Việc sửa đổi Thông tư 36 không mới và cũng chỉ ở dạng dự thảo, nghĩa là có thể thay đổi trong quá trình lấy ý kiến. Trọng tâm liên quan đến bất động sản, là tăng hệ số rủi ro đối với dư nợ tín dụng bất động sản từ 150% lên 250%.
Những “miếng vá chính sách”
Một thực tế trong điều hành chính sách vĩ mô là hầu hết các chính sách được đưa ra vì sức ép của đời sống và luôn diễn ra sự chỉnh sửa theo thời gian. Đó là nhu cầu khách quan của hoạt động kinh tế cần điều chỉnh. Rất khó có một chính sách cụ thể nào lại bất biến, vì đời sống kinh tế luôn thay đổi.
Có thể thấy rõ quá trình này trong giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế từ năm 2007 đến nay. Chẳng hạn hoạt động cho vay dễ dãi giai đoạn trước năm 2007 đã dẫn đến bong bóng tài sản mà điển hình là thị trường chứng khoán. Các hiệu chỉnh chính sách được thực hiện nhằm hạn chế dòng vốn đổ vào thị trường chứng khoán nói riêng và thị trường tài sản, cho vay nói chung kết hợp với khủng hoảng kinh tế thế giới khiến năm 2008-2009, thị trường này sụp đổ và hai năm sau đó đến lượt thị trường bất động sản.
Việc xiết chặt hơn dòng vốn vào các thị trường tài sản ban đầu được quy định bằng các yêu cầu hạn chế cho vay các “lĩnh vực không khuyến khích” cuối năm 2011, trong đó bất động sản được xem là lĩnh vực rủi ro lớn. Quả thực, "quả bóng" bất động sản xẹp đã dẫn đến gánh nặng nợ xấu khổng lồ cho lĩnh vực ngân hàng cho đến tận hôm nay.
Sự điều chỉnh khá gấp gáp này kết hợp với bối cảnh thế giới gặp nhiều khó khăn, cộng với sức ép giải tỏa áp lực nợ xấu khiến chính sách lại có thay đổi vào năm 2013, khi Ngân hàng nhà nước bỏ kiểm soát với “các lĩnh vực không khuyến khích”.
Từ đầu năm 2015, thị trường bất động sản lại có dấu hiệu nóng lên và liên tục những cảnh báo từ giới chuyên gia về nguy cơ một bong bóng mới đang nhen nhóm. Đó là hệ quả của việc dòng tín dụng được nới lỏng từ năm 2013 với nhiệm vụ góp phần giải quyết nợ xấu.
Theo số liệu của Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng nhà nước), dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản có tốc độ tăng nhanh những năm qua. Cụ thể, năm 2012, tốc độ tăng 14%, năm 2013 tăng 14,7%, năm 2015 tăng 15,2%. Đặc biệt năm 2015, tín dụng bất động sản chỉ riêng 9 tháng đầu năm đã tăng mạnh hơn 2,5% so với tốc độ tăng tín dụng nói chung.
Mặc dù thị trường bất động sản mới chỉ manh nha một vài cơn sốt bó hẹp ở một số dự án cá biệt, thậm chí có thể là do hành động làm giá các dự án, nhưng tốc độ tăng tín dụng nhanh như vậy cũng phát đi tín hiệu cảnh báo nhất định. Trong bối cảnh tổng cầu của nền kinh tế còn yếu, huy động tiếp tục tăng trong khi cho vay chậm hơn, lĩnh vực bất động sản là kênh đẩy vốn ra được hệ thống ngân hàng ưu tiên.
Mọi bong bóng tài sản đều hình thành từ những dấu hiệu manh nha như vậy và nếu không có sự kiểm soát sớm, tình hình có thể chuyển biến rất nhanh và rủi ro từ quá khứ sẽ lặp lại. Chính vì thế, những “miếng vá chính sách” mới được chuẩn bị để cố gắng đi trước thực tế thị trường.
Những thay đổi
Sửa đổi cụ thể nhất liên quan trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản là nâng hệ số rủi ro với “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Thực tế đây chỉ là sự trở lại với Thông tư 13 năm 2010. Khi đó, hệ số rủi ro đối với hoạt động cho vay bất động sản đã được tăng từ 150% lên 250%.
