp đồng thế chấp số LD1018700008/HĐTC ngày 08/07/2010 được Phòng công chứng số 5 chứng nhận công chứng số 785/TC-CC5. Ngày 17/06/2011, các bên đã sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp số PL01-LD1018700008/HĐTC được Phòng Công chứng số 5 chứng nhận công chứng số 834/TC-CC5; Giá trị tài sản định giá tại thời điểm thế chấp tăng lên là 3.840.000.000 đồng, đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ tăng lên 1.500.000.000 đồng.

Hết thời hạn của hợp đồng vay, khách hàng không trả được nợ, Sacombank đã khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng đối với ông C, bà N tại TAND huyện TN, thành phố HP. Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành giám định chữ ký, xác định chữ ký trong hợp đồng thế chấp và các văn bản sửa đổi, bổ sung không phải chữ ký của bà X. Bản án sơ thẩm số 26/2014/KDTM-ST ngày 09/5/2014 của TAND huyện TN và Bản án phúc thẩm số 26/2014/KDTM-PT ngày 05/9/2014 của TAND thành phố HP đã tuyên không chấp nhận yêu cầu phát mại tài sản của ông CH, bà X là quyền sử dụng 192 m2 đất, do hợp đồng thế chấp vô hiệu và buộc Sacombank phải giải chấp tài sản của ông CH, bà X.

Tháng 03/2020 Sacombank đã khởi kiện ra TAND quận NQ để yêu cầu Phòng Công chứng số 5 phải bồi thường thiệt hại, bao gồm các khoản tiền: (i) nợ gốc 1.500.000.000 đồng trong hợp đồng tín dụng; (ii) tiền nợ lãi trong hạn, nợ lãi quá hạn đối với khoản nợ gốc trong hợp đồng tín dụng của ông C, bà N từ khi ký hợp đồng tín dụng đến ngày mở phiên tòa 25/9/2020, cụ thể: lãi trong hạn 1.805.337.500 đồng và lãi quá hạn 902.668.750 đồng. Tại phiên tòa, Sacombank đã rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với phần nợ lãi trong hạn và nợ lãi quá hạn của hợp đồng vay.

Bản án số 17/2020/DS-ST ngày 15/09/2020 của TAND quận NQ, Thành phố HP quyết định: (i) Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện bồi thường thiệt hại do hợp đồng thế chấp số LD1018700008/HĐTC ngày 08/07/2010 và thỏa thuận sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp PL01-LD1018700008/HĐTC ngày 17/06/2011 vô hiệu của nguyên đơn Sacombank đối với bị đơn Phòng Công chứng số 5 thành phố HP, bởi không có căn cứ để tính được thiệt hại trên thực tế. (ii) Buộc ông C và bà N vẫn có nghĩa vụ trả khoản nợ cho Sacombank, bao gồm: nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn.

Theo tác giả, bản án này tồn tại một số điểm chưa hợp lý: (i) Theo quy định tại Điều 38 Luật Công chứng năm 2014,“TCHNCC phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng”. Trong vụ việc, hợp đồng thế chấp số LD1018700008/HĐTC ngày 08/07/2010 và Thỏa thuận sửa đổi, bổ sung Hợp đồng thế chấp PL01-LD1018700008/HĐTC ngày 17/06/2011 giữa các bên đã bị Bản án sơ thẩm số 26/2014/KDTM-ST ngày 09/5/2014 của TAND huyện TN và Bản án phúc thẩm số 26/2014/KDTM-PT ngày 05/9/2014 của TAND Thành phố HP tuyên vô hiệu, hậu quả dẫn đến Sacombank mất quyền xử lý tài sản bảo đảm. Vì vậy, việc Sacombank khởi kiện yêu cầu Phòng Công chứng số 5 phải bồi thường là có căn cứ pháp luật. (ii) Việc TAND quận NQ nhận định không có thiệt hại khi hợp đồng thế chấp đã công chứng bị tuyên vô hiệu, từ đó làm căn cứ không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của Ngân hàng Sacombank là không hợp lý. Bởi Sacombank sẽ mất đi quyền bán phát mại tài sản thế chấp, điều này đồng nghĩa với khoản nợ của vợ chồng ông C và bà N không biết khi nào mới được thực hiện.

