Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai: Một số bất cập và giải pháp hoàn thiện

TÓM TẮT:

Bài nghiên cứu đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai, từ đó đề xuất hướng giải quyết phù hợp với xu hướng chung, dung hòa lợi ích của cá nhân, tổ chức và Nhà nước.

Từ khóa: Mua bán nhà ở chung cư, thương nhân kinh doanh, bất động sản, quy định pháp luật.

1. Đặt vấn đề

Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu bức thiết của mọi người dân. Trước những áp lực đặt ra về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng và khả năng tài chính của mỗi người dân, có thể thấy, hiện nay nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh…. Với nhu cầu vốn đầu tư khá lớn đối với các dự án xây dựng chung cư thương mại cũng như khả năng tài chính của khách hang, việc lựa chọn việc giao kết hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai trở nên ngày càng phổ biến và đáp dứng được mong muốn, nhu cầu của chủ thể kinh doanh và của khách hàng. Khẳng định sự điều chỉnh của pháp luật đối với quan hệ mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai là cần thiết. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật cho thấy, pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư đã bộc lộ nhiều bất cập lớn, như: (i) một số quy định của pháp luật trong điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư đã không còn phù hợp, không còn khả thi và không phản ánh đúng thực tiễn phát triển và tầm quan trọng của hoạt động này trong nền kinh tế; pháp luật về hợp đồng mua bán đã bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho các chủ thể trong việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ và hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền trên thực tế; (ii) quan hệ mua bán nhà ở chung cư hiện nay bị điều chỉnh cùng lúc bởi các văn bản quy phạm pháp luật như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở 2014, Luật Xây dựng 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng…. Bên cạnh đó, do tác động của những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế hội nhập quốc tế về mọi mặt, sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai, chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh. Điều này dẫn đến khả năng có sự chồng chéo, mâu thuẫn trong các quy định của pháp luật là khó tránh khỏi cần phải được khắc phục kịp thời trong bối cảnh hội nhập hiện nay.

2. Quan điểm về hoạt động mua bán chung cư hình thành trong tương lai và nội dung pháp luật khi điều chỉnh về hoạt động mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai.

 Dựa trên những kiến thức và tinh thần của Pháp luật Việt Nam về nhà ở, về hoạt động kinh doanh bất động sản, tác giả xây dựng khái niệm về nhà ở chung cư hình thành trong tương lai như sau: “Nhà ở chung cư hình thành trong tương lai là nhà chung cư đang trong quá trình xây dựng, chưa được nghiệm thu tại thời điểm giao kết hợp đồng bán căn hộ chung cư của chủ đầu tư”.

Khái niệm này một mặt, kế thừa nội dung khái niệm nhà chung cư theo pháp luật hiện hành dưới góc độ mô tả chi tiết đặc điểm pháp lý cơ bản của nhà chung cư, mặt khác xác định thời điểm làm cơ sở, tiêu chí cho chung cư hình thành trong tương lai mà pháp luật hiện tại chưa giải quyết được. Từ đặc điểm của nhà ở chung cư hình thành trong tương lai, ta có thể khái niệm về hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai như sau: “Hoạt động mua bán nhà chung cư hình thành trong tương lai là hoạt động thương mại theo đó, bên bán (chủ đầu tư) giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa được nghiệm thu với khách hàng (bên mua) ở thời điểm hiện tại, việc giao chung cư sẽ được thực hiện ở tương lai, người mua có nghĩa vụ thành toán tiền mua chung cư theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán”.

Pháp luật về hoạt động mua bán nhà ở chung cư hình hành trong tương lai là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội xảy ra có liên quan đến hoạt động này. Tùy vào nhóm quan hệ xã hội phá sinh có liên quan, có thể nhóm các quy định của pháp luật khi điều chỉnh về hợp đồng mua án nhà ở chung cư hình thành trong tương lai thành những nội dung sau: (i) nhóm quy phạm pháp luật quy định về điều kiện chủ thể trong quan hệ pháp luật mua bán nhà ở chung cư; (ii) nhóm quy phạm pháp luật quy định về điều kiện mở bán chung cư hình thành trong tương lai (đối tượng hợp đồng); (iii) nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh về quyền và nghĩa vụ của bên bán và bên mua trong hợp đồng (thực hiện hợp đồng); (iv) Nhóm quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động mua, bán nhà ở chung cư.