Việc điều chỉnh tăng hệ số rủi ro nói trên khiến lĩnh vực bất động sản lo ngại, vì nó trực tiếp làm hạn chế khả năng cho vay của các ngân hàng. Hệ thống ngân hàng hiện đang bị chi phối bởi tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu CAR (Capital Adequacy Ratio) là 9%. Tỷ lệ này lại được tính trên cơ sở tổng vốn cấp 1 và cấp 2 của ngân hàng, chia cho tổng tài sản đã điều chỉnh rủi ro.
Tổng tài sản điều chỉnh rủi ro lại bị chi phối bởi dư nợ nhân với hệ số rủi ro tùy từng lĩnh vực. Vì thế khi hệ số rủi ro tăng lên, thì tổng tài sản rủi ro tăng lên. Mẫu số tăng có thể khiến tỷ lệ CAR giảm xuống. Các ngân hàng muốn duy trì tỷ lệ CAR theo yêu cầu chỉ có cách hoặc tăng tổng vốn (tử số) lên hoặc giảm tổng tài sản rủi ro (mẫu số) xuống. Nói tóm lại, tăng hệ số rủi ro với lĩnh vực cho vay bất động sản sẽ làm phình khoản dư nợ này trong tổng tài sản rủi ro và các ngân hàng có xu hướng giảm cho vay.
Sửa đổi thứ hai cũng có tác động mạnh không kém, là giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống còn 40%. Nghiệp vụ chính của hệ thống ngân hàng là huy động tiền từ dân cư (vay tiền) và cho vay khách hàng. Rủi ro ở đây là việc cho vay thường có thời gian dài hơn thời gian huy động. Chẳng hạn, người dân chỉ gửi tiền từ 1 năm trở xuống trong khi ngân hàng cho vay dự án có vòng đời tới 10 năm.
Vòng luân chuyển vốn này sẽ không có vấn đề gì nếu như ngân hàng tiếp tục huy động được vốn mới và luôn có sẵn một lượng tiền để trả cho người gửi đáo hạn trong thời gian mà khoản cho vay chưa kết thúc. Tuy nhiên, rắc rối sẽ xảy ra khi ngân hàng không huy động được đủ vốn mới, trong khi thu vốn về không kịp mà tiền gửi hết hạn ngày càng nhiều. Ngân hàng sẽ rơi vào trạng thái mất thanh khoản. Đó là những gì đã xảy ra năm 2008-2009, với cuộc đua lãi suất tiền gửi kinh hoàng, khi các ngân hàng tranh nhau “mót” từng đồng tiền gửi từ người dân.
Để tránh rủi ro lặp lại, Ngân hàng nhà nước đã “co dãn” tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn trong từng thời kỳ. Nói đơn giản thì việc giảm tỷ lệ cho vay làm giảm nguồn vốn khả dụng để cho vay.
Việc cho vay trung, dài hạn rất quen thuộc với thị trường bất động sản. Thực tế đây đã từng là khoản cho vay chính của hệ thống ngân hàng trong những năm 2007-2009. Các dự án bất động sản thường kéo dài 3-5 năm, thậm chí lâu hơn. Chính vì thế, việc giới hạn tỷ lệ cho vay này tuy có diện tác động rộng hơn, nhưng cũng có ảnh hưởng quan trọng đến lĩnh vực bất động sản.
Thị trường bất động sản sẽ gặp khó?
Mặc dù chỉ mới dừng ở dự thảo, nhưng việc chỉnh sửa Thông tư 36 với các nội dung mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản đã tạo ra những phản ứng lo ngại của các chủ đầu tư. Điều này là dĩ nhiên vì việc điều chỉnh chính sách tất yếu “động chạm” đến lợi ích.
Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh mới đây đã gửi thông báo tới các hội viên để lấy ý kiến cho dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Hiệp hội cho rằng thị trường bất động sản đang phụ thuộc rất nhiều vào nguồn vốn từ ngân hàng, nên việc hạn chế tín dụng trung và dài hạn vào thị trường này sẽ gây tác động tiêu cực không chỉ trong ngắn hạn mà cả dài hạn.
