Thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

Tóm tắt:

Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung phân tích các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở. Nghiên cứu và đưa ra những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn tại Tòa án Nhân nhân ở Việt Nam hiện nay. Từ đó, đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở, thống nhất đường lối khi giải quyết các vấn đề có liên quan đến thế chấp nhà ở.

Từ khóa: thế chấp nhà ở, tòa án nhân dân, giao dịch bảo đảm.

1. Đặt vấn đề

Pháp luật về thế chấp nhà ở được điều chỉnh bởi nhiều văn bản luật khác nhau, trong đó bao gồm cả luật chuyên ngành, như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng và các văn bản khác có liên quan về giao dịch bảo đảm,... Trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hiện nay được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật về tố tụng, như: Bộ luật Tố tụng dân sự, các Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán hướng dẫn giải quyết các tranh chấp dân sự, thương mại. Trong phạm vi bài viết này, tác giả phân tích các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở trong thực tế.

2. Pháp luật về thế chấp nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam

2.1. Về điều kiện thế chấp nhà ở

Các bên trong khi thế chấp nhà ở được quy định theo Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

- Trong trường hợp bên thế chấp là một tổ chức thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

- Trong trường hợp bên thế chấp là cá nhân thì bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác.

Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Theo điều 145 Luật Nhà ở năm 2014 điều chỉnh việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu chung theo từng phần). Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.

Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê: Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều chỉnh ở Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây: Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có những lý do chính đáng. Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng. Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê. Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý trước của bên cho thuê. Bên thuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không có dấu hiệu khắc phục.

2.2. Chủ thể tham gia thế chấp nhà ở

Bên thế chấp: Căn cứ vào Luật Nhà ở, chủ thể thế chấp nhà ở phải là đối tượng được phép sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật Việt Nam. Đối tượng được quyền sở hữu nhà ở là những đối tượng sau:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này”.

Quy định về Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

“a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam”.

Như vậy, những đối tượng được quyền sở hữu nhà ở, sẽ được phép tham gia mua bán sở hữu nhà ở, do đó, việc những đối tượng này đương nhiên có quyền sở hữu nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, việc những đối tượng này dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn là điều đương nhiên, phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.

Bên nhận thế chấp chấp nhà ở:

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1, Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ - CP thì bên nhận thế chấp nhà ở là các tổ chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo quy định pháp luật Việt Nam. Theo Luật Các tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định:

“Tổ chức tín dụng là doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động ngân hàng. Tổ chức tín dụng bao gồm ngân hàng, tổ chức tín dụng phi ngân hàng, tổ chức tài chính vi mô và quỹ tín dụng nhân dân”[1]

2.3. Điều kiện về nhà ở hình thành trong tương lai đem thế chấp

Điều kiện chung để nhà ở hình thành trong tương lai được đem ra thế chấp thì nhà ở hình thành trong tương lai muốn thế chấp phải đáp ứng điều kiện sau:

“Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng.

Trường hợp người thế chấp nhà ở mua nhà ở của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.”[2]

Ngoài điều kiện chung trên, điều kiện cụ thể được quy định chi tiết tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai, theo Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường, loại nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại các tổ chức tín dụng đó là:

“Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là:

Căn hộ chung cư được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
Nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề) được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở”. Để cụ thể hơn và quy định điều kiện chặt chẽ hơn về loại nhà ở HTTTL được thế chấp thì tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT của Ngân hàng Nhà nước - Bộ Xây dựng - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ rõ về tình trạng nhà ở, hồ sơ pháp lý như thế nào mới được đem thế chấp:

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại tổ chức tín dụng phải có đủ các điều kiện sau đây:

Đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với nhà ở đã được bàn giao cho người mua nhưng chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
Thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà dự án này đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Như vậy, pháp luật quy định hết sức chặt chẽ về mặt giấy tờ đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ nhất, về mặt giấy tờ và thực tế các bên phải đưa ra được căn cứ là sự có thật của nhà ở khi đem ra thế chấp. Đó là về tiến độ xây dựng thực tế đang tới đâu rồi để tránh tình trạng nhà ở chỉ trên giấy tờ thôi. Đối với thiết kế kĩ thuật phải có bản vẽ cụ thể, thể hiện được mặt bằng và các thông số chi tiết về nhà ở, qua đó chúng ta có thể hình dung được tính khả thi của việc hình thành ngôi nhà trên là có thật hạn chế yếu tố rủi ro cho các bên khi tham gia giao dịch. Cho nên, việc quy định các giấy tờ chứng minh một cách đầy đủ để cho các bên thấy được tính khả thi và sự chắc chắn về tương lai định sẵn tài sản này sẽ được hình thành theo như những gì đã thể hiện trong giấy tờ, tài liệu mà các bên đưa ra.