3. Đánh giá thực trạng pháp luật hoạt động mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai

Thứ nhất, quy định về điều kiện thực hiện mua bán chung cư hình thành trong tương lai. Hoạt động mua bán chung cư là một nội dung trong hoạt động kinh doanh bất động sản, vì vậy, điều kiện nhà đầu tư thực hiện mua bán nhà chung cư là một trong những nội dung quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, quy định này không bắt buộc đối với trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật”¹;

Hướng dẫn chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP quy định như sau: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc diện có vốn pháp định quy định trên phải chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của số vốn pháp định, mức vốn pháp định này được xác định căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về hợp tác xã. Doanh nghiệp, hợp tác xã không phải làm thủ tục đăng ký xác nhận về mức vốn pháp định”².

Quy định này hiện nay đã thể hiện những bất cập không chỉ ở góc độ tinh thần pháp luật mà còn tạo nên nhiều rủi ro pháp lý cho chủ thể, đặc biệt là bên mua căn hộ chung cư được thể hiện như sau:

(i) Quy định này đã phá vỡ những quan điểm chung nhất về vốn pháp định theo pháp luật Việt Nam theo đó, vốn pháp định là mức vốn tối thiểu phải có để thành lập công ty do pháp luật quy định đối với một số ngành nghề³. Rà soát các quy định của pháp luật liên quan đến ngành nghề kinh doanh yêu cầu vốn pháp định, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy, việc quy định mức vốn pháp định luôn phải có cơ sở dựa trên nguyên tắc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh, bảo vệ quyền và lợi ích của người tiêu duùng và đảm bảo ổn định thị trường tài chính. Vì vậy, thương nhân kinh doanh các ngành nghề phải có vốn pháp định buộc phải chứng minh vốn bằng nhiều cách, thông qua tổ chức tín dụng hoặc ký quỹ… Tuy nhiên đối với thương nhân kinh doanh bất động sản lại quy định vốn pháp định không cần chứng minh mà chỉ cần khai báo dựa trên vốn điều lệ ít nhất 20 tỷ đồng. Điều này khiến cho quy định vốn pháp định của Luật Kinh doanh bất động sản không có ý nghĩa trên thực tế, vì các chủ thể có quyền khái báo mức vốn ảo mà không bị kiểm soát.

(ii) Hoạt động kinh doanh bất động sản có nội dung rất rộng bao gồm hoạt động xây dựng dự án nhà để án, cho thuê, dịch vụ tư vấn… Việc quy định chung vốn pháp định cho ngành nghề này nói chung là không hợp lý. Tác giả cho rằng, pháp luật cần thiết quy định về vốn pháp định cho một số nội dung kinh doanh, ít nhất là đối với hoạt động mua án chung cư bởi những dự án chung cư có vốn đầu tư khá lớn, nặng lực quản lý, lãnh đạo, sử dụng lao động và đặc biệt là mức độ ảnh hưởng quyền lợi của người mua là rất lớn. Việc xác định mức vốn pháp định không cố định mà linh hoạt dựa trên diện tích mặt bằng, số tầng, vị trí và quy mô, mức độ đầu tư (bình dân hay cao cấp)… Và tất nhiên, mức vốn này phải được chứng minh và duy trì một mức theo tỷ lệ nhất định trong suốt quá trình thực hiện dự án.

Thứ hai, liên quan đến pháp luật về xây dựng, đăng ký hợp đồng mẫu và hình thức hợp đồng mua bán nhà chung cư. Pháp luật Việt Nam thể hiện những tinh thần chung như sau⁴:

1) Thương nhân hoạt động thương mại có quyền lựa chọn, soạn thảo và phát hành hợp đồng mẫu theo nhu cầu và điều kiện kinh doanh của mình;

2) Đối với những hàng hóa, dịch vụ thiết yếu, pháp luật sẽ ban hành hợp đồng mẫu nhằm định hướng và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

 3) Trong một số trường hợp do pháp luật quy định, thương nhân phải hoàn tất một số các thủ tục về quản lý nhà nước như đăng ký về hợp đồng mẫu trước trước khi thực hiện giao kết hợp đồng với khách hàng.