Qua việc phân tích bản án, có thể nhận thấy, khi hợp đồng thế chấp quyền tài sản đã được công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu, đồng nghĩa với việc bên nhận thế chấp mất quyền ưu tiên xử lý tài sản thế chấp. Nghĩa vụ của bên thế chấp trở thành nghĩa vụ không có bảo đảm. Trên lý thuyết, nếu bên thế chấp vẫn thực hiện toàn bộ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp thì không có thiệt hại xảy ra. Tuy nhiên, nhiều trường hợp bên thế chấp không còn tài sản để thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, gây thiệt hại cho bên nhận thế chấp. Vì vậy, pháp luật đặt ra trách nhiệm bồi thường thiệt hại của TCHNCC khi công chứng viên có lỗi trong hoạt động công chứng là cần thiết. Tuy nhiên, việc quy định cụ thể phạm vi trách nhiệm bồi thường như thế nào, thời gian thực hiện nghĩa vụ bồi thường là bao lâu để bảo đảm cân bằng lợi ích giữa các bên chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền tài sản là điều rất khó khăn.

Cuối cùng, dựa trên nội dung vấn đề đã nghiên cứu, tác giả kiến nghị TAND Tối cao cần sớm ban hành Nghị quyết hướng dẫn giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu theo hướng:

“1. Khi hợp đồng thế chấp tài sản đã được công chứng bị Tòa án tuyên vô hiệu thì TCHNCC quản lý công chứng viên đã thực hiện công chứng phải bồi thường thiệt hại.

2. Căn cứ vào từng trường hợp cụ thể, Tòa án ấn định thời hạn thực hiện nghĩa vụ của bên được bảo đảm, khi hết thời hạn đó, nếu bên được bảo đảm không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận bảo đảm thì TCHNCC phải bồi thường bổ sung phần còn thiếu.

3. Thiệt hại được yêu cầu bồi thường là toàn bộ phạm vi nghĩa vụ mà bên được bảo đảm chưa thực hiện được đối với bên nhận bảo đảm”.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

Nguyễn Ngọc Điện (2005). Cần xây dựng khái niệm quyền tài sản trong Luật Dân sự. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, 3, 16-21.
Nguyễn Văn Cừ - Trần Thị Huệ (2016). Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự 2015. Hà Nội: NXB Công an Nhân dân.
Chính phủ (2017). Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về Đăng ký biện pháp bảo đảm.
Quốc hội (2014). Luật số 53/2014/QH13: Luật Công chứng, ban hành ngày 20/6/2014.
Tòa án Nhân dân huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng: Bản án sơ thẩm số 26/2014/KDTM-ST ngày 09/5/2014;
Tòa án Nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng: Bản án sơ thẩm số 17/2020/DS-ST ngày 15/09/2020.

SOLVING LEGAL CONSEQUENCES OF THE MORTGAGE

AGREEMENT OF PROPERTY RIGHTS WHICH IS BEING VOID

AS IT VIOLATES CURRENT NOTARIZATIONPROCEDURES

- INADEQUACIES AND SOLUTIONS

• Ph.D student, Master. NGUYEN HOANG LONG

Lecturer, Faculty of Civil Law, Hanoi Law University

ABSTRACT:

Property mortgage is a commonly used measure to secure the performance of obligations of the mortgagor to the mortgagee. The subject of property mortgage is very diverse, including many different types of assets. The property rights are also a subject of property mortgage. The fact show that the mortgage of property rights has many potential legal risks due to the complex nature of this type of property. This paper points out the inadequacies and proposes some solutions to settle the legal consequences of the mortgage agreement of property rights which is being void as it violates current notarization procedures in Vietnam.

Keywords: mortage a property, property rights, mortgage agreement, compensation for damage.