Thứ hai, về mặt sở hữu, bên thế chấp phải chứng minh được việc sở hữu ngôi nhà ở khi đem tài sản này đi thế chấp. Có nhiều hình thức tham gia mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể theo dạng góp vốn, vay vốn, đây là cách các chủ đầu tư muốn huy động vốn sớm đối với các chủ thể tham gia mua nhà. Do vậy, trong quy định về thế chấp, hình thức này không được công nhận là sở hữu nhà dưới dạng hợp đồng góp vốn đầu tư mà căn cứ vào hợp đồng mua bán và hoàn thành thủ tục mua bán với chủ đầu tư. Hoặc với trường hợp đã nhận bàn giao nhà, trên thực tế, ngôi nhà đã hình thành và được đưa vào sử dụng nhưng về mặt pháp lý các bên chưa hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu thì cũng coi như là nhà ở hình thành trong tương lai.

2.4. Quyền và nghĩa vụ bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở nói chung

Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, thì: đối với Nghĩa vụ của bên thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

Như vậy, việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp thuộc nghĩa vụ của bên thế chấp, vì tài sản thể chấp do bên thế chấp giữ, khai thác sử dụng. Cho nên, bên thế chấp phải bảo quản tài sản không để hư hỏng, mất mát, hao hụt, bảo tồn giá trị tài sản thế chấp.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp còn có các nghĩa vụ sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác. Tài sản thế chấp là động sản hoặc bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu, khi thế chấp các bên có thể thỏa thuận bên thế chấp phải giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản để bên thế chấp không định đoạt được trong thời hạn thế chấp. Tuy nhiên, có những loại tài sản khi sử dụng phải có giấy tờ sở hữu thì không thể giao giấy tờ được như xe ô tô, tầu biển, máy bay,... Như vậy, luật không bắt buộc các bên phải chuyển giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Khi xác lập thế chấp, bên thế chấp phải cung cấp đầy đủ thông tin về tình trạng pháp lý và thực tế của tài sản để bên nhận thế chấp biết và đưa ra các quyết định xác lập thế chấp hay không. Trong thời hạn thế chấp, nếu tài sản bị hư hỏng, giảm sút giá trị,... bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết để các bên hợp tác khắc phục hoặc thỏa thuận lựa chọn tài sản khác để thế chấp,...

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật Dân sự 2015.

2.5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm

Nguyên tắc tự do thỏa thuận trong hợp đồng vẫn là nguyên tắc chính và chủ yếu xuyên suốt các chế định hợp đồng từ trước đến nay. Việc các bên tự thỏa thuận với nhau trong việc xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở trong trường hợp các bên cùng thiện chí và hợp tác cùng với nhau có cùng tiếng nói chung trong việc giải quyết hậu quả khi không thanh toán được khoản nợ. Có nhiều phương án để xử lý tài sản được đưa ra cho các bên xử lý đó là:

Thứ nhất: bán chính tài sản thế chấp để xử lý việc bán này và hoàn toàn có thể do bên thế chấp tự tìm kiếm đối tác, khách hàng để tiến hành việc mua bán này nhưng do nhà ở đã thế chấp nên toàn bộ giấy tờ pháp lý cũng như các thủ tục đang ký thế chấp đang được thực hiện, do vậy phải có sự phối hợp giữa các bên liên quan nhằm mục đích bán được tài sản là nhà ở đang thế chấp cho bên có nhu cầu mua và thu về được khoản tiền cần thiết để đảm bảo cho việc hoàn trả khoản nợ mà bên thế chấp đang nợ tổ chức tín dụng.

Thứ hai: bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm. Về nguyên tắc, tài sản dùng để thế chấp bảo đảm cho khoản vay của cá nhân, tổ chức tại tổ chức tín dụng thường có giá trị hơn rất nhiều so với khoản vay. Trong thực tế, việc định giá tài sản bảo đảm phụ thuộc vào nghiệp vụ của cán bộ tín dụng làm sao đảm bảo cấp khoản vay trong phạm vi cho phép. Khi bên thế chấp không có khả năng thanh toán khoản vay, các bên thỏa thuận đem ngôi nhà đã thế chấp ra bán thì giá trị ngôi nhà đã không còn cao như lúc định giá ban đầu và thu về số tiền còn thấp hơn cả số tiền mà bên thế chấp đã vay của tổ chức tín dụng. Do vậy, việc các bên có thể thỏa thuận thống nhất thêm việc bù trừ khoản chênh lệch phát sinh mà cần bù vào so với giá trị khoản vay.