Đối với hoạt động mua bán chung cư hình thành trong tương lai, pháp luật Việt Nam quy định đây là giao dịch bắt buộc phải có hợp đồng mẫu. Theo đó, mẫu hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo mẫu số 01 quy định tại phụ lục kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Bên cạnh đó, pháp luật còn quy định hoạt động mua bán nhà chung cư (kể cả chung cư có sẵn và chung cư hình thành trong tương lai) buộc phải đăng ký hợp đồng mẫu với cơ quan quản lý chuyên ngành là Sở Công Thương⁵. 

Tác giả đồng ý với quan điểm của pháp luật về những quy định này, tuy nhiên, pháp luật khi điều chỉnh về hợp đồng mẫu trong mua bán chung cư đã bộc lộ một số bất cập sau:

Thứ nhất, hợp đồng mẫu trong mua bán chung cư hình thành trong tương lai hiện nay không được quy định riêng mà tích hợp tại nội dung hợp đồng mẫu về hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn, hình thành trong tương lai theo Mẫu số 01, quy định tại phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 76/2015/NĐ-CP. Trong khi đó, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản quy định cách áp dụng nội dung hợp đồng mẫu chỉ là để tham khảo trong ký kết hợp đồng, chỉ cần đảm bảo có đầy đủ nội dung theo điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản và cho phép thỏa thuận không trái với quy định của pháp luật⁶. Mặc dù vậy, nội dung điều khoản của hợp đồng Mẫu số 01 lại tính bắt buộc phải có trong hợp đồng, ví dụ như: tiến độ đầu tư, sử dụng tiền đầu tư, trách nhiệm do bi phạm, hiệu lực của hợp đồng, vấn đề giải quyết tranh chấp,… Điều này đã tạo nên một sự không thống nhất, gây khó khăn cho quá trình thực hiện pháp luật. Vì pháp luật hầu như đã không tách bạch được đâu là quy định bắt buộc phải có trong hợp đồng, đâu là sự tùy nghi của chủ thể khi soạn thảo, thương thảo hợp đồng đối với những giao dịch có hợp đồng mẫu thế này. Nhìn vào nội dung của hợp đồng Mẫu số 01, có khá nhiều điều khoản cá biệt dành riêng cho trường hợp mua bất động sản hình thành trong tương lai. Tác giả cho rằng, những nội dung này có trong hợp đồng nên là điều khoản bắt buộc chứ không phải mang giá trị tham khảo như đã nêu tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP⁷. 

Thứ hai, liên quan đến hình thức hợp đồng, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản, việc công chứng do các bên thoả thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại Khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”⁸; Tuy nhiên, cùng quy định về hình thức giao dịch mua bán nhà ở thương mại thì Luật Nhà ở 2014 lại có quy định khác hơn: trường hợp mua bán, tặng cho, đổi góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua án nhà ở thương mai thì phải thực hiện công chứng chứng thực”⁹. Như vậy, đã có xung đột pháp luật, cùng điều chỉnh quan hệ, đã có hai quy định tại hai văn bản quy phạm pháp luật khác nhau. Thực tế, các chủ thể kinh doanh nhà ở thương mại vận dụng theo Luật Kinh doanh bất động sản, theo đó, các hợp đồng bán chung cư không cần công chứng, cơ sở của việc áp dụng trên xuất phát từ quy định tại phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở theo đó, Luật Nhà ở quy định như sau:

“Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”¹⁰.

Tác giả cho rằng, chủ thể có chức năng kinh doanh nhà ở chung cư khi giao kết hợp đồng không cần phải công chứng là một quy định hợp lý. Đây là loại hợp đồng được đăng ký và có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước khi phát hành đến người tiêu dùng, quy định này đơn giản hóa thủ tục hành chính cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, cần phải thay đổi cách điều chỉnh của Luật Nhà ở để có sự thống nhất, tránh gây hoang mang, khó áp dụng cho các chủ thể.