Cùng với sự lên tiếng “than vãn” từ các doanh nghiệp bất động sản, đã bắt đầu có những kiến nghị “kỳ kèo” về tỷ lệ chỉnh sửa, chẳng hạn chỉ nên hạn chế tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 50%, tức là chỉ giảm 10% so với hiện tại; giữ nguyên hệ số rủi ro với cho vay bất động sản ở mức 150% hoặc nên có lộ trình, trước hết là tăng lên 200%.
Phản ứng đầu tiên của các đối tượng bị điều chỉnh thường là phản đối, vì không ai muốn lợi ích của mình bị thua thiệt. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cũng có lý do khi đưa ra chính sách. Có một thực tế là các chính sách lâu nay vẫn được co dãn phù hợp với hoàn cảnh và nhằm những mục đích nhất định.
Ngay với các giới hạn cho vay như Thông tư 36 hiện tại cũng là một bước thay đổi cho phù hợp với thực tế. Vào đầu năm 2015, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay dài hạn đã được tăng từ 30% lên 60% trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng quá kém, tổng cầu của nền kinh tế sụt giảm và áp lực xử lý nợ xấu cao.
Với hệ số rủi ro, Thông tư 13 từ năm 2010 đã tăng mạnh với dư nợ bất động sản từ 150% lên 250% để hãm phanh gấp đối với dòng vốn đang chảy ồ ạt vào thị trường này. Đó chỉ là động thái tiếp theo hãm phanh dòng vốn vào thị trường tài sản có tính đầu cơ cao nói chung, mà trước đó chứng khoán đã “lãnh đạn” bằng Chỉ thị 03 (sau là Quyết định 03) của Ngân hàng nhà nước năm 2008, cũng tăng vọt hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và giới hạn cho vay.
Đến cuối năm 2011, khi thị trường bất động sản suy yếu và tạo nên gánh nặng nợ xấu quá lớn, các chính sách đã được gỡ bỏ dần để hỗ trợ, chẳng hạn như bỏ cụm từ “lĩnh vực phi sản xuất”. Cuối 2014, Thông tư 36 ra đời với tín hiệu hỗ trợ thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn bằng việc giảm hệ số rủi ro từ 250% xuống còn 150%.
Lần lại quá khứ như vậy để thấy rằng chính sách điều chỉnh là có lý do và phù hợp với từng giai đoạn, với các mục đích khác nhau. Nếu không nhờ những tháo gỡ cho vay bất động sản từ năm 2014 thì thị trường bất đông sản không "tan băng" được như hiện tại.
Chỉ có điều thói quen hưởng lợi là rất khó bỏ. Thị trường mới ấm lên đã xuất hiện hiện tượng đầu cơ, làm giá ở một số dự án, các dự án mới lại ào ạt khởi động và đây đó lại có mua bán nhà trên giấy, các doanh nghiệp bất động sản báo cáo lợi nhuận khủng. Không lẽ mỗi khi thị trường khủng hoảng, doanh nghiệp lại "lăn ra ăn vạ", đòi hỏi cứu giúp để rồi mãi dựa dẫm vào chính sách?
Nếu nhìn nhận những quy định có phần “thoáng” trong Thông tư 36 như là một giải pháp gỡ khó tình thế, thì việc quay lại quan điểm thận trọng như Thông tư 13 cũ là hoàn toàn bình thường. Nếu như thị trường bất động sản đã thấm thía bài học đầu cơ và phục hồi tự lực thành công, thì hãy để nó phát triển bằng nguồn vốn lành mạnh.
Các giao dịch nhà đất với nhu cầu thực để ở là nòng cốt cho
một thị trường bất động sản lành mạnh, không vượt quá xa khả năng chi trả từ
thu nhập. Nguồn vốn cho vay từ ngân hàng bị hạn chế, tức là sự thẩm định cho
vay sẽ chặt chẽ hơn, không còn tình trạng “ném tiền qua cửa sổ” một cách dễ dãi
như trước và doanh nghiệp mạnh sẽ hưởng lợi. Về dài hạn, các doanh nghiệp bất động
sản cũng không thể mãi bành trướng quy mô, dự án bằng nguồn vốn đi vay, mà cần
hướng đến nguồn vốn từ đối tác hợp tác đầu tư, hay nguồn vốn cổ phần, thậm chí
nhiều doanh nghiệp đã thành công bằng vốn vay thông qua phát hành trái phiếu.