Thứ ba: trong trường hợp các bên chưa thỏa thuận với nhau về phương thức xử lý tài sản bảo đảm, khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên bảo đảm chưa thực hiện thì tài sản đem thế chấp được đem bán đấu giá thông qua tổ chức bán đấu giá.

Đối với trường hợp xử lý nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội: Trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp dẫn đến việc phải xử lý tài sản thế chấp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì tài sản thế chấp được xử lý như sau:

Nếu chủ đầu tư chưa bàn giao nhà ở cho bên thế chấp thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở với bên thế chấp để bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Nếu chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở cho bên thế chấp, nhưng chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì bên nhận thế chấp phối hợp với chủ đầu tư bán lại nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

3. Thực trạng thế chấp nhà ở để đảm bảo khoản vay từ thực tiễn của tòa án ở Việt Nam hiện nay

Trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng hiện nay, biện pháp thế chấp tài sản trong đó tài sản thế chấp là nhà ở được sử dụng rất phổ biến do chiếm nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác. Do đó, các tranh chấp về hợp đồng thế chấp nhà ở để đảm bảo khoản vay tại Tòa án nhân dân hiện nay chiếm số lượng lớn. Qua nghiên cứu thực trạng giải quyết các vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp tại Tòa án Nhân dân hiện nay, tác giả nhận thấy một số bất cập trong pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở và giải quyết tranh chấp về chế định này như sau:

Hiện nay, về cơ bản, bộ khung pháp lý về thế chấp nhà ở đã có văn bản hướng dẫn cụ thể. Nhưng trên thực tế thì vẫn vướng trong khâu giấy tờ thủ tục dẫn đến các thủ tục liên quan như công chứng, đăng ký thế chấp chưa thực hiện được, do vậy chủ trương đã có nhưng về phần thực hiện vẫn chưa thông do các bên vẫn còn sợ các rủi ro liên quan. Đối với thực trạng hiện nay, khi tổ chức cá nhân tham gia mua nhà đang xây dựng thuộc các dự án xây nhà thương mại để ở còn tồn tại một số trường hợp: Các nhà ở của dự án có thể thuộc tài sản đã được thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại ngân hàng khác trong trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp toàn bộ dự án (tức là toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của dự án) để vay vốn thực hiện dự án. Trong trường hợp này, nếu bên khách hàng là người mua nhà mà đem tài sản đó thế chấp thì vô tình 1 tài sản 2 lần thế chấp (1 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ độc lập và 1 lần thế chấp dưới hình thức là căn hộ thuộc dự án của chủ đầu tư) được thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại các ngân hàng mà không đáp ứng được các điều kiện theo yêu cầu của ngân hàng và quy định của pháp luật. Vì vậy, để hạn chế rủi ro từ việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở từ chủ đầu tư thì phương án đặt ra là, ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản cam kết giải chấp các căn hộ nhà ở mà ngân hàng nhận thế chấp hoặc có văn bản gửi cho ngân hàng nhận thế chấp dự án thống nhất loại trừ các căn hộ thế chấp ra khỏi giá trị dự án thế chấp (Giải chấp).

Thứ hai, về thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở. Về thủ tục giấy tờ để tiến hành công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định khá đầy đủ. Quy định là như vậy, nhưng trong thực tế, các phòng công chứng tiến hành công chứng dạng hợp đồng thế chấp chủ yếu gặp vướng mắc tại khâu đăng ký thế chấp giao dịch bảo đảm tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn chưa thông suốt khi mà yêu cầu về giấy tờ như là: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất và Biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật xây dựng”. Đây là 2 loại giấy tờ yêu cầu trong quá trình công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng trên thực tế, việc chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ này cho người thế chấp rất ít, không phải chủ đầu tư nào cũng cung cấp cho bên mua nhà.

Thứ ba, về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở. Hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao gồm các giấy tờ quy định tương đối đầy đủ tạo khung pháp lý cho các bên tham gia thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai nhưng một số quy định yêu cầu về giấy tờ thủ tục gây khó khăn cho các bên khi muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cụ thể như: trong hồ sơ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đang ở quá trình xây dựng, theo quy định, bên thế chấp phải cung cấp bản sao có chứng thực biên bản nghiệm thu nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng phần móng. Khó khăn đặt ra ở đây là để có bản sao chứng thực, bên thế chấp phải trình bản gốc của các giấy tờ này cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư thường do dự hay không trao bản gốc các giấy tờ này cho bên thế chấp do sợ mất mát hoặc do một dự án thường bao gồm rất nhiều nhà ở hình thành trong tương lai và nhiều khi cùng một lúc có rất nhiều yêu cầu cung cấp các giấy tờ này.