Thứ ba, pháp luật về đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở chung cư. Nhà ở chung cư với tư cách là nhà ở theo Luật Nhà ở, là bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản, việc mua bán căn hộ chung cư phải tuân thủ các điều kiện về nhà ở được phép giao dịch và điều kiện bất động sản được đưa vào kinh doanh. Đối tượng của hợp đồng mua bán này là nhà chung cư hình thành trong tương lai, điều kiện để được mở bán hàm chứa điều kiện về đối tượng hợp đồng như sau:

(i) Pháp luật hiện hành quy định điều kiện bất động sản trước khi mở án phải đảm bảo các điều kiện sau: “Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua”.¹¹ 

(ii) Bên cạnh đó, “chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng”¹². Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

(iii) Điều kiện mua bán căn hộ chung cư được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, quy định giao dịch về nhà ở hình thành trong tương lai không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.

Thực tế cho thấy, việc mở bán căn hộ chung cư khi chưa đủ điều kiện thường xuyên xảy ra bởi chủ đầu tư cần nguồn vốn, người mua cũng thực sự cần một giao dịch nhằm xác lập ban đầu chủ quyền đối với một căn hộ trong tương lai để yên tâm. Điều này dẫn đến khả năng hợp đồng có thể bị vô hiệu vì đối tượng hàng hóa chưa được phép giao dịch. Về phía chủ đầu tư, phải có nghĩa vụ hoàn trả tiền đã nhận cho người mua. Tuy nhiên, thiệt hại lớn vẫn thuộc về người mua không chỉ về vật chất và tinh thần trong giao dịch mua án chung cư, số tiền phải trả cho chủ đầu tư ban đầu nhằm thiết lập hợp đồng khá lớn đối với người mua, có thể họ phải vay các tổ chức tín dụng và trả lãi để có khả năng thiết lập hợp đồng. Vì vậy, pháp luật về yêu cầu bồi thường thiệt hại theo sự chứng minh của người mua có tính đến sự biến động giá trị của luật cần thiết quy định về quyền hủy hợp đồng cho người mua tại Luật Kinh doanh bất động sản nhằm nâng cao ý thức trách hiệm về phía chủ đầu tư.

Thứ tư, liên quan đến nghĩa vụ thanh toán. Đối với chung cư hình thành trong tương lai, việc quy định về thời hạn và hạn mức thanh toán là cần thiết nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua trong giao dịch nhưng vẫn đảm bảo nguồn vốn đầu tư cho hoạt động xây dựng công trình chung cư theo tiến độ. Luật Kinh doanh bất động sản quy định như sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng¹³. Bên cạnh quy định trên, Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định cấm đối với hành vi “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết”¹⁴. Tinh thần của pháp luật kinh doanh bất động sản là hợp lý, tuy nhiên, cần thiết phải làm rõ thế nào là huy động, chiếm dụng vốn trái phép theo Luật Kinh doanh bất động sản và quy định những cơ chế giám sát tài chính của chủ đầu tư. Thực tế cho thấy, khi giao kết hợp đồng, chủ đầu tư thường thu đúng mức tối đa là 30%, điều này không có gì vi phạm nhưng đáng nói là trước khi giao kết hợp đồng, chủ đầu tư thường dùng hợp đồng đặt cọc, phí giữ chỗ hoặc phí ưu tiên mua căn hộ, tất nhiên mức phí này không ít. Các giao dịch này thể hiện sự tự do ý chí của cả hai, cho đến khi giao kết hợp đồng, mức tiền người mua đã nộp thực tế cao hơn rất nhiều so với con số 30% theo quy định. Người mua vẫn phải chấp nhận thực tế này vì ai cũng mong muốn có được quyền ưu tiên mua căn hộ. Điều này vô hình chung làm cho quy định về hạn mức thanh toán 30% trở nên không có giá trị nếu pháp luật vẫn thừa nhận tính hợp pháp của những thỏa thuận giữ chỗ hoặc ưu tiên mua căn hộ.

4. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai

Thứ nhất, sửa đổi điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản về mức vốn pháp định theo hướng: (i) Quy định mức vốn pháp định không chung cho tất cả các nội dung hoạt động mà dựa trên từng hoạt động, cụ thể là hoạt động kinh doanh dự án chung cư, một số hoạt động khác như môi giới thì không cần thiết; (ii) Mức vốn pháp định phải được chứng minh bằng nhiều cách như thông qua ký quỹ hoặc đảm bảo của các tổ chức tín dụng; (iii) Mức vốn pháp định này sẽ không cố định mà lớn hay nhỏ tuỳ thuộc vào quy mô, diện tích đất sử dụng, vốn đầu tư… và phải được duy trì một tỷ lệ phần trăm nhất định tùy vào vốn pháp định suốt quá trình thực hiện dự án và kinh doanh mua bán căn hộ, có cơ chế giám sát chặt chẽ của cơ quan quản lý chuyên ngành ở địa phương.

Thứ hai, tác giả đề xuất xây dựng, ban hành hợp đồng mẫu bổ sung vào danh mục Hợp đồng mẫu Nghị định số 76/2015/NĐ-CP riêng cho hoạt động mua bán chung cư hình thành trong tương lai. Bởi đây là các giao dịch trở nên phổ biến, có giá trị cao, thiệt hại, rủi ro cao cho người tiêu dùng và có thể ảnh hưởng đến thị trường tài chính và các chính sách phát triển nhà ở của Nhà nước. Việc xây dựng hợp đồng mẫu cho hoạt động mua án chung cư hình thành trong tương lai phải tuân thủ những nguyên tắc sau: (i) không cho phép thêm điều khoản tùy nghi về nghĩa vụ của người mua; (ii) không xem hợp đồng mẫu mang tính tham khảo mà đó là những điều khoản ít nhất bắt buộc phải có trong hợp đồng, tinh thần này phải được ghi nhận cụ thể tại điều khoản áp dụng hợp đồng mẫu, không nên quy định như hiện nay; (iii) ghi nhận cơ chế bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và quyền lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp thuộc về người tiêu dùng.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung điều 7 Nghị định số 76/2015/NĐ- CP, theo đó quy định: nội dung của hợp đồng mẫu là điều kiện tối thiểu bắt buộc phải có trong hợp đồng; chủ đầu tư phải đảm bảo những quyền lợi tối thiểuu mà hợp đồng mẫu và pháp luật đã quy định cho khách hàng trong quan hệ hợp đồng. Với quy định này, tất cả các hợp đồng mẫu được quy định không còn mang giá trị tham khảo như pháp luật hiện hành mà đó là những quy định pháp luật khung tối thiểu phải có trong hợp đồng mua án chung cư hình thành trong tương lai.

Thứ ba, liên quan đến quy định về công chứng hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, tác giả đề xuất bãi bỏ Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện phải công chứng giao dịch về nhà ở thương mạị để thống nhất với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Với tư cách là luật chuyên ngành quy định về giao dịch đối với đối tượng là nhà ở thì không nên điều chỉnh nhà ở thương mại trong điều khoản này nhằm tạo thuận lợi khi triển khai thực hiện pháp luật trên thực tế.

Thứ tư, liên quan đến hạn mức thanh toán trong hợp đồng mua bán chung cư hình thành trong tương lai, tác giả đề nghị bổ sung: (i) giải thích thế nào là huy động vốn trái phép; (ii) sửa đổi Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản như sau: “Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng kể cả các khoản phí có liên quan đến giao dịch…”. Quy định này vừa thỏa mãn quyền dân sự có thể thỏa thuận ưu tiên mua căn hộ, vừa đảm bảo không vượt quá 30% giá trị hợp đồng.

Trên đây là một số bất cập và giải pháp pháp lý, tác giả hi vọng, những nội dung và kết quả nghiên cứu đạt được trong bài viết sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về hoạt động mua bán căn hộ chung cư nói riêng; đồng thồi góp phần thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, đảm bảo trật tự quản lý hành chính trong lĩnh vực nhà ở thương mại, đảm bảo quy hoạch phát triển đô thị, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng và của các chủ thể kinh doanh.