Thứ tư, về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Hiện nay, nhiều ngân hàng đã ký hợp đồng nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đều không tiến hành đăng ký thế chấp được, hồ sơ vay vốn chờ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giải quyết khi có hướng dẫn dưới Thông tư. Một số ngân hàng được tư vấn chuyển qua thế chấp dưới hình thức thế chấp quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở để có thể đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc để tránh việc phải có xác nhận xóa thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp khi chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhà ở.

4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Giải pháp hoàn thiện xây dựng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Bên trong vấn đề thế chấp, ngân hàng, chủ đầu tư, khách hàng nên đưa thêm quy định về điều kiện bắt buộc đối với các nhà ở hình thành trong tương lai khi tiến hành bán đến tay khách hàng là chủ đầu tư phải hoàn thiện tất cả thủ tục giải chấp đối với ngân hàng khi tiến hành bán nhà ở độc lập trong dự án. Như vậy, sẽ tránh được tình trạng một nhà ở mà đem thế chấp 2 lần làm ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua nhà.

- Về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở. Người chứng hợp đồng thế chấp là thủ tục bắt buộc trong điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do vậy, việc cung cấp đầy đủ các giấy tờ pháp lý chính xác theo quy định pháp luật cần thiết cho công chứng viên là yêu cầu cần thiết. Song, có những giấy tờ về mặt yêu cầu là cần thiết, là cơ sở để chứng minh tính hợp pháp của đối tượng cần công chứng.

- Về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Do đây là quy định mới, vì vậy, để cho thuận lợi và thông suốt trong quy trình xử lý hồ sơ đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, việc bồi dưỡng về chuyên môn nghiệp vụ, chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất, nhân sự, cùng với giải quyết dứt điểm các vướng mắc còn tồn tại trên văn bản ban hành phải xử lý lý nhanh chóng, dứt khoát. Từ đó, để việc áp dụng quy định đã ban hành vào thực tiễn, tránh tình trạng chỉ vì một vài điều khoản mà trì hoãn văn bản đã ban hành, gây tốn kém chi phí liên quan, dẫn tới tình trạng luật bị “đắp chiếu” do thiếu văn bản hướng dẫn, gây tâm lý tiêu cực cho các bên đối với các cơ quan công quyền.

5. Một số kiến nghị hoàn thiện

Thứ nhất, tăng cường hoạt động thanh tra, giám sát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Mục đích của hoạt động thanh tra nhằm phát hiện sơ hở trong cơ chế quản lý, chính sách, pháp luật để kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền biện pháp khắc phục; phòng ngừa, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm pháp luật; giúp cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện đúng quy định của pháp luật; phát huy nhân tố tích cực; góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước; bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của cơ quan, tổ chức, cá nhân. Giám sát, kiểm tra quá trình ban hành văn bản pháp luật. Hoạt động kiểm tra, giám sát này nhằm phát hiện những nội dung sai trái hoặc không còn phù hợp để kịp thời đình chỉ việc thi thành, sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hoặc bãi bỏ một phần hoặc toàn bộ văn bản, đồng thời kiến nghị cơ quan có thẩm quyền xác định trách nhiệm của cơ quan, cá nhân đã ban hành văn bản sai trái.

Thứ hai, giám sát, kiểm tra việc tổ chức thực hiện văn bản pháp luật. Hiện nay, quy định pháp luật khó có thể bao quát và giải quyết hết được tất cả các quan hệ xã hội, nhất là các vấn đề pháp luật liên quan. Với sự phát triển không ngừng của các quan hệ xã hội, việc luật vừa ban hành thì quan hệ đó đã thay đổi nên có sự vênh và bất cập của văn bản vừa ban hành với thực tiễn thực hiện là điều bình thường, nhưng làm sao để hạn chế tối đa sự bất cập đó. Do vậy, cần sự phối hợp từ các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật như cơ quan nhà nước trực tiếp xử lý công việc, cá nhân, tổ chức trực tiếp tham gia, luật sư,… để tổ chức và tổng hợp những bất cập, qua đó kiến nghị với cơ quan. Thanh tra, giám sát việc xử lý vi phạm, hiện nay, các hành vi vi phạm liên quan đến các giao dịch dân sự đối với thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai còn khá phổ biến.