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

¹Điều 10 Luật Kinh Doanh bất động sản

²Điều 3, Điều 4 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP

³https://luatvietan.vn/nganh-nghe-kinh-doanh-yeu-cau-von-phap-dinh.html

⁴Pháp luật Việt Nam, việc quy định khái niệm hợp đồng theo mẫu được thể hiện trong hai văn bản pháp luật: Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2005) và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 (Luật BVQLNTD 2010). Điều 405 BLDS 2015 về hợp đồng theo mẫu như sau: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng gồm những điều khoản do một bên đưa ra theo mẫu để bên kia trả lời trong một thời gian hợp lý; nếu bên được đề nghị trả lời chấp nhận thì coi như chấp nhận toàn bộ nội dung hợp đồng theo mẫu mà bên đề nghị đã đưa ra; Hợp đồng theo mẫu phải được công khai để bên được đề nghị biết hoặc phải biết về những nội dung của hợp đồng. Trình tự, thể thức công khai hợp đồng theo mẫu thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định cụ thể hơn, rõ ràng và minh bạch hơn về hợp đồng theo mẫu khi hợp đồng này phải được công khai để bên đề nghị được biết hoặc phải biết, trình tự, thể thức công khai hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật; tại Luật VQLNTD 2010 quy định: “Hợp đồng theo mẫu là hợp đồng do tổ chức, cá nhân kinh doanh hàng hóa, dịch vụ soạn thảo để giao dịch với người tiêu dùng”.

⁵Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 quy định về hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng mẫu; Quyết định số 38/2018/QĐ - TTg ngày 05/9/2018 của Thủ tướng Chính phủ sửa đổi, bổ sung Quyết định số 02/2012/QĐ-TTg; Luật BVQLNTD 2010 về đăng ký hợp đồng theo mẫu.

⁶Điều 18. Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

“Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Các thông tin về bất động sản;
3. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;
4. Phương thức và thời hạn thanh toán;
5. Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
6. Bảo hành;
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
8. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
9. Phạt vi phạm hợp đồng;
10. Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý.

⁷Khoản 2 điều 7 “Hợp đồng mẫu trong kinh doanh ất động sản được an hành kèm thoe nghị định này là để các bên tham khảo trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng”.

⁸Khoản 2 điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản.

⁹Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

¹⁰Điều 1 Luật Nhà ở 2014.

^11,12Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

¹³Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản.

¹⁴Khoản 5 điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Quốc hội (2014). Luật số 65/2014/QH13: Luật Nhà ở, ban hành ngày 25/11/2014.
2. Quốc hội (2014). Luật số 66/2014/QH13: Luật Kinh doanh bất động sản, ban hành ngày 25/11/2014.
3. Quốc hội (2010). Luật số 59/2010/QH12: Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, ban hành ngày 17/11/2010.
4. Quốc hội (2005). Luật số 36/2005/QH11: Luật Thương mại, ban hành ngày 14/6/2005.
5. Quốc hội (2013). Luật số 45/2013/QH13: Luật Đất đai, ban hành ngày 29/11/2013.
6. Lương Hải Bình (2011), Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội.
7. Lê Chí Cường (2011), Pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.
8. Đào Thị Hằng (2013), Tiếp cận nhà chung cư, công trình công cộng và giao thông đối với người khuyết tật theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Luật học, số 10, Tr.54-62.
9. Bùi Quang Hưng (2014), Gỡ rối tranh chấp chung cư, góc nhìn pháp lý, Tạp chí Tài chính, số 11, tr. 56-59.
10. Lê Văn Hiển (2013), “Vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03, tr.45-54.
11. Phạm Quang Huy (2014), Bàn về hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp, số 06 kỳ 02, tr.24-37.
12. Lê Minh Hùng (2014), Sửa đổi các quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam, số 02, tr. 42-50.
13. Doãn Hồng Nhung (2013), Pháp luật về hạn chế rủi ro cho người tiêu dùng trong hợp đồng theo mẫu, Nxb Tư pháp, Hà Nội.

LEGAL PROVISIONS ON THE BUYING AND SELLING

APARTMENTS WHICH WILL BE BUILT IN THE FUTURE:

SOME SHORTCOMINGS AND SOLUTIONS

• CHE VAN TRUNG

Master’s student, Hoa Binh University

Deputy Direct Public Services

of District 2 Single-member Limited Liability Company

ABSTRACT:

This study evaluates the current legal provisions on the buying and selling apartments which will be built in the future, thereby proposing appropriate solutions for harmonizing interests of individuals, organizations and the government.

Keywords: Buying and selling apartments, apartments, businessmen, real estate, legal provisions.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 14, tháng 6 năm 2020]