Thứ ba, hoàn thiện quy trình thẩm định và quản lý nhà ở. Hoàn thiện quy trình cho vay thế chấp nhà ở theo hướng rút ngắn thời gian xử lý, đặc biệt là thời gian xử lý trung gian giữa các phòng ban. Cần tăng cường sự phối hợp, tác nghiệp giữa các bộ phận và sắp xếp hợp lý các bộ phận có liên quan trong hoạt động cho vay giữa các phòng ban liên quan; chức năng quyết định cho vay cần tách biệt với thẩm định tín dụng; chức năng thẩm định tín dụng cần tách biệt với định giá tài sản đảm để bảo đảm tính khách quan và giảm áp lực công việc cho bộ phận tín dụng.

Quy định chặt chẽ quy trình rút vốn vay để đảm bảo là khách hàng sử dụng vốn vay đúng mục đích và yêu cầu trong hồ sơ xin vay; ban hành mẫu hợp đồng giao dịch, mẫu biểu kiểm tra chuẩn trong hoạt động cho vay có thế chấp nhà ở để phòng tránh các rủi ro phát sinh trong quá trình cho vay và khi giải chấp các khoản vay. Ngoài ra, cần tăng cường kiểm tra sau cho vay.

Thứ tư, hoàn thiện công tác định giá nhà ở đã được thế chấp và quy trách nhiệm rõ ràng trong việc thẩm định tài sản đảm bảo. Cần xây dựng ngân hàng thông tin thị trường tài sản, tạo nguồn thông tin đáng tin cậy và có độ chính xác cao.

Thứ năm, nâng cao chất lượng quản lý tài sản đảm bảo là nhà ở, thường xuyên định giá lại giá trị để đảm bảo tài sản bảo đảm vẫn đang trong tình trạng bình thường và không bị sử dụng sai mục đích, tài sản bảo đảm không bị giảm sút về số lượng cũng như chất lượng, không bị sử dụng dẫn đến giảm giá trị tài sản bảo đảm, ngân hàng cần nâng cao công tác kiểm tra quản lý, thường xuyên định giá lại tài sản bảo đảm. Đây cũng là một trong những khâu vô cùng quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay.

Thứ sáu, hoàn thiện công tác đánh giá lựa chọn khách hàng và xây dựng một danh mục đầu tư hợp lý. Việc lựa chọn khách hàng tốt có vai trò quyết định trong chất lượng bảo đảm tiền vay nói riêng và chất lượng tín dụng nói chung. Phân tích đánh giá khả năng tài chính của khách hàng, cán bộ tín dụng cần xác minh tính xác thực của các báo cáo tài chính. Đồng thời, có thể kết hợp với phỏng vấn để đánh giá khả năng điều hành quản lý của người lãnh đạo, của kế toán trưởng,…

Thứ bảy, tăng cường tuyên truyền, phổ biến về các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động pháp luật dân sự, tín dụng, doanh nghiệp và các thủ tục hành chính trong lĩnh vực có liên quan, để người dân có nhận thức đúng đắn và đầy đủ về những quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, nhằm hạn chế việc pháp luật dân sự, tín dụng và doanh nghiệp không đúng quy định pháp luật, như hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ các nội dung và hình thức theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, đảm bảo nguyên tắc “sống, làm việc theo Hiến pháp và pháp luật”.

6. Kết luận

Thực tiễn giải các vụ án về quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp nhà ở trong những năm gần đây cho thấy tỉ lệ tranh chấp còn cao, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các đường sự. Qua đây, người viết đề xuất một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh chế định về thế chấp nhà ở trong thực tiễn. Bên cạnh đó, cần nâng cao chất lượng xét xử tại Tòa án Việt Nam thông qua việc nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ ngành Tòa án, tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích và nâng cao nhận thức pháp luật trong thời gian tới.

Tài liệu trích dẫn:

¹Điều 4 Luật Các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017

²Điều 148 Luật Nhà ở 2014

Tài liệu tham khảo:

Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự 2015.
Quốc hội (2014), Luật Nhà ở 2014.
Quốc hội (2014), Luật Công chứng 2014.
Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm.
Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP.
Ngân hàng Nhà nước (2015), Thông tư số 26/TT-NHNN 09/12/2015 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam về hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

PROVISIONS ON RESIDENTIAL MORTGAGES IN VIETNAM

LLM. HUYNH VAN CHU

No. 1 Packaging and Mineral Joint Stock Company

ABSTRACT:

This paper analyzes the legal provisions on residential mortgages in Vietnam. This paper points out difficulties and challenges in the People's Court’s enforcement of provisions on residential mortgages. Based on the paper’s findings, some recommendations and solutions are proposed to enhance the effectiveness of provisions on residential mortgages and solve problems about residential mortgages.

Keywords: residential mortgage, the People's Court, secured transactions.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ,

Số 22, tháng 9 năm 2021]